UNION Eiendomsinvest Norge AS

UNION Eiendomsinvest Norge AS 2. kvartal 2014

2 INNHOLD Innhold Sammendrag 3 Eiendomsporteføljen 4 Kvartalets eiendom 6 Avkastning og aksjekurs 7 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar 10 Foto: istockphoto side 1, 2, 4, 7 og 8.

3 SAMMENDRAG Sammendrag UNION Eiendomsinvest Norge AS (Selskapet) leverer en avkastning på 1,8 % i 2. kvartal 2014. UNION Eiendomsinvest Norge AS er deleier i totalt 10 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av Selskapet. Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 54,1 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, som er gjenspeilet i salgene av Jogstadveien 25, Aslakveien 20, Liamyrane 8 og delrealisering av Østervåg 7, samt aktiv forvaltning ved utleie av ledige arealer og forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtagelse av eiendommene. Netto yield på porteføljen er 6,9 %. Selskapet har per 30.06.14 en eiendomsportefølje med en verdi på ca. MNOK 652 1. Selskapet har 155 aksjonærer. NOTER 1 justert for eierandel

4 EIENDOMSPORTEFØLJEN Eiendomsporteføljen Selskapet har 10 deleide eiendommer i porteføljen, som gir årlige leieinntekter på NOK 47,1 millioner 1. Det er 53 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er 6,9 % ved utgangen av 2. kvartal. Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er fullinvestert og er i en forvaltningsfase hvor forvalter har fokus på aktiv forvaltning og utvikling av Selskapets eiendommer. Det er mulighet for en toårig forlengelse av Selskapets levetid dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Solid eiendomsportefølje Per 30.06.14 bestod eiendomsporteføljen av 10 deleide eiendommer (Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 25 er slått sammen til en) med en samlet verdi på NOK 652 millioner 1. Porteføljen består av et samlet areal på ca. 26 900 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 47,1 millioner. Gjennomsnittlig yield 2, basert på siste verdivurdering av porteføljen var 6,9 %. Leieforhold Per 30.06.14 hadde porteføljen 53 leietakere, der de tre største er Fabricom AS, ICA Detalj AS og National Oilwell Norway AS. Det er en ledighet på 2,7 % i porteføljen. Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i kvartalet viste en økning i eiendomsverdiene med ca. 0,6 % fra forrige kvartal. Generelt har verdivurderingene vist at eiendom med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi. Det er særlig eiendom med korte leiekontrakter som har fått økt yield-påslag i verdivurderingene. Selskapet har gjennomført uavhengige verdivurderinger av

5 Fordeling av eiendomssegmentet 31,9 % 2,3 % 0,2 % 65,6 % Lager Annet Parkering Handel EIENDOMSPORTEFØLJEN Kontor eiendomsporteføljen hvert kvartal. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene dersom de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. Kontor Handel 37 % Parkering Lager Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på eiendomsverdi 52 % Oslo Vest-Agder Rogaland NOTER 1 Alle tall er justert for Selskapets eierandel, samt hensyntar syntetisk leie i Kanalsletta 2. 2 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6 % (6 mill/100 mill). 11 % Oslo Rogaland Vest-Agder EIENDOMSPORTEFØLJEN Eiendom Beliggenhet Areal (m 2 ) Bruttoleie(NOK) Leietid (År) Østervåg 7 Stavanger 4 314 6 835 184 4,6 Kanalsletta 3 Sola 15 460 25 228 558 9,1 Holmenkollveien 96 Oslo 783 1 570 065 2,3 Neuberggaten 19 Oslo 720 1 738 770 3,2 Thurmannsgate 12b Oslo 1 650 3 481 519 3,8 Stasjonsveien 4 Oslo 4 644 7 380 135 2,8 Buråsen 24,28 og 30 Kristiansand 7 522 15 454 032 1,0 Grev Wedels plass 7 Oslo 3 371 - - Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % Totalt Annet Lager Parker Hande Kontor KJ8/DR25 Oslo 4 910 16 806 182 2,5 0 % 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Kanalsletta 2 Sola 17 082 32 132 048 11,3 Kontor Parkering Lager Totalt på 100 %-basis 60 456 110 626 493 6,6 Handel Annet Totalt Totalt fordelt på eierandel 26 943 47 180 520 5,9

