BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 23.11.2015 Saksnr.: 201502897/47 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: HELY Årstad, gnr. 160, gnr. 938, 976 mfl., Slettebakken sør, Reguleringsendring. Arealplan-ID 10520603. Forslag til mindre endring av detaljplan, fremleggelse til vedtak. Kort om planforslaget ABO Plan & Arkitektur AS fremmer på vegne av Bybo AS forslag til mindre endring av reguleringsplan 10520600 Årstad, gnr. 160 bnr. 938 og 967 mfl., Slettebakken sør. Figur 1: Oversiktskart og skråfoto viser planavgrensning. Bakgrunn for planarbeidet Foreliggende forslag til mindre endring for del av gjeldende reguleringsplan for Slettebakken Sør har som hovedformål å legge til rette for boligstørrelser som i større grad etterspørres i eiendomsmarkedet. Forslaget begrunnes med at gjeldende plan med angitt utnyttelse og maks antall boliger vil medføre svært store boliger dersom utbyggingsmulighetene skal nyttes fullt ut. Foreslått endring vil medføre at den totale utbyggingen innenfor planområdet i gjeldende plan blir hevet fra 237 boenheter til 289 boenheter. Som en følge av dette endres krav til uteareal, utnyttingsgrad og antall parkeringsplasser. I følge konsulent er 212 av leilighetene enten ferdigstilt eller godkjent for oppføring (se vedlegg F). Side 1 av 6
Omsøkte endringer Delområdet BBB1 (felt A D). Felt D; Byggegrensen er foreslått justert 1,6 meter mot nord og vest. Underetasjen skal benyttes til felles garasje og fellesrom for beboere i sameiet. Felleslokalet kan benyttes til nabotreff, kurslokale mm. I de overliggende etasjene legges det til rette for 8 boenheter. Feltet er ikke utbygd. Felt A-C i gjeldende plan er bygget ut og ferdigstilt; med 108 boenheter og ikke 100 som forutsatt i gjeldende plan. Maks antall boenheter i delområdet ønskes økt fra 100 til 116 boenheter. Maksimal tomteutnyttelse i delområdet forblir uendret (%-BRA= 235 %). Delområdet BBB2 (felt E). Maks antall boenheter økes fra 25 til 40. Maksimal tomteutnyttelse forblir uendret (%-BRA= 120 %). Delområdet er ikke bygget ut. Delområdet BBB3(felt F G). Maks antall boenheter økes fra 105 til 133 boenheter. Felt F, hus 4 (lengst sør); byggehøyden økes med 2,5 meter. Som følge av dette økes tomteutnyttelsen for delområdet BBB3 fra %-BRA= 185 % til %-BRA=205 %, hvilket innebærer en økning på 1916 m 2 BRA. Parkering skal løses under bakken. I henhold til planbeskrivelsen utgjør BRA bolig ca. 72 % av m 2 BRA. Som følge av dette øker andel parkeringsplasser med henholdsvis 17 parkeringsplasser for bil og 28 parkeringsplasser for sykkel. I delområdet BBB3 er det gitt igangsettingstillatelse til hus 1, 2 og 3. Hus 1 og 2 er under oppføring. Hus 4 er nabovarslet. For oversikt over hus vises til illustrasjonsplan, vedlegg G. Det legges i foreliggende forslag til reguleringsendring ikke til rette for en utvidelse av felles uteoppholdsareal. Etter gjeldende reguleringsplan kan inntil 50 % av felles uteoppholdsareal dekkes av nærliggende offentlige friareal. Krav til privat uteareal økes fra 6 m 2 til 7 m 2, jf. Punkt 10a i bestemmelsene til gjeldende kommuneplans arealdel. Innkomne merknader og uttalelser ved varsel om oppstart Reguleringsendringen ble kunngjort 09.02.15 i BA og BT. Det ble mottatt 2 forhåndsuttalelser og 1 privat merknad. I tilbakemeldingene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Høringsuttalelser Ingen spesielle merknader, men det må legges særlig vekt på temaene; Barn og unge, samferdsel og universell utforming. Private merknad Kritisk til endring av antall boenheter. Motsetter seg et 4 etasjers bygg tett opp i eksisterende bebyggelse i område BBB1. Beboerne i felt A-C ble ved kjøpet av sine boliger forespeilet en mindre utbygging av felt D. Nærheten til Sletten senter og til Bybanen tilsier at det ikke er behov for en «bydelskafé» i området. Endringer etter varsel om oppstart Delområdet BBB1, felt D. Intensjonen var opprinnelig å legge til rette for en kafé/miljøkafé i 1. etasje (ut mot parken). Som følge av merknader fra Sameiet Bjerknes Plass har forslagstiller valgt å legge til rette for at fellesareal for boligene med «utleiedel» for sameiene Bjerknes Plass og Bjerknes Park. Det vises til punkt 2.1.19 i forsalg til bestemmelser. Side 2 av 6
