Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 17.02.2014 9160/2014 2013/4097 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 14/12 Komite for plan, næring og miljø 06.03.2014 14/41 Bystyret 27.03.2014 Sluttbehandling - detaljregulering for City Nord, Stormyra Forslag til innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljregulering for City Nord, Stormyra, slik det er vist på kart med plan ID 1307, sist datert 04.12.2013, med tilhørende planbestemmelser sist datert 04.12.2013 og planbeskrivelse 05.12.2013. Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den 06.03.2014: Forslag fra Rødt Primært: Saka utsettes og planen behandles etter vedtak av kommuneplanens arealdel. Sekundært: Reguleringsplanen for 17 000 kvm øking av handleareal og 13 000 kvm økt kontorareal på City Nord godkjennes ikke, da den vil forrykke den vedtatte balansen mellom avlastingssenteret på Stormyra/Plassmyra og bykjerna, og true det gamle bysentrets posisjon som kommunens viktigste handle og møtested. Tilleggsforslag fra FrP, H, SP, AP og UAVH Administrasjonen bes ta et initiativ til igangsetting av et sentrumsutviklingsprosjekt (Sentrum i Sentrum). Det anses som viktig at næringslivet både i sentrum og på Plassmyra inviteres med. Målet er å øke sentrums attraktivitet og tilgjengelighet gjennom et konstruktivt samarbeid. Votering Rødt sitt primære forslag fikk 2 stemmer, 1Rødt og 1 SV, og falt Rødt sitt sekundære forslag, satt opp mot forslag til innstilling, falt med 2 stemmer 1 Rødt og 1 SV. Forslag til innstilling ble tiltrådt mot 2 stemmer, 1Rødt og 1 SV. Tilleggsforslag fra FrP, H, SP, AP og UAVH ble enstemmig tiltrådt Komite for plan, næring og miljøs innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljregulering for City Nord, Stormyra, slik det er vist på kart med plan ID 1307, sist datert 04.12.2013, med tilhørende planbestemmelser sist datert 04.12.2013 og planbeskrivelse 05.12.2013.
Administrasjonen bes ta et initiativ til igangsetting av et sentrumsutviklingsprosjekt (Sentrum i Sentrum). Det anses som viktig at næringslivet både i sentrum og på Plassmyra inviteres med. Målet er å øke sentrums attraktivitet og tilgjengelighet gjennom et konstruktivt samarbeid. Bystyrets behandling i møte den 27.03.2014: Forslag fra Rødt Primært: Saka utsettes og planen behandles etter vedtak av kommuneplanens arealdel. Sekundært: Reguleringsplanen for 17 000 kvm øking av handleareal og 13 000 kvm økt kontorareal på City Nord godkjennes ikke, da den vil forrykke den vedtatte balansen mellom avlastingssenteret på Stormyra/Plassmyra og bykjerna, og true det gamle bysentrets posisjon som kommunens viktigste handle og møtested. Votering Rødt sitt utsettelsesforslag fikk 6 stemmer, 3 Rødt, 2 Sv og 1 V, og falt Innstillingen ble vedtatt mot 6 stemmer, 3 Rødt 2 Sv og 1 V, som ble avgitt for Rødt sitt sekundære forslag. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljregulering for City Nord, Stormyra, slik det er vist på kart med plan ID 1307, sist datert 04.12.2013, med tilhørende planbestemmelser sist datert 04.12.2013 og planbeskrivelse 05.12.2013. Administrasjonen bes ta et initiativ til igangsetting av et sentrumsutviklingsprosjekt (Sentrum i Sentrum). Det anses som viktig at næringslivet både i sentrum og på Plassmyra inviteres med. Målet er å øke sentrums attraktivitet og tilgjengelighet gjennom et konstruktivt samarbeid. Sammendrag Tiltakshaver er CNC Eiendom AS, et selskap eid av Coop Nordland, og planlegger er Norconsult AS. Hensikten med planen er å legge til rette for å utvide kjøpesenteret City Nord mot nordvest, kalt del C. Totalt gir planen ramme for 35.000 m² i del C, mens det i dag er ca. 5.900 m². Av dette kan inntil 17.000 m² være forretning. På grunn av størrelsen på planlagt utbygging er det krav om konsekvensutredning. Planprogram ble fastsatt av Komite for plan, næring og miljø i møte 5. september i år. Hovedtemaer er handelsanalyse med vurdering av konsekvenser av økt handel på Stormyra i forhold til handel i bykjernen og for byutviklingen i Bodø, og i tillegg en trafikkanalyse som belyser trafikk- og atkomstforhold. Det er kommunedelplanen for Bodø sentrum (2010) som gjelder for utvidelsen, og området inngår i det definerte avlastingssenteret på Stormyra hvor kjøpesenter er tillatt.
