NÆRINGSEIENDOM MAGNUS BARFOT 12 MAI 2006
Innhold 1. Byggeprosjekter 2. Salgsmarkedet 3. Bybanen 4. Kommunedelplan 5. Leiemarkedet
Byggeprosjekter
Kokstadflaten 30 SPAR KJØP Areal: 2.250.kvm Ferdigstillelse: August 2006
Sandslimarka 61-63 Kokstad Invest AS/Odfjell Drilling Odfjell offshore Areal: 3.000 kvm Ferdigstillelse: Januar 2007
Blomsterdalen Senter Areal: 4.000 kvm handel Oppstart: sep 2006 Ferdigstillelse: November 2007
Nesttunbrekken 95 Fanaveien Utvikling AS (Backer Holding AS) Areal ca 5.800 kvm Leietaker Politiet og Multiconsult AS Ferdigstillelse: 1 kv. 2007
Nesttun Kulturhus Zurhaar & Rubb Eiendom AS Areal: Ca. 4.500 kvm Oppstart Høst 2006
Kanalveien 118 Einar Nistad Finans og Eiendom AS Areal ca 19.000 kvm Butikk/lager/kontor/ parkering Oppstart: 3 kv 2006 Ferdigstillelse: 4 kv 2007
Haukelandsveien BACKER HOLDING AS Areal ca 5.300 kvm Ferdigstilt: 4 kv 2006 Helserelaterte leietakere
Beddingen - Solheimsviken Rieber Eiendom AS Areal: Ca. 7.000 kvm Byggestart antatt 1 kv. 2007 Beddingen i Solheimsviken
Frydenbø Marina Damsgård Frydenbø Holding AS Areal: Ca. 7.000 kvm Ferdig : oktober 2007 Maritimt Næringsbygg
Høyteknologisenteret Høyteknologisenteret AS Laboratoriebygg Areal: Ca 9.300 kvm Oppstart vår 2007 Ferdig 2008/2009
Høyteknologisenteret Høyteknologisenteret AS Miljøbygget Areal: Ca 13.500 kvm Oppstart vår 2007 Ferdig 2008/2009
Høyteknologisenteret Høyteknologisenteret AS Vitensenteret Areal: Ca 7.100 kvm Rehabilitering/påbygg Oppstart mai 2006 Ferdig mars 2007
Nonneseter Entra Eiendom AS Areal: Ca 17.000 kvm Antatt ferdig Vår 2007/2008
Slottsgaten 1 Pris Kjøp kr 66 mill. Areal: 4.000 kvm Ombygging til hotell ca 180 200 mill 116 rom Åpnet 1.mai
Åsamyrane Areal: 6.000 kvm handel Leietakere: TOYS R` US G-SPORT Oppstart: Høst 2006 Ferdig: April 2007
Heiane/Nyborg Areal: 7.000 kvm butikk/kontor Oppstart 2006/2007
Alvehaugen/Drotningsvik Lidl: 1.500 kvm, Åpnet april 2006 Kiwi: 1.000 kvm Byggestart; mai 2006 Plantasjen 4.000 kvm Byggestart; sommer 2006
Salgsmarkedet
Salgsmarkedet Investeringsvilligheten i eiendom er fremdeles økende. Antall aktører har økt Krav til avkastning og marginer synker. Tilrettelegging/syndikering til privatmarkedet. Siste leddet (forbruker/sparing) er ikke profesjonell. Stor likviditet blant aktører gjør behovet for fremmedkaptital mindre og investering i f.eks bank er et dårlig alternativ. Ett leiemarkedet som tilsynelatende er på vei oppover og bygg som har kontraktsstruktur med gamle/lave leier gir muligheter for økt kontantstrøm ved reforhandlinger.
jun.05 jul.05 aug.05 sep.05 okt.05 nov.05 des.05 jan.06 feb.06 mar.06 Renteutvikling Effektiv rente 10 års statsobligasjon, Kilde Norges Bank 4,25 4 3,75 3,5 apr.06 mai.06 Serie1
Avkastning Avkastning: Ikke eksakt begrep, variasjoner rundt hvilke eierkostnader som blir lagt til grunn, leiepotensiale, utvikling,mm Avkastning på bygg i sentrumsnære strøk: 6.3 % - 8,0 %. Få salg det siste år som er solgt på ren avkastning. Ingen umiddelbare sorte skyer.