6 EIENDOMSSALG Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Østervåg 7 i Stavanger kommune. Eiendommen ble kjøpt i 2010, og er en handels- og kontoreiendom med god beliggenhet i Stavanger sentrum. Eiendomsbeskrivelse Østervåg 7 er lokalisert i Stavanger sentrum, like ved Stavanger Aftenblad og Magasin Blaa. Eiendommen har utsikt mot innseilingen til Stavanger, ligger vis a vis sentrums største parkeringshus og man kan se over til Oljemuseet. Bygget har et samlet areal på 4 315 m 2. Eiendommen ligger godt profilert mot en trafikkert hovedvei inn til Vågen, samt en travel handlegate. Leietakere Eiendommen er i dag utleid til seks ulike leietakere. De største leietakerne er Asplan Viak med 1 986 m 2, og Sporty Intersport AS med 1 691 m 2. Fondet investerte 11,5 millioner i Asplan Viak lokalene i 2013, og fikk en 7 års leiekontrakt. Asplan Viak driver rådgivningsvirksomhet og analysearbeid innenfor arkitektur, by- og arealplanlegging, samferdsel m.m. og har i dag ca. 600 ansatte. Intersport er en sportsbutikk kjent for faglig tyngde i sentrum av Stavanger. Bygget har en godt eksponert beliggenhet for både handel og kontor. Verdiutvikling Østervåg 7 ble overtatt 4. kvartal 2010, og har hatt en god positiv verdiutvikling siden den gang. 49 % av eiendommen ble solgt i desember 2012. Eiendommen er fullt utleid, med gode muligheter for reforhandling av leiekontrakter med tilhørende forventet vekst i leieinntektene.

Avkastning og aksjekurs Selskapet leverer en avkastning på 1,8 % i 2. kvartal og har siden oppstart levert en avkastning på ca. 54,1 % (inkludert utbytte). 7 AVKASTNING OG AKSJEKURS Avkastning i 2. kvartal 2014 Avkastningen i Selskapet ble 1,8 % for 2. kvartal. Per 30.06.14 var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 7,94. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Selskapet i 2. kvartal 2014 ble 2 %, hvilket er høyere enn direkteavkastningsmålet på 1,25 %. Dette skyldes i hovedsak god direkteavkastning og lave eier- og finanskostnader. Total avkastning for Selskapet i kvartalet var 1,8 %. Verdiendring Verdiendring i Selskapet i perioden utgjør - 0,2 % i kvartalet. Verdivurderingene av Selskapets eiendommer viser en svak oppgang, men investeringer gjennomført i kvartalet resulterer i en samlet negativ verdiendring for Selskapet. Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på ca. 54,1 % siden oppstart, inkludert utbytte 2. Siden oppstart er det blitt tilbakebetalt NOK 6,2 per aksje tilsvarende ca. 60 % av gjennomsnittlig verdijustert egenkapital i selskapet. NOTER 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. Avkastning pr. aksje Q2 14 Direkteavkastning 2,0 % Verdiendring - 0,2 % Totalt 1,8 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning og aksjekurs Kurs Avkastning Oppstart 9,50 Q1 11 11,80 24,2 % Q2 11 12,22 3,6 % Q3 11 12,33 0,9 % Q4 11 11,91-3,4 % Q1 12 13,03 9,4 % 1 Q2 12 10,31 0,8 % Q3 12 10,35 0,4 % 2 Q4 12 9,29 1,8 % Q1 13 9,48 2,1 % Q2 13 9,10 3 0,4 % Q3 13 9,13 0,3 % Q4 13 8,43 4 2,3 % Q1 14 8,59 1,8 % 5 Q2 14 7,94 1,8 % Akkumulert 54,1 % 1 Inkl. utbytte på NOK 2,83 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 1,25 per aksje. 3 Inkl. utbytte på NOK 0,42 per aksje. 4 Inkl. utbytte på NOK 0,90 per aksje. 5 Inkl. utbytte på NOK 0,80 per aksje.

