RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2013/1099-0 Arkiv: 8/58 Saksbeh: Martin Dahlen Krogstad Dato: 22.09.2013 Klagebehandling Søknad om oppføring av ny hytte Sted: Torskeberg gnr. 8 bnr. 58 Søker/tiltakshaver: Odd Brathaug Utv.saksnr Utvalg Møtedato Miljø- og teknisk komité Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredningen og tar ikke klagen til følge, jfr. 34 i forvaltningsloven. Klagen oversendes Fylkesmannen i Aust-Agder for endelig avgjørelse.
Vedlegg: 1 Tegninger A3 2 Situasjonsplan 3 Delegert vedtak 225/13 4 Klage m/søknad om dispensasjon Kort resymé Det er søkt om oppføring av ny hytte i 100-metersbeltet i område som har formål landbruks-, natur- og friluftsområde. Søknaden ble avslått i delegert vedtak 225/13 da søknaden ikke er i tråd med kommuneplanens arealdel og i strid med byggeforbudet i 100-metersbeltet til sjø i plan- og bygningsloven (pbl). Vedtaket er påklaget av tiltakshaver og det innstilles på at klagen ikke tas til følge. Saksopplysninger fra delegert vedtak 225/13 Eiendommen ligger i uregulert område avsatt med formål landbruks-, natur- og friluft (LNF-område) i kommuneplanens arealdel. Tillatelse til oppføring av ny eller vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse er kun tillatt i områder avsatt til slike formål i kommunens arealplan eller i vedtatte regulerings- og bebyggelsesplaner. I tillegg er det et byggeforbud i 100-metersbeltet til sjø og vassdrag. Da omsøkte tiltak ligger i et uregulert område innenfor 100-metersbeltet til sjø, må det gis dispensasjon fra formålet og bestemmelsene i kommuneplanens arealdel og byggeforbudet i plan- og bygningsloven før eventuell tillatelse kan gis. Det søkes om oppføring av ny hytte på 83,8 m2 BRA, 105,7 m2 BYA, i én etasje med verandaer på 57,6 m2. Gesims- og mønehøyder er hhv. 2,3 m og 4,5 m. Hytta får saltak med vinkel på 27 grader. Hytta leveres av Saltdalshytta og utføres med stående tømmermannskledning og husmorvinduer. Naboer er varslet og det er ingen merknader. Vurderinger fra delegert vedtak 225/13 -sitat slutt- Det blir anført av ansvarlig søker at fradelingen ble godkjent av landbruksmyndigheten i 1980 og dispensasjon for fradeling ble gitt i 1991. Det ble aldri sendt inn byggesøknad. Ansvarlig søker skriver at tiltaket ikke vil medføre konsekvenshensyn da nødvendige godkjenninger og dispensasjoner er gitt i tidligere vedtak. Det er flere ubebygde tomter innenfor 100-metersbeltet i kommunen som får konsekvenser dersom kommunen gir dispensasjon for oppføring av den omsøkte hytta. Kommunen kan ikke dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven dersom hensynene i lovens formålsbestemmelse eller hensynene i bestemmelsene det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt.