Det er lagt fram en handelsanalyse utarbeidet av Kunnskapsparken Bodø AS, og en trafikkanalyse utarbeidet av Norconsult. I saken vises det også til en handelsanalyse som Bodø kommune selv har bestilt, utarbeidet av Opus Bergen AS, som har fokus på utvikling av handel på Hunstad. Denne vurderes som relevant og følger saken. Byplansjefen vedtok 10.12.2013 at planforslaget kunne legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. På grunnlag av handelsanalysene la byplansjefen fram et alternativt forslag til planbestemmelser som tillegg til 3.3 Grad av utnytting, første avsnitt, der det stilles krav om at minimum 40 % av areal avsatt til forretning skal benyttes til plasskrevende varer. Det er i høringen kommet innvendinger fra Bodø Gårdeierforening, som organiserer gårdeiere i bykjernen, samt Sektor Gruppen AS på vegne av Sektor Bodø Eiendom AS, som eier del av Glasshuset. De mener at forslaget vil forrykke handelsbalansen med sentrum i strid med målsettingen om at bykjernen skal være kommunens dominerende handle- og møtested. Det foreligger også uttalelse fra Coop Eiendom AS, som bl.a. viser til den strategiske betydningen for Bodø av en slik satsing som de planlegger. Coop Nordland går mot krav om andel plasskrevende varer. Ut fra en drøfting av fordeler og ulemper anbefales planforslaget godkjent. Det legges vekt på fordelene av de planlagte investeringer for Bodø som helhet, og at det ikke foreligger noen kjente alternative planer for investering i handel.
Saksopplysninger Bakgrunn Tiltakshaver CNC Eiendom AS, et selskap eid av Coop Nordland, ønsker å videreutvikle/utvide kjøpesenteret ved City Nord i nordvestlig retning, benevnt som del C. Denne delen ønskes sammenkoplet med dagens City Nord med bygg over bakkenivå, slik at trafikken gjennom området mellom Stormyrveien og Gamle riksvei fortsatt kan skje på bakkenivå. Norconsult AS er engasjert som rådgiver for planarbeidet. Del C Konsekvensutredning og planprogram Da økning av bygningsmassen vil overstige 15.000 m², utløser dette i henhold til plan- og bygningsloven krav om konsekvensutredning (jfr. Forskrift om konsekvensutredning 2 f). Det er derfor laget planprogram. Dette var ute til høring sommeren 2013, og ble fastsatt av komite for plan, næring og miljø i møte 5. september 2013 (sak 13/58). Hovedtema i planprogrammet er handelsanalyse som belyser hvilke konsekvenser økt handel på Stormyra vil medføre for handelen i sentrum og byutviklingen i Bodø. Det andre temaet er atkomst og trafikkavvikling.
Planlagt utbygging Totalt vil ny bebyggelse nord for atkomstveien utgjøre ca. 35.000 m². I de foreløpige planene er arealbruken fordelt som følger: Forretning ca. 17.000 m² Kontor ca. 12.000 m² Treningssenter ca. 2.000 m² Fellesarealer ca. 4.000 m² Det totale arealet er økt i forhold til vedtatt planprogram ettersom det i løpet av planprosessen har framkommet behov for og ønske om et større areal til kontorlokaler. I planprogrammet var det forutsatt ca. 16.000 m² forretning. Utnyttingsgraden og arealfordelingen gir rom for utbygging av tre fulle etasjer i området for utvidelse av City Nord. Bestemmelsene setter en øvre grense på største tillatte areal for kjøpesenter/forretning til BRA=17.000 m². I området sør for internveien, eksisterende City Nord, er største tillatte areal for kjøpesenter/forretning, kontorer og tekniske rom BRA=40.000 m². Utbyggingsområdene reguleres til formålet kjøpesenter, kontor og annen offentlig eller privat tjenesteyting. Byggehøyden er angitt til kote +32,3, som er mellom 16 og 17 m over planert terreng, dvs. en økning fra rammen på 15 m i kommunedelplan for sentrum. Illustrasjonen viser hvordan området kan bygges ut etter reguleringsplanen, sett fra sørvest. Planstatus Området inngår i kommunedelplan for Bodø sentrum, vedtatt 17.6.2010. Området som reguleringsplanen vil omfatte dekker sone 17.1 og deler av sone 17.2, som begge er regulert til næring (nærmere definert forretning- og kontorvirksomhet) og inngår i det definerte avlastningssenteret på Stormyra. Innenfor området tillates kjøpesenter i medhold av Rikspolitiske bestemmelser om kjøpesentre. Rammene for utbygging er videre maksimum byggehøyde 15 m og utnyttelsesgrad på % BYA=100 %. Deler av området er dekket av reguleringsplanen for City Nord, vedtatt 2008. Denne inngår i sin helhet i forslaget til ny plan. Mot nord, på andre siden av Verkstedveien, gjelder reguleringsplanen for Stormyra sone 17.2 (Bodøhuset), vedtatt 2009, hvor Bodø storsenter nå er etablert.