Kokstadveien 29 Pris ca kr 23,5 mill. Areal: 4.940 kvm Tomt 22 mål Avkastning ca 8,6 %
Ytrebygdsveien/Fleslandsveien TOMT Pris ca 30 mill. Areal: 32 mål
Sandbrekkeveien 95 Pris Kr 6,5 mill. Areal: 640 kvm (Seksjon) Eget Bruk Ca Kr 10.000 pr kvm
Frydenborg AS Diverse eiendommer Pris Kr 550 mill. Areal: 50.000 kvm Avkastning ca 7,2 %
Veiten 4 Pris Ca Kr 35 mill. Dagens leie ca 600` Areal: 1.800 kvm Avkastning? % Bygget antas utviklet videre
Magnus Barfotsgate 3 Pris Kr 23.5 mill. Areal: 1.600 kvm Utvikling.
Strandgaten 16 Pris Ca Kr 58,5 mill. Areal: ca 2.600 kvm Avkastning ca 6,5 %
C. Sundtsgate 36 Pris Kr 4,1 mill. Areal: 365 kvm (Seksjon) Avkastning ca 9,1 %
Strandgaten 201 Pris Kr 42 mill. Areal: 3.600 kvm Avkastning 5,2 % Solgt som seksjoneringsobjekt. Kommunal forkjøpsrett
Strandgaten 207 Pris Ca Kr 45 mill. Areal: 4.517 kvm Avkastning 4,4 % Solgt som seksjoneringsobjekt.
Janaflaten 28 Pris Ca Kr 41 mill. Areal: ca 3.300 kvm Avkastning ca 7,9 %
Hjortlandsveien 1/Åsane Pris Ca Kr 35 mill. Areal: ca 4.000 kvm Tomt 20 mål Avkastning ca 9 %
Arenagruppen Gullgruven Laksevåg Senter Nordåsdalen Pris Kr 570 mill. Avkastning ca 6,4 %
Husnes Senter Pris Ca Kr 147 mill. Areal: ca 21.000 kvm Avkastning ca 7.5 %
Bergensprogrammet 2005 2015 (2025)
Bybane i Bergen : det strategiske grepet Det politiske vedtaket om å bygge bybane i Bergen er et transportstrategisk grep: Det gir et uavhengig kollektivsystem med forutsigbar avvikling Bybanen blir en motor i byutviklingen i Bergen De offentlige planene vil fokusere mot bybanetraseen Næringsliv og boligutbyggere vil konsentrere innsatsen rundt en effektiv infrastruktur Investeringer i bybanekorridorern vil generere høyere avkastning enn utenfor. Det avlaster vegnettet og gir plass til næringstrafikk
Har bybanen noe for seg i Bergen? Bergen er en båndby Folk bor i dalene Vårherre har lagt godt til rette for effektiv kollektivavikling langs hovedstammer I Bergensdalen: bor det 127 000 personer arbeider 97 000 personer
Vedtatt alternativ Bergen bystyre, 13. mars 2000 20 km, dobbeltspor 26 stopp Maks. hastighet: 70 km/t Maks stigning: 6 % Lavgulv vogner Full tilgjengelighet Egen trasé 3 byggetrinn
Vedtatt trase- 1. byggetrinn Bybanetraseen Sentrum Nesttun 9,8 km 2 terminaler 12 holdeplasser
Nesttun: Senterutvikling, bolig, næring, gågate. Gryten: Nytt all-aktivitetshus - Fysak. Wergeland senter: Nærings- og boligutvikling. Sentrumsutvikling for Minde. Krohnstad: Ny Høgskole i Bergen; 7000 studenter Ulrik en Krohnstad: Planlegges nytt 50m svømmeanlegg Møllendal: Utvikling av ny bydel med boliger og næring. Utbyggingsprosjekter Rådalen NESTTUN PARADIS Landås GRYTEN Hauk eland Nygårdstangen: Byutvikling med boliger, næring og ny brannstasjon. Sentrum: Gulating nytt bygg i Kaigaten. Fløyen WERGELAND KROHNSTAD STRØMMEN Store Lungegårdsv. BUSSTASJONEN HOP FANTOFT SLETTEN NYMARK DANMARKS PLASS NYGÅRD Jernbanen NONNESETER SENTRUM Bypark en Fjøsanger Solheimsvik en Puddefjorden Nordåsvannet Fantoft: Utviding av studentbyen. Sletten: Utviding av Sletten senter. Nymark: Utviding av Brann stadion; næring og bolig. Krohnstad: Utvikling av Krohnstadparken næringspark+boliger. Damsgårdssiden: Økt aktivitet og byopprusting. Forum kino: Utvikles? Solheimsviken: Byarena og næringsbygg. Boliger. Byutviklingsområde. Marineholmen: Utviding av HIB, Vitensenter,nye næringsbygg og boliger. Nonneseter: Nærings- og sentrumsutvikling. Overgang til Bystasjonen og Jernbanen.
