SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet Arkivsaksnr: 2012/1616 Klassering: L13 Saksbehandler: Arne Ivar Kvistad ENDRING AV REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR HERVIK BOLIGFELT DEL III, SØR-BEITSTAD. SLUTTBEHANDLING. Trykte vedlegg: - Plankart, Sweco, datert 04.06.2013 - Reguleringsbestemmelser, Sweco, datert 06.06.2013 - Planbeskrivelse, Sweco, datert 06.06.2013 Ikke trykte vedlegg: - Innkomne høringsuttalelser - Formannskapet, sak 13/99 (utlegging til off. ettersyn). Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 og 12-14 vedtas endret reguleringsplan for Hervik boligfelt del III i Sør-Beitstad med følgende endringer av planbestemmelsene: - Pkt. 2.1: 2.setning endres til: "Tiltakshaver står ansvarlig for at Kulturminnemyndighetene i Nord-Trøndelag fylkeskommune og Sametinget varsles umiddelbart, jf. lov om kulturminner 8, 2. ledd". - Pkt. 2.2.1: følgende tekst tillegges etter 1.ledd: "Det anlegges fartsdumper langs vegen o_v1 iht. Statens Vegvesens gjeldende norm". Torunn Austheim Rådmann Svein Åge Trøbakk Plansjef
Saksopplysninger: Innledning Forslaget til endret reguleringsplan for Hervik boligfelt del III i Sør-Beitstad ble lagt ut til offentlig ettersyn den 3.7.13, med høringsfrist 23.8.13. I løpet av høringsperioden kom det inn uttalelser fra enkelte offentlige høringsinstanser, og fra Hervikmarka velforening. Saksopplysninger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (i kursiv) Reguleringsplan for Hervik boligfelt del III i Sør-Beitstad ble vedtatt i Kommunestyret 20.03.2013. Forslagstiller Steinkjer Tomteselskap AS har i ettertid mottatt henvendelse fra en konkret utbygger (Norgeshus AS v/ byggmester Vidar Nordgård) som ønsker å bygge ut deler av feltet med et standard boligkonsept fra Norgeshus AS. Mindre eneboliger uten mulighet for kjeller/sokkel tenkes oppført i dette området. Dette konseptet harmonerer imidlertid ikke helt med vedtatte reguleringsplan da det forutsettes vesentlig mindre tomter og mindre boligenheter enn hva godkjent reguleringsplan legger opp til. En gjennomføring av dette konseptet medfører dermed en endring av områdets karakter, og må betraktes som en vesentlig endring av godkjent plan. I henhold til Plan- og bygningslovens 12-14 kreves ny offentlig høring av en vesentlig endret plan, og Steinkjer Tomteselskap AS fremmer på denne bakgrunn nytt forslag til reguleringsplan for Hervik boligfelt del III. Endringens konkrete innhold Endringen i forhold til godkjent plan gjelder tomtene 4 8 som ligger nord for adkomstvegen inn i boligområdet (se godkjent plankart), og innebærer at hver av disse tomtene splittes i to tilnærmet like store enheter. Nytt plankart viser de nye tomtene nummerert i henhold til de reelle vegadresser som vil bli brukt videre framover. I tillegg til splitting av tomtene kreves at det anlegges en ny privat veg (f_v2), samt en forlengelse av de tidligere planlagte vegene (f_v3 og f_v4). Dette for å håndtere adkomst til disse tomtene. I nytt plankart er boligområdet inndelt i 3 ulike felt, hhv. B1, B2 og B3. Dette er gjort av praktiske årsaker for enkelt å kunne referere til hvilke deler av boligområdet som tilrettelegges med hhv. små og store tomter, og hvilke deler som tilrettelegges for utbygging først. Steinkjer Tomteselskap AS planlegger tilrettelegging av infrastruktur og opparbeidelse av tomter i feltene B1 og B2 i første omgang, og dernest vil felt B3 bli tilrettelagt etter som interesserte utbyggere melder seg. I reguleringsbestemmelsene er følgende endret: Punkt 3.1.1: Første setning i endret plan spesifiserer at eneboliger tillates i boligområdene B1, B2 og B3. Andre setning i godkjent plan ang. alternativ bebyggelse med rekkehus / kjedehus på tomt 7 og 8 er fjernet. Takvinkel spesifisert som 27-40 grader i godkjent plan er i ny plan endret til 27-42 grader pga. Norgeshus sitt standardkonsept. Ny bestemmelse lagt til nederst i dette punktet: "I område B1 er tomtene mindre enn i feltet for øvrig, og her tillates noe tettere utbygging. Avstanden mellom husene blir mindre enn 8 m, så brannsikkerheten i området skal ivaretas gjennom bygningstekniske løsninger". Punkt 3.2.1: 3. avsnitt er endret fra "Vegene f_v2 og f_v3 er felles private adkomstveger til tomtene benevnt 7 og 8 " til "Vegene f_v2, f_v3 og f_v4 er felles, private adkomstveger til område B1". Planbeskrivelsen er i tillegg oppdatert for å reflektere disse endringene.