Konsekvensutredning virkning av planforslaget Handel Tiltakshaver har lagt fram en handelsanalyse, utarbeidet av Kunnskapsparken Bodø AS, datert oktober 2013. Analysen følger saken som bilag. Analysen skal klargjøre lokale og regionale konsekvenser for handelen som følge av tiltaket for det markedet det skal betjene. Analysen har vurdert etablering 17.000 m² nytt handelsareal opp mot et 0-alternativ, ingen utvidelse av City Nord. Analysen oppsummeres slik (sitat): «Bodø kommune er fortsatt regionens tyngdepunkt for handel, både for kommunens egne innbyggere, men også for beboere i omkringliggende kommuner som i liten grad har et godt utbygd handelstilbud. Bodø som regionssenter for handel har de siste årene beholdt sin posisjon, men i begrenset grad klart å øke sin betydning. I vedtatte planer pekes det på potensialet for å styrke Bodøs posisjon som regionssenter for handel. Stormyra er en del av sentrumsområdet, og utpekt som avlastningsområde for handel i Bodø. Prognoser på befolkningsutvikling og konsumvekst tilsier at handelen i kommunen skal øke betydelig i årene som kommer. Dette vil skje både gjennom at omsetning på eksisterende handelsareal vil øke, men også gjennom at mer areal benyttes til handel. For å styrke varehandelen i sentrumsområdet av Bodø, må denne handelen i hovedsak legges til Stormyra eller til bykjernen. Forrige utvidelse av City Nord førte til en vekst i handelen på Stormyra, og i kommunen. Kommunen har hatt en vekst i handelen på linje med landet for øvrig, og en viktig bidragsyter til dette var økning i handelsarealet på City Nord. Uten forrige utvidelse av City Nord er det sannsynlig at veksten i handelen i kommunen ville hatt en flatere utvikling. En stor andel av handelen i kommunen skjer i dag i kjøpesenter, men i motsetning til mange andre regionssentre skjer denne i hovedsak innenfor sentrumsområdet i Bodø, og en ikke ubetydelig andel av denne handelen skjer også i bykjernen. De siste årene har det vært gjennomført flere større handelsetableringer utenfor sentrumsområdet i Bodø, og i nabokommuner. En rekke av disse etableringene har vært plasskrevende og bilbaserte handelskonsepter som sjelden er forenelig med å etableres i et bysentrum. Samtidig har vi registrert at enkelte av disse etableringene har vært i direkte konkurranse med handelen i sentrumsområdet. Større varehandelsetableringer bør legges til sentrumsområdet av kommunen, for å styrke og sikre et levende sentrum. Våre analyser viser at tiltaket vil styrke Bodø sin posisjon som regionssenter for handel. Økt varehandel på Stormyra er på sikt ventet å ha en positiv effekt på øvrig handel i kommunen, og for aktiviteten i sentrum. Dette skyldes blant annet at man klarer å tiltrekke flere handlende fra markedsområdet. Disse vil etterspørre også andre tilbud enn handel. Gode bymiljøer særpreges ofte av pulserende liv der handel er en av mange viktige faktorer, men det er ikke slik at det er handel som skaper byliv. I så måte er godt og bredt tilbud innen bevertning og kultur avgjørende for sentrum, og det er viktig at disse ikke fortrenges fra sentrum av store arealkrevende butikkonsept. Ferdigstillelse av store investeringer som ikke er knyttet til varehandel vil bidra til å styrke sentrums attraktivitet i årene som kommer. Dette gjelder både forretnings- og kulturbygg, som vil gjøre at enda flere får sin arbeidsplass i bykjernen, og vil søke inn til byen på fritiden. Vi forventer at butikkene i bykjernen vil merke noe økt konkurranse i perioden rundt