Tilgangen til å dispensere fra byggeforbudet er blitt strammet inn i ny plan- og bygningslov som kom i 2008. Det er et generelt byggeforbud i 100-metersbeltet til sjø og i tillegg en bestemmelse i kommuneplanen som understreker dette byggeforbudet. Vi kan ikke se at det foreligger grunner som tilsier at vi kan gi dispensasjon. Vi vil dermed avslå søknad om oppføring av ny hytte med hensyn til 1-8 i plan- og bygningsloven. Klagebehandling -sitat slutt- Tiltaket er påklaget av tiltakshaver i samarbeid med Bygghjelpen. Klagen er mottatt innenfor fastsatt frist, og er rettidig. Klagen er vedlagt. De viser til at avslaget er begrunnet med følgende punkter: I begrunnelsen for avslaget er det i hovedsak vektlagt at "det er flere ubebygde tomter innenfor 100-metersbeltet i kommunen som får konsekvenser dersom kommunen gir dispensasjon for oppføring av den omsøkte hytta". Det fremgår av forvaltningsloven, at enhver sak skal undergis en konkret og individuell behandling. En kan ikke se at dette kriteriet er oppfylt i denne saken. De nevner videre at det er spesielle forhold som gjør at saken ikke kan sammenlignes med andre og at en tillatelse ikke vil kunne gi fare for presedens til andre ubebygde hyttetomter. Disse forholdene er: Landbruksmyndighetene godkjente fradeling av to hyttetomter fra eiendommen gnr.8 bnr.3,12 i 1980. Den ene tomten (gnr.8 bnr.55) ble godkjent fradelt, og senere godkjent bebygd (jfr. sak 373/87). I 1990 ble det søkt om nødvendig dispensasjon for fradeling av den andre tomta, og ved behandling av sak B 64/90, ble det gitt dispensasjon. Da dispensasjonen ikke omfattet delingstillatelse, ble det innsendt slik søknad i 1991, hvor det ved behandling av sak BD 107/91 ble gitt tillatelse til oppføring av hytte. De mener det fremgår klart av skråbilder, at hytta blir svært lite synlig på grunn av terreng, topografi og høydeforskjell, og derved ikke vil eksponere seg i negativ retning. Basert på de forhold som er nevnt kan de ikke se at en godkjennelse vil kunne medføre uheldige, eller negative konsekvenshensyn. Det vil heller ikke kunne påberopes en urimelig eller usaklig forskjellsbehandling dersom dispensasjon gis i denne saken. Dette på grunn av de vedtak og godkjennelser som tidligere er fattet. Vurdering av klagen Det foreligger et klart byggeforbud i 100-metersbeltet til sjø, jfr. 1-8 i plan- og bygningsloven, som sier I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. I tillegg står det i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel følgende: Oppføring av ny eller vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse, herunder utleiehytter, samt andre hyttelignende konstruksjoner, er kun tillatt i områder som er avsatt til slike formål i kommunens arealplan eller i vedtatte regulerings- og bebyggelsesplaner. Fradeling til slike formål er ikke tillatt i LNF-områder, jfr. 11-6 i pbl.
I plan- og bygningslovens formålsbestemmelse står det: Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Videre står det: Byggesaksbehandling etter loven skal sikre at tiltak blir i samsvar med lov, forskrift og planvedtak. Det enkelte tiltak skal utføres forsvarlig. Kommunen har et ansvar for å ivareta de kommende generasjoners muligheter for å kunne nyte landet vårt i like stor grad som vår generasjon. For å gjøre dette har politikerne innført et byggeforbud i 100- metersbeltet til sjø og sagt at hensyn til natur, miljø og samfunn skal ligge til grunn for alle tiltak som settes i verk innenfor denne sonen. Det skal ikke dispenseres fra denne loven uten at fordelene er større enn ulempene og at konsekvenshensynene er grundig vurdert. Da kommunen ikke sitter med oversikt over antallet ubebygde tomter som ligger i LNF-områder innenfor 100-metersbeltet kan vi ikke svare konkret på hvor mange saker som eventuelt kan bli sammenlignet eller får følger av resultatet i denne saken. Men vi har tidligere gitt avslag til byggesøknader på ubebygde