Saksvurderinger: Rådmannen anser det som positivt at det nå har meldt seg en konkret utbygger slik at utbygging av en større del av boligområdet nå kommer i gang. Det er et viktig signal også til andre interesserte utbyggere i Hervikmarka at bygging av infrastruktur og tilrettelegging av tomtene kommer i gang slik at det gis et reelt nytt boligtilbud til innbyggerne i Sør-Beitstad. Samtidig kan et mer variert tilbud av boligtyper, som denne endringen innebærer, medføre at flere interessenter utenfor Sør-Beitstad tiltrekkes området. En utbygging etter et standardkonsept som dette vil gi et tilbud av relativt rimelige boliger som senker terskelen for unge og nyetablerte å skaffe seg sin første bolig. Endring av områdets karakter Det er i prinsippet to årsaker til at områdets karakter endres. For det første vil splitting av de 5 tomtene medføre en relativt stor økning av antallet boligtomter i området, fra 12 tomter i opprinnelig godkjent plan til 17 tomter i endret plan. Videre vil doblingen av antall boliger i området B1 normalt sett gi en vesentlig høyere utnyttelse i dette området, gjennom tettere bebyggelse og mindre tomter. Endringen medfører imidlertid ikke at det er behov for å øke den maksimale utnyttelsesgraden spesifisert i reguleringsbestemmelsene for å realisere dette standardkonseptet til Norgeshus AS. Konseptet innebærer bygging av eneboliger uten sokkel, og utnyttelsesgraden var satt relativt høyt i utgangspunktet i godkjent plan (maks tillatt bebygd areal %BYA = 35%). Rådmannen vurderer at variasjonen i tilbudet av boligtyper med små og større enheter er positivt, og at dette kan medføre en blandet sammensetning av unge og eldre beboere i området. Antall boenheter og trafikk Når antall boligtomter økes vil det normalt medføre en økning i antall boenheter og antall beboere, og dermed også en økning i trafikken inn og ut av området. Dette kan oppleves som en potensiell belastning for eksisterende beboere i Hervikmarka. Imidlertid er det ingen automatikk i en slik økning i dette tilfellet fordi det ikke planlegges med bygging av kjeller / sokkel for eneboligene i felt B1. Godkjente plan tillater imidlertid bygging av enebolig med ekstra sokkelleilighet i hele området, og potensialet for maksimalt antall boenheter er derfor uendret. Sannsynligheten for at det på alle tomter vil bli bygd boliger med ekstra leilighet iht. godkjent plan er liten, og derfor vil nok antallet boenheter øke noe med endret plan. Imidlertid anser rådmannen at denne økningen er liten og vil gi marginal økning av trafikken i Hervikmarka. Andre instanser Endret planforslag er diskutert med tjenesteenhet byggesak og oppmåling ved avdeling for samfunnsutvikling. Tilråding På grunnlag av ovenstående vurderinger tilrår Rådmannen at endret planforslag legges ut til offentlig ettersyn.
