Melhus kommune SAKSFREMLEGG 1/7 reguleringsplan Øyvegen - saksfremlegg 1. gangs behandling Saksansvarlig: Tormod Osen Arkivsak 15/ 4641154641 Forslag til vedtak: Melhus Kommune vedtar at forslag til detaljplan for Strandvegen 31, med plankart, bestemmelser og planomtale legges ut til høring og offentlig ettersyn. Planforslaget er i hovedsak i tråd med overordnet plan, og viser en god utnyttelse av omsøkt areal. Planforslaget er godt utarbeidet, og viser et grundig forarbeid. Vedtaket fattes på betingelse av at planbestemmelsene endres til å ivareta kulturminnelovens generelle aktsomhetskrav for kulturminner, og sikre at tiltaket ikke forverrer overvannssituasjonen for tilstøtende boligeiendommer. Vedtaket er hjemlet i Plan- og bygningsloven 12-10. Bakgrunn for saken Selberg Arkitekter AS anmodet om planoppstart 29.09.2015, på vegne av Block Watne AS. Det ble avholdt oppstartsmøte med Melhus kommune den 10.11.2015. Hensikten med planarbeidet er å utarbeide en detaljert reguleringsplan for deler av gnr/bnr 1/7 på Øysand i Melhus kommune. Annonse med kunngjøring av oppstart reguleringsplanlegging ble satt inn i Adressa den 27.11.2015. Planområdet ligger ca. 200 meter nord for E39 og vest for Gaula. Det er på 2,72 dekar og består av deler av gnr/bnr 1/7. Området er i kommuneplanens arealdel hovdesaklig avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Planforslaget legger opp til 14 boligenheter i 2 etasjers småhusbebyggelse, orientert rundt et felles gårdsrom. Leilighetene vil være på mellom 58 og 66 m 2. Bebyggelsen er trukket ut mot ytterkanten av området for å åpne opp for et solfylt leke- og uteoppholdsareal mellom bebyggelsen. Det skal anlegges en felles parkeringsløsning for alle boenheter nord for boligene. Figur 1 planområdet (merket med rødt) Saksutredning Følgende innspill er innkommet i forbindelse med varsel av oppstart (vedlagt i sin helhet): Sør-Trøndelag Fylkeskommune
Side 2/7 Ingen merknader, foruten den generelle aktsomhetsplikten for kulturminner, og krav til universell utforming. Fylkesmannen Godt fornøyd med at utnyttelsen er såpass høy, med tanke på å redusere presset mot landbruks- og naturområder. Den foreslåtte boligtettheten bør settes som minimum i bestemmelsene. Minner om at hensyn til støy og forurensning må ivaretas. Tilstrekkelig lekeareal av god kvalitet bør sikres i rekkefølgebestemmelser. For å sikre trygg ferdsel til barnehage, skole og fritidsaktivitet vil også valg av gang- og sykkeltrase være et viktig tema. Statens vegvesen Ber om at planforslaget ved offentlig ettersyn redegjør for konsekvenser av trafikkvekst i området. NVE Planområdet er ikke flomutsatt. Geoteknikk bør vurderes i ROS-analyse. Envina Omfattende føringer for utforming av renovasjonsløsning, og renovasjonsføringer for trafikkareal. Trønderenergi Omfattende føringer for hvordan kraftforsyning og høyspentlinje ved planområdet kan ivaretas. Felles innspill fra naboene Roald Martin Øye, Marvin Bjørnebekk, Hans Petter Aalberg, Tore Johansen, Inger Bratseth, Asbjørn Øye, og Ingrid Einum (heretter for enkelhets skyld benevnt som «naboene») Skeptiske til at arealet ikke lenger skal være avsatt som LNF, da det ifølge dem er velegnet til jordbruk. Sterkt imot fortetting med boliger på tomta, og kan ikke godta bygging i to etasjer. Kritiske til hvordan trafikksikkerheten i boligområdet kan ivaretas, da vegen er smal og overbelastet. Forutsetter at ny adkomst planlegges til Øysandvegen over g/b.nr. 1/7. Bekymret for at nedbygging av tomta vil føre til at overflatevann vil havne på tilstøtende eiendommer. Ønsker forsikringer om at basishøyden ikke overstiger tilstøtende eiendommer. Bekymrede for at prosjektet vil belaste naboeiendommene økonomisk. Ber om å bli fortløpende oppdatert om planarbeidet. Rådmannens vurdering Innspill Innspill fra Envina, Trønderenergi, Statens vegvesen og NVE vurderes som rådmannen som ivaretatt i planforslaget, og av mindre interesse for spørsmålet om utlegging av planforslaget til offentlig ettersyn. Det er først og fremst innspill fra naboene som har krevd rådmannens vurdering. Planstatus Størsteparten av området er avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel (Figur 2). Det eneste unntaket er at et lite område langs Øyvegen omreguleres til fra LNF til veggrunn. Dette gjøres for å sikre manøvreringsareal for søppelhandtering. Se figur 3. Rådmannen er positiv til løsningen, da området som omdisponeres er svært lite, og heller ikke er bemerket av Fylkesmannen. Et lite område lengst nord i planområdet er berørt av kommuneplanens hensynssone for bevaring av naturmiljø langs Gaula.
