AREALENHETEN Plan- og miljøutvalget Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2014/1311 - Anne Marit Tønnesland 31/36 04.11.2014 35761/2014 Vurdering av dispensasjon for økt utnyttelsesgrad - Redskapsbod på GB 31/36 - Neslandsheia 9 Tillegg til sak PS 16014. Forlag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 innvilge dispensasjon fra bestemmelsen om maksimal utnyttelsesgrad i plan for oppføring av sjøbu på følgende vilkår: Sjøbua snus, slik at gavlvegg blir liggende mot brygga og sjøen. Saksutredning: Tiltaket er i tillegg til dispensasjon fra byggegrense, også avhengig av dispensasjon fra maksimalt tillatt utnyttelsesgrad. Gjeldende bestemmelse: Eksisterende hytte har brutto gulvareal 104 m². Omsøkte sjøbu får brutto gulvareal 10 m², og totalt areal blir på 114 m². Søkers momenter er satt opp i kursiv skrift med kommunens påfølgende vurdering: Eksisterende hytte har et BRA på 104,18 m². Totalt i planen kan det tillates 100 m². Inklusiv bod vil vi allikevel være under kommuneplanens øvre grense. Administrasjonen antar det her er ment å angi hyttas brutto gulvareal, og ikke bruksareal. I henhold til godkjente tegninger, er brutto gulvareal på 104 m². Det er gjeldende reguleringsbestemmelser som skal legges til grunn, og kommuneplanens bestemmelser om maksimalt areal på hytter er således ikke gjeldende. Maksimalt brutto gulvareal inkl. uthus er i plan satt til 100 m² pr. tomt. Postadresse: Besøksadresse: Telefon: 38055555 Epost: postmottak@sogne.kommune.no PB 1051 Rådhusveien 1 Telefaks: 38055516 Web: www.sogne.kommune.no 4682 Søgne 4682 Søgne Direktenr: 97990342 Org.nr: 964 967 091 MVA
Det er allerede gitt overskridelser fra arealet i dette området. Planen er av eldre dato. Blant annet er det gitt overskridelse på eiendom litt lengre øst. (T. A. Aamodt). Dette skaper Dette medfører riktighet, og vi vil under vise til 2 dispensasjoner innenfor planområdet. 1. På nevnte eiendom, med GB 31/118, ble det søkt dispensasjon for oppføring av tilbygg til hytte, slik at samlet brutto gulvareal ble 117,4 m². Plan- og miljøutvalget innvilget søknaden i møte 16. oktober 2013. Administrasjonen hadde den gang innstilt negativt til søknaden, men høyre fremmet forslag om å innvilge den. Høyre sitt forslag ble vedtatt med 5 stemmer (FRP, H) mot 4 stemmer (AP, V, KRF), med følgende begrunnelse: «Kommuneplanen, vedtatt desember 2012, har følgende formulering hva angår størrelse; "Maksimalt tillatt BRA er 120 m2(138 m2 m/ parkering) for tomter for fritidsbebyggelse!". Den politiske intensjon antas å være at samme størrelse bør gjelde for eldre reguleringsplaner, forutsatt at tomtens beskaffenhet, topografi, naboforhold og øvrige forhold tilsier dette. Intensjonen må være, på sikt, å justere eldre reguleringsplaner slik at planene status samsvarer med kommuneplanen i den utstrekning dette er hensiktsmessig». 2. På eiendom med GB 31/101, lenger vest i planområdet, innvilget Plan- og miljøutvalget i møte 27. juni 2012 dispensasjon for oppføring av bebyggelse med bruksareal 110 m². Hvorfor det den gang ble brukt bruksareal, vites ikke. Det var her snakk om hytte og 2 sjøbuer, hvor den ene sjøbua skulle tilhøre GB 31/56. Ser man bort fra sjøbua tilhørende GB 31/56, har eiendommen med GB 31/101 et brutto gulvareal på 104 m². Tiltaket er allikevel under det maks. areal som er satt i kommuneplanens arealdel (120 m²). Planen er av eldre dato. Hadde den blitt laget i dag ville kommuneplanens føring vært lagt