Innkomne merknader og uttalelser ved oversendelse til uttale i henhold til pbl. 12-14 Forslag til mindre endring av reguleringsplan ble mottatt ved Etat for byggesak og private planer 18.5.2015 og sist komplettert 22.6.2015. Før det treffes slikt vedtak skal saken i medhold av plan- og bygningslovens 12-14 siste ledd, forelegges berørte myndigheter, og eiere samt festere av eiendommer som berøres direkte av vedtaket. Saken ble oversendt 3.8.2015 med frist for uttale 26.8.2015. Det ble ikke mottatt noen private merknader, men 9 (10) forhåndsuttalelser. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i brev datert 12.10.15, vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I tilbakemeldingene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Høringsuttalelser Foreslåtte bestemmelser (punkt 1.4) må oppdateres med rekkefølgekrav vedrørende tekniske detaljplaner for offentlig vegområder. Garasjeanlegg må være dimensjonert for planlagt økning av antall boliger. Renovasjonsløsning må være dimensjonert for planlagt økning av antall boliger. Endringer etter oversendelse til uttale i henhold til pbl. 12-14 Det er kun gjort mindre korrigeringer i samsvar med merknader fra høringsinstansene samt tilbakemeldinger fra fagetaten. Fagetatens kommentarer Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. Nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Generelt Forslagsstillers hovedformål med forslaget til reguleringsendring er å få optimalisert utbyggingen i området, primært innenfor rammene av gjeldende plan, men med noen mindre justeringer med hensyn til byggehøyder og grad av utnytting. De foreslåtte endringene vil etter forslagsstillers vurdering gjøre det mulig å bygge flere boenheter med størrelser som i større grad er tilpasset det som etterspørres i eiendomsmarkedet; hvilket vil si flere mindre boenheter. Forslagstiller hevder at gjeldende plan med angitt utnyttelse og en øvre grense for antall boenheter kun legger til rette for store leiligheter (fra ca. 85-100 m 2 ), jf. vedlegg F. Fagetaten kan ikke se at så er tilfelle. Det primære for fagetaten er at det bør bygges boliger av varierende størrelser; dette for å sikre et best mulig bomiljø. Selv om forslaget til reguleringsendring innebærer flere mindre boenheter, vil det fremdeles være en viss variasjon i boligstørrelsene innenfor planområdet. Det gjelder ikke minst dersom man løfter blikket og medtar både den eldre boligbebyggelsen og den øvrige nye boligbebyggelsen i området i vurderingen. Det finnes ikke et fasitsvar for hva som er den beste fordelingen av boligstørrelser innenfor et boligområde, men boenheter av ulike størrelser er med på å sikre et mangfold av mennesker, gjerne både gamle og unge. Et mangfold bestående av mennesker i ulike faser i livet og fra ulike sosiale lag er et godt utgangspunkt for å skape et godt bomiljø. Det foreslåtte fellesarealet, eller deler av det, bør for øvrig med en hensiktsmessig innredning kunne benyttes til overnattingsgjester av beboere som ikke har plass nok i egen boenhet. Et slikt tilbud kan øke interessen for boenhetene generelt. Det kan også medvirke til å skape både et godt nabofellesskap og et godt bomiljø. Side 3 av 6
Det er en nasjonal målsetting å sikre gode boliger i et godt bomiljø. Gode bomiljø sikres ikke bare gjennom varierte boligstørrelser. Det må også være tilgang på uteoppholdsarealer i form av grøntarealer og parker, og fysiske omgivelser hvor det er lagt til rette for daglige aktiviteter og sosial interaksjon. Det er derfor viktig at forslaget om flere mindre boenheter følges opp gjennom den fysiske opparbeidelsen av uteområdene, jf. bestemmelsenes 2.6 Uteoppholdsarealer. Det vises øvrig til punkt 2.6.7 som sier at skal kravene til uteoppholdsareal går foran tillatt utnyttelsesgrad og boligtype. På bakgrunn av forannevnte har ikke fagetaten