SALGSPROSPEKT Rådhusgata 25 B, Oslo Næringslokale Bar/servering Selges av Eiendoms- og byfornyelsesetaten for Oslo Kommune ved Hadrian Eiendom AS
KONTAKTPERSONER Spørsmål knyttet til salgsobjektet eller salgsprosessen skal stilles til personene under. Birgitte Marie Formo mobil: 48 400 448 e-post: birgitte.formo@hadrian.no Øivind Solbakken mobil: 91 37 06 06 e-post: oivind.solbakken@hadrian.no Hadrian Eiendom AS Postboks 1242 Vika 0110 Oslo Besøksadresse: Olav Vs gt. 1, Oslo Telefon: 22 01 40 40 Fax: 22 01 40 50 2
MANDAT Hadrian Eiendom AS har et eksklusivt mandat til å forberede og forestå salg av eiendommen - Gnr. 507 bnr. 8, Rådhusgata 25 B i Oslo Kommune Hadrian Eiendom AS har ikke anledning til, på egenhånd, å føre forhandlinger eller på annen måte føre samtaler som er forpliktende for oppdragsgiver. Selger står fritt til på ethvert tidspunkt å anta eller forkaste ethvert bud. Selger forbeholder seg videre retten til å endre tidsplanen for salget eller salgsprosedyren. SALGSOBJEKTET Selger: Oslo kommune ved Eiendoms- og byfornyelsesetaten Hjemmelshaver: Oslo kommune org.nr 958 935 420 Salgsobjektet: Gnr. 507 bnr. 8, Oslo kommune med adressen Rådhusgata 25 B, 0158 Oslo For grunnbokutskrift, se vedlegg 1. 3 3
LEIEFORHOLD BELIGGENHET/OMRÅDE/OFFENTLIG KOMMUNIKASJON Eiendommen har beliggenhet sentralt i Oslo sentrum, mellom Festningen, Kontraskjæret og vestre del av Kvadraturen, Rådhuset. Området består hovedsakelig av næringsbebyggelse og offentlige bygninger. Næringsbebyggelsen består av kontorer, serveringssteder, butikk- og havnevirksomhet. Offentlig kommunikasjon med trikk, tog og buss i gangavstand fra eiendommen. Adkomst til eiendommen fra E18 opp Rådhusgata mot Rådhusplassen. Eiendommen ligger på høyre side ved trikkeholdeplassen mellom Christiania Torv og Rådhusplassen. Over inngangspartiet er lokalet merket med Club Skansen. LEIEFORHOLD/LEIEINNTEKTER Salgsobjektet består av et lokale som er leid ut til Skansen Oslo AS til kafe-/restaurantvirksomhet. http://clubskansen.no/ Skansen Oslo AS driver konseptet Club Skansen i lokalet. Club Skansen var på midten av 90-tallet en av Europas mest respekterte house klubber. Club Skansen har åpent hver helg, og har i løpet av sommersesongen utvidede åpningstider hvor det også tilbys matservering. Leieinntekt for 2015, NOK 243 440 (inklusive merverdiavgift), betales forskuddsvis pr. kvartal. Reguleres årlig 1. januar med 100 % av konsumprisindeksen. Leietaker har innbetalt 6 måneders depositum. Leieforholdet løper fra 1.4.2012 til 31.3.2017. 4 4
Leieforholdet kan ikke sies opp i leieperioden. Leieforholdet kan likevel sies opp av utleier som følge av strategiske valg, omorganisering, salg, overdragelse til andre kommunale virksomheter og liknende som vedtas av Oslo kommune, ved Eiendoms- og byfornyelsesetaten. Utleier kan si opp leieforholdet med 6 måneders varsel. Særlig bestemmelse i leiekontrakten punkt 27; Leietaker er kjent med tidligere vannlekkasjeproblemer i lokalene. Lekkasjen har blitt forsøkt utbedret, men til tross for dette kan det tidvis forekomme vanninntrenging i lokalene. Utleier fraskriver seg ethvert ansvar knyttet til dette forholdet. Leiekontrakt, se vedlegg 2 Utearealer er ikke del av salgsobjektet, leietaker leier ca. 40 m² uteareal av Oslo kommune ved Bymiljøetaten. EIENDOMMEN TOMT Eiendommen er eiet. Eiendommen består av et lokale med beliggenhet under veigrunn. Eiendommen har derav ikke registret tomtegrunn men anleggsprojeksjonsflate med ca. 154 m2. Matrikkelbrev, se vedlegg 3. REGULERING Eiendommen har ikke reguleringsbestemmelser, da eiendommen har beliggenhet under veigrunn, jf. V301291. Overflateeiendommen med gnr. 999 bnr. 800 er regulert til Offentlig veigrunn/fortau, jf. S-3411. LOKALET Lokalet er på ca. 154 m² BTA over en etasje. Det er god adkomst og visibilitet av lokalet for besøkende gjester. Lokalet er i dag i bruk som kafe/restaurant. Lokalets oppførelsestidspunkt er ikke kjent. Lokalet har god planløsning og er