SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 201101106-34 Saksbehandler Berit Solheim Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling 30.09.2015 Bystyret 13.10.2015 2. gangsbehandling - Plan 2011104 - Detaljregulering for gnr 69 bnr 167 og bnr 2606 - Nadabergveien SAKEN GJELDER Plankonsulent Prosjektil Areal AS har på vegne av forslagsstiller sendt inn forslag til detaljregulering for gnr. 69, bnr. 167 og bnr. 2606 i Nadabergveien på Lura. Planen skal tilrettelegge for utbygging av boliger. Området er i gjeldende reguleringsplan og kommuneplan avsatt til boligformål. Planområdet utgjør ca. 3,6 dekar. Innenfor planområdet er det i dag to boliger og en løe. En av boligene og løen skal rives, og fire nye eneboliger bygges. Det skal etableres en tilleggsleilighet i hver av boligene. Saken legges frem for andregangsbehandling og skal videre til bystyret. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart 03.03.2011 Fullstendig planforslag mottatt 07.08.2013 1.-gangsbehandling 18.09.2013 Offentlig ettersyn 08.05.2014 Begrenset høring 2.-gangsbehandling i utvalg for byutvikling Videre behandling: 30.04.2015 30.09.2015 Endelig vedtak i bystyret 13.10.2015 1
2 Fylkesmannen fremmet i høringen av planforslaget innsigelse til at det reguleres til store eneboliger (lav boligtetthet), nær Sandnes sentrum. Med utgangspunkt i brevet fra Fylkesmannen har Sandnes kommune v/ planavdelingen, i samråd med forslagsstiller og plankonsulent, utarbeidet forslag til endringer i reguleringsbestemmelsene. Endringene er akseptert av Fylkesmannen, og Fylkesmannen har trukket innsigelsen (epost datert 26.02.2015). Omforent forslag til reguleringsbestemmelser og plankart, ble sendt på begrenset høring 30.04.2015, med høringsfrist 31.05.2015. Det har ikke innkommet kommentarer til endringene. Se for øvrig plansjefens kommentarer under pkt 5. i kapittelet Høring og offentlig ettersyn. GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Reguleringsplan for Ripsbærstraen, plan 80111 boligbebyggelse Kommuneplanen for Sandnes 2011-2025 - boligbebyggelse BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger på Lura, øst for Gamleveien. Området grenser mot Lurahammeren ungdomsskole i nordøst. Terrenget heller moderat fra Nadabergveien i øst, mens det ned mot Lurahammeren ungdomsskole og skogen i nordøst skråner kraftig. Landskapet består for det meste av fastmark, men det finnes også innslag av skog i nordøstre del av området. Det er ingen spesielle forhold knyttet til vind og lokalklima i området. Det er gode solforhold. Det vises for øvrig til konsulentens planbeskrivelse. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Hensikten med planforslaget er å oppnå nye boligtomter. Planområdet er i dag bebygd med to bolighus og en løe. En av boligene samt løen rives til fordel for 4 nye boliger. Planforslaget åpner for oppføring av eneboliger. I tillegg skal det etableres en leilighet i hver av boligene.
3 Planen har romslige tomter på over 500 m 2 (tomt 1: 518m 2, tomt 2: 517m 2, tomt 3: 595m 2, tomt 4: 594m 2 og eksisterende tomt 5: 779m 2 til sammen tre dekar). Det er fra før av mange relativt store eneboligtomter i området, og det viderefører denne planen til en viss grad. Boligtettheten ligger på 1,6 boliger per dekar, for de totalt 5 boligene innenfor planens begrensning. Når man regner med 4 tilleggsleiligheter (en i hver av de nye boligene) blir det 3 boliger per dekar. Tillatt bebygd areal, BYA, skal ikke overstige 40 % av tomtas nettoareal. Innenfor planområdet legges det ikke opp til lekeplass. Det er en regulert lekeplass lenger sør, som vil betjene boligene i planområdet. Se under plansjefens vurdering, konsekvenser for barn og unge. Det legges opp til parkering på egen eiendom. Planen følger parkeringskravene i kommuneplanen. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. Adkomst til planområdet skjer fra Nadabergveien. Innenfor planområdet er det både offentlig og felles vei. Arealoppstilling Områder Formål Areal i dekar Bebyggelse og anlegg Bolig 3,04 Renovasjon 0,02 Samferdselsanl. og teknisk Kjørevei, offentlig 0,22 Infrastruktur Kjørevei, felles 0,30 Grønnstruktur Friområde, offentlig 0,05 Totalt: 3,63 Det vises for øvrig til konsulentens planbeskrivelse. HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden 08.05.2014-30.06.2014. Det kom inn fem uttalelser. Fylkeskommunen fikk utsatt uttalelsesfrist, saken ble behandlet i Fylkesutvalget 20.08.2014. Reguleringsplanen ble sendt på begrenset høring 30.04.2015, med høringsfrist 31.05.2015. Det har ikke innkommet uttalelser.