inn. Det er tillatt flere utbygginger av hytteeiendommer i kommunen etter gjeldende kommuneplan. Hvorvidt det ved en revisjon av plan, ville bli lagt opp til maksimalt bruksareal 120m² vet vi ikke, da det skal gjøres vurderinger av hvert enkelt planområde. Når det gjelder påstanden om at det er gitt flere dispensasjoner med bakgrunn i kommuneplanens bestemmelse, så kan vi vise til en sak hvor så er tilfelle: Det ble søkt dispensasjon for oppføring av tilbygg til hytte på GB 38/100, Åloneset 145. Reguleringsplanen anga her maksimalt bruksareal 100 m², mens hyttas areal etter ombygging ble på BRA=119,4m². Plan- og miljøutvalget innvilget dispensasjonen (5 mot 4 stemmer) i møte 26. mars 2014 med følgende begrunnelse: «Pml viser til sak på Oftenesveien 106 (T.A Aamodt). Den politiske intensjonen bak kommuneplanens bestemmelse 5 c, er at det i eldre reguleringsplaner skal tillates en utnyttelsesgrad på bra 120 m2 (138 m2 inkl parkering) der forholdene ligger til rette for det. Intensjonen må være, på sikt, å justere eldre reguleringsplaner slik at planenes status samsvarer med kommuneplanen i den utstrekning dette er hensiktsmessig». Det skal imidlertid også opplyses at det også er gitt avslag på slike søknader, og vi nevner følgende sak: På GB 32/119, Riveneset, ble det søkt dispensasjon for oppføring av frittstående bod og hvor totalt bruksareal ville blitt 106,8 m². Reguleringsplanen for området angir maksimalt bruksareal 100 m². Plan- og miljøutvalget avslo søknaden i møte 18. juni 2014 (6 mot 3 stemmer). Det skal her påpekes at dette gjaldt første hytte i et nytt område, hvor presedens ble vektlagt særskilt fra administrasjonens side.
Med bakgrunn i at vi har eksempler både på innvilgelser og avslag i saker hvor kommuneplanens bestemmelser er brukt som argument, kan vi ikke se at det er innført en ny praksis på dette området. Boden er beskjeden i form og størrelse og vil ikke øke det bebygde preget. Den er plassert inn mot et høyt fjell. Det er stor avstand og høydeforskjell opp til hytta. Boden er lagt i østre hjørne av eiendommen der det er brygger og boder fra før langs stranda. Det er lang strandsone på tomta vest for dette som er ubebygd. Når det gjelder landskapsmessige vurderinger, viser vi til vår utredning i sak PS 16014. Eiendommen er stor i størrelse og får en total utnyttelse på ca. 0,019 %. Området er etter denne saken ferdig utbygd. Saken vil med sin særegenhet ikke skape Det gjøres oppmerksom på at reguleringsbestemmelsene angir maksimal utnyttelse som brutto gulvareal 100 m². Prosentvis utregning i forhold til tomtestørrelsen er således ikke relevant i saken. Ingen naboer har hatt merknader til tiltaket. Det er selvsagt hyggelig at naboer enes om et byggeprosjekt, men dette er ikke et moment som kan vektlegges i en dispensasjonsvurdering. Administrasjonens samlede vurdering: 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Bestemmelsen om maksimal tillatt utnyttelsesgrad, er satt for å styre utbyggingen i området. Dette med hensyn til eksponering mot sjøen, og bevaring av landskapet. Eiendommen er i dag bebygd med hytte. Det er i senere tid gitt dispensasjon for økt utnyttelsesgrad på to eiendommer innenfor planområdet. Disse er nevnt overfor. I tillegg til dette er det i 1998 gitt tillatelse til oppføring av hytte og sjøbu på GB 31/19, hvor hytta har areal 95 m² og sjøbua har areal 10 m². Denne tillatelsen ble gitt uten dispensasjonsbehandling. Med bakgrunn i dette er planen