utformet med innvendig bar, sittegrupper, kjøkken, toaletter, kjølelager/teknisk rom. Det er to adkomster til lokalet fra gateplan. TEKNISK BESKRIVELSE Fasaden er hovedsakelig dekket med grefsensyenitt, vinduer og to inngangsdører. Bak- og sidevegger antas å bestå av betongkonstruksjon. Dekket over eiendommen består i hovedsak av belegningsstein. Innvendige gulv er hovedsakelig dekket med fliser, stedvis med vinylbelegg og terrazzogulv. Vegger og himlinger er hovedsakelig malte flater. Toalettene har flislagte gulv og vegger, samt malte flater med innfelte spotlights i himlinger. Barområdet har serveringsdisk, kjøkken og kjølerom. Kjøkkenet er av typen storkjøkken. Ventilasjonsanlegget er av typen General FMC. Anlegget er ikke funksjonstestet. Kjøleaggregat i kjølerom er av typen Friga- Bohn. Lokalet har alarm tilknyttet Securitas AS. Takstrapport utarbeidet av BER, se vedlegg 5. Lokalet ble bruksendret fra offentlig toalett til serveringslokale/bar, 17.7.2003. Kilde: Utsnitt fra reguleringskart. 5
VEDLIKEHOLD/OPPGRADERINGER/SKADER Leietaker har i henhold til leiekontrakt ansvar for normalt vedlikehold av eiendommen under leieperioden. Leietaker oppgraderte lokalet innvendig sist i 2012. Selger har opplyst om synlige vannskader innvendig i lokalet, samt utvendig på fasaden. Vannskadene ble først oppdaget av selger høsten 2008, i forbindelse med at det foregikk gravearbeider i veien over eiendommen. Besiktelsesrapport fra Gjensidige peker på at vannlekkasjen kan komme fra punkter hvor kabelføringer går gjennom membrandekket. Selger har opplyst om at det ikke er gjennomført vedlikeholdstiltak fra deres side, og at det er leietaker selv som har stått for nødvendig vedlikehold og oppgraderinger, jf. særlige bestemmelser i leiekontrakten. Besiktigelsesrapport fra Gjensidige, se vedlegg 6. Manvitt AS har utarbeidet en inspeksjonsrapport og tilstandsanalyse for selger i forbindelse med vannlekkasjen, se vedlegg 7. På befaringstidspunktet var et av fasadevinduene skadet. BRUKSTILLATELSE / FERDIGATTEST Eiendommen ble bruksendret fra offentlig toalett til serveringslokale/bar, 17.7.2003. Det foreligger ferdigattest for lokalet, datert 4.11.2003. Brukstillatelse og ferdigattest, se vedlegg 8. FREDNING Fasademuren er kommunalt listeført, som betyr listeført som bevaringsverdig, jf. Byantikvarens vernevurdering. Byantikvarens vernevurdering, se vedlegg 9. GRUNNFORHOLD/FORURENSNING Selger er ikke kjent med forurensning på eiendommen. Plantegning datert 26.2.2003. Tegningen er fra før utleiers oppgradering av lokalet og avviker noe fra dagens planløsning. PARKERING Offentlig gateparkering. ENERGIATTEST Det foreligger energiattest for eiendommen. Eiendommen har energiklasse G farge rød. Energiattest kan tilsendes ved henvendelse til megler. ANNET Stortinget har planer for innkjøring ved siden av eiendommen. Planene er unntatt offentlighet og selger kan derfor ikke gi opplysninger om dette. EIERKOSTNADER EIERKOSTNADER/OFFENTLIGE AVGIFTER/ SKATTETAKST/LIGNINGSVERDI/ FORSIKRING Kommunale avgifter dekkes av leietaker. For 2014 beløp kommunale avgifter seg til NOK 57 500. Eiendommen er forsikret gjennom Oslo kommunes felles forsikring for bygninger og eiendom i Oslo Forsikring AS. Denne forsikringen er ingen fullverdiforsikring. Det er p.t ikke eiendomsskatt i Oslo kommune. Likningsverdi er ikke kjent da kommunal eiendom ikke likningsvurderes 6