ferdigstillelse av tiltaket, og da spesielt innenfor enkelte varegrupper. Dette vil kunne resultere i noe lavere veksttakt for varehandelen i bykjernen. Avbøtende tiltak vil være å utvikle bykjernen slik at den fremstår som mer attraktiv både med tanke på handel, kultur, bevertning og andre tilbud som skaper gode byrom.» Det foreligger også en overordnet handelsanalyse som kommunen selv har bestilt, utarbeidet av Opus Bergen AS. Denne er spesielt utarbeidet i forhold til vurdering av etablering av ny handel på Hunstad, men legger et helhetlig perspektiv for handel i Bodø til grunn. I konklusjonen heter det bl.a. (sitat): «I et samordnet areal- og transportplanleggingsperspektiv, vil det være mest gunstig å satse på Stormyra som sted for plasskrevende varer videre fremover. I kapittel 5.2 vises det til at handelsfordelingen mellom kjøpesenter og annen butikkhandel i og rundt Bodø sentrum er henholdsvis 40 % og 60 %. I antall kvadratmeter er forventet handelsvekst i kjøpesenter allerede fanget opp i vedtatte planer*. Hvis man ønsker å beholde 40/60 fordelingen i videre handelsutvikling i Bodø sentrum bør denne komme i annen butikkhandel.» *Her menes planlagt utvidelse av City Nord Trafikk Tidligere trafikkanalyse for City Nord er oppdatert med vurdering av virkningen av den foreslåtte arealutvidelsen. Konklusjonen er at virkningen kan være avviklingsproblemer i følgende kryss: Kryss Stormyrveien - Hålogalandsgata Kryss/rundkjøring Gamle riksveg - Olav V gate Kryss Stormyrveien (Esso) - Olav V gate For krysset Stormyrveien - Hålogalandsgata er det i gjeldende planer vist en 4-armet rundkjøring. For Olav V gate viser gjeldende planer utvidelse til 4 felt og atkomst fra Esso-stasjonen via rundkjøringen i kryss ny Stormyrvei - Olav V gate. Gjennomføring av disse planene vil løse kapasitetsproblemene. De to siste er med i Bypakke Bodø. Parkering løses innenfor planområdet. Varelevering blir fra Verkstedveien. Innganger til hele kjøpesenteret inkludert ny del vil være fra dagens atkomstsone. Planforslaget viser nytt fortau langs sørsiden av Verkstedveien, som skal være opparbeidet langs tomta før ferdigattest. Høring og offentlig ettersyn Byplansjefen vedtok 10.12.2013 at planforslaget kunne sendes ut til høring og offentlig ettersyn. Vedtaket ble gjort etter delegert myndighet, og referert for PNM-komiteen. På bakgrunn av handelsanalysene tok Byplan opp overfor Norconsult/CNC Eiendom AS å sette begrensing for handel med ikke-plasskrevende varer gjennom planbestemmelsene. Forslaget var at inntil 60 % av nytt forretningsareal kan nyttes til ikke-plasskrevende varer, mens minimum 40 % skal brukes til plasskrevende varer. Begrunnelsen ligger både i skjerming av handelen i bykjernen og at Stormyra egner seg veldig godt for handel med plasskrevende varer. CNC Eiendom vil ikke ha en slik begrensing. Planbestemmelser som ble lagt ut til høring er deres forslag. Byplan ønsket at dette spørsmålet skulle bli belyst i høringen, og la derfor fram et forslag til tillegg i bestemmelsenes 3.3 Grad av utnytting, første avsnitt (tillegget vist med kursiv): «% BYA = 100 %, men med følgende begrensing:
For område KJ/K/ATJ1 er største tillatte areal for kjøpesenter/forretning, kontorer og tekniske rom BRA = 40.000 m² For område KJ/K/ATJ2 er største tillatte areal for kjøpesenter/forretning BRA = 17.000 m². Minimum 40 % skal benyttes til plasskrevende varer.» Den foreslåtte endringen i bestemmelsene er å betrakte som et alternativt forslag til regulering i henhold til bestemmelsene i plan- og bygningslovens 12-11. Høringsperioden var 13. desember 2013 til 29. januar 2014. Det er kommet inn i alt 7 uttalelser, 4 eksterne og 3 interne. Under er uttalelsene kort referert og kommentert: Uttalelser Statens vegvesen, 27.01.2014 Ingen merknader til planen. Bodø gårdeierforening, styret, 28.01.2014 Bodø gårdeierforening (BGF) organiserer gårdeiere i bykjernen. BGF vil at bykjernen skal fortsette å være hjertet i Bodø by, hvor handel, kultur, bevertning og gode byrom skaper et godt byliv. BGF viser til at siste utbygging av City Nord, ferdig i november 2011, var en utvidelse på 43 % til 40.000 m², og at dette har gått ut over handelen i bykjernen. De forretningsdrivende i bykjernen har på en offensiv måte tilpasset seg de nye realitetene, men BGF mener at konkurransesituasjonen vil bli uholdbar dersom City Nord gis tillatelse til å utvide i det omfang det er søkt om, og at dette ikke samsvarer med den rolledelingen som er nedfelt