Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 07.11.2014 69059/2014 2013/7303 141 Saksnummer Utvalg Møtedato 14/68 Komite for plan, næring og miljø 04.12.2014 Bystyret 11.12.2014 Prinsippavklaring - arealbruk for punktbygg i bykjernen og føringer for balanse mellom boliger og andre sentrumsformål Forslag til innstilling Med utgangspunkt i kommuneplanens arealdel 2014-2026 gir bystyret følgende føringer for hvordan bestemmelsen om boliger i indre bykjerne skal praktiseres i reguleringsplansaker: Det tillates ikke boliger i byggene som er definert som punkthus. Ved behandling av forslag til reguleringsendring eller ny detaljregulering for bruksendring til bolig for bygg som er regulert til forretning, kontorer, hotell eller annen næring, skal det gjøres en konkret vurdering i det enkelte tilfelle. Kriterier for vurderingen skal være egnethet og mulighet for nødvendige bokvaliteter - herunder forholdet til barn og unges interesser, lokalisering av bygget og behov for næringsarealer samt andre relevante forhold i de enkelte tilfeller. Sammendrag Det foreligger en søknad om endring av reguleringsplanen for kvartal 22 slik at det tillates boliger i 50 % av arealet i regulert punkthus, dvs. bygg i 16-17 etasjer. I gjeldende plan for kvartal 22 er dette regulert til kombinert formål forretning, kontor, tjenesteyting og hotell. Bakgrunn for søknaden om endring er den nylig vedtatte kommuneplanens arealdel 2014-2026, hvor det åpnes for boliger i indre bykjerne. Søknaden utløser en prinsipiell problemstilling som ikke er tilstrekkelig belyst og vurdert i behandlingen av kommuneplanen. Den generelle åpningen for boliger i indre bykjerne kan få utilsiktede konsekvenser ved at punkthus og verdifulle næringsarealer og hotell omdisponeres til boliger. Administrasjonen fremmer derfor en sak til bystyret der spørsmålet belyses og drøftes på prinsipielt grunnlag før videre behandling av den konkrete søknaden. Rettsvirkningsbestemmelsen i kommuneplanens arealdel tilsier at vedtatte reguleringsplaner går foran kommuneplanens arealdel med visse unntak. Det innebærer at endring av arealformål krever reguleringsendring eller ny detaljregulering. Med dette som utgangspunkt ber administrasjonen om føringer for hvordan bestemmelsen om boliger i indre bykjerne skal praktiseres i reguleringssaker. Det anbefales at det ikke åpnes for boliger i punktbygg i sentrumskjernen, heller ikke i bygg som er Side187
regulert til hotell uten at det foretas en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle, jfr kommuneplanens samfunnsdel med strategi for Bodø som attraktivt reisemål og møtested. Saksopplysninger Bakgrunn Bakgrunn for prinsippsaken er den vedtatte kommuneplanens arealdel 2014-2026 med generell tillatelse til boliger i indre bykjerne, og søknad fra Corponor AS om endring av reguleringsplanen for kvartal 22 slik at det tillates boliger i 50 % av arealet i regulert punkthus (høyde 51,5 m, ca. 16 etasjer). I den gjeldende reguleringsplanen er punkthuset regulert til formålene forretning, kontor, tjenesteyting og hotell. I planbeskrivelsen til kommuneplanens arealdel heter det om boliger i indre bykjerne: «Hovedregel er at første etasje mot gate/plass skal være utadrettet og inneholde forretning eller tjenesteyting (servering, kulturelle formål), mens andre etasje også kan inneholde kontorer og næringsvirksomhet. Det tillates derfor ikke boliger i første og andre etasje innenfor området Storgata og Sjøgata fra Torvgata avgrenset av havna i vest og nord.» Indre bykjerne er gitt slik avgrensing: I plankartet til kommuneplanen er indre bykjerne avsatt til sentrumsformål. Formålet innbefatter forretninger, tjenesteyting og boligbebyggelse, kontor, hotell/overnatting og bevertning, herunder nødvendig grøntareal til bebyggelsen. I planbestemmelsene framgår det av 1.1 Rettsvirkning at alle vedtatte reguleringsplaner gjelder foran kommuneplanens arealdel (punkt B), men med unntak av visse bestemmelser som går foran - herunder plankrav for tiltak, bestemmelser om parkering og uteareal mv. (punkt C). Side188
I planbestemmelsene til kommuneplanen, 12.5, om områder avsatt til sentrumsformål, heter det om arealbruk i 12.5.1: «I områder avsatt til sentrumsformål tillates forretninger, tjenesteyting (servering, kulturelle virksomheter), kontorer og boligbebyggelse. I 1. etasje mot offentlig gate eller plass tillates bare forretning, serveringssted eller kulturelle formål. Boliger tillates ikke i 1. etasje. I Sjøgata og Storgata vest for Torvgata, avgrenset mot sjøen i vest og nord, tillates ikke boliger i 1. og 2. etasje. I utpregede boligområder kan 1. etasje også benyttes til boligformål dersom gulv i 1. etasje ligger minst 1 meter over fortausnivå.» Slik bestemmelsen er utformet er den eneste innskrenkingen av boligformål gjort for 1. og 