allerede svekket som styringsverktøy. Vi kan med bakgrunn i dette ikke se at en dispensasjon i dette tilfelle vil føre til at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt I henhold til gjeldende reguleringsplan kan det fra eiendommen fradeles to parseller til fritidsboligformål. Disse er ikke utnyttet pr. i dag. Når vi i vår utredning har konkludert med at planen hjemler oppføring av sjøbu på eiendommen, innebærer dette at de to andre hyttene også kan få sjøbuer på omsøkte eiendom. For at sjøbuene ikke skal eksponeres mer enn nødvendig, og for at det skal gis plass til ytterligere to sjøbuer på eiendommen, settes det som vilkår at sjøbua snus med gavlvegg mot brygga og sjøen. Det skal understrekes at øvrige
sjøbuer innenfor planområdet er vendt slik. Dette vil føre til at sjøbua fremstår som mindre eksponert, og at økningen i arealet ikke vil fremstå som vesentlig. Som nevnt overfor er det gitt dispensasjon for økt utnyttelsesgrad på to eiendommer innenfor planområdet. Disse sakene skiller seg ikke vesentlig fra denne saken. Krav om likebehandling vil etter vår vurdering gjøre seg gjeldende i denne saken. Med hensyn til landskapsmessige vurderinger med mer, viser vi til de vurderingene som er gjort i tilhørende saksutredning. Administrasjonen mener at etter ovennevnte er fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for dette forholdet gis. Administrasjonen anbefaler utvalget å innvilge dispensasjonssøknaden på nevnte vilkår. Vedlegg: 1 Utvidet dispensasjonssøknad - GB 31/36
file:///c:/ephorte/pdfdocprodir/ephorte/445578_fix.html Side 1 av 1 04.11.2014 Fra: Anne Karén Birkeland[anne@arkmovik.no] Dato: 03.11.2014 20:09:28 Til: Anne Marit Tønnesland Kopi: 'Atle Korsmo' Tittel: Utvidet dispensasjonssøknad Viser til telefonsamtale i dag, der det vises til at det også må søkes dispensasjon fra total utnyttelse i plan. Vi har slike begrunnelser for overskridelsen: 1. Eksisterende hytte har et BRA på 104,18 m². Totalt i planen kan det tillates 100 m². inklusiv bod vil vi allikevel være under kommuneplanens øvre grense. 2. Det er allerede gitt overskridelser fra arealet i dette området. Planen er av eldre dato. Blant annet er det gitt overskridelse på eiendom litt lengre øst. (T. A. Aamodt). Dette skaper 3. Tiltaket er allikevel under det maks. areal som er satt i kommuneplanens arealdel ( 120 m²). Planen er av eldre dato. Hadde den blitt laget i dag ville kommuneplanens føring vært lagt inn. Det er tillatt flere utbygginger av hytteeiendommer i kommunen etter gjeldende kommuneplan. 4. Det har ikke vært merknader til tiltaket. Boden er beskjeden i form og størrelse og vil ikke øke det bebygde preget. Den er plassert inn mot et høyt fjell. Det er stor avstand og høydeforskjell opp til hytta. Fordeler med bod og denne lille overskridelse som er i tråd med overordnet plan er større enn ulempene dette gir. 5. Eiendommen er stor i størrelse og får en total utnyttelse på ca. 0,019 %. 6. Området er etter denne saken ferdig utbygd. Saken vil med sin særegenhet ikke skape 7. Ingen naboer har hatt merknader til tiltaket. 8. Boden er lagt i østre hjørne av eiendommen der det er brygger og boder fra før langs stranda. Det er lang strandsone på tomta vest for dette som er ubebygd. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler for å kunne gi dispensasjon. Med vennlig hilsen Anne Karén Birkeland Møvik Byggetjenester A/S Tlf.: 38 01 02 84 / 975 87 172 Adr. Andøyfaret 19B, 4623 Kristiansand