i gjeldende kommunedelplan. Det vises til at Stormyra er definert som avlastingssenter for handel, som innebærer at handelsbalansen skal være i bykjernens favør. De senere års utbygging på Stormyra har ført til at det er i ferd med å overta som hovedsenter, og BGF frykter at ytterligere utbygging på Stormyra vil tappe hovedsenteret for både kunder og butikker i strid med kommunedelplanens intensjon. BGF mener at handelsanalysen i planbeskrivelsen ikke kan fastslå de faktiske konsekvensene for bykjernen av utvidelse av City Nord, og at det derfor må foreligge en fullstendig konsekvensanalyse før et vedtak kan fattes. Det vises dessuten til forslaget til ny kommuneplan, arealdelen, som nå er ute til høring, hvor handel er et vesentlig tema i plandokumentene. BGF mener at Bodø kommune selvsagt er tjent med å tiltrekke seg flest mulig handelsaktører, og at store aktører med plasskrevende varer ikke vil ha gode vilkår i bykjernen og naturlig kan lokaliseres til avlastingssenteret. Men de oppfatter planene for utvidelse av City Nord til å bygges ut over samme lest som dagens senter, og derfor ikke vil tilføre handelen i Bodø nye konsepter og større mangfold, men snarere forflytte eksisterende handel fra bykjernen til Stormyra. Et godt byliv forutsetter et mangfold av aktører, og handelen er en av disse. BGF mener derfor at for at handelen i bykjernen skal overleve må utbyggingen av konkurrerende virksomheter i avlastingssenteret begrenses. Byplans kommentarer: Forhold knyttet til handel og handelsbalanse kommenteres samlet under vurderinger. Uttalelsen vedlegges saken.
Sektor Gruppen AS, 28.01.2014 Sektor Gruppen AS forvalter bygg på vegne av Sektor Bodø Eiendom AS, som blant annet eier Storgata 12 (del av Glasshuset). Sektor Gruppen er ledende innen forvaltning, utvikling og markedsføring av kjøpesentre i Norge. Deres merknad oppsummeres i følgende to punkter: «Stormyra er definert som et avlastningssenter i kommunen. Vi er av den oppfatning at rammebetingelsene for denne type områder bør ha et tydelig innhold og formål, som differensierer de fra bykjerneområder. Vi mener at nåværende reguleringsforslag og byplansjefens vedtak ikke i tilstrekkelig grad hensynstar dette forholdet, til tross for påstand om samsvar mot overordnede planer.» De viser i uttalelsen til behandling av avlastingssenteret i Planutvalget i 2009 (sak 09/129), og etterlyser en klarere definisjon av hvilken rolle Stormyra og City Nord skal ha i Bodø, og hvordan videre utvikling skal styrke helheten gjennom et balansert handelstilbud. De anser omfanget av mulig utvidelse som en utfordring. «Mulighet for etablering av inntil 10.200 kvm. med nytt detaljhandelsareal på Stormyra, vil gi konsekvenser for handelen i bykjernen. En videreutvikling av handel på Stormyra bør derfor utfylle eksisterende handelstilbud, og ikke utfordre en allerede presset lokal konkurransesituasjon.» De utdyper dette med at de har konstatert en lite tilfredsstillende omsetningsutvikling, og at det var et merkbart skift som kan knyttes til åpningen av nye City Nord. Flere aktører velger å etablere seg både i sentrum og på City Nord, og ved sviktende omsetning og økt konkurranse blir resultatet avvikling, som i enkelte situasjoner har gått i favør av Stormyra. Det stilles også spørsmålstegn ved konsekvensutredningens forutsetning om omsetningsvekst på 3,0 % per år, som de mener er for høyt anslått. Det vises videre til Kjøpesenterindeksen (Kvarud analyse), som tilsier at det ikke er noen direkte sammenheng mellom konsum og kjøpesenteromsetning. Selv om en utbygging på Stormyra vil tilføre området ny omsetning, er sannsynligheten tilstede for at det store omfanget av ny detaljhandel vil få merkbare konsekvenser for eksisterende omsetning i bykjernen. Lav handelslekkasje og svak omsetningsutvikling, gjør at detaljhandel konkurrerer om eksisterende kjøpekraft. Avslutningsvis uttales: «Vi stiller oss positive til at det skjer utvikling av handel i Bodø. Dette er med på å gjøre byen mer