8 FINANSIERING Finansiering Selskapet har nedbetalt gjeld i kvartalet på grunn av at en rentesikringsavtale er innløst, og per 30.06.14 har Selskapet en samlet gjeld på ca. NOK 439,2 millioner. Dette tilsvarer 67 % av verdiene i eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige rentekostnaden var 4,85 %. Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Fabricom AS 27,3 % 2 Ica Detalj AS 17,0 % 3 National Oilwell Norway AS 16,7 % 4 Asplan Viak AS 4,1 % 5 Sporty Intersport AS 2,0 % 6 King Food AS 1,4 % 7 Panduro Hobby AS 1,4 % 8 Leatherman Gruppen AS 1,4 % 9 Kondomeriet AS 1,2 % 10 Slemdal Mote AS 1,2 % Andre 43 ulike leietakere 26,3 % Totalt 100,0 % Mill. NOK Utløpsprofil Leieinntekter 50 40 30 20 10 0 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 År Belåningsgrad Ved utgangen av kvartalet hadde Selskapet totalt NOK 439,2 millioner i langsiktig rentebærende gjeld. Verdivurderinger av Selskapets eiendommer i kvartalet gav en totalverdi på ca. NOK 652 millioner. Selskapets samlede belåningsgrad var 67 % ved utgangen av kvartalet. Selskapet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 65 % over Selskapets levetid. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet var 4,85 %, inklusiv lånemargin, og er lavere enn ved utgangen av 1. kvartal pga. høyere andel flytende renter med lavere rentekostnad. Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad ved utgangen av kvartalet var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen var på ca. 6,9 % ved utløpet av kvartalet. Det var derfor et positivt yield gap 2 mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 210 rentepunkter. Høy rentesikring Per 30.06.14 var 64 % av Selskapets langsiktige gjeld rentesikret. I henhold til Selskapets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være rentesikret. Det var et positivt yield gap mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 210 rentepunkter. Selskapet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter

Regnskap 9 REGNSKAP RESULTAT (TALL I TNOK) Hittil i år 2014 2013 Leieinntekter 32 728 57 519 Øvrige inntekter - 107 Sum inntekter 32 728 57 626 Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer 6 717 - for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per 30.06.14 hadde Selskapet inngått 6 rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 3,20 % eksklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 2,4 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Selskapet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig slik at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Selskapet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Selskapets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Selskapets avkastning. Av og nedskrivninger varige driftsmidler 6 662 11 338 Reversering tidligere års nedskrivninger - - Annen driftskostnad 2 330 8 503 Sum driftskostnader 8 991 19 841 Driftsresultat 30 454 37 785 Finansinntekter 31 5 319 Finanskostnader (17 534) (35 821) Skatt (702) (1 619) Resultat 12 249 5 664 Minoritetens andel av resultatet 8 435 4 675 Balanse (Tall i TNOK) 30.06.14 31.12.13 Eiendeler Utsatt skattefordel 13 335 12 506 Sum immaterielle eiendeler 13 335 12 506 Varige driftsmidler 683 838 819 109 Finansielle anleggsmidler 10 545 1 794 Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper 52 412 53 558 Sum anleggsmidler 746 796 874 461 Bank 21 769 43 043 Omløpsmidler 2 144 5 822 Sum eiendeler 784 044 935 831 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 111 613 111 613 Annen egenkapital 120 690 136 613 Sum egenkapital 232 303 248 227 Minoritetens andel av egenkapitalen 73 128 91 472 NOTER 1 Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 2 på side 5. 2 Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad. Gjeld Langsiktig gjeld 543 988 651 249 Leietakerinnskudd 1 500 1 500 Avsatt utbytte - 19 771 Kortsiktig gjeld 6 253 15 085 Sum gjeld 551 741 687 605 Sum egenkapital og gjeld 784 044 935 831