4 Under følger et utdrag fra uttalelsene, se for øvrig vedlagte brev og e- poster med uttalelser. Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: 1. Statens vegvesen, 13.05.2014 Tidligere merknader fra Statens vegvesen er tatt hensyn til og vi har ikke nye merknader til detaljreguleringen. 2. Lura bydelsutvalg, 16.06.2014 Lura bydelsutvalg har ingen merknader til den foreslåtte planen. 3. Rogaland fylkeskommune, 25.06.2014 og 27.08.2014 25.06.14: Fylkeskommunen vil vurdere om boligantallet per dekar er for lavt. Ber om utsatt frist for behandling i Fylkesutvalget 20. august 14. 27.08.14: Det er i Fylkesutvalget den 20.08.2014 fattet følgende vedtak: «Fylkesutvalget har ingen innvendinger til fremlagt plan.» Plansjefens kommentar: Tas til etterretning. 4. Sandnes kommune, Bymiljø, 27.06.2014 a) Avsatt område for renovasjon i planen må dimensjoneres for 10 stk. 240 liters beholdere og sekk for plastemballasje fra hver bolig. b) Antallet boliger utløser krav til sandlekeplass, jf. lekeplassnormen. Det må etableres sandlekeplass på 150 m2 i planområdet. Det kan vurderes økonomisk bidrag til opprusting av lekeplass 496 Tyrihansveien, som rekkefølgekrav. c) Det må avsettes arealer til lokal overvannsdisponering (LOD). Utbyggingen skal ikke medføre økt avrennings- eller forurensningsbelastning på eksisterende system og resipient, i forhold til dagens situasjon. d) Det er 4m byggelinje til kommunale ledninger/kummer (merk spesielt punkt i nord-øst). e) Offentlig/kommunal vei skal være 5 meter brei. Plansjefens kommentar: a) På plankartet blir nå arealet avsatt til renovasjon fjernet fra området ved veikrysset. Arealet er for lite for 10 stk. avfallsdunker og 10 stk. sekker for plastemballasje, ligger veldig nær siktsone, og beslaglegger areal på bolig nr. 1 sin beste uteoppholdsside. Bymiljø ønsker ikke at renovasjonsbilen skal kjøre inn i planområdet av trafikksikkerhetsmessige årsaker. Det beste for renovasjonsbilen er at dunkene plasseres langs Nadabergveien.
5 Det lages derfor en lomme på 1x5 meter langs Nadabergveien, hvor avfallsdunkene kan stå på tømmedagen. Lommen lages for ikke å hindre fremkommelighet langs veien, og sikre trygge forhold for myke trafikkanter. Lommen medfører at hagedybden på husets beste uteoppholdsside reduseres med 1 meter (fra 9 til 8 m) for en mindre del av tomt nr. 1 og 2. Hagedybden er fortsatt innenfor kommuneplanens retningslinjer, som er min. 8 meter. b) Innenfor planområdet legges det ikke opp til lekeplass. Det er til gjengjeld en regulert lekeplass lenger sør, som også betjener nye boliger i foreslått planområde. Lekeplassen er på ca. 120 m2, som er minimumskravet i Sandnes kommunes lekeplassnorm. I lekeplassnormen (s. 43 i kommuneplan 2011-2025, som gjelder for denne planen) står det at for eneboligbebyggelse kan lekeplassen dimensjoneres for 4-50 boliger med størrelse på 120-150 m2. Gangavstand til denne skal ikke overstige 150 meter. Planen legger nå opp til 5 eneboliger m/ en tilleggsleilighet i hvert hus. Plan 2007117 i Nadabergveien 2, rommer 4 eneboliger. Det anses derfor som kurant at nye beboere kan benytte seg av lekeplassen sør for planområdet. For at beboerne i området skal ha en lekeplass ved innflytting, sikres det i rekkefølgekravene i reguleringsbestemmelsene at lekeplassen skal være ferdig opparbeidet før boligene tas i bruk. Planområdet