Kommunestyret Møtedato: Saksbehandler: Geir Magne Sund. 88/12 Kommunestyret /12 Formannskapet

Transkript

1 Detaljregulering for "Haugamyra Park" Kommunestyret Møtedato: Saksbehandler: Geir Magne Sund Utvalgssaksnr. Utvalg Møtedato 88/12 Kommunestyret /12 Formannskapet Kommunestyrets vedtak Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven og forslag til detaljregulering med bestemmelser for Haugamyra Park, datert , med følgende endringer: Reguleringsbestemmelsene: 1.1 Tillegg i pkt. 8: Nytt punkt parkeringsdekning: Det skal avsettes minst 1,5 parkeringsplasser pr. bolig. 1.2 Tillegg i pkt. 2: 2 Pkt. 4 endres til: Opparbeidelse (asfaltering, kantsetting, skulder) skal skje etter godkjent teknisk plan og etter utbyggingsavtale med kommunen. 2 og 3 Benevnelsene på offentlig kjøreveg og fortau må samsvare med tilsvarende benevnelser på reguleringskartet. Kommunestyret behandling : Medlem Geir Stavik-Karlsen fremmet følgende forslag: Kommunestyret ber om at Haugamyra Park kommer tilbake med et forslag til reguleringsplan, hvor det i større grad tas hensyn til høringsinnspill fra beboere i det omkringliggende området. Her vil en spesielt peke på prosjektets omfang og utforming, slik at prosjektet i større grad kan innpasses i eksisterende bebyggelse. Ved votering over formannskapets innstilling mot Stavik-Karlsens forslag ble formannskapets innstilling vedtatt med 19 mot 4 (2AP/2SV) stemmer. Side 1 av 7

2 Formannskapets innstilling: Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven og forslag til detaljregulering med bestemmelser for Haugamyra Park, datert , med følgende endringer: Reguleringsbestemmelsene: 1.1 Tillegg i pkt. 8: Nytt punkt parkeringsdekning: Det skal avsettes minst 1,5 parkeringsplasser pr. bolig. 1.2 Tillegg i pkt. 2: 2 Pkt. 4 endres til: Opparbeidelse (asfaltering, kantsetting, skulder) skal skje etter godkjent teknisk plan og etter utbyggingsavtale med kommunen. 2 og 3 Benevnelsene på offentlig kjøreveg og fortau må samsvare med tilsvarende benevnelser på reguleringskartet. Formannskapet behandling : Medlem Gro Merete Ulstad ba om vurdering av egen habilitet. Formannskapet anser Ulstad for å være inhabil. Jfr. forvaltningsloven 6a. Ulstad fratrådte under behandlingen av saken. Ved votering ble innstillingen enstemmig vedtatt. Rådmannens innstilling: Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven og forslag til detaljregulering med bestemmelser for Haugamyra Park, datert , med følgende endringer: Reguleringsbestemmelsene: 1.1 Tillegg i pkt. 8: Nytt punkt parkeringsdekning: Det skal avsettes minst 1,5 parkeringsplasser pr. bolig. 1.2 Tillegg i pkt. 2: 2 Pkt. 4 endres til: Side 2 av 7

3 Opparbeidelse (asfaltering, kantsetting, skulder) skal skje etter godkjent teknisk plan og etter utbyggingsavtale med kommunen. 2 og 3 Benevnelsene på offentlig kjøreveg og fortau må samsvare med tilsvarende benevnelser på reguleringskartet. SAKSUTREDNING Vedlegg 1. Oversiktskart 2. Reguleringskart dat Reguleringsbestemmelser dat Planbeskrivelse dat Sweco geoteknisk vurdering dat Utdrag av konsekvensutredning i tilknytning til vedtatt kommuneplan 7. Uttalelser Saksopplysninger Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av siv ark mnal Gunnar Hallsteinsen, på vegne av Haugamyra Park AS v/roger Grindflaten. Formålet med planen er å legge til rette for utbygging av 20 nye boenheter. Området ble tatt med som boligområde i sist vedtatte kommuneplan. Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn og vært på høring, og er nå klart for sluttbehandling i formannskapet og kommunestyret. Viktige bestemmelser i plan- og bygningsloven Når høringsfristen er ute, skal kommunen (her formannskapet) ta saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn ( 12-10). Formannskapet legger saken fram for kommunestyret med forslag til vedtak ( 12-12). Er kommunestyret ikke enig, kan det sende saken tilbake, og eventuelt gi retningslinjer for det videre arbeid. Planbeskrivelse Nærmere opplysninger og vurderinger om planområdet, prosessen, planforslaget, konsekvenser av planen m.m. framgår av planbeskrivelsen i vedlegg 4. Følgende eiendommer er direkte berørt av de areal som nå foreslås regulert: Gnr. 20 bnr. 30 og 31 eies av Kjell J. Ulstad Gnr. 20 bnr. 1 eies av Gro Merete T. Ulstad og Kjetil Ulstad Gnr. 20 bnr. 273 eies av Rekkehusenes Velforening Det er opplyst fra utbygger at avtale er inngått med Rekkehusenes Velforening. Side 3 av 7