2. etasje i det mest sentrale området, og ellers for 1. etasje i resten av bykjernen. Det er ikke gjort unntak for punktbyggene i Nerbyen, og heller ikke for bygg som er designet spesielt for hotell, kontorer eller andre spesifikke formål. Figur nedenfor viser regulerte punktbygg i Nerbyen. Punktbygg i Nerbyen Konsekvensen er at regulerte punktbygg i kvartal 22 og kvartal 21 kan bli boligbygg, og i ytterste fall at Radisson Blu og Scandic Havet også kan ombygges til boliger. Det samme gjelder eksempelvis Jakhelln Brygge og Central Atrium. Den styringsmuligheten kommunen har ligger i at vedtatte reguleringsplaner gjelder, og at endring av arealbruk krever reguleringsendring. Problemstillingen er aktualisert av søknad om reguleringsendring for kvartal 22, og behandlingen av denne. Administrasjonen ser at denne reiser en prinsipiell problemstilling som ikke er tilstrekkelig belyst og vurdert i behandlingen av kommuneplanen, og har derfor funnet det nødvendig å fremme en prinsippsak til bystyret før videre behandling av den konkrete søknaden. Reguleringsendring kvartal 22 - redegjørelse Side189
Detaljregulering for kvartal 22 ble vedtatt 20. juni 2013. Behandlingen skjedde innenfor rammene av reguleringsplanen for Nerbyen fra 2008 og kommunedelplan for Bodø sentrum fra 2010. Etter disse planene var det ikke tillatt med nye boliger i indre bykjerne. Tiltakshaver har søkt om endring slik at det kan tillates boliger i regulert punkthus, senere presisert til inntil 50 % av arealet. På bakgrunn av den vedtatte kommuneplanens arealdel vurderte Byplan at saken kunne behandles som mindre endring med endelig vedtak i PNM-komiteen. Etter gjeldende prosedyre ble forslaget sendt berørte naboer, samt offentlige myndigheter og andre med spesiell interesse i saken, til uttalelse. I høringsbrevet hadde Byplan følgende vurdering: «Byplan vurderer det slik at selv om det åpnes for boligformål innenfor områdene avsatt til sentrumsformål, så er det ikke dermed gitt at dette skal gjelde for alle bygg i alle situasjoner. Hensikten med punktbyggene i Nerbyen var at de skulle gi mulighet for typer av virksomheter som kunne utnytte det helt spesielle og spektakulære i disse punktbyggene som rager høyt over all annen bebyggelse. Det var særlig tenkt på hoteller eller prestisjefylte kontorlokaler.» Uttalelser Fylkesmannen i Nordland mener i sin uttalelse at saken ikke kan behandles som mindre endring, da det bryter så mye med hensikten med den opprinnelige planen og må gjøres konkret vurdering i de enkelte tilfeller. Fylkesmannen informerer dessuten om at de i brev til departementet har stilt spørsmål ved lovligheten av frikjøpsordning for manglende leke- og uteoppholdsarealer, som etablering av boliger i dette kvartalet vil være avhengig av. Helse- og miljøtilsyn Salten IKS vurderer det slik at kvartalet ikke er egnet for boliger på grunn av trafikksituasjonen, støybelastning og svevestøv. Samfunnskontoret, Bodø kommune, stiller seg negativ til åpning for boliger i punktbygg. Begrunnelsen er at Bodø må ha attraktive næringsbygg/arealer for å tiltrekke seg nasjonale og internasjonale etableringer og dermed arbeidsplasser. De punktbygg som det er åpnet opp for gir byen mulighet til å være attraktiv på det internasjonale markedet, og viser til Scandic Havet som et godt eksempel. Etterspørselen etter næringsarealer går i bølgedaler, og Bodø må til enhver tid sikre at det er nok næringsarealer i sentrum til å dekke det løpende behovet. Det er ikke prekært behov for flere boliger i sentrum ut over det som er åpnet opp for i arealdelen. Nordland fylkeskommune er positiv til at sentrum fortettes, og er opptatt av at fortetting skal skje med kvalitet, jfr. fylkesplanens arealpolitiske retningslinjer. Det pekes på at det blir en særlig utfordring å sikre barns lekemuligheter i tilknytningen til boligene. De mener det ikke går fram hvordan barn sikres muligheter for nærlek og at barn og unges interesser er vurdert. Fylkeskommunen mener at det vil være uheldig å tillate boliger i punkthusene i den indre bykjerne. De mener også at planendringen ikke bør vurderes som en mindre endring. Fylkeskommunen mener at formålsendringen berører spørsmålet om hvilke bygg, for hvilke funksjoner som skal få lov til å dominere bybildet. Tradisjonelt har punkthus vært bygg for offentlige formål og også kontorbygg/hotell. Når det foreslås å åpne for boligformål, faller begrunnelsen for dette bort, og sier at en boligblokk med byggehøyde på vel 50 meter i byens sentrum innfører et nytt byplanmessig grep som potensielt vil kunne få store konsekvenser for byens fysiske utvikling. Vurderinger Problemanalyse Kommuneplanens arealdels generelle åpning for boliger i indre bykjerne kan få utilsiktede konsekvenser hvis punkthus og andre verdifulle næringsarealer omdisponeres til boliger. Spesielt punkthusene er særlig attraktive i et nasjonalt/internasjonalt marked, og hensikten med disse var Side190