attraktiv som handelsdestinasjon. Vi er derfor ikke imot økt handelsareal på Stormyra, men vi synes planbestemmelsene tydeligere må gjenspeile at reguleringen gjelder for et område definert til avlastningssenter og ikke bykjerne. Basert på eksisterende omfang av detaljhandel på City Nord, bør videre utvikling på Stormyra hovedsakelig fokusere på plasskrevende handel, som kan bidra til et balansert handelstilbud for byen.» Byplans kommentarer: Det vises til uttalelse fra Bodø Gårdeierforening. Forhold knyttet til handel og handelsbalanse kommenteres samlet under vurderinger. Uttalelsen vedlegges saken. Coop Nordland, 28.01.2014 Viser til at Bodø kommune har valgt å ta inn i saken handelsanalysen fra Opus Bergen i tillegg til handelsanalysen som Coop Nordland var pålagt å gjennomføre (utført av Kunnskapsparken), og kommenterer disse opp mot hverandre. Videre problematiseres begrepet plasskrevende varer. Dessuten redegjøres det for Coop Nordlands bidrag til handelen i sentrum. Disse forholdene er oppsummert i uttalelsen:
«Handelsanalysen fra Opus Bergen avviker innenfor noen områder sammenlignet med Handelsanalysen fra Kunnskapsparken. Opus Bergen legger til grunn en betydelig lavere etterspørsel i 2030 enn det Kunnskapsparken gjør. Sannsynligvis fordi Kunnskapsparken regner inn handel fra omlandet. Kunnskapsparken legger til grunn at en utbygging av City Nord vil være positivt i forhold til forventet vekst i etterspørselen. Handel fra studenter uten bostedsadresse i Bodø og turister utgjør et relativt stort handelsvolum. Denne faktoren er ikke innregnet i grunnlaget og vil ha betydning for den totale handelen framover. Opus Bergen tar ikke inn regionsperspektivet som utgjør en betydelig faktor når man skal vurdere behovet for framtidig handel i Bodø. Dersom utbyggingen blir realisert, vil det på det tidspunktet City Nord åpner, være minst 11 år siden det ble kjent at kjøpesentret skulle utvides. Hva er gjort av investeringer ellers i varehandelen for å møte denne satsningen? City Nord ligger eksklusivt til sammenlignet med andre store kjøpesenter i landet. Det er gåavstand til sentrumskjernen. Dette er enestående, og bør brukes som et argument for å styrke sentrum av Bodø. Definisjonen plasskrevende varer er ikke tilpasset moderne varehandel. Dersom denne faktoren likevel skal brukes, må den omhandle plasskrevende konsepter. Det er overraskende dersom kommunen selv reduserer handlingsrommet i forhold til handel. Dette er historisk noe som fylkesmannen og fylkeskommunen praktiserer. Reguleringsbestemmelsene på Stormyra gir hjemmel for den planlagte utbyggingen. Hvordan skal reguleringsbestemmelsene håndheves i ettertid dersom Coop Nordland får begrensninger i utøvelse av handel. En utbygging av City Nord vil gjøre Bodø mer attraktiv. I motsatt fall vil Bodø tape terreng i forhold til at toneangivende handelsaktører utsetter eller avlyser etablering i kommunen. Dersom det besluttes å gå i gang med utbyggingen vil det innebære en investering på ca 440 mill. kroner. Synergiene av denne utbyggingen er betydelige både i forhold til økt aktivitet i byggebransjen og flere arbeidsplasser i kommunen. Coop Nordland har investert i innsatsfaktorer som har bidratt til å gi City Nord de kvaliteter kjøpesentret har i dag. Det blir opp til andre aktører og møte konkurransen gjennom å satse tilsvarende.» I uttalelsen gjøres det også klart at det som utredes er en strategisk satsning i Bodø i størrelsesorden 440 mill. kr., og at beslutning om utbygging ikke er tatt. Dersom handlingsrommet innskrenkes gjennom å stille krav om 40 % plasskrevende varer, vil neppe leietakerkabalen gå opp og vil i så fall sette stopper for planene. Det vises også til forpliktelser kommunen har som vedtatt næringsvennlig. Avslutningsvis heter det: «Essensen i problemstillingen: Hva er alternativet til å godkjenne utbyggingsplanene til City Nord? Vil andre næringslivsaktører i sentrum ta over stafettpinnen, påta seg risiko og satse flere hundre millioner kroner?