4 Nedenfor følger enkelte opplysninger utover det som går fram av planbeskrivelsen, jf. også konsekvensutredningen som fulgte vedtatt kommuneplan (vedlegg 6): Forslaget til reguleringsplan er utarbeidet i hovedsak i tråd med kommuneplanen som ble vedtatt av kommunestyret på kommuneplankartet er området benevnt som B3 og har et areal på ca. 3,8 dekar Området er delvis uregulert, delvis berørt av to gjeldende reguleringsplaner: o Reguleringsplan for Haugamyra II, stadfestet areal avsatt til fareområde p.g.a. tidligere kraftlinje, og bolig o Reguleringsplan for del av Haugamyra 20/30, vedtatt / fareområde, adkomstveg, felles grøntareal, felles gangveg, offentlig friområde I det foreliggende forslag til reguleringsplan er det avsatt ca. 4,2 dekar til boligformål, og vel 0,4 dekar til felles lekeplass Maksimal byggehøyde er vist på plankartet f.eks. er det for bolighusene i den østlige del av feltet angitt maksimal gesimshøyde på kote 170,5 og mønehøyde på 173,7. Terrenget på samme sted har i dag et høydenivå rundt kote Hjørnet av Valstadmyrvegen, ved nr. 8 og 10, har en høyde på ca. 165,8. De planer som foreligger for prosjektet, viser i alt 35 parkeringsplasser i garasjer og på bakkenivå Når det gjelder prosessen, skal følgende nevnes i tillegg: Oppstartmøte ble gjennomført i juli 2011, og oppstart av planarbeidet ble varslet i november 2011 ved brev til berørte og annonse i Adresseavisen Forslaget til reguleringsplan ble sendt kommunen til behandling ved brev av Saken ble behandlet administrativt i henhold til kommunens delegasjonsreglement rådmannen fattet vedtak om offentlig ettersyn og høring , med uttalefrist Ved høringen kom det inn i alt 8 uttalelser Forhandlinger om utbyggingsavtale, der teknisk plan forutsettes vedlagt, er stort sett gjennomført, og blir lagt fram i egen sak Gjennomgang av uttalelser Ved offentlig ettersyn og høring kom det inn uttalelser fra følgende: 1. Jørund T. Braa, Vinteråsv. 8, e-post dat Sør-Trøndelag fylkeskommune, brev dat Kjetil Stene, Vinteråsv. 6 A, e-post dat Statnett, e-post dat Pål Andre Thyrum og Anja Bondø, Vinteråsv. 5, brev dat Frank Burøy og Liv Sigrid Ekle, Vinteråsv. 7, brev dat Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, brev dat Beboere i Vinteråsvegen, Valstadmyrvegen og Skomakervegen, brev/underskriftsliste dat Saksbehandler har i tillegg gjennomgått saken med kommunens barnerepresentant. Nedenfor følger en kort oppsummering av uttalelsene og rådmannens kommentar til disse. Jørund T. Braa Braa viser til at det i dag benyttes en liten sti i det sørvestre hjørnet av planområdet, i forlengelsen av planlagt veg inn til Haugamyra Park, og inn på en driftsveg ned til Nidelva. Stien bør etter Braas mening markeres som en sti for allmenn ferdsel. Side 4 av 7