nettopp å gi mulighet for lokaler med særlige kvaliteter og attraktivitet. Punkthusene ble vedtatt i Nerbyen-planen for å sikre nok arealreserver i et langsiktig perspektiv til mulige større etableringer av organisasjoner i spektakulære kontorbygg eller hoteller helt sentralt i sentrumskjernen av byen. I den siste rulleringen av kommuneplanens arealdel var det fokus på å åpne opp for boligbygging i sentrum for å bidra til å styrke sentrum. Det var ikke problematisert i planarbeidet om de planlagte punkthusene kunne nyttes til boligformål. I denne saken må de langsiktige konsekvensene for sentrumsutviklingen veies opp mot tiltakshavers planer for snarlig realisering av punkthusene der en andel boliger er en premiss for gjennomføringen. Ved å åpne opp for boligbygging i sentrumskjernen er det foretatt en vurdering av at det er ønskelig med en andel boliger sentralt for generelt å styrke vekst og liv i sentrumskjernen. Samtidig innebærer dette vedtaket at tilgjengelig næringsareal reduseres. Det er derfor i et langsiktig perspektiv nødvendig å opprettholde en balanse mellom nærings- og boligandel i de mest sentrale delene av sentrum. For nyetableringer anses det å være særlig attraktivt å være lokalisert i sentrumskjernen. Vurdering Bystyret kan gi føringer for hvordan det overordnede arealformålet sentrumsformål skal praktiseres i detaljreguleringsplaner innenfor indre bykjerne. Fylkesmannen slår fast at det må gjøres en konkret vurdering i de enkelte tilfeller sett opp mot hensikten med den opprinnelige planen ved reguleringsendringer. Byplan har sett på hvordan noen sammenlignbare byer har innrettet sine bestemmelser. Tromsø og Sandnes har bestemmelser om at boligandelen ikke kan overstige 20 % og 30 % for de mest sentrale områder. Drammen har en lignende bestemmelse som Bodø om at det ikke kan være boliger i de nederste etasjene. Det som er felles er at det søkes en balanse mellom forretninger, næring og boliger i byenes sentrumskjerner. Som Samfunnskontoret påpeker vil behovet for næringsarealer gå i bølger. Handel og arbeidsplasser er to hovedpilarer for et levedyktig sentrum. Arbeidsplasser skaper ringvirkninger for handel og service. Sentrum vil alltid være den delen av byen som har best kollektivdekning, slik at det i et miljøperspektiv vil være gunstig med størst mulig konsentrasjon av kontorarbeidsplasser, forretninger og service her. Det er derfor nødvendig å ha reserver. Gjennom prosessen med kommuneplanen er det enighet om at boliger i sentrum og bykjernen også vil bidra til å vitalisere sentrum. En balanse er derfor nødvendig, og det må tenkes langsiktig. Punktbyggene er spesielle for Bodø sammenliknet med de byer som er nevnt over. Punkthusene ble vedtatt som en kompensasjon for den generelle byggehøyden i sentrumskjernen og en arealreserve som attraktive næringsarealer. Når det gjelder punkthusene, har Byplan sammenfallende vurdering med Samfunnskontoret slik de har uttalt seg til den konkrete saken i kvartal 22. Punktbyggene er en eksklusiv ressurs som bør forbeholdes arbeidsplassrelaterte virksomheter, som kan gi Bodø et fortrinn i konkurransen om slike etableringer. Byplan anbefaler derfor primært at det ikke tillates boliger i punkthusene. Også boliger i sentrum er en ressurs som bør fordeles i de ulike gatene og bidra til bylivet. Boliger i høyhus bidrar i liten grad til å aktivisere byrommene og vitalisere byen. Det bør heller ikke i bygg som er regulert til hotell foretas en bruksendring til bolig uten at det foretas en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle, jfr kommuneplanens samfunnsdel med strategi for Bodø som attraktivt reisemål og møtested. Det vises samfunnsdelen side 15: «Bodø har en viktig jobb å gjøre med å tilrettelegge best mulig for besøkende og turister, både i forhold til god infrastruktur, aktive opplevelser og et urbant sentrum.» Side191
Om det likevel skulle være ønskelig å starte en planprosess der det åpnes for boliger, bør det i denne prinsippsaken fastsettes en maks andel boliger i punkthusene. Punkthusene kan bygges i 16-17 etasjer. Dersom det antas at punkthusene kan være 17 etasjer skal de to første skal være avsatt til publikumsrettet virksomhet. Da er det 15 etasjer igjen som kan eventuelt reguleres til boligformål etter bestemmelsene i gjeldende kommuneplan. Byplan mener at det må settes et tak på andelen boliger i punkthusene dersom det skal åpnes for boliger her. Dersom det åpnes for 20 % boliger av arealet angitt i bruksareal (BRA), vil inntil 2-3 etasjer kunne bygges til boligformål (etasjetallet er avhengig av etasjehøyden og kan derfor variere mellom totalt 16 eller 17). Det er en forutsetning for etablering av boliger