Er det realistisk at aktører i næringslivet kan tilby attraktive lokaler til plasskrevende konsepter nærmere sentrum enn City Nord?» Byplans kommentarer: Det vises til foregående merknader. Forhold knyttet til handel og handelsbalanse kommenteres samlet under vurderinger. Uttalelsen vedlegges saken. Bodø kommune, Eiendomskontoret, 17.12.2013 Ingen kommentarer. Bodø kommune, Byteknikk, 19.12.2013 Følgende kommentarer: Det må etableres fortau i Verkstedveien mot sør fra Gamle RV til Stormyrveien. Krysset i Hålogalandsgata/Stormyrveien er i dag overbelastet med til dels store kødannelse i Stormyrveien. En utvidelse av City Nord vil forverre situasjonen i krysset. For å løse trafikksituasjonen må den tidligere planlagte rundkjøringen etableres. Varemottak og søppelutkjøring er tenkt løst i Verkstedveien der innkjøring til Telehuset er i dag. Tilgang til varemottaket er tenkt av utbygger at biler/vogntog skal manøvrere ute i Verkstedveien for så å rygge inn vareporter. Dette aksepteres ikke, da dette vil medføre til trafikale problemer i Verkstedveien og gamle RV. Manøvrering må løses på egen tomt og sporingskurve VT skal brukes. Byplans kommentarer: Det er i denne planen avsatt fortau langs Verkstedveien i det regulerte området. Det forutsettes at dette videreføres i senere reguleringsplan for det uregulerte området mot Stormyraveien. Krysset Hålogalandsgata/Stormyrveien er i reguleringsplanen for rv. 80 Thalleveien Hunstadmoen vist som 4-armet rundkjøring. Dette vil løse avviklingsproblemene, men rundkjøringen inngår ikke i Bypakke Bodø og mangler dermed finansiering. På bakgrunn av at rekkefølgekrav om ny rundkjøring i dette krysset for utbyggingen av Bodø Storsenter ble fraveket, har Byplan ikke funnet det riktig å anbefale at det tas inn som rekkefølgekrav i denne reguleringsplanen. Varetransport og søppelutkjøring må skje på en trafikksikker måte og uten å hindre trafikkavviklingen på offentlig gate. Dette løses i byggesaken i overensstemmelse med vurderingen fra Byteknikk. Bodø kommune, Samfunnskontorert, 21.01.2014 Viser til TØI rapport «Fakta om handel, kjøpesenter og transport, 2010» samt «Reisevaner, 2009». Må forvente en økning i antall besøkende til City Nord etter utbygging, og at en overvekt av besøkende vil benytte bil. Fra et samferdselsperspektiv legger kjøpesentrene på Stormyra til rette for transporteffektive og miljøvennlige innkjøpsreiser fordi publikum ved å kjøre til en destinasjon får tilgang til et stort utvalg av varer og tjenester. Det ansees ikke hensiktsmessig å legge restriksjoner på bilbruk til kjøpesentrene. Det er likevel et mål å begrense biltrafikken i området ved: Fortsatt sikre god tilgjengelighet for kollektivtransport til og fra området At publikum skal kunne bevege seg sikkert og uhindret til fots i området mellom kjøpesentrene For biltrafikk forutsettes at tiltakene i Bypakke Bodø vil sørge for en tilstrekkelig transportfunksjon inn og ut av området. Det er i dag et godt kollektivtilbud til og fra City Nord.
Følgende konkrete forslag legges fram: Det må forventes betydelig økt fotgjengertrafikk mellom City Nord og Bodø Storsenter. Av trafikksikkerhetsmessige grunner bør det legges til rette for kryssing i separat plan mellom disse, f.eks. i lukket gangbro med direkte adgang mellom kjøpesentrene. Det eksisterer i dag en betydelig fotgjengerkryssing over Gamle riksveg mellom City Nord og Trekanten m.fl., og denne må påregnes å øke. Trafikksikkerheten ved disse overgangene bør vurderes, og tiltak som bedre belysning og opphøyde fotgjengerfelt bør vurderes. Byplans kommentarer: Det forventes ikke stor biltrafikk i Verkstedveien, og Byplan mener det er forsvarlig at kryssing kan skje i plan. Krysningspunktene over Gamle riksveg er relativt nylig opparbeidet etter reguleringsplanen for City Nord og reguleringsplanen for Gamle riksveg knyttet til utvidelsen av City Nord og byggingen av Bodø Storsenter. De går via midtrabatter, er tydelig merket, og virker å fungere tilfredsstillende med dagens fotgjengertrafikk. Det vurderes ikke som nødvendig å stille rekkefølgekrav om ny utforming i denne reguleringsplanen. Vurderinger Problemanalyse Rammene for planen er lagt i vedtatt kommunedelplan for sentrum, hvor det innenfor definert avlastingssenter er tillatt med kjøpesenter/handel med større bruksareal enn 3.000 m². Dette betyr at planbestemmelsene om