Dagens status Stortinget har vedtatt Stortingsproposisjon nr 75 (2004-05) om Bergensprogrammet den 28. februar 2006. 1. Byggetrinn på bybanen mellom sentrum og Nesttun skal fullføres i 2009. Styringsramme 1.640 mill kr. Kostnadsramme 1.800 mill kr Byggeplanleggingen er i gang Byggestart 2006/07
Kommuneplanens Arealdel
Leiemarkedet
Arbeidsledighet Hordaland 1993 6 2000 3,1 1994 5,2 2001 3,1 1995 5 2002 3,4 1997 3,7 2003 4,2 1998 2,8 2004 3,7 1999 2,9 2005 3,7 2006 2,7 Arbeidsledighet det siste året er redusert med ca 25 %
Arealledighet Kontorarealer i Bergen anslås til ca. 1.630.000 kvm. Ledighet i Bergen ca 6,9 7,3 % Ledig kontorareal i Bergen ca.112.000-120.000 kvm
Ledighet fordelt på områder Estimater Kokstad 12 % ledighet Sandsli 1-2 % ledighet Syd: 6-7 % ledighet Randsone Sentrum 5-6 % ledighet Sentrum 5-6 % ledighet Fyllingsdalen 4-5 % ledighet Sydvest 8-9 % ledighet Nord 2-3 % ledighet
Leiemarkedet Økning i etterspørselen etter kontorarealer Endring i et rolig marked gir optimisme Moderat prisstigning i alle områder. Størst økning i sentrale/bynære strøk i segmentet høy/god standard Etterspørselsøkning etter større arealer (1.000 2.000 kvm) Utvalget etter gode alternativer begynner å bli mindre Bedrifter tar igjen høyde for ekspansjon, ikke ofte klausuler om rett til å si opp deler av arealene etter en viss tid. Gamle byggprosjekter opp av skuffen men timing vanskelig Færre større næringslokaler som omgjøres til til bolig, men pga stigende boligpriser er interessen for slike prosjekter økende» forts
Leiemarkedet Fremleiemarkedet har nesten avtatt helt Kvaliteten på bygningsmassen blir bedre Leietakerene vet hva de skal ha. Bergen trenger nye effektive kontorbygg. Siste nye rene kontorbygg i Bergen Sentrum er ca 20 år gammelt. Vi tror leieprisene fremdelses vil øke moderat i alle områder Ta fremdeles vare på leietakerene!
Kategoridefinisjoner til leiepriser A : Høy standard Det beste i markedet, teknisk høy standard, ofte ventilasjon m/kjøling, Parkett og ellers gode kvaliteter. Godt inngangsparti og fellesarealer B : God standard Nytt eller nyrenovert, god ventilasjon, Standardinnredninger. Godt førsteinnstrykk. C : Ordinære lokaler Enkel renovert / trenger renovering, eldre ventilasjon. LEIEPRISENE ER OPPGITT EKS. MVA OG FELLESUTGIFTER OG BASERT PÅ BRUTTO LEIEAREAL
Leiepriser pr. kvm kontor Sentrum A=Høy standard B=God standard C=Ordinære lokaler 1600 1500 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 700 mar.01 apr.02 apr.03 apr.04 apr.05 apr.06
Leiepriser pr. kvm kontor Randsone Sentrum A=Høy standard B=God standard C=Ordinære lokaler 1600 1500 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 700 mar.01 apr.02 apr.03 apr.04 apr.05 apr.06
Leiepriser pr. kvm kontor Syd B=God standard C=Ordinære lokaler 1000 900 800 700 600 500 mar.01 apr.02 apr.02 apr.03 apr.04 apr.05 apr.06
Leiepriser pr. kvm kontor Sandsli A=Høy standard B=God standard 1300 1200 1100 1000 900 800 700 mar.01 apr.02 apr.03 apr.04 apr.05 apr.06