grenser inntil Lurahammaren ungdomsskole, som har store utendørs aktivitetsflater. Planområdet grenser også til friområde. Det er lagt inn som rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene at: «Regulert lekeplass på gnr.69, bnr.158 skal være ferdig opparbeidet og utstyrt i henhold til kommunale krav før nye boliger kan tas i bruk.» c) Alle tomtene er romslige (tomt 1: 518m 2, tomt 2: 517m 2, tomt 3: 595m 2, tomt 4: 594m 2 og eksisterende tomt 5: 779m 2 ). Det bør derfor være mulig å infiltrere overvannet inne på egen eiendom. I samråd med avd. Bymiljø er det nå lagt inn i reguleringsbestemmelsene at: Det må avsettes arealer til lokal overvannsdisponering (LOD) for hver tomt. Utbyggingen skal ikke medføre økt avrennings- eller forurensningsbelastning på eksisterende system og resipient i forhold til dagens situasjon. Plan for overvannsdisponering skal utarbeides av fagkyndig foretak og innsendes ved søknad om byggetillatelse på hver tomt. Plan for overvannsdisponering skal også godkjennes av Sandnes kommune avd. Bymiljø. d) Det er i ettertid avklart med avd. Bymiljø at offentlige ledninger ligger ca. 1 meter utenfor plangrensen ved tomt nr. 4 (inne på eiendommen til ungdomsskolen). Avløpsnett fra og med kum 14457 og 14458 og videre nordøstover er kommunale.
6 Avstandskrav fra offentlige ledninger er 4 meter. Byggegrensen på tomt 4 ligger 4 meter fra plangrensen, og er dermed ikke i konflikt med avstandskrav til offentlige ledninger. Avstandskravet gjelder også mur. Det er kontrollert at avstanden mellom mur og nærmeste off. ledning/kum er minst 4 meter. Alt eksisterende ledningsnett innenfor planområdet er privat, og må også løses privat for nye boliger. Her gjelder ikke avstandskrav på 4 meter. Det må også sikres avløpstilkobling for eksisterende bolig 69/1187, som er tilkoblet det private avløpsnettet som går gjennom planområdet. e) Veibredden for offentlig vei økes nå fra 4 til 5 meter, for å sikre kommunal veistandard. Snuhammeren vist på plankartet er også endret. Snuhammerens del mot øst skal etter vegnormen være 17 meter og ikke 14. Det samme gjelder også for utstikkeren mot nord. 5. Fylkesmannen, 27.06.2014 Utdrag av brev datert 27.06.14: Fylkesmannen har innsigelse til at det reguleres til store eneboliger nær Sandnes sentrum. Dette ut fra at det er i strid med føringer i Regionalplan for Jæren, om fortetting langs kollektivaksene i storbyområdet. Videre gir Fylkesmannen faglig råd om at det reguleres til lekeplass innen planområdet, og at adkomst for sykkel, sykkelparkering og begrenset bilparkering vektlegges. Planen regulerer til eneboliger på mer enn 500 kvadratmeter med sokkelleiligheter i kollektivaksene. Kommunen ønsker at fortetting skal være i samsvar med strøkets karakter, og vil fortsette med den samme boligstrukturen som man finner ellers i området. Regionalplan for Jæren har anbefalinger om lavblokker med 3-4 etasjer for 7-8 boliger/dekar, og lavblokker med 5-6 etasjer for 10-12 boliger/dekar. E-post datert 26.02.2015: Fylkesmannen trekker innsigelsen. Bestemmelsene, revidert 17.02.2015, ivaretar den tetthet fylkesmannen ble enig med kommunen om i møte 16.10.2014. Plansjefens kommentar: Planen ligger ikke innenfor kollektivaksen for bussvei, men innenfor hovedtrasé for kollektivtrafikk. Gamleveien, fv.314, er og blir i fremtiden en hovedbusstrasé, uten kollektivfelt.
