SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Berit Åsnes Arkiv: PLAID 336 Arkivsaksnr.: 14/84-1 Dato: 16.01.2014 OFFENTLIG ETTERSYN AV PLANPROGRAM - GULSKOGEN SENTER - GULDLISTEN 35 OG GULDLISTEN 20 - DETALJREGULERINGSPLAN INNSTILLING TIL: Formannskapet: 11.02.2014 Bystyret: 18.02.2014 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til planprogram datert 14.01.2014 for oppstart av detaljreguleringsplan med tilhørende konsekvensutredning for Gulskogen senter, Guldlisten 35 og Guldlisten 20 legges ut til offentlig ettersyn etter Plan- og bygningslovens 12 9. Osmund Kaldheim Rådmann Bertil Horvli Byutviklingsdirektør 1
OFFENTLIG ETTERSYN AV PLANPROGRAM - GULSKOGEN SENTER - GULDLISTEN 35 OG GULDLISTEN 20 - DETALJREGULERINGSPLAN Hensikten med saken Steen & Strøm ønsker å revidere gjeldende reguleringsplan og har sendt inn forslag til planprogram til politisk behandling. Forslag til planprogram omhandler hvilke alternativer og tema som skal utredes som grunnlag for å kunne revidere gjeldende reguleringsplan. Forslag til planprogram er vist i Vedlegg 1. Etter offentlig ettersyn bearbeides planprogrammet på grunnlag av innkomne høringsuttalelser og endelig planprogram vedtas av formannskap og bystyre. Steen & Strøm fikk i gjeldende reguleringsplan rettigheter til utbygging basert på vilkår som framgår av reguleringsbestemmelsene og reguleringsplankartet. Ved en eventuell revidert reguleringsplan og ønsker om nye rettigheter, må nye vilkår diskuteres i reguleringsplanprosessen. Som grunnlag for denne diskusjonen må konsekvensene av en revidert reguleringsplan utredes. Hensikten med denne saken er å ta stilling til om forslag til planprogram for eventuell reguleringsendring av Gulskogen senter er tilstrekklig til å legges ut til offentlig ettersyn. Det vises til formannskapets vedtak i sak 44/13 i vedlegg 2. Gulskogen senter omfatter eiendommene til Steen & Strøm, gnr/bnr 10/42 med flere, kjent som Gulskogensenteret med adresse Guldlisten 35 og eiendommen til Stein-Erik Brække, gnr/bnr 13/40 med adresse Guldlisten 20. Saksutredning Bakgrunn Innenfor gjeldende reguleringsplan vedtatt 30.08.2005 i bystyresak 83/05 (vedlegg 4, 5 og 6) er det regulert til makismalt 42.800 T-BRA kvm forretningsformål detaljhandel hvorav 14.950 T-BRA kvm kun kan omfatte etablering av arealkrevende varer, dvs hvite- og brunevarer, møbler og interiørvarer. Gulskogensenteret er bygd ut med for mye forretningsarealer innenfor Steen & Strøm sine eiendommer, jf formannskapssak 44/13 behandlet 11.06.2013. Arealoppgave fra ansvarlig søker (vedlegg 3) viser at senteret har 7.830 kvm for mye forretningsareal og 15.720 kvm for mye areal til detaljhandel i forhold til reguleringsbestemmelsen. Det er bare forretningsareal til detaljhandel som har bestemmelser om kvm bruksareal (T-BRA). Ellers er planområdet regulert med byggegrenser og høyder og det kan tilrettelegges for forretning, kontor og inntil 70 boligenheter. Bevertning/servering inngår i forretningsformålet. Fylkesmannen stadfestet 20.12.2012 kommunens vedtak av 7.05.2012 om opphør av ulovlig bruk av Gulskogensenteret. Fristen for opphør av bruk i strid med rammetillatelsen av 15.12.2006 ble satt til 1.07.2013 for å gi rimelig tid for en eventuell planavklaring og/eller vurdering av dispensasjonsspørsmålet. Denne fristen har Rådmannen forlenget jf. Formannskapets vedtak 11.06.2013 (Vedlegg 2). 2
Planprogram og nytt planforslag Steen & Strøm ønsker å utarbeide en reguleringsplan som bringer arealbruken i Gulskogensenteret i tråd med dagens bruk. Det er bygget totalt 54.748 kvm, hvorav 1.550 kvm tilhører Brækkes eiendom gnr/bnr 13/40 og er fordelt med 1.050 kvm til forretningsformål - detaljhandel og 500 kvm til kontorformål, jf. side 9 i planbeskrivelsen (vedlegg 7). I tillegg ønsker de å øke bruksarealet med ca.3.250 kvm til et samlet bruksareal på 58.000 kvm. Forslag til revidert reguleringsplan har arealbruk til forretningsformål detaljhandel som er av en slik størrelse at planen kan få vesentlig virkninger for miljø og samfunn, slik at det både skal lages planprogram og konsekvensutredning. Null alternativet (referansealternativ) - arealkrevende detaljhandel 14.950 kvm - annen detaljhandel 27.850 kvm 42.800 kvm - plasskrevende varer 7.830 kvm Kontorarealer: 4.118 kvm 54.748 kvm Null alternativet omfatter dagens bebyggelse innenfor reguleringsplanområdet, men slik at arealbruken til