Leiepriser pr. kvm kontor Kokstad A=Høy standard B=God standard C=Ordinær Standard 1200 1100 1000 900 800 700 600 mar.01 apr.02 apr.03 apr.04 apr.05
Leiepriser pr. kvm kontor Fyllingsdalen A=Høy standard B=God standard C=Ordinær standard 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 700 600 500 mar.01 apr.02 apr.03 apr.04 apr.05 apr.06
Leiepriser pr. kvm kontor Syd-Vest B=God standard C=Ordinære lokaler 1100 1000 900 800 700 600 500 mar.01 apr.02 apr.03 apr.04 apr.05 apr.06
Leiepriser pr. kvm kontor Nord A=Høy standard B=God standard C=Ordinære lokaler 1100 1000 900 800 700 600 500 mar.01 okt.o1 apr.02 apr.03 apr.04 apr.05 apr.06
Markedsleie i Bergen Mai 2006 Sentrum FRA TIL Kokstad FRA TIL Høy standard 1150 1400 Høy standard 1000 1200 God standard 950 1150 God standard 650 950 Ordinære lokaler 850 950 Ordinære lokaler 500 650 Randsone sentrum Fyllingsdalen Høy standard 1000 1325 Høy standard 950 1150 God standard 800 1000 God standard 800 950 Ordinære lokaler 750 800 Ordinære lokaler 700 800 Sone Syd Sone Syd-Vest God standard 800 1025 God standard 800 950 Ordinære lokaler 750 800 Ordinære lokaler 700 800 Sandsli Sone Nord A=Høy standard 950 1150 Høy standard 950 1100 B=God standard 900 950 God standard 850 950
Leieeksempler
Kokstadflaten 31 Kr 1.000 1.200 pr kvm Areal: totalt ca 3.000 kvm Antall leietakere 3
Kokstadflaten 32 "Milleniumbygget Kr 1.100 pr kvm Areal: 1.450 kvm
Kokstaddalen 18 Gj. Snitt Kr 750 pr kvm Areal: 1.000 kvm Ca 250 kvm kontor og ca 750 kvm lager
Nordåsdalen 25 Ca Kr 850 pr kvm Areal: ca 1.610 kvm Butikkareal
Midttunbygget AS Ca Kr 525 pr kvm lager Areal: ca 3.800 kvm
Fjøsangerveien 68 Kr 1.100 pr kvm Areal: ca 588 kvm
Conrad Mohrsvei 9 Ca Kr 1.050/1.100 pr kvm Areal: ca 233 og 655 kvm To kontrakter
Edvard Griegsvei 3 A og B Ca Kr 1.050 1.275 pr kvm Areal: 4 kontrakter totalt ca 1550 kvm
Fjøsangerveien 50 To kontrakter Kr 1.120 og 1.100 pr kvm Areal: 847 og 259 kvm
Fjøsangerveien 50 To kontrakter Kr 1.120 og 1.100 pr kvm Areal: 847 og 259 kvm
Solheimsviken Motorhallen Kr 1.225 pr kvm Areal: ca 382 kvm Kr 1.380 pr kvm Areal: ca 747 kvm
Haukelandveien Kr 1.490 pr kvm Areal: ca 638 kvm Helserelaterte leietakere Kompensasjon i leie for manglende mva fradrag.
Aasegården Ca kr 1.250 pr kvm Areal: ca 2.500 kvm Ikke mva leietaker
Strandgaten 4 Kr 1.200 1.400 pr kvm Areal: ca 550 kvm Flere kontrakter
Markeveien 1 b Gj snitt kr 1.350 pr kvm Areal: ca 1.500 kvm Flere kontrakter
Starvhusgaten 2 a Kr 1.350 pr kvm Areal: ca 300 kvm
C. Sundtsgate 37 Ca Kr 1.180 pr kvm Areal: ca 240 kvm
Olav Kyrresgate 22 Ca Kr 1.350 pr kvm Areal: ca 1.200 kvm
Strandgaten 9 og 10 Ca Kr 1.100 1.270 pr kvm Areal: totalt ca 1.000 kvm 4 kontrakter
Olav Kyrresgate 7 Kr 1.200 pr kvm Areal: 375 kvm
Tårnplass 1 Kr 1.270 pr kvm Areal: 308 kvm
Foreningsgaten/Christiesgate Ca Kr 1.660 pr kvm Areal: ca 450 kvm Butikkareal
www.kyte.no