VEDLEGG 6: VOLUM-FORTETTINGS- OG PROGRAMMERINGSSTUDIE. OMRÅDEAVGRENSING o Området som behandles i denne saken er knyttet til Doktor Hansteins gate, og på begge sider av denne, fra Drammen stasjon til Telthusgata. Sentrumsplanens kvartalsbetegnelser er benyttet i denne saken som referanser, for enklere å kunne sammenligne. Utsnitt av Sentrumsplanen
Volum-fortettings-og programmeringsstudier: Alle tall er i BTA Etasjene er tegnet inn iht vedlegg 3, uavhengig av formål. Ingen bygg er høyere en Skistadbygget (kan ses i illustrasjonen under) Oppriss fra Drammenselva/Bragernes med full utnyttelse og utbygging Programmering i vist modell: S41c: bolig med næring i 1.og 2. etasje S41b: bolig med næring i 1. etasje S41c: kontor og bolig S 28b: kontor og handel, evt hotell S 28a: handel, kino, kontor modellbilde
Formålssammensetning i de forskjellige delfeltene som er lagt til grunn i illustrasjonene: S28 b og S28c Disse to feltene er hhv ca 60*33m og 57*33m Teoretisk u-grad (over terreng)ved gjennomsnittlig 8 etasjer: S28b:15 840m2 S28c: 15 000m2 Feltene er innenfor gnr 110 bnr 531, som strekker seg utover feltgrensene (ROM eiendoms eiendom rundt stasjonsområdet) Det står et bygg i 2 etasjer på felt S28b, som forutsettes revet når tomten skal utvikles. Dersom det skal etableres et signalbygg på Strømsø, bør det bygges innenfor felt S28b. Det kan gjerne være opptil 14 etasjer, forutsatt at det er slankt nok til å fremstå som et tårn. Gjennomsnittlig etasjehøyde for øvrig kan være opptil 8 etasjer. Det skal etableres avslutningen av en grønn veit mellom de to feltene. Denne bør kobles sammen med en ny tilkomst til perrongene og elvepromenaden i form av en bro. Alternativt kan denne tilkomsten etableres øst for de to feltene, men den bør være en del av programmeringen. De to feltene er stasjonskvartaler og bør få offentlig tilgjengelig program, så som handel, kino, beverting, gjerne kombinert med hotell og/eller kontor. Perrongen til spor 1 kan fungere som adkomstvei for fotgjengere også fra nordsiden, forutsatt at Jernbaneverket er inneforstått med dette. Scenarier De to feltene kan utvikles hver for seg, eller samlet, for eksempel i flere byggetrinn. De to feltene representerer sammenlagt en bygningsmasse på omtrent 30 000m2. Størrelsen er noe større enn Steen & strøm varemagasin i Oslo sentrum, mer enn dobbelt så stort som Torget Vest (kjøpesenterdelen) på Bragernes Størrelsen tilsvarer et større konferansehotell, som både kan tilby mange rom og flere store saler. Det vil også være mulig å etablere eksempelvis en kino i kombinasjon med enten konferansehotell, kontor og/eller varehus.
Eksempel I volumoppstillingen er det tenkt et sammensatt program bestående av et varehus, ca 10 000m2, kino med 5 saler og vrimleareal, ca 5 000m2, hotell ca 5 000m2. kontorer, som delvis kan transformeres til økt areal for handel eller hotell, 10 000m2. Andelen av handel, kontor, hotell eller andre fasiliteter må utredes i en analyse for Drammen. Dette er et arbeid som enten kan gjøres av utbyggerne selv eller i form av temaplaner i kommunal regi, evt som Buskerudbyprosjekt. Dersom det kan være aktuelt å etablere handel i opptil 4-5 etasjer, kan andelen handel i de to feltene være opptil 15-20 000m2. Alternativt kan handelen være i 1-2 etasjer og strekke seg over flere felt og på begge sider av veien i Doktor Hansteins gate. llustrasjon, plan Illustrasjon, perspektiv tatt fra Doktor Hansteins gate mot øst. Det oransje indikerer plassdannelse ved kobling til perrongene og elvepromenaden.
Illustrasjon, oppriss fra Bragernes. Illustrasjon, fugleperspektiv sett fra sydvest
Illustrasjon, perspektiv fra sydvest, uten fremtidig bebyggelse på sydsiden av veien.
S41a: Dette feltet er ca 55*30m. Teoretisk u-grad ved gjennomsnittlig 6 etasjer: 9 900m2 (over terreng) Det er innenfor gnr 110 bnr 531, som strekker seg utover feltgrensene (ROM eiendoms eiendom rundt stasjonsområdet) Det står to lengre garasjer på tomten, som rives når tomten skal utvikles. Tomten brukes i sin helhet til parkering i dag. Feltet egner seg både til kontor og bolig, gjerne også med forretning/bevertning. Dersom en etablerer kontor, vil man kunne oppnå en bygning med større areal enn bolig. Ikke bare på grunn av krav til uteoppholdsareal, men også på grunn av feltets form/dybde/retning ifht nord-syd. 2 volumer vises i det følgende, det ene med hovedvekt på bolig, det andre med kontor. Fordelen med kontorvolumet, i tillegg til mulighetene ifht u-grad, er at de nedre etasjene kan benyttes til felles funksjoner, så som kantine, resepsjon, møterom, garderobe, osv. Ved bolig som hovedformål, kunne det for eksempel være mulig med fellesrom i plan 2, dersom denne etasjen ikke benyttes til næring. (Kan være interessant å teste noen nye boligtyper med fellesarealer.) Nordøstre hjørne kan for eksempel benyttes til boder. Eksempel 8-5-8 et mot elva, 3-2-6 etasjer mot gaten.