5 Kommentar Stien er i dag noe utydelig. Det interne vegnettet i boligfeltet er planlagt slik at det i praksis neppe blir problematisk å kunne gå gjennom området. For å markere at dette ikke skal hindres, foreslås følgende tillegg i reguleringsbestemmelsenes 1.1, pkt. 8 (utomhusplan): Sør-Trøndelag fylkeskommune Fylkeskommunen kan ikke se at det er registrert automatisk fredede kulturminner i området, men minner om den generelle aktsomhetsplikten etter kulturminneloven. Kommentar Uttalelsen tas til etterretning. Kjetil Stene, Vinteråsv. 6 A Stene mener det må stilles krav om asfaltering av Vinteråsvegen. Dessuten ny gatebelysning for å forbedre trafikksikkerheten, da det blir en dobling av trafikken. Videre må det ifølge Stene stilles krav om at grensen mellom eiendommene og fortau/veg blir opparbeidet med mur eller kantstein, og stikkes ut hvor fortau og veg vil komme. Kommentar Asfaltering av fortau og kjøreveg har vært en forutsetning i forhandlingene om utbyggingsavtale og arbeidet med teknisk plan for området. For at det ikke skal være noen tvil om dette, foreslås følgende endring av reguleringsbestemmelsene 2 pkt. 4: Opparbeidelse (asfaltering, kantsetting, skulder) skal skje etter godkjent teknisk plan og etter utbyggingsavtale med kommunen. Eventuelt krav om nye gatelys må avklares i utbyggingsavtalen. Utbygger har bl.a. i møte om utbyggingsavtalen opplyst at de vil stikke ut fortau og veg, og ta kontakt med berørte naboer for å drøfte løsninger som kan være akseptable for begge parter. Statnett Statnett mener utbyggingen ikke representerer noen fare for kraftledningen nedenfor boligområdet, og at det magnetiske feltet heller ikke vil ha noen innvirkning. Pål Andre Thyrum og Anja Bondø, Vinteråsvegen 5 Thyrum og Bondø mener bl.a. at prosjektet ikke passer inn, at det er i strid med øvrig byggeskikk i området, og ønsker ikke at det skal bygges i så stor skala. De setter spørsmålstegn ved kommuneplanen som kun ble varslet via media og ikke brev til berørte. Videre ser de det som en selvfølge at det skjermes mot deres bolig. De ønsker ikke den trafikken, ferdselen og støyen som 20 boliger medfører, at vegen skal gå langs deres eiendom, og at det blir tatt av deres eiendom uten deres samtykke eller kompensasjon. De valgte sin bolig fordi stedet var rolig og vakkert eiendommen vil etter deres mening miste mye av sin verdi. De oppsummerer sine merknader i følgende punkter: 1. Selve bygningene og infrastrukturen er uakseptabel (antall enheter, størrelse, trafikkstøy) 2. Trafikken er uakseptabel veg går helt inntil deres tomt, og nær husvegg, og den nye innkjøringen går også over deres private avkjørsel Side 5 av 7