Side 3/7 Figur 2 Utsnitt av kommuneplanens arealdel Figur 3 Utsnitt av reguleringskart. "VT1"omdisponeres fra LNF til annen veggrunn Utnyttelse, byggehøyde og parkeringsdekning Rådmannen støtter Fylkesmannens vurdering av tettheten i prosjektet som god. Tomta har flere kvaliteter som gjør den egnet for høy utnyttelse. Blant annet grenser den på to sider til LNF-områder, som derfor ikke kan sies å påvirkes. Den ligger samtidig i et etablert boligområde/husklynge, hvilket er positivt for muligheten til å benytte felles infrastruktur samt at endringen av landskapsbildet blir mindre enn om planområdet var omkranset av LNFområder. På den annen side har planområdet naboer som forståelig nok reagerer negativt på tap av utsikt og sol, og trafikkvirkning. Området er ikke et sentrumsområde, men har en god kollektivforbindelse, hvilket taler for høy utnyttelse. Kommuneplanens samfunnsdel (vedtatt 21.10.2009) slår fast at «det skal satses på en klimavennlig areal- og transportplanlegging( )» (Strategi 1.2.3).
Side 4/7 Det er innkommet merknader fra naboene, som bl.a. mener at to etasjer er urimelig høyt med tanke på virkning for de to tilstøtende naboene mot nord og vest. Gesimshøyde og mønehøyde på nærmeste eksisterende bolighus i øst ligger ifølge kartgrunnlaget på henholdsvis på kote 15,3 og 19. Maks gesims- og mønehøyde i bestemmelsene for bebyggelse innenfor planen er satt til henholdsvis kote 18,5 og 21. Det er ifølge forslagsstiller sannsynlig at gesims- og mønehøyden i praksis vil bli lavere enn dette for bygg lengst mot øst. Avstanden mellom planlagte bygg og nabo i nord er nokså stor, da parkeringsplass er lagt mot nord i planområdet. Mot øst er planlagt bygg plassert fire meter fra tomtegrense. Nabohus mot øst ligger ca. 7 meter fra tomtegrense. Figur 4 Volumillustrasjon Rådmannen vil minne om plan- og bygningslovens generelle krav til avstand fra tomtegrense, som gjelder for alle tiltak med mindre annet er fastsatt i plan. Pbl. 29-4 andre ledd sier at avstanden fra bygning til nabogrense ikke skal være mindre enn fire meter, men heller ikke mindre enn bygningens halve (gesims)høyde. Planforslaget er derfor i tråd med plan- og bygningslovens generelle bestemmelse på området. Det vil si at loven anser en tilsvarende høydevirkning for nabo som rimelig, og i seg selv ikke fordrer grundigere vurdering gjennom reguleringsplan. Rådmannen kan derfor ikke se at tiltakets byggehøyder medfører urimelig ulempe for naboer, og er positiv til den foreslåtte bygningshøyden. Se for øvrig utsnitt fra sol/skyggeanalyse (figur 5).