7 Regionalplanen gir føringer om en utnyttelse på 4-8 boliger/daa, for områder innenfor hovedtraséer for kollektivtrafikk, utenom selve bybåndet Stavanger Sandnes. Hadde planområdet ligget innenfor influensområdet for hovedtrasé for kollektivtrafikk (bussvei) i bybåndet Stavanger Sandnes, hadde anbefalt utnyttelse vært 6-12 boliger/daa. Influensområdet for kollektivtransport er ifølge regionalplanen 500 m (ikke luftlinje, men ganglinje). Planområdet ligger ca. 1 km i luftlinje fra fv. 44 Forussletta (hvor det nå er bussvei), og ca. 1 km i luftlinje fra Stavangerveien hvor det vurderes bussvei. Dermed blir utnyttelsen 4-8 boliger/daa førende for reguleringsplanen. For å balansere tetthet mot kvalitet gir regionalplanen videre føringer om at angitt utnyttelse vil si en utbygging med lavblokker i 3-4 etasjer. I gjeldene reguleringsplan for Ripsbærstraen, plan 80111, er det regulert tre boligtomter innenfor planområdet. Det er derved mulig, i henhold til gjeldene regulering, å ha tre eneboliger innenfor planområdet. En økningen til fem eneboliger, inkl. en tilleggsleilighet i hvert bolighus på minimum 50 m2, er en akseptabel økning i antall boliger. Planavdelingen ønsker at fortettingen skal være i samsvar med strøkets karakter, og vil fortsette med den samme boligstrukturen som man finner ellers i området. Sett i lys av overnevnte, vedr. bussveitrasè og gjeldende reguleringsplan, ble følgende endringer i reguleringsbestemmelsene foreslått (referat fra møte med Fylkesmannen 16.10.2014): Teksten i reguleringsbestemmelsene endres, fra «det kan tillates en ekstra boenhet», til «det skal etableres en ekstra boenhet». På denne måten vil antall boenheter i planen øke fra fem til ti boenheter. Teksten i reguleringsbestemmelsene endres, fra «maksimal tillatt størrelse på leilighet er 50 m 2», til «minste tillatte størrelse på ekstra boenhet er 50 m 2». To likeverdige boenheter tillates (horisontaldelt eller vertikaldelt tomannsbolig). Boenhetenes hovedoppholdsrom (kjøkken og stue) tillates ikke i u. etasje (sokkeletasje) pga. østvendt terrengfall. Planavdelingen har ut i fra dette utarbeidet forslag til endringer i reguleringsbestemmelsene. Endringene ble akseptert av Fylkesmannen. Fylkesmannen trakk sin innsigelse 26.02.2015. Fra grunneiere: Ingen innkomne merknader ved høringen, heller ikke ved den begrensa høringen.
8 VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN Fylkesmannen fremmet innsigelse til at det reguleres til store eneboliger (lav boligtetthet) nær Sandnes sentrum, i høringen av planforslaget. Med utgangspunkt i brevet fra Fylkesmannen har Sandnes kommune, planavdelingen, i samråd med forslagsstiller og plankonsulent, utarbeidet forslag til endringer i reguleringsbestemmelsene. Endringene er akseptert av Fylkesmannen, og Fylkesmannen har trukket innsigelsen (e-post datert 26.02.2015). Omforent forslag til reguleringsbestemmelser og plankart ble sendt på begrenset høring 30.04.2015, med høringsfrist 31.05.2015. Det har ikke innkommet kommentarer til endringene. Se for øvrig plansjefens kommentarer under pkt 5. i kapittelet Høring og offentlig ettersyn. PLANSJEFENS VURDERING Skolekapasitet Lura skolekrets har tilfredsstillende kapasitet. Planområdet består, når det er ferdig utbygd, av 4 nye eneboliger med tilleggsleiligheter (evt. tomannsboliger) og en eksisterende enebolig. Utbyggingen vil ikke medføre en stor pågang av nye elever i skolekretsen. Boligsosial handlingsplan Ikke relevant for dette fortettingsprosjektet. Konsekvenser for barn og unge Innenfor planområdet legges det ikke opp til lekeplass. Det er til gjengjeld en regulert lekeplass lenger sør, som også kan betjene nye boliger innenfor planområdet. Lekeplassen er på ca. 120 m 2, som er minimumskravet i Sandnes kommunes lekeplassnorm. I lekeplassnormen står det at for eneboligbebyggelse kan lekeplassen dimensjoneres for 4-50 boliger, med størrelse på 120-150 m 2. Gangavstand til denne skal ikke overstige 150 meter, gangavstanden fra planområdet til lekeplassen ligger innenfor kravet. Planforslaget inneholder 10 boenheter, mens plan 2007117 i Nadabergveien 2, rommer 4 boenheter (eneboliger). Det anses derfor som kurant at nye beboere kan benytte seg av lekeplassen sør for planområdet. For at beboerne i området skal ha en lekeplass ved innflytting, sikres det i rekkefølgekravene i reguleringsbestemmelsene at lekeplassen skal være ferdig opparbeidet før boligene tas i bruk. I øst grenser planområdet til et offentlig friområde. Det er flere ballbaner ved ungdomsskolen som grenser til planområdet.