10 MARKEDSKOMMENTAR Markedskommentar Gjennom andre kvartal og sommeren har de fleste nøkkeltall gått i riktig retning for eiendomsbesitterne. Viktigst er at lånefinansieringskostnaden i nye lån har blitt redusert markert. For eiendommer med lav antatt risiko har dette gitt seg utslag i høyere verdier ettersom kjøperne er villige til å strekke seg lenger på pris. Kontorleieprisene for Oslo fortsatte oppover i andre kvartal, og er opp 6 % på årsbasis. Rammevilkår og konjunkturutsikter Økonomi: Statistisk Sentralbyrå (SSB) publiserte 5. juni prognoser for norsk økonomi som innebærer at fastlandsøkonomien forventes å vokse 2,2 % neste år og med hele 3,1 % i 2016. Norsk økonomi ventes således å gå fra moderat vekst til et nivå over trendvekst. Gjennom sommermånedene har den geopolitiske uroen tiltatt og konsekvensene må sies å være usikre. Oljeprisen har likevel sunket ca. 5 % de siste ukene. Et annet viktig nøkkeltall som derimot har gått i riktig retning er konsumprisindeksen (KPI) som jo er viktig for den årlige husleiekorrigeringen. Per juli var årsveksten på 2,2 % mot tilsvarende 1,8 % i april og mai. Fremtidstro: De gode økonomiske utsiktene reflekteres i bedriftenes forventninger. I følge Dagens Næringsliv sitt konjunkturbarometer fra i vinter venter ca. 30 % av bedriftene å øke bemanningen de nærmeste 12 månedene, mens kun 1 av 10 venter å redusere bemanningen. En overvekt av bedriftene venter også økt omsetning og lønnsomhet. Vekstforventningene har slått ut i økt snittareal i kontraktene i kontorleiemarkedet i Oslo. Snittarealet i kontraktene som har blitt signert det siste året er over 20 % høyere enn tilsvarende i 2009 da leietagerne var mer usikre. Befolkning: I Europa er Norge en vekstvinner med tanke på befolkningsvekst. Norges befolkning økte med 1,3 % i 2012 og 1,1 % i fjor. Statistisk Sentralbyrå venter at Norge får en årlig befolkningsvekst på ca. 1 % frem til 2040. Befolkningsveksten er imidlertid todelt. De tre siste årene har befolkningsveksten vært 1,8 % i de fire største by-regionene, og 0,8 % i resten av Norge (utenom de fire største by-regionene). Totalt sett venter UNION positive rammevilkår for næringseiendom de nærmeste årene fordi det er økt behov for areal i storbyene, leietakerne er preget av vekstforventninger, leieinntektene er lite utsatte for konkursrisiko og rentene forventes å holde seg lave. Renter og lånefinansiering De fleste næringseiendomsinvesteringer finansieres med en betydelig andel gjeld. De fleste investorer er avhengig av høy låneandel for og både kunne by en realistisk pris og samtidig ha utsikter til en tilfredsstillende avkastning. Næringseiendomsmarkedet er derfor følsomt overfor endringer i lånefinansieringsmulighetene og rentene. Bankmarginene har vært i en synkende tendens fra begynnelsen av 2013 og de siste ukene har rentene nådd historisk lave nivåer. Dermed har typisk lånefinansieringsrente i nye lån sunket ca. 50 rentepunkter de siste månedene. Det siste året har det generelt blitt sterkere konkurranse mellom bankene på utlån til eiendomsprosjekt med moderat til lav risiko. Salgsmarkedet for næringseiendom Svake utsikter for eiendomsavkastningen i Europa bidrar til at flere utlendinger søker seg til Norge og er villig til å akseptere valutarisiko for å ta del i den norske veksten. Det siste året har aktører fra Canada, USA, Nederland, Tyskland, Finland og Sveits gjennomført sine første eiendomsinvesteringer i Norge. I perioden fra 2008 har utlendingene investert særlig tungt i geografisk spredte kjøpesenterporteføljer, mens nær alle øvrige kjøp i næringseiendom har vært i hovedstadsområdet. I tilegg til direktekjøp er det flere utlendinger som har investert indirekte i eiendomssyndikater og fond. Hittil i år har utlendingene, sammen med syndikeringsaktørene og eiendomsselskapene vært netto kjøpere mens eiendomsbrukere, private investorer og Livselskapene har vært netto selgere. Syndikeringsaktørene er kjent for å kjøpe kontantstrømeiendommer på lave yielder og vi har sett lave nivåer i år innenfor blant annet logistikk. Imidlertid har flertallet av syndikatene hatt yield over 7 %. Tallene vitner om en videreføring av trenden fra i fjor med større spredning i hva syndikeringsaktørene kjøper. I sum har vi registrert 70 transaksjoner for NOK 23,4 mrd. hittil i år, hvorav ca. NOK 4,9 mrd. i selskapsmessige transaksjoner. Videre har vi registrert 18 transaksjoner i bud/aksept, og vi venter et velfungerende marked fremover med særlig syndikeringsaktørene og utlendingene som nettokjøpere. Priser / yielder Som beskrevet har det vært en klar reduksjon i lånefinansieringsrenten i nye lån de siste månedene.