Innkomne uttalelser i høringsperioden: Hervikmarka velforening, 30.6.13: Påpeker store utfordringer ift. trafikksikkerheten i Hervikmarka. Framhever at det i saksutredningen for eksisterende godkjent plan ble uttalt av Rådmannen at "ved en eventuell videre utbygging av reserverte boligfelt i området bør det vurderes sikkerhetstiltak som fartsreduksjon, eller fartshindring av annen type, skal innføres. Alternativt bør det da vurderes om fortau bygges i nederste del av Hervikmarka, evt. I hele området". Velforeningen kommenterer i den forbindelse følgende: Det må planlegges med minst 2 biler per husholdning pga. manglende kollektivtilbud i Sør- Beitstad. Spesielt er møte mellom biltrafikk og myke trafikanter på vinterstid utfordrende pga. smal vei og manglende fortau. Rådmannens anslag på en fordobling av trafikken i Hervikmarka anses som underestimert for de som bor øverst i dagens felt og at en tredobling er mer sannsynlig. Som kommentar til endringen av planen anføres følgende: Med utgangspunkt i eksisterende veis beskaffenhet, veibredde og mangel på sikkerhet for myke trafikanter, og uavhengig av om det planlegges med utleieleiligheter eller ikke, så vil trafikkbelastningen som følge av økt antall boligenheter være betydelig, og problematisk. På bakgrunn av ovenstående mener velforeningen at eksisterende vei er uegnet som anleggsvei i bygge-/utbyggingsperioden og som tilførselsvei til Hervik III. Risiko og samlet belastning på vei/for beboerne er uakseptabel. Velforeningen reagerer på at de ikke allerede nå foreslås løsninger som fjerner eller reduserer de trafikale utfordringene. Uttalelsen fra velforeningen oppsummeres som følger: 1. Det forutsetter at planmyndigheten gjør vedtak om gjennomføring i forbindelse med igangsetting av utbyggingen og ikke skyver vedtak og løsninger ut i tid. 2. Det bygges en ny og permanent vei som sikrer god og sikker adkomst til planlagte og framtidige utbygginger, og som samtidig kan samle andre adkomstveier til en felles ut- /innkjørsel til fylkesvei 285. Dette mener vi er en framtidsrettet og varig løsning. Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, 11.7.13: Sametinget, 7.8.13: Ingen merknad, men minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk fredet og om meldeplikten til Sametinget ved evt. funn. I den forbindelse ber de om at det tas inn i bestemmelsene at Sametinget, på lik linje med Nord-Trøndelag Fylkeskommune, blir varslet ved eventuelle funn under anleggsarbeidet. Statens vegvesen, 10.7.13: Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 15.8.13: NTFK vurderer denne endringen å være av planfaglig karakter og har derfor ikke funnet det nødvendig å innhente uttalelse fra kulturavdelingen. Ut fra regionale hensyn har Nord-Trøndelag fylkeskommune ingen planfaglige merknader til saken. Steinkjer kommunes eldreråd, 6.8.13:
I reguleringsbestemmelsenes pkt. 3.1.1 tillegges i siste ledd etter 1. setning: "I område B2 og B3 skal boligene i hovedplanen tilpasses livsløpsstandard". Steinkjer kommunes repr. for barn og unge, 11.7.13: Steinkjer kommunes råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne, 16.7.13: Supplerende saksvurderinger: Trafikkbelastning i Hervikmarka Rådmannen fastholder at endringen av planen medfører er marginal trafikkøkning, og at endringen isolert sett ikke utløser behov for tiltak for å ivareta sikkerheten i området. Videre er det høyst usikkert om det i nær framtid vil bli et så stort behov for nye boligtomter i Sør-Beitstad at de andre reserverte boligområdene i Hervikmarka iht. kommuneplanens arealdel vil bli utbygd. En ny og permanent veg for å sikre adkomst til disse framtidige byggeområdene er på nåværende tidspunkt urealistisk mht. finansiering. Imidlertid ser Rådmannen de sikkerhetsmessige utfordringene for Hervikmarka og tilrår at det innenfor planområdet i forlengelsen av Hervikmarka anlegges fartsdumper langs vegen o_v1. Dette tas inn i pkt. 2.2.1 av reguleringsbestemmelsene. Kulturminner Rådmannen er enig i Sametingets ønske om å bli varslet ved kulturminnefunn på lik linje med Nord- Trøndelag Fylkeskommune, slik at pkt. 2.1 i bestemmelsene endres iht. til dette. Livsløpsstandard Eldrerådet i kommunen ønsker livsløpsstandard for boligene i områdene B2 og B3, men dette er noe kommunen ikke kan pålegge private utbyggere. Dette er et krav på lik linje med universal utforming av boliger som heller ikke kan pålegges private utbyggere - med mindre utbygger selv vil tilrettelegge for det. For krav til fellesarealer/utearealer så stiller saken seg noe annerledes, og planen tar da også hensyn til universell utforming når det gjelder bestemmelser for lekeplassen, veger og adkomster i området. Beslutningsmyndighet Det legges opp til endelig vedtak i formannskapet i denne saken. Endringen betraktes som mindre vesentlig i forhold til reguleringsplan for Hervik III i Sør-Beitstad vedtatt av kommunestyret 20.03.13.