9 Innenfor en radius på ca. 1 km befinner det seg 5 barnehager, 1 barneskole og 1 ungdomsskole. Det ligger også et idrettsanlegg innenfor en radius på ca. en kilometer. Konsekvenser for miljø, helse og trivsel Planforslaget legger til rette for en solrik og luftig utbygging av familieboliger, i et eksisterende eneboligområde. Utbyggingen er av en størrelse som vil være tilpasset eksisterende omgivelser. Sol og skygge Selv om planområdet heller mot øst, vil allikevel boligeiendommene få tilfredsstillende solforhold. Boligene plasseres lengst mulig mot øst og nord for å utnytte solen i sør og vest. Radon Området ligger i mulig risikoområde for radon. I alle nye boliger som oppføres, stilles det krav om at bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak, jfr. TEK10 13-5. Det legges derfor til grunn at de nye boligene er sikret et radonfritt innemiljø. Renovasjon Avfallsdunker plasseres på egen tomt og settes ut til areal avsatt til renovasjon på tømmedagen. Plasseringen er før 2.-gangsbehandlingen endret på plankartet. Det er behov for større renovasjonsareal da antall boenheter har økt. Se utfyllende begrunnelse under kapittelet Høring og offentlig ettersyn, pkt 4 a). Trafikkstøy Det er sikret i reguleringsbestemmelsene at alle boliger og uterom skal ha tilfredsstillende støyforhold før innflytting. Trafikksikkerhet Området ligger i blindvei, og vil derfor ikke ha gjennomgående trafikk. Friluftsliv Gandsfjorden ligger ca. 150 m i luftlinje fra området. Luravika ligger ca. 1 km sør for området. Herfra, langs jernbanesporet til Stavanger, kan man benytte seg av turvei. Tilknyttet denne finner man Rissabærstraen, som er en liten badestrand. Det vises også til mindre turområder som Håholen, Myklabergskogen og Lurahammeren. Vurdering etter naturmangfoldloven Det er ikke registrert verdifulle arter eller naturtyper innenfor planområdet. Store deler av området er i dag bebygd. Det er ikke grunn til å tro at det vil være naturverdier av spesiell betydning i området.
10 Sikkerhet og beredskap Planens konsekvenser for risiko/sårbarhet er vurdert i vedlagte sjekkliste. Ingen avvik er funnet. Universell utforming Størrelsen på boligene og områdets karakter tilsier at kommuneplanens krav om minst 50 % tilgjengelige boliger kan oppfylles. Totalt omfatter planen 5 boliger (hvorav 1 eksisterende) og 5 tilleggsleiligheter. 2 av de 4 nye boligene skal ivareta tilgjengelighetskravet. Dette er satt som krav i reguleringsbestemmelsene. Det kan være utfordrende å få til tilgjengelig bolig* både for hovedboenhet og tilleggsleilighet. Det er derfor ikke satt krav om tilgjengelighet for tilleggsleilighetene. *Tilgjengelig bolig: krav i plan- og bygningsloven om at alle hovedfunksjoner, dvs. stue, kjøkken, soverom, bad og toalett skal være på bygningens inngangsplan. Kollektivtransport Fra Sandnes sentrum og togstasjonen til planområdet er det ca. 3,2 km. Nærmeste bussholdeplass ligger ca. 100-150 meter unna. God busskorrespondanse knytter området til både Sandnes og Stavanger. Visuelle kvaliteter Det stilles helse- og miljømessige krav til bomiljøer, og herunder estetiske krav til utforming av tomter og bygninger. Fortettingsområder bør være i harmoni med omgivelsene og omkringliggende bebyggelse. Det vil derfor estetisk sett være fornuftig å fortsette med den samme tomte- og boligstrukturen som ellers i området. Både de eksisterende boligene utenfor planområdet, og de nye boligene innenfor planområdet, vil ha ulik form og størrelse, dette medvirker til variasjon. Byggefeltet vil likevel ikke fremstå som uryddig. Materialer, fargevalg, takform og bygningskropp i den nye bebyggelsen, skal tilpasses til eksisterende bebyggelse, men i en moderne utgave. Det legges til rette for eneboliger m/ tilleggsleiligheter. Maksimal mønehøyde for boligene skal ikke overstige 7 meter over ferdig gulv i første etasje. Ved pulttak skal ikke høyeste gesims overstige 7 meter fra ferdig gulv i første etasje. Bolig på tomt nr. 1, 2, 3 og 5 skal bygges med saltak. Dette vil harmonere med eksisterende bygningsmasse. Bolig på tomt nr. 4 kan velge mellom saltak eller pulttak, her er hovedfokuset tilpasning til det bratte terrenget ned mot ungdomsskolen. Det kan bygges carport eller garasje. Disse skal tilpasses boligene.