at kvalitetskrav i forhold til uteopphold, barn og unges interesser, parkering, støy, lys mv er oppfylt. For nybygg i indre sentrumskjerne mener Byplan at bestemmelsene om at det ikke skal være bolig i nederste etasjer, jfr. bestemmelsen i 12.5.1, er tilstrekkelig styring. Gjennom nybygg kan det tilpasses krav til uteopphold og lys med videre som gir nødvendige kvaliteter til disse. Ved eventuell forslag om bruksendring til bolig for bygg som er regulert til forretning, kontorer, hotell eller annen næring, anbefales det at det i forbindelse med endring av reguleringsplanen, gjøres en konkret vurdering i det enkelte tilfelle. Kriterier vil være egnethet og mulighet for nødvendige bokvaliteter, herunder forholdet til barn og unges interesser, lokalisering av bygget og behov for næringsarealer med videre. I dette ligger at det vil bero på den konkrete vurderingen om det kan åpnes for boliger, og eventuelt i hvilket omfang. De avsatte mulighetene for å bygge to nye punkthus og en utvidelse av Radisson til 16-17 etasjer, gir unike muligheter for framtidige næringsetableringer både til nye hotell og etablering av større organisasjoner. Det er viktig å se utviklingen og attraktiviteten til Bodø sentrum i et langsiktig perspektiv der det tas vare på mulighetene for spesielle etableringer. En kortsiktig mangel for næringsetableringer bør ikke være styrende for utviklingen. Byen Bodø har fått et løft med de nye etableringene som Havet hotell og Stormen. For videre utvikling av sentrum anses det viktig å kunne tilby tilsvarende attraktive tomter og prosjekter for framtidig vekst. I vurderingen av denne saken, må det også tas i betraktning at det er planavklart og er under planlegging mange nye boligprosjekter i Bodø sentrum. Målene om nok boligbygging til forventet befolkningsøkning vil nås i sentrum og sentrumsnære områder uten at deler av punkthusene må tas i bruk. Konklusjon og anbefaling Administrasjonen anbefaler at bystyret gir føringer for hvordan bestemmelsen om boliger i indre bykjerne skal praktiseres i reguleringsplansaker. Den primære anbefalingen er følgende: 1. Det tillates ikke boliger i byggene som er definert som punkthus. 2. Ved behandling av forslag til reguleringsendring eller ny detaljregulering for bruksendring til bolig for bygg som er regulert til forretning, kontorer, hotell eller annen næring, skal det gjøres en konkret vurdering i det enkelte tilfelle. Kriterier for vurderingen skal være egnethet og mulighet for nødvendige bokvaliteter - herunder forholdet til barn og unges interesser, lokalisering av bygget og behov for næringsarealer samt andre relevante forhold i de enkelte tilfeller. Dersom bystyret ønsker å åpne opp for boliger i punkthusene, vurderes som en sekundær anbefaling til punkt 1, at det må settes en grense for andelen boliger på 20 % utover de 2 første obligatoriske næringsetasjene. Side192
Rådmannen vil etter en helhetsvurdering, anbefale at det ikke tillates boliger i verken eksisterende eller regulerte punkthus i Bodø sentrum. Annelise Bolland Byplansjef Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut Hernes Kommunaldirektør Saksbehandler: Knut Kaspersen/Annelise Bolland Vedlegg 1 Uttalelse fra Fylkesmannen i Nordland 2 Uttalelse fra Helse og miljøtilsyn Salten 3 Uttalelse fra Samfunnskontoret 4 Uttalelse fra Nordland fylkeskommune Side193
Bodø kommune postmottak@bodo.kommune.no Saksb.: Hanne M. K. Hanssen e-post: fmnohah@fylkesmannen.no Tlf: 75 53 15 54 Vår ref: 2012/5871 Deres ref: Vår dato: 08.10.2014 Deres dato: Arkivkode: 421.4 Høringsuttalelse - Mindre endring av detaljregulering kvartal 22 - Bodø kommune Vi viser til kommunens oversendelse av 15. september 2014. Saken gjelder mindre endring av detaljregulering for kvartal 22, hvor aktuelt areal i gjeldende plan er avsatt til forretning/kontor/tjenesteyting/hotell. Grunneier/utbygger ønsker at det skal åpnes for etablering av boliger, hvor det bare er i 1. etasje at boliger ikke skal tillates. Begrunnelsen for at endringen ønskes gjennomført som en mindre endring i henhold til planog bygningsloven 12-14 andre ledd, er at det i den nylig vedtatte kommuneplanens arealdel er åpnet for at «sentrumsformål» også omfatter boligbebyggelse. Vedtak om mindre endringer av reguleringsplan kan i henhold til plan- og bygningsloven 12-14 annet ledd delegeres av kommunestyret. Før det treffes vedtak om mindre endring, skal saken i henhold til bestemmelsens tredje ledd forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket skal gis anledning til å uttale seg. Med mindre endringer menes i henhold til Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) endringer som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Vurderingen av hva som er «mindre vesentlig endring» etter loven av 1985 har ofte vært for vid. Forutsetningen er at «mindre endring» skal vurderes snevrere. For eksempel vil endring av arealformål ikke være en «mindre» endring. En justering av grensene mellom to formål kan likevel i de fleste tilfeller anses som en mindre endring. På Kommunal- og moderniseringsdepartementets sider «Spørsmål og svar til plan- og bygningsloven (plandelen)» er dette utdypet. Med mindre endringer menes endringer som ikke går ut over hovedtrekkene i plan på en måte som forutsetter full medvirkningsprosess. Mindre endringer kan f.eks. være arrondering av formålsgrenser, justering av linjeføringer for infrastrukturanlegg. Mindre endringer omfatter ikke innføring av nye eller fjerning av arealformål eller hensynssoner. Derimot vil en justering av grensene mellom to formål kunne anses som en mindre endring. Som mindre endring kan man også justere byggegrenser, frisiktsoner og lignende. Forenklet sagt kan man gjøre justeringer i det som allerede ligger inne i planen, men ikke innføre nye elementer. STATENS HUS Miljøvernavdelinga fmnopost@fylkesmannen.no Moloveien 10, 8002 Bodø Telefon: 75 53 15 00 www.fylkesmannen.no/nordland Telefon: 75 53 15 00 Telefaks: 75 52 09 77 Telefaks: 75 52 09 77 Side194
Fylkesmannen er av den oppfatning at det ikke her er snakk om en mindre endring av detaljreguleringen for kvartal 22. Et nytt formål ønskes innført, og dette vil få andre virkninger på omgivelsene enn den tillate bruk av arealet. Ved vurderingen av om det er snakk om en mindre endring, må en ta utgangspunkt i den planen som skal endres. Selv om det i kommuneplanens arealdel er forutsatt at «sentrumsformål» også omfatter boligbebyggelse, er det etter Fylkesmannens oppfatning klart at det ikke kan tillates etablering av boliger på alt areal som i kommuneplanens arealdel er avsatt som sentrumsformål. Etablering av boliger må vurderes i en ordinær reguleringsprosess, etter offentlig ettersyn og hvor det er bystyret som fatter vedtaket. Dette forsterkes av at det i planen som ønskes endret er åpnet for etablering av punkthus/punktbygg. Da det gjennom reguleringsplanen ble åpnet for et punktbygg, var hensikten med planen å tilrettelegge for utvidelse av eksisterende hotell med punktbygg og tilhørende parkering. Ved vedtakelsen av planen ble det sagt at den legger til rette for ei høyblokk i 17 etasjer mot Dronningens gate, som skal være første byggetrinn og inneholde hotell og kontorer. Etablering av boligbebyggelse i et slikt bygg og ut fra det som var forutsetningene for reguleringsplanen da den ble vedtatt, kan ikke skje gjennom en mindre endring av planen. Vi forutsetter at saken behandles som en ordinær reguleringsendring. Barn og unges interesser Planer skal i henhold til plan- og bygningsloven 3-1 tredje ledd bidra til å gjennomføre internasjonale konvensjoner og avtaler innenfor lovens virkeområde. Det er i barnekonvensjonen artikkel 3 nr. 1 fastsatt følgende: «Ved alle handlinger som berører barn, enten de foretas av offentlige eller private velferdsorganisasjoner, domstoler, administrative myndigheter eller lovgivende organer, skal barnets beste være et grunnleggende hensyn». Barnekonvensjonens artikkel 31 gir uttrykk for «barnet rett til hvile og fritid og til å delta i lek og fritidsaktiviteter som passer for barnets alder». I en generell kommentar til denne artikkelen fra FNs komité for barns rettigheter er det sagt bl.a. at en ved kommunal planlegging må prioritere etablering av miljøer som fremmer trivsel for barnet. For å oppnå de nødvendige barnevennlige, urbane og rurale miljøene, bør det i henhold til kommentaren tas hensyn til bl.a.: Tilgjengelige inkluderende parker, samfunnshus, idrettsanlegg og lekeplasser som er trygge og kan brukes av alle barn. Opprettelse av et trygt bomiljø for fri lek, herunder utforming av soner der spillere, fotgjengere og syklister har prioritet. Tilbud om tilgang til anlagte grøntområder, store åpne områder og natur til lek og rekreasjon, med trygg, rimelig og tilgjengelig transport. Veitrafikktiltak, herunder fartsgrenser, nivåer av forurensning, kryssinger på skoleveien, trafikklys, og beroligende tiltak for å sikre barns rett til å leke trygt innenfor sine lokalsamfunn. Enhver som fremmer planforslag, skal i henhold til plan- og bygningsloven 5-1 legge til rette for medvirkning. Kommunen skal påse at dette er oppfylt i planprosesser som utføres av private. Kommunen har i henhold til bestemmelsens annet ledd et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og Side 2 av 4 Side195
unge, jf. krav i de rikspolitiske retningslinjene for barn og planlegging pkt. 4. Kommunen skal vurdere konsekvenser for barn og unge i plan- og byggesaksbehandlingen etter plan- og bygningsloven, og organisere planprosessen slik at synspunkter som gjelder barn som berørt part kommer fram og at ulike grupper barn og unge selv gis anledning til å delta. Barn og unges rett til å delta og bli hørt fremkommer også av barnekonvensjonens artikkel 12 og Kommunal- og moderniseringsdepartementets innspill til Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementets rapport «Satsing på barn og ungdom Regjeringens mål og innsatsområder i statsbudsjettet 2014». Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging inneholder i 5a og 5b krav til fysisk utforming. Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø, noe som bl.a. forutsetter at arealene er store nok og egner seg for lek og opphold. Det følger av Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 at tilgjengelighet og gode atkomstmuligheter til arealer og anlegg for daglig fysisk aktivitet og friluftsliv i nærmiljøet er særdeles viktig, fordi barns aksjonsradius er begrenset. Mindre barn har ikke forutsetninger for å mestre kompliserte trafikksituasjoner, og det er derfor svært viktig med trafikksikre arealer og ferdselsårer. Det er også i byggteknisk forskrift kapittel 8 gitt bestemmelser om uteoppholdsareal. Grunnlaget for utforming av utearealer legges i planarbeidet, og de gunstigst beliggende deler av området må reserveres til felles uteoppholds- og lekearealer. Vi viser for øvrig til forskriften og veiledningen til denne. Planens konsekvenser for barn og unge må i det videre planarbeidet vurderes, og kravene til planleggingsprosessen og fysisk utforming i de rikspolitiske retningslinjene for barn og planlegging må oppfylles i prosjektet. Kommunen må også oppfylle sine forpliktelser i henhold til barnekonvensjonen. Vi viser til Kommunal- og moderniseringsdepartementets sider om barn og unges interesser i planleggingen for ytterligere veiledning. Frikjøp fra krav om opparbeidelse av felles lekeplass Det er i søknad om reguleringsendring vist til at det kan bli en utfordring å oppfylle kravet om opparbeiding av lekeplass, og at det derfor kan bli aktuelt å kjøpe seg fri fra kravet. Fylkesmannen viser i denne forbindelse til brev datert 1. september 2014 herfra til Kommunal- og moderniseringsdepartementet, hvor vi har stilt spørsmål ved lovligheten av en frikjøpsordning for manglende leke- og uteoppholdsarealer. Videre håndtering av saker hvor frikjøp for manglende leke- og uteoppholdsarealer vil være nødvendig, bør etter Fylkesmannens oppfatning utsettes inntil avklaring foreligger. Forsøk om samordning av statlige innsigelser Nordland er fra 1. november 2013 deltager i et forsøk om samordning av statlige innsigelser til kommunale planer. Målsettingen er å få en mer effektiv behandling av plansaker og bedre samarbeid mellom kommunene og statlige myndigheter. Forsøket innebærer at Fylkesmannen har ansvar for å samordne, fremme og avskjære innsigelser til kommunale planer på vegne av de statlige innsigelsesmyndighetene. Side 3 av 4 Side196
Fylkesmannens samordning av innsigelser vil skje i forbindelse med offentlig ettersyn av plansaker. Sametinget, Riksantikvaren og Fylkeskommunen omfattes ikke av dette forsøket. Vi tror at mange konflikter kan løses ved å bedre dialogen tidlig i planprosessene. Vi ber derfor om at kommunene setter av tid til dialog med berørte statlige myndigheter i konfliktfylte saker før saken sendes på offentlig ettersyn. Fylkesmannen kan bidra til å gjennomføre en slik dialog. I saker som gjelder kommune(del)planer og større områdereguleringer vil vi anbefale at planforum benyttes som arena for konfliktavklaring. Ansvarlig for Forsøket om samordning av innsigelser i Nordland er Egil Johansen, 75531619, fmnoejo@fylkesmannen.no. Nordlandsatlas Fra 1. januar 2014 har Fylkesmannen, Statens kartverk i Bodø og Nordland fylkeskommune tilbydd alle kommuner i Nordland kvalitetssikring av arealplaner ved offentlig ettersyn. Arealplaner på høring fra nevnte dato blir gjort tilgjengelige på internett i «Nordlandsatlas». Dette vil i betydelig grad lette planbehandlinga regionalt, i tillegg til at det vil gi folk flest bedre mulighet til å følge med og medvirke. Det vises i denne sammenheng til vår nettside og til brev med tilbud om kvalitetssikring av arealplankart som skal på høring. Vi ber om at denne plans sosifil, kart som pdf og lenke til plandokument blir sendt til plannordland@kartverket.no ved utleggelse av planen til offentlig ettersyn. Med hilsen Tore Vatne (e.f.) seksjonsleder Hanne M. K. Hanssen seniorrådgiver Dette brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikke underskrift. Side 4 av 4 Side197