11 Konsekvensen er at kjøperne kan by mer for eiendommene gitt et konstant avkastningskrav. Siden oppdateringen i vår har vi nedjustert vårt anslag for prime yield for kontor i Oslo fra 5,25 % til 5,00 %. Nivået er historisk lavt, men ligger likevel ca. 150 rentepunkter over finansieringskostnaden mange investorer får i nye lån. Den positive verdiutviklingen har i større grad påvirket prime-eiendommer (best beliggenhet, standard og leietagere) i kontorsegmentet i Oslo. Vi venter imidlertid at verdien av kontoreiendommene mer generelt i Oslo stiger i verdi tatt i betraktning både stigende leiepriser og lavere finansieringskostnader. Medianyielden i 106 kontoromsetninger fra 2010 har vært på 6,3 %, mens tilsvarende nivå i de andre storbyene ligger 60 til 90 punkter høyere. Avkastning UNION Gruppens avkastningsprognoser fra i vinter var basert på bankenes forventninger om en svakt stigende rentetendens. Anslagene innebar at en bredt sammensatt portefølje vil få en totalavkastning (ubelånt avkastning) på 7,1 % i 2014 og 7,4 % i snitt for årene 2014-2016. I stedet har altså rentene sunket markert. Holder den positive utviklingen i renter og KPI seg ut året er det sannsynlig at avkastningen blir enda høyere for inneværende år. Statistikk fra IPD viser at totalavkastningen for næringseiendom i Norge ble 5,6 % i 2013. Til sammenligning har det årlige nivået vært 8,8 % (CAGR) fra og med år 2000. Hvor høy egenkapitalavkastningen blir, vil blant annet avhenge av hvor høy lånegrad investorene velger å ta. Norsk Eiendomsfondsindeks sank med 1,0 % i første kvartal 2014, etter å ha steget netto 3,2 % i 2013. Indeksen er nå på nivå 97,4, med andre ord 2,6 % under oppstart som var i fjerde kvartal 2005. Til sammenligning lå Storebrand Eiendomsfond ved utgangen av første kvartal 18,3 % over oppstart og UNION Eiendomsinvest Norge har hatt en akkumulert avkastning på 51,3 % siden fondets oppstart i fjerde kvartal 2010. Oslo Børs Hovedindeksen på Oslo børs steg med 23,6 % i fjor og er opp ytterligere 9,5 % i år per 11. august 2014. Tilsvarende økte eiendomsindeksen på Oslo Børs med 10,2 % gjennom fjoråret, og har lagt på seg ytterligere 11,6 % hittil i år. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Basert på data fra Arealstatistikk beregner UNION løpende årstendensen for kontorleieprisene i Oslo (vi benytter årstendensen for å korrigere for bl.a. sesongvariasjoner). I første halvår i år steg årstendensen for gjennomsnittlig kontorleie i nye kontrakter med 2,0 %. Dermed fortsetter leieprisene å stige etter enn oppgang på hele 8,7 % fjor. Gjennomsnittlig leiepris er nå opp drøye 24 % siden bunnen i begynnelsen av 2010, ifølge leieprisstatistikken til Arealstatistikk. UNIONs prognoser innebærer for øvrig en leierprisvekst i størrelsesorden 5 % årlig i perioden 2014-16. Leieprisveksten må dog sees i sammenheng med stadig økende tilpasningskostnader. Leietakerne stiller stadig høyere krav til standard og fleksibilitet, noe som innebærer at eiendomsbesitterne i gjennomsnitt må investere mer for å oppnå markedsleie. Typisk ca. kr 5.000 per kvadratmeter ved utskiftning av leietaker. Verdiutviklingen har derfor vært svakere enn leieprisveksten isolert sett skulle tilsi. Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum holdt seg tilnærmet uendret på snaut 7 % fra Q1 til Q2. Vårt scenario for kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum innebærer at kontorledigheten synker til 5,4 % ved utgangen av 2016. Lav tilførsel av nybygg inneværende år og fortsatt god sysselsettingsvekst i kontorintensive bransjer i Oslo bidrar til reduksjon i kontorledigheten. Siden sist har det blitt klart at Riksrevisjonen har signert en leieavtale på totalt 13.000 m 2, fordelt på et nybygg i Storgata 14-18 samt to etasjer i nabogåren (Olav Thon Gruppen er gårdeier). Bergen, Trondheim og Stavanger Kontorledigheten i Bergen har vært i en svakt stigende tendens og er nå på ca. 7 til 7,5 %, ifølge ulike lokale meglere. Det er ventet at ledigheten fortsetter å øke når de store kontorprosjektene (Statoilbyen, DNB-bygget og Jonsvollskvartalet) blir ferdigstilt, og nåværende lokasjoner blir ledig. Det ventes en tredelt utvikling i markedsleienivåene der (i) eldre utidsmessige lokaler får en lavere leie (ii) alminnelig god standard får stabile leienivåer og (iii) sentralt beliggende nybygg og bygg med høy standard får leieprisvekst 1. De fleste leiekontraktene signeres i intervallet NOK 1.400 til 1.600 pr. m²/år 2. Kontorledigheten i Trondheim sank fra 7,5 % til 7 % i løpet av 2013 3, og UNION legger til grunn en flat utvikling i ledigheten i 2014 og 2015. Det siste året har det vært en svak vekst i markedsleienivåene i Trondheim, og økningen synes å være KPI-drevet. Ut fra konkurransesituasjonen forventer UNION moderat leieprisvekst fremover. I Trondheim signeres de fleste nye kontrakter i intervallet NOK 1.200 til 1.700 pr.m²/år. For både Bergen og Trondheim legger UNION til grunn en maksleie på ca. NOK 2.500 pr. m²/år. Eiendomsmegler 1 Næringseiendom sin markedsrapport publisert medio mai 2014 viser at kontorledigheten har flatet ut i Stavanger-regionen det siste halvåret. Nivået er nå 7 %, men varierer fra kun 2,7 % i Sandnes til 9,9 % i områdene Sola/Tananger/ Randaberg. Forus er blant områdene som har hatt en mindre reduksjon i kontorledigheten sammenlignet med i fjor høst. Markedsleienivåene for kontor i regionen varierer fra NOK 2.650 pr. m²/år på det høyeste for høy standard i Stavanger sentrum til NOK 800 pr. m²/år på det laveste for god standard i Sandnes. Eiendomsmegler 1 venter at leieprisene generelt vil holde seg stabile i det høye segmentet, men at enkelte eiendommer i det lavere nivået vil bli leid ut på lavere priser. NOTER 1 DNB Næringsmegling 2 Kyte Næringsmegling 3 Norion Næringsmegling MARKEDSKOMMENTAR

UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika - 0121 Oslo, Norway Tel: +47 23 11 69 00 - Fax: +47 23 11 69 70 - www.union.no - post@union.no