Til varslingsmottakere Oslo 21. juni 2016 VARSLING AV IGANGSATT REGULERINGSPLANARBEID OG FORHANDLING AV UTBYGGINGSAVTALE FOR MYRVOLD SØR, SMESTAD, RÆLINGEN KOMMUNE. DEL AV gnr/bnr 96/7 m.fl. Innledning I henhold til Plan- og bygningslovens 12-8 varsles igangsatt planarbeid for Myrvold sør, del av gnr/bnr 96/7 m.fl. Forslagsstiller vil være Øie Eiendomsutvikling AS i samarbeid med rådgiver fra Plan23 AS. I sammenheng med utarbeidelse av planen vil det også fremforhandles en utbyggingsavtale mellom forslagsstiller og kommunen, i henhold til pbl. 17-4. Dette brevet sendes til alle berørte, slik at de som ønsker det kan komme med innspill til planarbeidet. Innkomne merknader behandles av forslagsstiller og vil følge saken til administrativ og politisk behandling. Innspill til planarbeidet sendes til Plan23 AS v/øyvind Ekker, Åsengata 4C, 0480 Oslo eller oyvind.ekker@plan23.no innen 8. august 2016 med kopi til Rælingen kommune. Plan23 kan også kontaktes på telefon 992 64 277 for eventuelle spørsmål underveis. Innspill til utbyggingsavtale sendes til Rælingen kommune, Postboks 100, 2025 Fjerdingby merket "Myrvold sør" eller postmottak@ralingen.kommune.no innen 8. august 2016. Varsling av planarbeidet ble også gjort i oktober 2015, men området er nå utvidet til også å kunne inkludere planskilt kryssing av Nedre Rælingsveg. Det vurderes tre ulike løsninger for en planskilt kryssing, men i det endelige planforslaget vil det fremmes én løsning. Mottatte merknader til forrige varsling vil fortsatt bli en del av plansaken. Nye varslingsinnspill vil inngå i plansaken, uavhengig om de tar opp planskilt kryssing eller andre forhold innenfor planområdet. HENSIKTEN MED PLANARBEIDET Hensikten med planarbeidet er å utarbeide en detaljert reguleringsplan som grunnlag for å kunne oppføre ny boligbebyggelse (ca. 120 boliger: 60 eneboliger og 60 kjede-/rekkehus) med tilhørende parkeringsområder og leke- og uteoppholdsarealer, veier, turveier m.m. Adkomst til området vil hovedsakelig bli via Tristilvegen, med adkomst for 10-12 boliger fra Tristilhøgda. Vegene er bygget for å kunne tåle økt trafikkmengde som følge av flere boliger, blant annet er det separat gang-/sykkelvei i Tristilvegen. I tillegg planlegges det en ny kjørevei i forlengelsen av dagens industriavkjøring ved Nedre Rælingsveg 433/435. En utbedring av avkjøringen/krysset må påregnes som følge av økt trafikk. 1
Da planarbeidet ble varslet i oktober 2015 kom det krav fra Statens vegvesen om planskilt kryssing av Nedre Rælingsveg. Det forventes at mange barn på vei til/fra Smestad skole vil velge å bruke den nye atkomstveien fremfor Tristilvegen, og at det da blir behov for en trafikksikker kryssing nærmere den nye gangtraseen enn eksisterende kryssing ved bunnen av Tristilvegen. Forslagsstiller ønsker minst mulige konsekvenser for eksisterende eiendommer og bruken av disse, inklusiv avkjøringer m.m. Dette vil bli et viktig moment når det ses på ulike måter å krysse Nedre Rælingsveg. TRE MULIGE LØSNINGER AV PLANSKILT KRYSSING AV NEDRE RÆLINGSVEG Som et ledd i planarbeidet ønsker forslagsstiller å se på tre alternative løsninger, og vi ser for oss disse tre mulighetene: 1. Undergang i forbindelse med det nye krysset og avkjøringen opp til nedre byggeområde (ved Nedre Rælingsveg 433) 2. Undergang i forbindelse med veien Smedstadbråten og skolen 3. Overgang (bro) i forbindelse med veien Smestadbråten og skolen Dagens avkjøring inn til industriområdet. I forbindelse med boligbyggingen må krysset utbedres og det skal etableres fortau eller gang- /sykkelveg langs industrieiendommene og til ny bussholdeplass ved Smestadbråtan. (alt.1) Krysset med avkjøring ned til skolen (alt. 2 og 3). Her skal det utredes mulighet for både bro og undergang. Fjellknausen på høyre side av vegen kan gi et brufundament og en løsning som vil medføre mindre terrengarbeider. 2
BESKRIVELSE AV OMRÅDET Planområdet ligger på Smestad, syd for Fjerdingby, i Rælingen kommune. Syd for planområdet er et nylig regulert og utbygget boligområde med frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. Planområdet består i dag av en skogkledd, østvendt og forholdsvis bratt skråning. Det er flott utsikt over Øyern og Fet. Innenfor utbyggingsområdet finnes en fritidsbolig. Den forutsettes revet. Nærmeste skole er Smestad skole øst for planområdet, på østsiden av Nedre Rælingsveg. Hektneråsen FUS barnehage AS ligger i gangavstand fra planområdet. Smestadtoppen barnehage er lokalisert rett syd for Smestad skole. Det er bussholdeplasser i Nedre Rælingsveg. Flyfoto av planområdet 3
Flyfoto av planområdet Nord i bildet ligger en enebolig på hver side av N. Rælings-veg. Krysset N. Rælingsveg X Smestadbråten er opparbeidet med svingefelt og midt-deler. Der er det i dag en kryssing i plan. Bussholde-plasser ligger syd og nord for krysset. Holdeplassen på vestsiden av vegen har fortau nord-over, men ikke noe gang- /sykkeltilbud sydover. På øst-siden av N. Rælingsveg er det gang- /sykkelveg på hele strekningen, og der ligger også Smestad skole, en barnehage og et leilighetsbygg, deretter eneboliger videre sydover. På motsatt side av vegen ligger et lite nærings-/industriområde. En av virksomhetene har direkte atkomst fra N. Rælingsveg, mens resten bruker en felles avkjøring, som også går til én enebolig. Det er denne avkjøringen som skal bli et utbedret kryss. Bussholdeplassen som ligger rett nord for avkjøringen er nedlagt. AVGRENSING AV PLANOMRÅDET Planområdet grenser til nye boligområder på Smestad/Hektner med nærhet til barneskole og barnehager, og omfatter del av gnr./bnr. 96/7, 96/33, 96/18, 96/272, 96/175, del av 96/216, del av 119/12, del 119/13, del av 96/220, del av 96/68, del av 97/1 og del av 97/20. (se vedlagte skisser av mulige kryssinger for å se berørte eiendommer). Utbyggingsområdet utgjøres av del av gnr./bnr. 96/7, del av 97/1 og 96/33. Utbyggingsområdet har et areal på ca. 93,0 daa. 4
Planens avgrensning PLANSTATUS Se vedlegg for kart fra kommuneplanen og gjeldende regulering. Med hilsen Plan23 AS Øyvind Ekker Vedlegg: Kart og beskrivelse av kommuneplanens arealdel for området og gjeldende regulering Alternative løsninger for planskilt kryssing av Nedre Rælingsveg: D1: gangbru ved Smestad skole D2: gangkulvert syd D3: gangkulvert nord (v/smestad skole) 5