store innvendinger mot foreslåtte endringer. Det vises til avsnitt «parkering og uteoppholdsareal» for øvrige kommentarer. Uteoppholdsareal Tabell 1 gir en oversikt over endringen i antall boenheter og krav til fellesareal i henhold til gjeldende plan og foreliggende planforslag. I henhold til punkt 2.6.4 i gjeldende bestemmelser kan inntil 50 % av fellesarealene dekkes av nærliggende offentlige friareal. BOENHETER (antall) FELLES ARAL (m2) Krav (100 %) Det settes av Gjeldende plan Planforslag Gjeldende plan Planforslag BBB1 100 116 1500 1740 1291 BBB2 25 40 375 600 775 BBB3 105 133 1575 1995 2480 SUM 230 289 3450 4335 4546 Diff. 59 855 - Tabell 1: Oversikt antall boenheter og krav til felles uteoppholdsareal i henhold til gjeldende plan og foreliggende planforslag. Fagetaten finner at forslaget er i samsvar med kommuneplanens arealkrav til felles uteoppholdsareal. Planområdet er orientert mot nordvest med utsikt nordover Bergensdalen. Områdets eksponeringsretning tilsier at solforholdene morgen og formiddag ikke er de beste. Til gjengjeld er solforhold på ettermiddag og kveld gode. Det er ikke utarbeidet egne solskyggestudier da foreliggende planforslag ikke vil medføre store endringer for sol- og skyggeforhold: Det er kun foreslått endringer av byggehøyden (2,5 meter) for hus 4, felt F (lengst sør). Etter gjeldende plan skal søndre hjørne av blokkene (Hus 4) i felt F i delområde BBB3 skråstilles ca. 20 grader mot vest. Bestemmelsen foreslås tatt ut. Etter fagetatens vurdering vil en endring av byggets plassering ikke føre til vesentlige endringer av solforholdene på bakkeplan. Side 4 av 6
Det er tatt inn et krav i bestemmelsene om skjerming mellom privat og offentlig uteoppholdsareal (punkt 2.6.1). Dette kravet vil ikke bli gjeldende for de deler av planen som per i dag er ferdig utbygd eller godkjent for oppføring. I følge ABO er det er ikke lagt opp til noen spesiell skjerming mellom felles og privat uteareal i felt BBB3 (hus 1-3), samtidig som det er rom for beplanting i overgangssonen dersom det er behov for det. Fagetaten anmoder at dette punktet følges opp da flere av husene i felt BBB3 grenser til fellesareal. Dette for å sikre gode kvaliteter ved de ulike sonene (felles/ privat), herunder redusere muligheten for innsyn/ utsyn. Det vises til figur 2. Det vises også til forannevnte kommentarer vedrørende gode bomiljø. Parkering I henhold til gjeldende plan skal parkering løses i underetasje til byggene/ under terreng. Parkering inngår i beregningsgrunnlaget for % BRA (jf. bestemmelse 2.1.1.4). Figur 2: Utsnitt av illustrasjonsplan. viser fellesareal ved hus 3 og 4 (BBB3). I henhold til punkt 2.7.4 i bestemmelsene skal det legges til rette for 420 parkeringsplasser for bil og 701 parkeringsplasser for sykkel. Som følge av økt utnyttingsgrad for felt BBB3 økes andel parkeringsplasser med anslagsvis 20 parkeringsplasser for bil og 34 parkeringsplasser for sykkel. Fordrøyningsbasseng Fagetaten har ingen innvendinger mot forslaget til endring av bestemmelsene knyttet til nødvendig fordrøyningsbasseng. Konklusjon Fagetaten er positiv til de foreslåtte endringene i planforslaget. Forslaget til endring av reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Side 5 av 6
Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-14 vedtas følgende endring av reguleringsplan: I. Årstad, gnr. 160, gnr. 938, 976 mfl., Slettebakken sør, Reguleringsendring Arealplan ID 10520603 vist på kart sist revidert 15.6.15. II. Tilhørende reguleringsbestemmelser sist revidert 12.10.15 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg Dokument Datert Dok. nr. Fil nr. A Plankart 15.06.15 47 9 B Reguleringsbestemmelser 12.10.15 47 8 C Planbeskrivelse 03.06.15 47 5 D Merknadsskjema 12.10.15 47 7 E Presentasjon av delfelt D 28.04.15 47 4 F Kommentar til HFK uttalelse 23.09.15 47 6 G Illustrasjonsplan 03.06.15 47 10 H Snitt og oppriss 06.06.15 47 3 I Kulturminnedokumentasjon 14.12.07 47 11 J ROS analyse 12.05.15 47 2 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201502897 Side 6 av 6