forretningsformål er i tråd med gjeldende reguleringsbestemmelser, dvs 54.748 kvm er fordelt i tråd med Fylkesmannens vedtak i desember 2012. Planlagt arealbruk i revidert reguleringsplan - arealkrevende detaljhandel 0 kvm - annen detaljhandel 51.000 kvm 51.000 kvm - plasskrevende varer 0 kvm Kontorarealer: 7.000 kvm 58.000 kvm Steen & Strøm ønsker å endre fra arealbegrensningen som ligger i gjeldende reguleringsbestemmelse om forretningsformål detaljhandel. De ønsker å øke detaljhandelsarealet fra 42.800 kvm til 51.000 kvm. I tillegg ønsker de å fjerne begrensningen som ligger i arealkrevende handel, dvs. at bestemmelsen om at minimum 14950 kvm skal avsettes til arealkrevende detaljhandel (hvite- og brunevarer, møbler og interiørvarer sløyfes). Rådmannens vurdering Rådmannen legger vekt på å få utredet konsekvensene av planlagt arealbruk vurdert opp mot Gulskogensenteret slik det er bygd ut og med korrekt arealbruk iht. Reguleringsplanen for Gulskogen senter vedtatt 30.08.2005. Rådmannen vurderer at null alternativet, slik Steen & Strøm har foreslått, er i samsvar med reguleringsbestemmelsene i gjeldende reguleringsplan jf. Fylkesmannens vedtak. 3
Når det gjelder ønsket om å utrede en planlagt arealbruk på 58.000 kvm i en revidert reguleringsplan, viser Rådmannen til arealoppgaven i planbeskrivelsens side 9 fra arkitektkontoret Nils Tveit as datert 18.02.04. Denne planbeskrivelsen, som ligger til grunn for reguleringsplanene både i 2004 og 2005, viser at maksimal arealbruk innenfor planområdet er 58.280 kvm og er fordelt slik: - arealkrevende detaljhandel 14.950 kvm - annen detaljhandel 27.850 kvm 42.800 kvm - Boligareal 5.100 kvm - Kontorarealer 10.380 kvm 58.280 kvm Når det gjelder forslaget om at 51.000 kvm brukes til forretningsformål detaljhandel i revidert reguleringsplan og uten de begrensningene som ligger i nåværende reguleringsbestemmelser, vil Rådmannen påpeke at hensikten med utredningsarbeidet er å gi svar på konsekvensene for samfunn og miljø av den arealbruken som foreslås. I dagens kjøpesenter har dagens bebyggelse til sammen 50.630 kvm til forretningsformål (inkludert servering). Vedrørende utredningstemaene, som er handel (inkludert konsekvenser for Drammen sentrum), trafikk, byform, stedsutvikling, landskap, kulturminner, kulturmiljø, grøntstruktur, støy, utslipp, energi og flom samt sosiale og økonomiske virkninger og forslag til avbøtende tiltak, mener Rådmannen at disse utredningene vil gi et godt grunnlag for vurdering av om reguleringsplanen skal revideres. Det vises til forslag til planprogram i vedlegg 1. Vedtak i denne saken betyr kun at kommunen utsetter (suspenderer) det vedtatte pålegget om opphør av ulovlig bruk på Gulskogensenteret, mens man utarbeider forslag til revidert reguleringsplan. En fornyet reguleringsbehandling gir kommunen anledning til å belyse de konsekvensene arealøkningen ved senteret har medført, og om det er virkemidler som kan bøte på den oppståtte situasjonen ved Gulskogen senter. Uten å ta stilling til hvilke virkemidler en eventuell ny reguleringsplan kan inneholde, er det klart at nye virkemidler krever nye utredninger og høring av statlige, kommunale og fylkeskommunale organer. Konklusjon Planprogram for eventuell reguleringsendring av Gulskogen senter vurderes som tilstrekklig til å legges ut til offentlig ettersyn. Forslag til planprogram datert 14.01.2014 for oppstart av detaljreguleringsplan med tilhørende konsekvensutredning for Gulskogen senter, Guldlisten 35 og Guldlisten 20 legges ut til offentlig ettersyn etter Plan- og bygningslovens 12 9. Vedlegg: 1. Forslag til planprogram Detaljreguleringsplan med tilhørende konsekvensutredning for Gulskogen senter, Guldlisten 35 og Guldlisten 20 datert 14.01.2014. 4
2. Formannskapssak 44/13 Gulskogens senter forlengelse av frist for opphør av ulovlig bruk behandlet 11.06.2013. 3. Vedlegg til formannskapssak 44/13 Gulskogen senter arealoppgave som viser faktisk arealbruk til forretningsformål datert 17.1.2013. 4. Bystyresak 83/05 - Sluttbehandling av reguleringsplanen for Gulskogensenteret behandlet 30.08.05. 5. Gjeldene reguleringsplan for Gulskogen senter behandlet 30.08.2005. 6. Gjeldende reguleringsbestemmelser for Gulskogen senter behandlet 30.08.2005. 7. Gulskogen senter - Planbeskrivelsen fra arkitektkontoret Nils Tveit AS datert 18.02.2004 og som ligger til grunn for reguleringsplanen både i 2004 og 2005. 5