YTTERLIGERE INFORMASJON HEFTELSER / TINGLYSTE SERVITUTTER Det er ingen registrerte heftelser eller servitutter registrert på eiendommen. Utskrift av grunnboksblad følger som vedlegg 1. Det forutsettes at kjøper setter seg inn i eiendommens heftelsesbilde. Kjøper overtar eiendommen med de heftelser som foreligger med unntak av de tinglyste obligasjoner som gjelder nåværende eiers låneopptak dersom disse forutsettes innfridd ifm. overtakelse. Interessenter oppfordres til å gjøre egen undersøkelse man finner nødvendig knyttet til heftelser/rettigheter forbundet med eiendommen. Selger fraskriver seg ansvaret for innholdet i servitutter påheftet eiendommen. TINGLYSTE SERVITUTTER Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. KONSESJON Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, jf. Konsesjonsloven 4. SALGSSTRUKTUR - AVGIVELSE AV BUD PRISANTYDNING/OMKOSTNINGER Takstverdi NOK 2 950 000. Gi bud. Ved eiendomsoverdragelse påløper følgende kostnader for kjøper: Dokumentavgift til staten: 2,5 % av kjøpesum Tinglysingsgebyr skjøte: NOK 525,- Tinglysingsgebyr pantobl.: NOK 607,- pr. stk. inkl pantattest Evt. andre gebyrer herunder konsesjonsgebyr, eierskiftegebyr sameie. BUD Potensielle kjøpere vil inviteres til inngivelse av bud med de forutsetninger som legges til grunn her, herunder spesielt vedlagt salgskontrakt. Det forutsettes at kjøper har satt seg inn i dokumentasjonen. Det legges opp til en åpen budgivning. Bud skal kun avgis skriftlig til megler. Finansiering må dokumenteres som vedlegg til budet. Muntlig bud aksepteres ikke. Budet skal signeres av en person som har prokura eller signaturrett. Kopi av firmaattest og legitimasjon vedlegges. Dokumentasjon som underbygger tilliten til budgivers betalings- og gjennomføringsevne og/ eller manglende forespurt dokumentasjon vil bli tillagt vekt. Selger ønsker ikke å få bud med styreforbehold, finansieringsforbehold eller andre forbehold herunder due diligence. Bud med forbehold vil under ellers like forhold blir rangert lavere enn bud uten forbehold. Selger aksepterer ikke bud med noen form for konfidensialitet. Selger forbeholder seg retten til å forkaste samtlige bud, herunder evt. velge å ikke gjennomføre et salg. EBY har ikke anledning til å akseptere bud som er under takst før eiendommen har vært presentert i markedet i minst 2 måneder. Inngåelse av en for selger bindende avtale, er i henhold til salgskontrakten betinget av vedtak i bystyret i Oslo kommune. PRISANTYDNING/OMKOSTNINGER Informasjonen i dette prospekt er hentet fra selger og fra offentlige kilder. Informasjonen er bearbeidet etter beste skjønn, men megler kan ikke ta ansvar for at informasjonen er riktig eller fullstendig. 7
SALGSFORUTSETNINGER Kjøper oppfordres til å befare eiendommen og gjøre tekniske, juridiske og økonomiske vurderinger ved hjelp av fagfolk før avgivelse av bud. Informasjonen i dette salgsprospekt og fremlagte data om leiekontrakter o.a. er fremskaffet fra kilder som av selger og Hadrian Eiendom AS anses pålitelig. Selger svarer kun for de evt. garantier, inneståelser eller lignende som er uttrykkelig avgitt i salgskontrakt. Selger har ikke målt arealet av eiendommen. Arealet er kun hentet fra offentlig registre og fra taksten. De angitte arealer er avgitt etter beste skjønn. Selger er ikke ansvarlig for de angitte arealtall og kjøper vil bli gitt tilgang for å foreta egne målinger før avgivelse av bud om ønskelig. Ovennevnte forhold forutsettes hensyntatt ved avgivelse av bud. FORH. TIL AVHENDINGSLOVEN/ SELGERS OPPLYSNINGSPLIKT/KJØPERS UNDERSØKELSESPLIKT Eiendommen selges som den er, jf. avhendingslovens 3-9. Det presiseres at forhold dekket av avhendingslovens 3-9 annet punktum ikke kan gjøres gjeldende som mangel. Selger har gitt kjøper alle opplysninger om eiendommene som er kjent for etaten. Likeledes er kjøper gjort kjent med alle dokumenter som er vedlagt denne kontrakt. Som kommune med mange virksomheter kan selger ikke garantere at det ikke eksisterer informasjon om eiendommen som ikke er fremkommet. Avhendingslovens 3-9 fravikes derfor slik at manglende opplysninger i henhold til avhendingslovens 3-7 ikke kan utgjøre en mangel. Kjøper er kjent med innsig av vann. Innsig av vann kan ikke utgjøre noen mangel. Det vises til tilstandsanalyse som er vedlagt i prospektet. Stortinget har planer for innkjøring ved siden av eiendommen. Forhold vedrørende stortingets arbeid kan ikke utgjøre en mangel ved eiendommen. Likeledes fravikes avhendingslovens 3-9 slik at kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel forhold etter avhendingslovens 3-8 hvor eventuelle uriktige opplysninger om eiendommen er gitt av andre enn selger. Hva gjelder selgers kunnskap så skal dette begrenses til selger v/eiendoms- og byfornyelsesetaten. Dette slik at selger hva gjelder opplysningsplikt ikke skal identifiseres med personer utenfor nevnte etat. Avsnittene ovenfor fraviker avhendingsloven til ugunst for kjøper, og dette er hensyntatt av partene ved fastsettelse av kjøpesummen. Kjøper er oppfordret til å undersøke eiendommene og forhold knyttet til denne selv og ved bruk av dertil egnede fagpersoner. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han kjente eller måtte kjenne til ved sin signering av salgskontrakten. Avhendingslovens 4 19 (2) fravikes, slik at den endelige reklamasjonsfrist settes til 2 år etter overtakelse. Kjøper kan ikke fremme noen form for krav overfor selger tilknyttet forhold kjøper ble kjent med eller burde blitt kjent med i forbindelse med sin gjennomgåelse av eiendommen før signering av avtalen. Kjøper taper retten til å gjøre avtalebrudd gjeldende dersom kjøper ikke innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget avtalebruddet, gir selger melding om at avtalebruddet vil bli gjort gjeldende og hva avtalebruddet består i. Eventuell reklamasjon eller andre former for krav overfor selger kan av kjøper uansett senest finne sted 2 år etter overtakelse. 8
MELDING Bedrifter og andre næringsdrivende har plikt til å melde fra til konkurransetilsynet om fusjoner, oppkjøp og avtaler som fører til kontroll i andre selskaper. I den nye konkurranseloven kalles slike fusjoner, oppkjøp og avtaler for foretakssammenslutninger. I utgangspunktet er det plikt til å melde foretaks sammenslutninger hvis de involverte foretakene til sammen omsetter for over 1 milliard kroner i Norge årlig. Det er likevel ikke meldeplikt hvis bare ett av foretakene har over 100 millioner i årlig omsetning i Norge. Dersom erverv av eiendommen medfører at det oppstår meldepliktig foretakssammenslutning skal kjøper besørge slik melding. DOKUMENTASJON VEDLAGT 1. Grunnbokutskrift 2. Leiekontrakt 3. Matrikkelbrev 4. Reguleringskart m/bestemmelser 5. Takstrapport fra BER 6. Besiktigelsesrapport fra Gjensidige 7. Inspeksjonsrapport og tilstandsanalyse fra Mannvit 8. Brukstillatelse og ferdigattest 9. Byantikvarens vernevurdering 10. Utkast salgskontrakt 9
Grunnbokutskrift 1BILAG 1 GRUNNBOKUTSKRIFT
Navn: Saksbehandler: Hadrian Eiendom AS HADRIAN Utskrift fra Grunnboken Gårdsnummer 507, Bruksnummer 8 i 0301 OSLO kommune Utskrift fra EDR - Eiendomsregisteret Utskriftsdato 12.08.2015 Kilde: Tinglysningsmyndigheten Statens Kartverk Registrert til og med 10.08.2015 HJEMMELSOPPLYSNINGER Hjemmelshavere: 11.12.2014 1093487 HJEMMEL TIL GRUNN Kjøpesum: 0 Omsetningstype: Annet OSLO KOMMUNE ORG.NR: 958935420 PENGEHEFTELSER SERVITUTTER Ingen heftelser registrert. Ingen servitutter registrert. GRUNNDATA 11.12.2014 1093487 OPPRETTELSE AV MATRIKKELENHETEN
Leiekontrakt 2BILAG 2 LEIEKONTRAKT
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
Matrikkelbrev 3BILAG 3 MATRIKKELBREV
BILAG 4 4REGULERINGSKART M/BESTEMMELSER Reguleringskart m/bestemmelser
Oslo kommune Plan- og bygningsetaten V301291 Saken gjelder: Rådhusgata mellom Akersgata og Rosenkrantzgate - Forslag til endret tverrprofil (mindre vesentlig endring). For V301291 er all informasjon skrevet på kartet. V301291 har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser. Vedtaksdato: 30.12.1991 Vedtatt av: Byplansjefen Lovverk: PBL 1985 Høydereferanse: OSLO LOKAL Merknader: Knytning(er) mot andre planer: S-1150, S-1250, S-176GO, S-2413, S-2508 Saken består av 1 inkludert denne. Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo Postadresse: Boks 364 Sentrum, 0102 Oslo Telefon: 23 49 10 00 Telefaks:23 49 10 01 Organisasjonsnummer: 971 040 823 MVA E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Internett: www.pbe.oslo.kommune.no
BILAG 5 5TAKSTRAPPORT FRA BER Takstrapport fra BER