Side 5/7 Figur 5 utdrag fra sol/skyggeanalyse Byggegrense mot sør og vest er mindre enn fire meter, hvilket en reguleringsplan åpner for. Rådmannen har ingen innvendinger, da de tilstøtende områdene er dyrkamark. Det er heller ikke innkommet merknader på dette. I tråd med ønsket om en klimavennlig arealbruk og boform, legges det opp til en parkeringsdekning på 1,5/boenhet. Rådmannen er positiv til løsningen, og mener dessuten at trafikkarealet på tomta har en arealeffektiv løsning. Parkeringsdekningen er noe lavere enn hva kommuneplanens arealdel tilsier, men i tråd med tilsvarende prosjekter andre steder i kommunen. Relativt god kollektivdekning og en god helhetsløsning for tomta taler for den valgte parkeringsdekningen. Det er også rikelig sykkelparkering i planforslaget. Adkomst og trafikk Melhus kommune v/teknisk drift har i internt oppstartsmøte vurdert det som urimelig/unødvendig å kreve etablering av fortau til Øysandvegen. Begrunnelsen er (antatt) lite trafikk i området. En evt. etablering av fortau vil også ta uteoppholdsareal fra eksisterende beboere i området. Naboene er sterkt kritiske til trafikkvirkningene av tiltaket, i anleggs- og driftsfasen. Det er ifølge dem allerede for mye trafikk på vegen. Det foreligger ingen sikre tall for trafikkmengde på vegen. Asbjørn Øye har i møte med kommunen sagt at veien er ca. 3,2 meter bred, og ikke 3,5-4 som forslagstiller legger til grunn. Naboene foreslår derfor å legge ny adkomst for tiltaket mot sør over 1/7 (langs bekk, se figur 1). Forslagstiller har beregnet at planen vil medføre en økning i nyskapt trafikk i tilstøtende hovedvegnett på 52 ÅDT (gjennomsnittstall for daglig trafikkmengde). Dette tilsvarer ca. 8 bilturer i den travleste timen. Rådmannen støtter forslagsstiller i at overslaget nok er noe høyt, da det antas 2,39 bosatte pr. husholdning (snittverdi for Melhus kommune). Da leilighetene vil være mindre enn 66 m 2 mener rådmannen at disse boligene vil ha færre beboere enn kommunesnittet, og at generert trafikk dermed vil bli lavere. Rådmannen vurderer endringen i trafikk i området som akseptabel. Alternativ adkomst vil medføre omdisponering av dyrka mark, og dessuten mindre effektiv arealbruk innenfor planområdet. Rådmannen foretrekker derfor adkomst som vist i planforslaget. Denne løsningen er også forutsatt i kommuneplanens arealdel. Planforslagets bestemmelse 7.6 sier at plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen skal følge søknad om igangsetting, og at nødvendige tiltak skal være etablert før byggeog anleggsarbeider kan igangsettes.
Side 6/7 Figur 6 Utsnitt av illustrasjonsplan Utforming, uteareal og lekeareal Planforslaget samler parkeringsareal mot nord i planområdet, og organiserer bygningsmassen rundt et tun. Rådmannens er positiv til løsningen. Adskillelsen av parkerings- og uteoppholdsareal fører til mer effektiv arealbruk (mindre vegareal) og bedre uteoppholdsarealer. Tunformen gjør bygningsmassen mer visuelt sammenhengende, og uteoppholdsområdene har gode solforhold og god visuell kontakt med boligene. Lekearealene er godt utformet. Ulempen med løsningen er at nabo mot øst mister utsikt og soleksponering ved at en av bygningene er lagt mot øst i planområdet. Forslagstiller argumenterer for at kommunen bør fravike kravet om områdelekeplass. Dette må bero på en feillesing av kommunens norm for leke- og uteoppholdsareal, da normen ikke tilsier områdelekeplass for dette prosjektet.
Side 7/7 Øvrig belastning på naboeiendommer Naboene er bekymret for at naboeiendommene vil påvirkes negativt av overvann, og økonomisk belastning. Asbjørn Øye har i møte med kommunen nevnt økt slitasje på vegen og dermed større vedlikeholdsbehov som et eksempel. Rådmannen antar at alle oppsittere langs vegen bidrar ved vedlikeholdsarbeider. Melhus kommune v/ teknisk drift har i internt oppstartsmøte ikke vurdert det som rimelig å kreve at planområdet utvides til å omfatte Øyvegen helt til Øysandvegen. For å sikre at overvann ikke påvirker naboene negativt, foreslår rådmannen at dette ivaretas i planbestemmelsene. VA-plan, som omfatter håndtering av overvann, skal godkjennes av kommunen v/teknisk drift før rammetillatelse gis, jf. bestemmelse 7.1 Utredningstema Rådmannen vurderer at innspill om utredningstema er ivaretatt, med ett unntak. Kultuminnelovens generelle aktsomhetsplikten for kulturminner bør innarbeides i bestemmelsene, jf. Sør-Trøndelag fylkeskommunes innspill. Rådmannen har ingen øvrige merknader til utredningstema. Vedlegg: Planbeskrivelse Reguleringsbestemmelser Plankart Prinsipiell illustrasjonsplan Kvalitativt uterom ROS-analyse Merknader Referat oppstartsmøte Andre dokumenter som ikke er vedlagt saken: Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens samfunnsdel Melhus kommunes norm for leke- og uteoppholdsareal