tomter, hvor tilbakemelding har vært at det må utarbeides reguleringsplan før vi kan ta stilling til søknad om tiltak. Dette fordi et planarbeid får en grundig vurdering med hensyn til natur-, miljø- og samfunnsinteresser. Vi viser til at det er gitt avslag i 2 sammenlignbare saker i 2013. En sak hvor det er søkt om hytte på en tomt liggende i LNF-område og i 100-metersbeltet til sjø. Denne søknaden ble avslått i delegert vedtak 178/13. I tillegg viser vi til avslag gitt i delegert vedtak 143/13, hvor det ble søkt om ny hytte i et område som var avsatt med formål byggeområde for hytter med plankrav. Her ble det ikke innvilget dispensasjon fra plankravet. De negative presedensvirkningene en dispensasjon vil gi, er i hovedsak knyttet til prinsippet om å tillate oppføring av ny hytte i et område som ikke er avsatt til dette formålet, på en ubebygd tomt innenfor hundremetersbeltet. Dersom en innvilger dispensasjon i dette tilfellet, må man siden gi tillatelse til tilsvarende søknader. Dette vil føre til en økt nedbygging av strandsona i kommunen. Sivilombudsmannen har i en uttalelse inntatt i årsmeldingen fra 1990 side 166 (sak 1007/88) om dispensasjon fra byggeforbud etter den tidligere strandplanloven for oppføring av hytte, akseptert at det kan legges vekt på konsekvensbetraktninger, men under forutsetning av at de er bygget på tilsvarende saker som er direkte og faktisk sammenlignbare. I den konkrete saken hadde ombudsmannen ikke innvendinger mot bygningsmyndighetens begrunnelse om at dispensasjon ville kunne utløse krav om dispensasjon i så mange sammenlignbare tilfeller at det samlet sett ville kunne føre til at allmenne friluftsinteresser eller andre arealdisponeringshensyn ble skadelidende. Hver sak får en konkret vurdering med tanke på forvaltningsloven og i denne saken kunne vi ikke se at det foreligger fordeler som er større enn ulempene med å bygge innenfor 100-metersbeltet. Søker skriver at kommunen skal vurdere om grunnlag for dispensasjon er tilstede, men det er slik at kommunen ikke skal gi dispensasjon når tiltaket er i strid med planen så lenge det ikke er sterke fordeler som taler for det. Søker skriver at det av ulike årsaker ikke er blitt søkt om byggetiltak siden tomten ble godkjent fradelt i 1991. Tomta ble målt opp i 1994. Det er imidlertid ny eier på tomten siden den gang, og dagens eiere ervervet den i 2012. Det er gått 22 år fra fradelingen ble godkjent. Etter vår vurdering vil det ikke være unaturlig med en annen vurdering enn den som ble gjort i 1991, når det nå søkes om å få bygge på tomta. Mye skjer på 22 år, deriblant en skjerping av regelverket når det gjelder tiltak innenfor 100-metersbeltet og kommunens adgang til å dispensere fra lovverket. Det skal også nevnes at fradeling til slike formål i
LNF-områder ikke er tillatt i gjeldende kommuneplan og ville blitt avslått dersom det ble søkt om dette i dag. Når det kommer til eksponeringsgraden så ser vi av skråfoto at tomta ligger slik til at den vil være synlig ved innseiling i sandnesfjorden. Vegetasjon er ikke et argument som kan benyttes da vegetasjon ikke er evigvarende. Tomta ligger i skrånende terreng som krysser 14 kotehøyder før terrenget skråner ned i sjøen. At tomtas beskaffenhet ikke vil medføre konsekvenser synes noe urimelig da det vil måtte gjennomføres relativt store terrenginngrep for å oppføre den valgte hytta. Situasjonskart viser at hytta skal krysse 4-5 kotemeter. Hytta vil etter vårt skjønn ligge eksponert til mot sjø slik tomtas beskaffenhet er vist i grunnkart. Selv om allmenhetens ferdselsmuligheter ikke blir berørt er det hensynet til en nedbygd strandsone og landskapshensynet som er grunnlaget for et avslag. Vi mener det ikke er kommet inn argumenter som har tilført saken nye momenter i favør av en endring av avslaget i vedtak 225/13. Rådmannens konklusjon Klagen tas ikke til følge. Det innvilges ikke dispensasjon fra Plan- og bygningsloven 1-8 og 11-6, 19-2.