Verdivurdering Rådhusgata 25 B, 0158 Oslo Gnr. 507, bnr. 8 i Oslo kommune 11.08.2015 36
Verdivurdering INNHOLDSFORTEGNELSE SAMMENDRAG 3 Takstobjekt 3 Mandat 3 Nøkkelinformasjon 3 Konklusjon 3 INNLEDNING / MANDAT 4 FAKTISKE OPPLYSNINGER 4 VERDIGRUNNLAG 7 Premisser 7 Metode for verdiberegningen 7 Markedsvurdering 7 Lånegrunnlag 7 Leievurdering 7 Påstående leienivå 7 Felleskostnader 7 Ledighet 8 Markedsleievurdering 8 Eiers kostnader 8 Ekstraordinært vedlikehold 8 Rentegrunnlag/Avkastningskrav 9 VERDIBEREGNING 10 Kontantstrømanalyse 10 Nøkkeltall 10 Verdiberegning 10 KONKLUSJON/VERDISKJØNN 11 Vedlegg: 1. Reguleringskart 2. Plantegning 3. Matrikkelbrev Verditakst Rådhusgata 25B Skansen 110815 Side 2 av 11 37
Verdivurdering SAMMENDRAG Takstobjekt Rådhusgata 25 B, 0158 Oslo Gnr. 507, bnr. 8 i Oslo kommune Mandat Oppdraget er å vurdere verdien av eiendommen Rådhusgata 25 B med matrikkel gnr. 507 bnr. 8 i Oslo kommune. Oppdraget er å ansette en normal markedsverdi på eiendommen slik den fremstår i dag. Verdigrunnlaget baseres på eiendommens inntektsoverskudd og normale markedsleier, bygningen leiet ut fritt i markedet. Markedsverdien er den pris flere sannsynlige investorer ville være villige til å gi for eiendommen. Nøkkelinformasjon Adresse: Matrikkel: Eiendomstype: Hjemmelshaver: Estimert ledighetsgrad: Dagens ledighet: Beregnet eiers kostnad (%): Avkastningskrav: Rådhusgata 25 B, 0158 Oslo Gnr. 507, bnr. 8 i Oslo kommune Servering Oslo kommune 0,0 % 0,0 % 22,9 % 6,00 % Bruttoareal (m² BTA): Tomtenes areal (m²): Byggeår: Renovert: Markedsleie: Løpende leie: Normale eierkostnader: Teknisk verdi: 156,0 N/A Ukjent Løpende 273 000 194 748 70 000 N/A Eiendommen er sentralt beliggende i sentrum, mellom Kontraskjæret og den vestre delen av Kvadraturen, ved Rådhusplassen i Oslo. Eiendommen er nærmere bestemt beliggende under veigrunnen av den øvre traséen for Rådhusgata med inngang fra den nedre traséen. Området er i hovedsak bebygget med næringseiendommer og bygårder med forretninger og bevertning i første etasje og kontorer i resterende etasjer. I nærområdet finnes det meste av servicetilbud og fasiliteter. Videre er det meget god kollektivdekning i området med T-bane, trikk, buss, tog og flytog beliggende innenfor gangavstand. Eiendommen består av et lokale, over en etasje, som er beliggende under veigrunnen av den øvre traséen for Rådhusgata med inngang fra den nedre traséen. Eiendommen er i dag utleid til serveringsformål. Verdigrunnlaget tar utgangspunkt i eiendommens inntektsoverskudd basert på påstående leienivå samt en vurdering av eiendommens normale markedsleienivå etter utløp av eksisterende leieforhold. Verdiberegningen er basert på en kontantstrømsanalyse. Rapporten er en oppdatering av rapport datert 05.02.2015. Konklusjon Med bakgrunn i mottatte opplysninger, oppgaver og verdiberegninger ansettes følgende verdi av eiendommen med adresse Rådhusgata 25 B, 0158 Oslo: kr. 2 950 000 Kronertomillionernihundreogfemtitusen 00/100 Det er ikke gitt for noen å beregne eksakt verdi for denne type eiendom, da ulike investorer vurderer de forskjellige verdiparameterne svært ulikt. Basert på vår sensitivitetsanalyse anser vi at eiendommens verdi er beliggende innenfor intervallet kr. 2,6 millioner til kr. 3,3 millioner. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. 11.08.2015 BER Verdivurdering AS Drammensveien 126 A, 0277 Oslo Tlf. 22 56 29 44 Telefaks: 22 56 23 36 www.ber.no Johan Berg-Svendsen Siviløkonom MNTF Per Erik Solem Siviløkonom M.Sc. 38 Verditakst Rådhusgata 25B Skansen 110815 Side 3 av 11