11 Vedtak 1.-gangsbehandling Utvalg for byutvikling godkjente i sak 112/13 at detaljregulering legges ut til offentlig ettersyn når følgende punkter er oppfylt: 1. Forstøtningsmurer med høyde over 1,0 meter skal oppføres i naturstein/ sprengstein. Tilføyes i reguleringsbestemmelsene. 2. Tomt nr. 4: Høydebestemmelsene må bearbeides. Boligbygget og forstøtningsmuren må tilpasses terrenget og omgivelsene. Hovedtakflaten skal falle parallelt med terrenget (terrengtilpasning). Flatt tak tillates ikke. 3. Tomt nr. 5: I planforslaget er det tegnet inn en byggegrense på 2,0 meter fra grensen til friområdet. Denne må endres til 3,0 meter. Utvalg for byutvikling vedtok i sak 112/13 at før 2.-gangs behandling må det utarbeides bedre illustrasjoner/ 3D materiale. Pkt. 1-3 er oppfylt. Det er også mottatt bedre illustrasjonsmateriale fra plankonsulenten. Det er laget 3D-illustrasjoner (modell), som viser planlagt bebyggelse sammen med eksisterende bebyggelse. OPPSUMMERING Forslaget legger til rette for en fornuftig og god utbygging, i tråd med formålet i overordnet plan. Det stilles helse- og miljømessige krav til bomiljøer, og herunder estetiske krav til utforming av tomter og bygninger. Fortettingsområder bør være i harmoni med omgivelsene og omkringliggende bebyggelse. Det vil derfor estetisk sett være fornuftig å fortsette med den samme tomte- og boligstrukturen som ellers i området, selv om tetthetskravet i Regionalplanen for Jæren ikke følges. KONKLUSJON Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret.
12 Forslag til vedtak: Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-12, detaljregulering for gnr. 69 bnr. 167 og bnr. 2606 - Nadabergveien - plan nr. 2011 104, sist datert 28.08.2015, med tilhørende bestemmelser, sist datert 28.08.2015. Rådmannen i Sandnes, 14.09.2015 Bodil Sivertsen Rådmann Kristin Barvik Kommunaldirektør Vedlegg: Oversiktskart.pdf 3D visualiseringsbilder.pdf Illustrasjonsplan.pdf Snitt - illustrasjoner.pdf Snitt.pdf Stigningsforhold.pdf Skoleveier.pdf Sol- og skyggediagram.pdf Plankart høring.pdf Bestemmelser offentlig høring.pdf Møtereferat - vedr. innsigelse.pdf Planbeskrivelse, datert 28.06.13.pdf Vedtak 1. gangsbehandling.pdf Høringsuttalelser.pdf Sjekkliste, konsekvenser for miljø og helse.pdf Plankart, sist revidert 28.08.15.pdf Reguleringsbestemmelser - sist rev 28.08.2015.pdf Reguleringsbestemmelser,sist revidert 28.08.2015.pdf Reguleringsbestemmelser, sist revidert 28.08.2015.pdf Plankart, sist revidert 28.08.2015.pdf Plankart, sist revidert 28.08.2015.pdf Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning.