Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Rusti Bygg AS Nedre Stokkan 7048 TRONDHEIM Deres ref: Vår ref: ALK 2013/2275 Dato: 06.11.2013 Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 208/9/0/0 Saksnr: 853/13 Revidert søknad om oppføring våningshus med to boenheter - 1719/208/9 - Fossen - Gunnar Stormoen. Vi viser til Deres reviderte søknad om oppføring av våningshus med to boenheter mottatt her den 04.11.2013. Bakgrunn for saken: Det vises til tidligere byggesøknad mottatt her den 11.6.2013. Byggesøknaden hadde vedlagt dispensasjonssøknad om oppføring av våningshus ca. 17 meter fra Hammervatnet i henhold til situasjonskart mottatt den 2.5.2013. Fylkesmannens miljøvernavdeling gikk i mot dispensasjonssøknaden, og ba kommunen og tiltakshaver finne alternativ plassering av våningshuset bak forbudssonen satt til 50 meter fra strandlinjen langs vann og vassdrag. Revidert situasjonskart ble mottatt av kommunen den 3.10.2013 der våningshuset var plassert i henhold til Fylkesmannens vedtak. Kommunen godkjente plasseringen og byggesøknaden i vedtak den 8.10.2013. Revidert byggesøknad: I henvendelse på e-post fra Gunnar Stormoen den 4.11.2013 ønsker tiltakshaver å flytte tiltaket mot nord ca. 21 meter fra Hammervatnet. Nytt situasjonskart er vedlagt. Med bakgrunn i henvendelse kreves det ny saksbehandling. Dispensasjonssøknaden i byggesak mottatt her den 11.6.2013 ble lagt til grunn i saksbehandlingen. Tiltak: Eldre våningshus, annen landbruksbygning og stabbur er revet. Oppføring av nytt våningshus med to boenheter i henhold til situasjonskart mottatt her den 4.11.2013. Bygget oppføres med saltak. Bruksareal (BRA) for hele bygningen (to boenheter) beregnet til 140 kvm. Bebygd areal (BYA) for hele bygningen (to boenheter) beregnet til 162 kvm. Mønehøyde beregnet til 4,60 meter. Gesimshøyde beregnet til 3,10 meter. Plassering: I nytt vedlagt situasjonskart den 4.11.2013 er huset søkt plassert 21 meter fra Hammervatnet.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 5 Planstatus: Tiltaket omfattes av kommuneplanens arealdel, plan-id. 2008018 i Levanger. Planen sier at den maksimale gesimshøyden skal være 6,50 meter, og den maksimale mønehøyden skal være 9,50 meter over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Tiltaket ligger i LNFR-område innenfor forbudssonen satt til 50 meter fra strandlinjen for Hammervatnet i Åsen. Det er søkt om dispensasjon fra oppføring av bygg nærmere strandlinja enn 50 meter. Nabovarsling: Det foreligger ingen nabovarsling. Kommunen har derimot vurdert å frita søkeren å varsle naboer etter plan og bygningslovens 21-3 andre ledd da tiltaket ikke vil påføre naboene vesentlig ulemper: «Kommunen kan frita søkeren fra å varsle naboer og gjenboere når deres interesser ikke eller i liten grad berøres av arbeidet. Kommunen kan kreve at også andre eiere eller festere enn de som er nevnt i foregående ledd, skal varsles». Andre myndigheter: I følge Plan- og bygningslovens 19-1 skal regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, få mulighet til å uttale seg. Det vurderes at andre myndigheter blir direkte berørt om det oppføres nytt våningshus nærmere Hammervatnet enn 50 meter. Landbruksavdelingen i Innherred samkommune (ISK), Fylkeskommunen i Nord-Trøndelag, samt Fylkesmannens i Nord-Trøndelag har uttalt seg i saken. Landbruksavdelingen i ISK gav dispensasjon til oppbygging av nytt tun med adkomst. Fylkeskommunen bemerket at ut i fra landskapshensyn anbefales det at boligen plasseres inn mot dyrka marka slik at skogbeltet beholdes mest mulig uberørt mot vannet. Videre kommer ikke tiltaket i konflikt med kulturminnelovens 3. Fylkesmannens landbruksavdeling hadde ingen merknader til tiltaket dersom adkomsten til bygningene kan skje uten nedbygging av dyrka jord. Fylkesmannens kommunalavdeling (enhet for samfunnssikkerhet og beredskap) hadde ingen merknader til tiltaket. Fylkesmannens miljøvernavdeling går i mot en dispensasjon om å bygge nærmere Hammervatnet enn 50 meter, og bemerker følgende: «Hammervatnet ligger ved tettstedet Åsen og ha kvaliteter knyttet til lokalt og regionalt friluftslivsaktivitet. Vannet ligger i et område med rike bergarter og marine avsetninger, og er påvirket av tilsig fra betydelige jordbruksarealer. Som følge av dette er vatnet svært næringsrikt og har flere grunne bukter med en rik vannvegetasjon og et variert insektliv. Vegetasjonen i vatnet domineres av takrør, sjøsivaks og nøkkerose. Hammervatnet har kvaliteter knyttet til friluftsliv og rekreasjon, landskap og biologisk mangfold, og Levanger kommune har i sin kommuneplans arealdel fastsatt en byggegrense på 50-meter fra vatnet for å ivareta disse natur- og miljøkvalitetene. Hammervatnets kvaliteter i forhold til biologisk mangfold underbygges ved at østlige deler av vatnet er vernet som naturreservat etter verneplan for våtmark. Tidligere gårdsbebyggelse på eiendommen lå ca. 60 meter fra strandlinja, mens ny omsøkt tomannsbolig lokaliseres ca. 17 meter fra strandlinja på en åsrygg ned mot vannet. En