Verdivurdering INNLEDNING / MANDAT Oppdraget: Jurist Eva Kulsvehagen ved Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) i Oslo kommune har anmodet BER Verdivurdering AS om å vurdere verdien av eiendommen Rådhusgata 25 B, med gnr. 507, bnr. 8 i Oslo kommune. Oppdraget er å ansette eiendommens normale markedsverdi slik den fremstår i dag. Verdigrunnlaget tar utgangspunkt i eiendommens inntektsoverskudd basert på påstående leienivå samt en vurdering av eiendommens normale markedsleienivå. Markedsverdien er den pris flere sannsynlige investorer ville være villige til å gi for eiendommen. Den merpris en særinteresse kan være villig til å gi er ikke vurdert. Dette er en oppdatering av rapport datert 05.02.2015 basert på ny informasjon vedrørende lekkasjer og fuktskader samt nye markedsbetingelser. Andre forutsetninger/ opplysninger: Det er forutsatt i denne rapport at eiendommen er godkjent til dagens bruk, samt at eventuelle pålegg fra offentlig myndigheter er oppfylt. FAKTISKE OPPLYSNINGER Markedsverdien er henført til dagens dato og det forutsettes at: - det ikke foreligger uoppfylte pålegg på eiendommen, servitutter eller lignende som kan påvirke eiendommens verdi. - eiendommen er fri for forurensede masser. - eiendommen vurderes som om den var heftelsesfri. - mottatte muntlige og skriftlige opplysninger er korrekte. For øvrig er vurderingen basert på egne observasjoner, erfaringer med markedet og eiendomsbransjen generelt samt konkrete referansetall. Eventuelle servitutter er ikke undersøkt nærmere i forbindelse med oppdraget og forutsettes i denne verdivurdering ikke å ha verdipåvirkende effekt. Besiktigelse: Dokumenter: Eiendommen ble besiktiget den 2. februar 2015. Representanter fra leietaker og Oslo kommune viste eiendommen og ga faktiske opplysninger. Eiendommen er ikke besiktiget i forbindelse med denne oppdateringen. Vi har mottatt følgende dokumenter som grunnlagsmateriale: -Inspeksjonsrapport og tilstandsanalyse utført av Mannvit, datert 29.06.2015 - Matrikkelbrev - Plantegning - Reguleringskart - Overføringsnotat, datert 02.10.2014 - Leiekontrakt - Situasjonskart I tillegg er det innhentet informasjon fra grunnboken/eiendomsdata samt Oslo kommunes hjemmesider. Registerbetegnelse: Tomten: Hjemmel: Gnr. 507, bnr. 8 i Oslo kommune I henhold til Eiendomsdata er det ikke oppgitt et tomteareal for eiendommen. I henhold til Eiendomsdata har eiendommen følgende hjemmelshaver: Oslo kommune Rådhuset, 0037 Oslo Forsikring: Vi har ikke mottatt forsikringspolise på eiendommen. Verditakst Rådhusgata 25B Skansen 110815 Side 4 av 11 39
Verdivurdering Beliggenhet: Eiendommen er sentralt beliggende i sentrum, mellom Kontraskjæret og den vestre delen av Kvadraturen, ved Rådhusplassen i Oslo. Eiendommen er nærmere bestemt beliggende under veigrunnen av den øvre traséen for Rådhusgata med inngang fra den nedre traséen. Området er i hovedsak bebygget med næringseiendommer og bygårder med forretninger og bevertning i første etasje og kontorer i resterende etasjer. I nærområdet finnes det meste av servicetilbud og fasiliteter. Videre er det meget god kollektivdekning i området med T-bane, trikk, buss, tog og flytog beliggende innenfor gangavstand. Bebyggelse: Arealer: Eiendommen består av et lokale, over en étasje, som er beliggende under veigrunnen av den øvre traséen for Rådhusgata med inngang fra den nedre traséen. Dekket over eiendommen består i hovedsak av belegningsstein/asfalt. Bak- og sidevegger antas å bestå av betongkonstruksjoner. Fasaden mot Rådhusgatens nedre trasé er utformet med grefsensyenitt. Videre består fasaden av seks vinduer og to inngangsdører. Oppføringstidspunkt er ikke kjent. I henhold til målsatte tegninger samt kontrollmål på stedet har lokalet følgende bruttoareal: Sum bruttoarealer m² BTA 156,0 Lokalet er ikke oppmålt i sin helhet. Det er således noe usikkerhet knyttet til eksakt areal. Beskrivelse: Tekniske anlegg: Energimerke: Vedlikehold: Lokalet er i dag utformet og i bruk som servering. Lokalet er utformet med bar, ulike sittegrupper, kjøkken, toaletter, kjølelager, teknisk rom med mer. Lokalet er i hovedsak utført med flislagte gulv samt malte flater på vegger og himlinger. Stedvis noe vinylbelegg på gulvene i baren og på kjøkken, samt noe terrazzogulv på kjølelager. 