6 3. Vegen går inn i deres tomt trærne som står langs gjerdet, skal stå 4. Ny bebyggelse kommer for nær deres bolig 5. Prosessen om planer og utbygging har vært lite informert om i nabolaget Kommentar Rådmannen vil her trekke fram følgende: Utnyttingen er nok litt høyere enn ellers i området, men planlagt bebyggelse skiller seg ikke vesentlig fra rekkehusbebyggelsen i området med hensyn til størrelse og høyder, jf. også Fylkesmannens ønske om høy utnytting Trafikkmengden i området vil øke, men boenheter som til sammen vil få sin adkomst fra Vinteråsvegen, er ikke et spesielt høyt tall for en boliggate økt trafikk hensyntas for øvrig ved at vegen opprustes og at den bygges med fortau og fartshumper Utbyggingen vil berøre noen få kvadratmeter av deres innkjørsel dette er avklart gjennom tidligere vedtatt reguleringsplan Det er riktig at bruk av andres eiendom må avklares gjennom egen avtale mellom grunneier og utbygger, vanligvis ved at aktuelt areal erverves Utbygger ønsker så langt det er mulig å skjerme eksisterende vegetasjon mellom deres eiendom og ny bebyggelse, og er åpen for å finne en løsning på dette Bebyggelsen vil komme ca. 10 og 20 m fra deres eiendomsgrense Prosessen er etter rådmannens oppfatning gjennomført i samsvar med plan- og bygningslovens regler. Dette gjelder også kommuneplanprosessen. Det kom under arbeidet med kommuneplanen ikke merknader til dette boligfeltet, fra verken velforeninger eller fra andre berørte, heller ikke fra de som var direkte tilskrevet. Det kan muligens betegnes som en svakhet ved kommuneplanprosessene at mange ikke blir kontaktet direkte. Det ville på den annen side neppe ha vært rimelig og gjennomførbart å tilskrive alle som kan tenkes å være berørt av de ulike forslagene i en kommuneplan. Rådmannen vil framheve at fortetting har mange positive sider ut fra samfunnsmessige hensyn. Med bakgrunn i tidligere konsekvensutredning av kommuneplanen er det fortsatt grunnlag for å hevde at utbyggingen av Haugamyra Park er relativt lite konfliktfylt, og medfører en rimelig grad av fortetting. Frank Burøy og Liv Sigrid Ekle, Vinteråsv. 7 Burøy og Ekle peker på Klæbus identitet som landlig, og at det bør være i kommunens egen interesse at man har en boligpolitikk som gjør Klæbu attraktiv som kommune. De har innvendinger til at det plasseres en blokk i et villastrøk, og trekker ellers fram følgende: Dobling av antall boenheter og et vesentlig økt trafikkvolum Veg er tegnet inn på deres eiendom uten at de er forespurt Omfanget på utbyggingen er for stort det bør vurderes alternativer, som eneboliger Området ble vedtatt i kommuneplanen uten at det var gitt informasjon i brevs form til berørte naboer plan- og bygningslovens krav om samråd, offentlighet og informasjon trekkes fram Planprosessen kan oppfattes som en snikomregulering sett i sammenheng med at informasjon har kommet i forbindelse med jul og fellesferie Kommentar Uttalelsen berører stort sett de samme momenter som er tatt opp av Thyrum og Bondø. Det vises derfor til kommentarene til deres uttalelse. Fylkesmannen Side 6 av 7

7 Fylkesmannen mener reguleringsbestemmelsenes 1.1 pkt. 2 bør endres slik at det angis en minimumsutnyttelse av planområdet, for å sikre at utnyttelsesgraden blir så høy som ønsket. Kommentar Prosjektet er ført langt med hensyn til planlegging og avklaring av antall boliger. Rådmannen ser derfor liten sannsynlighet for at utnyttingen skal bli lavere enn det som er vist. Beboere i Vinteråsvegen, Valstadmyrvegen og Skomakervegen Beboerne har innvendinger til omfanget og fortettingen som er planlagt. De mener utbyggingen medfører for høy utnyttingsgrad i et eksisterende enebolig/rekkehusområde og at den blir til sjenanse for naboene. Den medfører dobling av trafikkvolum og økt trafikkfare i Vinteråsvegen. De ber kommunen vurdere om arealet kan gjøres tilgjengelig for andre boligtyper. Kommentar Rådmannen viser til tidligere kommentarer og mener prosjektet medfører en rimelig grad av fortetting, med god balanse mellom hensynet til tett utnytting og hensynet til naboskapet. Barnerepresentanten Saksbehandler har gjennomgått saken med kommunens barnerepresentant. I denne sammenheng har bl.a. følgende kommet fram: Lekearealet er greit plassert i forhold til sol Det er avsatt tilstrekkelig areal til lek, og dette kan ses i sammenheng med deler av utearealet som er regulert til boligformål Terrenget vest for lekeplassen er ganske bratt dette medfører behov for sikring Kommentar Det foreslås følgende tillegg i reguleringsbestemmelsenes 1.2 pkt. 2: Annet To forhold bør ellers følges opp i reguleringsbestemmelsene: Det innarbeides krav om parkeringsdekning på minst 1,5 plasser pr. bolig, som et nytt punkt under 1.1 Benevnelsene på offentlig kjøreveg og fortau må samsvare med tilsvarende benevnelser på reguleringskartet Samlet vurdering, konklusjon: Framlagt forslag til reguleringsplan er basert på vedtatt kommuneplan. En slik fortetting vil nok medføre enkelte ulemper for naboene, og gjennomføringen av prosjektet blir neppe uproblematisk. Rådmannen mener de samfunnsmessig positive argumenter for fortetting også må tillegges vekt, og at planen er akseptabel med hensyn til utnyttingsgrad, boligtyper og utforming. Rådmannen vil ut fra dette anbefale at foreliggende forslag til reguleringsplan med bestemmelser vedtas med de endringer av reguleringsbestemmelsene som er foreslått ovenfor. Side 7 av 7