Helse- og miljøtilsyn Salten IKS Bodø kommune Byplankontoret Postboks 319 8001 BODØ Dato:... 14.10.2014 Saksbehandler:... Kurt Stien Telefon direkte:... 98 22 39 30 Deres ref:... Byplankontoret Løpenr.:...315/2014 Saksnr/vår ref:...2014/31 Arkivkode:...L00 Høring- endring av regulering kvartal 22 Bodø sentrum Helse- og miljøtilsyn Salten (HMTS) har vurdert planene etter aktuelt hjemmelsgrunnlag: - Lov 24.6.2011 nr.29 om folkehelsearbeid - Forskrift 25.4.2003 om miljørettet helsevern. Bodø kommune har delegert til HMTS myndigheten innenfor miljørettet helsevern etter lov 24.6.2011 nr.29 om folkehelsearbeid 9. Vurdering gjøres på bakgrunn av dette, i samråd med kommuneoverlegen. Helsemyndigheten skal ivareta helsehensyn i forhold til utbygging og friarealer, trafikksikkerhet (ulykkesforebygging), støy og livskvalitet generelt. Med formål å fremme folkehelse og bidra til gode miljømessige forhold samt sikre befolkningen mot faktorer, blant annet fysiske, kjemiske, biologiske og sosiale miljøfaktorer som kan ha negativ virkning på helsen. Overordnet krav er at virksomheter og eiendommer skal planlegges, bygges, tilrettelegges, drives og avvikles på en helsemessig tilfredsstillende måte, slik at de ikke medfører fare for helseskade eller helsemessig ulempe. Helsemessige ulemper som virksomheten/eiendommen kan påføre omgivelsene skal vurderes. Hvis virksomheter/eiendommen har adgang for allmennheten, eller benyttes av mange mennesker, eller hvor mennesker oppholder seg over lengre perioder, skal også helsemessige forhold i virksomheten vurderes. Vår vurdering Kvartal 22 avgrenset av Hålogalandsgata, Storgata, Dronningens gate og Sandgata ligger i et meget trafikkert område av byen. Området er støybelastet og har særlig i vinterhalvåret trolig betydelig belastning med eksos og svevestøv. HMTS anbefaler ikke at det åpnes for etablering av nye boliger der. Med vennlig hilsen Katalin Nagy daglig leder Dokumentet er elektronisk godkjent og krever ikke signatur Kurt Stien Rådgiver Kopi: Kommuneoverlege folkehelse Helse- og miljøtilsyn Salten IKS Notveien 17, 8013 Bodø Tlf. 40 00 77 77 e-post: post@hmts.no Org.nr. 986 504 907 www.hmts.no Saksbehandler e-post: ks@hmts.no Side198
Side199 file://c:\ephorte\pdfservdocproc\ephorte\540972_fix.html Side 1 av 1 24.10.2014 Fra: Asgeir Jordbru[Asgeir.Jordbru@bodo.kommune.no] Dato: 21.10.2014 19:45:18 Til: Knut Kaspersen Kopi: Grete Kristoffersen; Daniel Wie Sandbakk Tittel: Innspill angående kvartal 22, sak 2012/5726 Hei Knut Ref. samtale i forbindelse med PNM. Samfunnskontoret stiller seg negativt til å åpne opp for bolig i punktbygg i kvartal 22. Bodø kommune har en målsetning om 70 000 innbyggere i 2030 og en visjon om at Bodø skal være en attraktiv hovedstad i Nord. I dette ligger det at det må bygges mange boliger for å dekke behovet til 20000 ekstra Bodøværinger. Samtidig for å nå dette målet må Bodø ha attraktive næringsbygg/arealer for å tiltrekke seg nasjonale og internasjonale etableringer og dermed arbeidsplasser. Samfunnskontoret er av den oppfatning av at de punktbygg som det er åpnet opp for gir byen en mulighet til å være attraktiv på det internasjonale markedet. Scandic havet er et godt eksempel på at byen har fått mange nye arbeidsplasser i et bygg som gir byen oppmerksomhet. Den samme oppmerksomhet og ringvirkninger vil ikke etter samfunnskontorets syn ha tilfalt byen om dette var et leilighetskompleks. I oppslag i Avisa Nordland lørdag 18.okt. 2014 ble det beskrevet at sentrum nå opplever et oppsving i etableringer. Dette går i bølgedaler og Bodø må til enhver tid sikre seg at det er nok næringsarealer i sentrum for å dekke det løpende behov. Gjennom kommuneplanens arealdel er det avsatt nok boligreserver i sentrum/sentrumsnære områder de kommende år. Det er derfor ikke noe prekært behov for flere boliger i sentrum utover det som er åpnet opp for i arealdelen. For å sikre balansegangen mellom bolig og næring er derfor Samfunnskontoret negativ til at det åpnes opp for boliger i kvartal 22. Asgeir Med vennlig hilsen BK-Mail Asgeir Jordbru Plankoordinator, Samfunnskontoret 75 55 51 08 / 934 26 200 asgeir.jordbru@bodo.kommune.no www.bodo.kommune.no Postadresse: Postboks 319, 8001 Bodø Besøksadresse: Teamgården, Prinsens gt. 113 A, Bodø
Vår dato: 17.11.2014 Vår referanse: 14/42913 Deres dato: 15.09.2014 Deres referanse: 2012/5726 Org.nr: 964 982 953 Bodø kommune Postboks 319 8001 BODØ Uttalelse - mindre endring av detaljregulering - Kvartal 22 - Bodø kommune Med bakgrunn i lov om kulturminner, naturmangfoldloven og plan- og bygningsloven, herunder fylkesplanen og rikspolitiske retningslinjer, gir Nordland fylkeskommune følgende uttalelse: Nordland fylkeskommune beklager at vår uttalelse kommer etter fristen. Planleggingen skal legges til rette for boligetablering i kvartal 22. I reguleringsplan for Nerbyen ble det i 2008 åpnet for punkthus i sentrum av Bodø, hvor det ikke er tillatt med boliger. For kvartal 22 er det i detaljreguleringsplan, vedtatt 20.06.2013, fastsatt at det aktuelle arealet skal brukes til forretning/kontor/tjenesteyting/hotell. Planforslaget omhandler endring slik at det også tillates bolig og at det åpnes for å tillate balkonger med krage ut over fortau. Kommunen har vurdert at endringen kan behandles som en mindre endring av reguleringsplanen. Planfaglig Fylkeskommunen er positiv til at sentrum fortettes, og er opptatt av at fortetting skal skje med kvalitet. Det vises til fylkesplanens arealpolitiske retningslinjer, kapittel 8.2 By- og tettstedsutvikling: b) Fortetting skal skje med kvalitet. Gjennom arealplanleggingen skal det legges til rette for god funksjonsblanding som fremmer trafikksikkerhet, barns lekemuligheter og stedets karakter. c) Byer og tettsteder skal utvikles slik at livskvalitet og helse fremmes gjennom god stedsforming, attraktive og tilgjengelige utearealer, og infrastruktur som fremmer miljøvennlig transport. Det vises til at det er mulig å frikjøpe seg fra krav om felles leke- og oppholdsareal jf bestemmelsene i kommuneplanens arealedel for "sone A indre bykjerne" som planområdet er en del av. Fylkeskommunen ser blant annet at det blir en særlig utfordring i planleggingen å sikre barns lekemuligheter i tilknytningen til boligene, og dermed sikre den gode fortettingen. Det er ikke klart for fylkeskommunen om at barn og unges interesser i planleggingen er tilstrekkelig tatt hensyn til. Hvor skal barn ha sine muligheter for nærlek, og hvordan er dette kravet kompensert for i området? Adresse Postmottak Dir.: 75 65 05 92 Saksbehandler: Marianne Siiri Fylkeshuset Tlf.: 75 65 00 00 Avdeling: Kultur og miljø 8048 Bodø Faks: Plan og miljø Besøksadresse Prinsens gate 100 E-post: post@nfk.no Side200
I Bodø kommunes vurdering heter det at selv om "det åpnes for boligformål innenfor områdene avsatt til sentrumsformål, så er det ikke dermed gitt at dette skal gjelde for alle bygg". Punktbyggene i Nerbyen skulle benyttes til "det helt spesielle og spektakulære", og da med tanke på på hoteller eller prestisjefylte kontorlokaler. Nordland fylkeskommune deler denne vurderingen og er av den oppfatningen at det vil være uheldig å tillate boliger i punkthusene i den indre bykjernen. Fylkeskommunen vil samtidig vise til at kommunen gjennom den nylig vedtatte arealdelen har åpnet for økt byggehøyde i områdene rundt bykjernen nettopp for å få flere boliger nært sentrum, men ikke nødvendigvis i den indre bykjernen. Fylkeskommunen mener videre at det å tillate boliger i kvartal 22 vil påvirke omgivelsene av en slik grad at det kan stilles spørsmål om denne saken kan behandles som en "mindre" endring. Det vises til kulturminnefaglig uttalelse nedenfor som omhandler dette. For ordens skyld vil Nordland fylkeskommune vise til at det er kommunens ansvar som planmyndighet å vurdere om en endring av en reguleringsplan er «mindre». En endring er «mindre» dersom den ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Dersom det foreligger innvendinger til endringene fra berørte myndigheter eller private, vil ikke endringene kunne anses som «mindre». Da vil saken måtte behandles som vanlig reguleringsendring, jf. lovkommentaren til plan- og bygningslovens 12-14. Dersom det fortsatt er aktuelt å tillate boliger i kvartal 22, ber fylkeskommunen om at det vurderes å fremme saken som en reguleringsendring. Dette for å bedre belyse konsekvensene av å tillate boliger i punkthus i den indre bykjernen, herunder barn og unges oppvekstvilkår, og for å sikre god medvirkning og medbestemmelse. Kulturminnefaglig Et nytt punktbygg regulert til boligformål vil ikke ha andre konsekvenser for bylandskap og stedsidentitet enn et bygg regulert til forretning/kontor/tjenesteyting/hotell. Formålsendringen berører likevel spørsmålet om hvilke bygg, for hvilke funksjoner, som skal få lov til å dominere i bybildet. Tradisjonelt har det vært bygg for offentlige formål, og som er av betydning for allmennheten, som har blitt tildelt en slik posisjon. Etter hvert har også mange kontorbygg og hoteller fått en rolle som "signalbygg". I kommunens vurdering inngår det at "hensikten med punktbyggene i Nerbyen var at de skulle gi mulighet for typer av virksomheter som kunne utnytte det helt spesielle og spektakulære i disse punktbyggene som rager høyt over all annen bebyggelse. Det var særlig tenkt på hoteller eller prestisjefylte kontorlokaler". Når det foreslås å åpne for boligformål i punktbygget i kvartal 22 faller denne begrunnelsen bort. At det åpnes for en boligblokk med byggehøyde på vel 50 m i byens sentrum innfører et nytt byplanmessig grep, som potensielt vil kunne få store konsekvenser også for byens fysiske utvikling. Kulturminnefaglig vurdering: Kari Torp Larsen, tlf. 75 65 05 23. Side201 2
Med vennlig hilsen Geir Davidsen fagleder plan Marianne Siiri rådgiver Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ikke underskrift. Hovedmottakere: Bodø kommune Postboks 319 8001 BODØ Kopi til: Kari Torp Larsen 3 Side202