Illustrasjon, fugleperspektiv sett fra sydvest Formål Areal Etasje Voluminndeling Næring: forretning/kontor 3250m 2 1.-2. et 2 sammenhengende horisontale plan, gjerne med flere dører i gatefasaden, med lokalbutikk (KIWI el) eller annet program, som ikke er avhengig av dagslys til alle rom, for eksempel galleri, klesbutikk/annen kommersiell forretning. Bolig, 2,-3-og4-roms 6650m 2 3.-8. et 3, der den laveste er 1 og den høyeste er 6 etasjer over de første to etasjene med næring. SUM 9900m 2 Parkering 1600m 2 kjeller Innkjøring felles med nabokvartal (i øst), plassert 1m fra nordre nabogrense (mot JBV), ellers inntil. Evt kan man se for seg, at det bygges et volum med et redusert fortavtrykk, som åpner for gårdsplass mellom huset og jernbanen. Takterrasser: 960m2 2. og 4. etasje Tilsvarer 11m2 fellesareal på tak per enhet v/ størrelse per enhet = brutto=75m2.
S41b: Dette feltet er ca 54*20m. Teoretisk u-grad ved gjennomsnittlig 6 etasjer: 6 480m2 (over terreng) Det består av gnr 110 bnr 111,112,114. Det er næring på tomtene i dag. Dette åpner for å bygge et regulært bygg, 54 m langt og variert dybde etter formål, for eksempel 16,4 m dersom det er kontor eller 12m + evt balkonger/svalganger el. Dersom det er bolig. Uansett kan plan 1 og evt også plan 2 benyttes til næring, så som kontor eller forretning. Dersom tomten minst skal deles i 3, kan den for eksempel deles som vist her: (4-delt) 6-4-8-6 etasjer Illustrasjon, fugleperspektiv sett fra sydvest
Sannsynlig prosjekt med gjennomsnittlig 6 etasjer kan da være: Formål Areal Etasje Voluminndeling Næring: forretning/kontor 1100m 2 1. et 1 sammenhengende horisontalt plan, gjerne med flere dører i gatefasaden, med lokalbutikk (KIWI el) eller kontor (eks etablert næring på tomten i dag i nye lokaler.) 5300m 2 2.-8. 4, der den laveste er 1 og den høyeste er 8 etasjer over de første to etasjene med næring. Bolig, (1-),2,-3-og4- roms Sum 6400m 2 8 4: 6-4-8-6 etasjer Parkering, boder 1370m 2 kjeller Innkjøring felles med nabokvartal (i øst), plassert 1m fra nordre nabogrense (mot JBV), ellers inntil. Takterrasser 500 2. og 5. Tilsvarer 10m2 fellesareal på tak per enhet v/ størrelse per enhet = brutto=75m2.
S41c: Dette feltet er ca88*17m Teoretisk u-grad ved gjennomsnittlig 7 etasjer: 10 500m2. (over terreng) Jernbanen stiger i høyden mot øst (mot broen over Drammenselva), og det går dessuten et spor langs feltet slik at det på det smaleste er ca 15m dypt. Det består av gnr 110 bnr 839,116,835,5008,672,117,118. Det er parkering og en trafokiosk på tomtene i dag. Illustrasjon, oppriss fra Bragernes. Varierte byggehøyder, fordelt på 5 ulike deler, der de første 3-4 etasjene er horisontalt koblet sammen og hovedsakelig benyttes til næring (så som kontor eller treningssenter, evt lokal butikk). Øvrige etasjer fordelt på 3 tårn på hhv 7,8 og 10 etasjer. Gjennomsnittlig høyde er 6,4m Illustrasjon, fugleperspektiv sett fra sydvest
Formål Areal Etasje Voluminndeling Næring: treningssenter, kontor/forretning Bolig, 2,-3-og4-4100 m 2 1. - 3./4. et 3-4 sammenhengende horisontalt roms, gj.snitt 70 m 2 over de første to etasjene med næring. 6100m 2 4.-10. 5, der den laveste er 4 og den høyeste er 6 etasjer Sum 10 200m 2 10 5: 3 tårn: 7,8 og 10 etasjer. Parkering, boder 2000m 2 kjeller Innkjøring felles med nabokvartal (i vest), plassert 1m fra nordre nabogrense (mot JBV), ellers inntil. Takterrasser 655m 2 Dersom andelen bolig ønskes økt i dette feltet, må enten strukturen tenkes annerledes eller alternativt kan tårnene økes med en etasje, slik at det horisontalt sammenhengende arealet kun blir 2 etasjer.