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 5 lokalisering av tomannsboligen så nærme strandlinja vil bidra til en sterkere privatisering av strandlinja enn tidligere bebyggelse, til hinder for allmenn fri ferdsel i utmark. Vegetasjonsbeltet som en naturlig skjerm og grunnlag for biologisk mangfold langs vannet vil også bli berørt ved en slik lokalisering. Landskapsmessig vil en lokalisering, enten på samme sted som tidligere bebyggelse eller ovenfor den dyrkbare marka, være et bedre areal og lokaliseringsgrep. For at plan og bygningsloven og LNF- formålet med bestemmelser i kommuneplanens arealdel ikke skal miste sin betydning som styringsmiddel, er det nødvendig at dispensasjon forbeholdes de tilfeller hvor forholdene klart avviker fra de som gjør seg gjeldende for hovedtyngden av søknader. Forholdene som foreligger i omsøkte tilfelle skiller seg ikke særlig ut fra det som anføres i en rekke andre saker. En eventuell dispensasjon som omsøkt vil gi signaler om en liberal dispensasjonspraksis som igjen vil føre til økt press på bygging og fradeling i strandsonen langs vann og vassdrag. Fylkesmannen har etter en samlet vurdering kommet til at hensynene bak LNF-formålet og byggeforbudet i kommuneplanens arealdel blir skadelidende dersom det gis dispensasjon som omsøkt. Fylkesmannen går derfor i mot dispensasjon som omsøkt og ber kommunen vurdere alternative plasseringer bak 50-metersgrensen og bak dyrka marka. Fylkesmannen informerer om at et eventuelt dispensasjonsvedtak vil bli vurdert påklaget, og ber derfor om å bli orientert om vedtak i saken.» Vurdering av dispensasjon: I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden. Grunner som kan tale mot dispensasjon kan være: Den generelle ulempen med å dispensere fra vedtatte planer er som nevnt at slike tillatelser over tid kan medføre en uthuling av regelverket. Dette må anses som en tungtveiende ulempe som taler mot at dispensasjon bør gis. Tidligere gårdstun lå ca. 60 meter fra strandlinjen i Hammervatnet. En ny plassering vil komme i konflikt med forbudssonen satt til 50 meter fra strandlinjen. Kommunen viser til punkt 6.2 i kommuneplanens arealdel plan-id. 2008018, og at en dispensasjon for oppføring av våningshus som omsøkt vil gi signaler om liberal dispensasjonspraksis som igjen kan føre til økt press på utbygging i strandsonen lang vann og vassdrag.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 5 Det vises videre til Fylkesmannens miljøvernavdeling sin uttalelse over, punkt «Andre myndigheter». Fylkeskommunen har i svar til høring bemerket at boligen plasseres inn mot dyrka mark av hensyn til landskap, og bevaring av skogbelte mot vannet. Det vises forøvrig til tidligere godkjent byggesøknad den 8.10.2013. Argumenter som kan tale for dispensasjon kan være: Tiltakshaver har følgende bemerkninger i sin dispensasjonssøknad: «Søknad om dispensasjon fra kommunedelplanen arealdel plan-id 2008018 I Levanger, punkt 6.2 Forbud mot tiltak. Bakgrunn for søknaden er at vi ønsker å bygge utenfor dyrket mark, ref. godkjent søknad til landbrukskontoret. Ved å flytte bygningsmassen fra åkeren til udyrkbarmark (fjellgrunn) frigjør vi ca. 1 da. dyrkbar mark samt åkeren blir vesentlig enklere å drive. Grunnforhold ved/rundt eksisterende bygningsmasse er svært fuktig (leire/ jordgrunn) mens på vår planlagte plassering av nytt bygg er det fjell. P.g.a. lang og vanskelig tilførselsvei til gården er det umulig å få fram biler med ferdigbetong, slik at støping av "hel" betongplate på mark vil for oss være en særdeles kostbar og arbeidskrevende løsning. Mens på fjellgrunnen vurderes det å bruke ringmur av Leca eller betongstein. Som det går fram av vedlagte tegninger, har huset vi har valgt en lav profil slik at det ikke "ruver i terrenget", og vil bli utvendig behandlet med nøytrale farger som tilpasses området. Gunnar Stormoen Øvre Møllenberg71 A 7043 Trondheim. Telf.45026800.» Landbruksavdelingen i ISK, Fylkesmannens landbruksavdeling samt Fylkesmannens kommunalavdeling hadde ingen merknader til tiltakets plassering. Kommunens vurdering er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, og hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt slik at fordelene må ansees som klart mindre enn ulempene i dette tilfelle. Vilkårene for dispensasjonen jf. pbl. 19-2 ansees derfor ikke som oppfylt. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 går kommunen i mot dispensasjon i omsøkt tiltak med begrunnelse gitt ovenfor. I trå med Fylkesmannens miljøvernavdeling anbefaler kommunen tiltakshaver å finne alternativ plassering bak forbudssonen satt til 50 meter fra strandlinjen langs vann og vassdrag. Det vises til tidligere godkjent byggesøknad den 8.10.2013. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av vedtaket, jf. Plan- og bygningslovens 31-1.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 5 Med hilsen Arnulf Løken Byggesaksbehandler PBOM Kopi til: Byggmester og Takstmann Håkon Vullum Vuluveien 94 7563 MALVIK Caverion Norge AS Moafjæra 10 7606 LEVANGER Gunnar Stormoen Øvre Møllenberg gate 71 A 7043 TRONDHEIM Leangen Maskin AS Leangen vestre 7632 ÅSENFJORD Rønning Rørservice Skytterveien 6 7088 HEIMDAL Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Postboks 2600 7734 STEINKJER