3 separate toaletter med flislagte gulv og vegger, samt malte flater med innfelte spotlights i himlinger. Nyere innbygde toaletter og servanter. Ett separat toalett med fire pissoarer med samme utførelse. Barområde med serveringsdisk, flere kjøleskap og utslagsvask. Kjøkken av type mindre storkjøkken. Det elektriske anlegget er ikke vurdert. Videre er det installert alarmanlegg og ventilasjon. Dette er ikke funksjonstestet. Vi har ikke mottatt informasjon vedrørende energimerking. I henhold til mottatt informasjon er eiendommen untatt kravet om energirapport da eiendommen er under 1 000 m² og er fredet. I henhold til mottatt informasjon ble dekket over eiendommen rehabilitert i 2009 samt at fasaden antas å ha blitt sandblåst. Vinduer og dører fra 2009. I henhold til mottatt informasjon ble det i 2008 oppdaget til dels store vannlekkasjer gjennom fasademuren. Årsaken til lekkasjen ble aldri helt klarlagt, men en besiktigelsesrapport fra Gjensidige, datert 25.09.2008, peker på kabelføringer gjennom membrandekket som mulig årsak. Lekkasjen ble forsøkt utbedret av Eiendoms- og byfornyelsesetaten. Status i dag er at det lekker noe vann inn ved regnvær og snøsmelting gjennom den øvre del av fasaden. 40 Verditakst Rådhusgata 25B Skansen 110815 Side 5 av 11
Verdivurdering Ved befaring ble det også observert vannlekkasjer gjennom fasaden mot gate, dette spesielt på eiendommens vestlige side. Det er grunn til at tro at det lekker grunnvann fra indre del, som renner langs vegger, under hevet gulv og langs himling mot ytre fasade. I henhold til mottatt inspeksjonsrapport og tilstandsanalyse utarbeidet av Mannvit, datert 29.06.2015, er det fortsatt problemer med fuktinnsig og det anbefales utbedringer på fasade for ca. kr. 250 000,-. Vi har således hensyntatt dette under ekstraordinært vedlikehold og henviser til denne rapport for ytterligere detaljer. Innvendig fremstår lokalene, på generelt grunnlag, med en normal standard. Toaletter fremstår med en god standard og tilstand, sist pusset opp for to år siden. Serveringsområder ble sist pusset opp for ett år siden, men har noe bruksslitasje samt at deler av arealene mot sydvest er påvirket av fukt. På grunnlag av problemene med lekkasjer må det påregnes økt vedlikeholdsbehov. Parkering: Regulering: Bruksformål: Utbyggingspotensial: Spesielle forhold: Eiendommen har ingen parkeringsplasser. Det henvises til gateparkering i området. I henhold til offentlig tilgjengelig informasjon samt Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune (Hanne Lund) er eiendommen ikke regulert. Imidlertid er grunnen over eiendommen regulert til fortau og veigrunn i henhold til reguleringsbestemmelser V301291, datert 30.12.1991. Reguleringsbestemmelsene har ingen skrevne bestemmelser. I henhold til mottatt informasjon fra Plan- og bygningsetaten, ved Hanne Lund, i Oslo kommune ble eiendommen godkjent bruksendret fra offentlig toalett til serveringslokale m/bar i 2003-2004. Eiendommen er som tidligere nevnt beliggende under veigrunnen av den øvre traséen for Rådhusgata med inngang fra den nedre traséen. Eiendommen anses således som fullt utnyttet. I henhold til mottatt informasjon fra Bymiljøetaten i Oslo kommune har eiendommen leid ca. 41 m² av fortauet utenfor eiendommen til uteservering med skjenkebevilling. Leieforholdet utløp 31.12.2014 men leienivå for 2015 vil utgjøre ca. 1 800,- per m²/år. I henhold til mottatt informasjon er bygningen fredet. Grunnforurensninger: Oppgave over eventuelle forurensninger i grunnen er ikke mottatt, og i henhold til Miljøstatus sine kartsider på internett er det ikke registrert forurensninger eller potensielle forurensningskilder på eiendommen. Vi vil for ordens skyld bemerke at forurensninger i grunnen er tomteeiers ansvar. Eventuelle kostnader er forutsatt å komme til fradrag fra den beregnede verdi. Verditakst Rådhusgata 25B Skansen 110815 Side 6 av 11 41
Verdivurdering VERDIGRUNNLAG Premisser Oppdraget er å vurdere eiendommens markedsverdi slik den fremstår i dag. Den angjeldende eiendommen er meget spesiell i næringseiendomsammenheng. Eiendommen er et lokale som er beliggende under veigrunnen, som tidligere var et offentlig toalett, men er bruksendret og utformet til bruk som serveringslokale. Eiendommen er i dag også utleid til serveringsvirksomhet. Vi anser at dette er eiendommens mest sannsynlige bruksområde, og har således benyttet påstående leiekontrakt samt forventningen til fremtidig inntektsgrunnlag basert på normale markedsleier hensyntatt eiendommens standard, tilstand og nåværende bruksformål. Beregningene baseres på en analyse av relevante forhold som vil ha innvirkning på eiendommens verdi, slik som bruksformål, markedsforhold, bebyggelse, utforming, standard og tilstand med mer. Metode for verdiberegningen Verdien av denne type næringseiendom vurderes normalt på bakgrunn av én av to beregningsmetoder, henholdsvis nettokapitaliseringsmetoden og en kontantstrømsanalyse. Nettokapitaliseringsmetoden innebærer en vurdering av eiendommens verdi med bakgrunn i eiendommens netto inntektsoverskudd og angitt forrentningskrav. Forrentningskravet er basert på et rimelig skjønn hensyntatt markedssituasjonen. Kontantstrømanalysen er en vurdering av forventet kontantstrøm i eiendommen over en tiårsperiode. Verdien fremkommer med bakgrunn i eiendommens normale markedsleier, fritt utleid i dagens marked. Markedsleien ansettes ut fra våre erfaringer fra normale markedsleier for tilsvarende lokaler i området. Nåverdien er et resultat av neddiskonterte pengestrømmer i tiårsperioden, samt et tenkt salg av eiendommen i år 10, basert på forventningene til leieinntekter i år 11. Eiendommen anses å kunne ha en varierende kontantstrøm gjennom den neste 10-årsperioden, og vi har derfor beregnet eiendommens verdi ved å benytte en kontantstrømsanalyse. Markedsvurdering Markedet for næringseiendom har vært meget godt de siste to årene med rekordhøye leiepriser og eiendomsverdier. Det er fortsatt god aktivitet i salgsmarkedet, men leiemarkedet viser noe svakhetstegn. Norges økonomi er fortsatt relativt god og både statlig og privat konsum holder seg på et godt nivå. Det er imidlertid en rekke forhold som gjør at risikobildet for investering i næringseiendom har økt den senere tid og som kan gi nedgang i både leie- og eiendomspriser de nærmeste årene. Først og fremst er det den økonomiske situasjonen i Norge med forventninger om lavere økonomisk vekst og økt arbeidsledighet, spesielt påvirket av et kraftig fall i oljeprisen. I tillegg er den økonomiske situasjonen i Europa noe usikker, med enkelte lands problemer med å finansiere sin egen statsgjeld, lav økonomisk vekst og høy arbeidsledighet. Restaurantlokaler er noe mer spesialtilpasset enn vanlige kontorlokaler. I tillegg kreves det egne arealer for kjøkken, kaldtlager og oppvask. Videre har restauranter et omdømme og fast tilholdssted, som vil bli påvirket dersom virksomheten flytter. Av erfaring er det derfor høyere terskel for at slike leietakere relokaliserer sin virksomhet. Lånegrunnlag Vi har i dette takstdokumentet ikke beregnet eiendommens låneverdi. Vi anser dette for å være lånegivers oppgave basert på lånesøkers kredittverdighet og faktiske forhold vedrørende panteobjektet. Leievurdering Påstående leienivå I henhold til mottatt informasjon er hele eiendommen utleid til Skansen Oslo AS. Leiekontrakten utløper 31.03.2017 uten rett til oppsigelse i leieperioden, dog kan leieavtalen sies opp av Oslo kommune med 6 måneders varsel. Årlig leie er for 2015 er kr. 194 748,-, tilsvarende et nivå på kr. 1 250,- per m². Videre påpeker leiekontrakten at leietaker er kjent med tidligere vannlekkasjeproblemer og at utleier fraskriver seg et hvert ansvar knyttet til dette forholdet. Felleskostnader Det forutsettes at leietakere dekker en forholdsmessig andel av felleskostnader/driftskostnader for eiendommen. Vi har ikke mottatt oversikt over eventuelle felleskostnader, og det er i vurderingen derfor forutsatt at disse kostnadene er beliggende innenfor normalnivå for denne type eiendom. 42 Verditakst Rådhusgata 25B Skansen 110815 Side 7 av 11