etablering av kjøpesenter i Regional plan for Nordland 2013 2025 (Fylkesplanen) er oppfylt. Kjøpesenter defineres her som «detaljhandel i bygningsmessige enheter og bygningskomplekser som etableres, drives og fremstår som en enhet, samt utsalg som krever kunde- eller medlemskort for å få adgang.» Detaljhandel er definert som «salg av alle typer varer direkte til forbruker, det vil si både dagligvarehandel, faghandel, inklusiv salg av plasskrevende varer.» Plasskrevende varer er handel som normalt er bilbasert og med lav besøksfrekvens per m². Det omfatter etter konkrete avklaringer i reguleringssaker varegruppene biler/motorkjøretøy/ bilrekvisita, landbruksmaskiner, trelast/andre større byggevarer, salg fra planteskoler/hagesentre, elektrovarer, møbler og engrosvarer. Det er i kommunedelplanen ikke gitt noen bestemmelser for rekkefølge eller takt i utbyggingen av avlastingssenteret. Det er imidlertid målsettinger om at «bykjernen skal fortsatt være kommunens dominerende handle- og møtested med et mangfold av publikumsrettede virksomheter», og at «Stormyra-området skal ha en avlastende funksjon i forhold til bykjernen når det gjelder næringsvirksomhet». De vesentlige spørsmål i denne saken er: Størrelsen på nytt handelsareal/kjøpesenter og virkningen for Bodøs posisjon som regionsenter for handel Virkningen på balansen mellom bykjernen og Stormyra Tidspunkt for ny utvidelse i forhold til forrige utbygginger på Stormyra (avlastingssenteret) Krav til type handel - andel plasskrevende varer
Handelsanalysene I handelsanalysen fra Kunnskapsparken Bodø AS konkluderes det med at tiltaket vil føre til at Bodø styrker sin stilling som handelssenter i regionen, og at butikkene i bykjernen vil merke økt konkurranse særlig i perioden rundt ferdigstilling, og lavere veksttakt i en periode etter. Som avbøtende tiltak anbefales å satse på å gjøre bykjernen attraktiv gjennom tiltak innenfor handel, kultur, bevertning og gode byrom. Handelsanalysen skiller ikke mellom detaljhandel med plasskrevende varer og ikke-plasskrevende varer, og heller ikke mellom handel i kjøpesenter og handel i butikker utenfor kjøpesenter, som utgjør en stor del av handelen i bykjernen. Handelsanalysen fra Opus Bergen AS gjør ut fra definerte premisser en framskriving av behovet for handelsareal fram mot 2030, og vurderer fordeling og balanse mellom bykjernen, Stormyra og Hunstad/Mørkved, samt mellom kjøpesenter og annen butikkhandel. De setter som premiss at balansen mellom kjøpesenter og annen butikkhandel i og rundt Bodø sentrum bør opprettholdes som i dag på henholdsvis ca. 40 % og 60 %. Bakgrunnen er at annen butikkhandel er det som best er tilpasset sentrumshandel. Det ligger også i deres anbefaling at det planmessig kan gis rom for en økning i handelen i Hunstad og Mørkved i takt med befolkningsveksten - medregnet studenter - i denne bydelen, slik at disse får funksjon av bydelssenter. Arealbruken i bydelssentrene må styres slik at nye utbygginger har preg av nærhandelsfunksjon og nærtjenesteyting som ikke konkurrerer med sentrumstilbudet. Stormyra anbefales som sted for plasskrevende varer videre fremover ut fra beliggenhet og nærhet til hovedtrafikkårer. Ut fra anbefalt balanse kjøpesenter, annen butikkhandel og analyse av framtidig handel fram mot 2030, vurderes den foreslåtte utbyggingen av City Nord å dekke arealbehovet for kjøpesenter i hele perioden til 2030. Bodø som regionalt handelssenter Som det framgår av handelsanalysen fra Kunnskapsparken, er Bodøs rolle som regionalt handelssenter basert på tall for dekningsgrad svakere enn gjennomsnittet av sammenlignbare regionssentra i landet (s. 9). Det er dette som har vært mest vektlagt i Kunnskapsparkens handelsanalyse. Det er grunn til å anta at en utvidelse som foreslått vil styrke Bodøs konkurransekraft, og at dette forsterkes med at økningen skjer i tilknytning til de eksisterende kjøpesentra på Stormyra. Transportmessig er dette gunstig fordi mange forretninger kan nås uten å måtte flytte bilen, og fordi området har god tilknytning til rv. 80. Forholdet bykjernen og Stormyra Fra Bodø gårdeierforening og Sektor Gruppen hevdes det at utbyggingen av City Nord i 2011 har gått ut over handelen i bykjernen. Sektor Gruppen sier at det var et merkbart skift i 2011 med fall i omsetning på nesten 10 %, oppfattet som å gjelde Sektor Bodø Eiendom sine leietakere. Forholdet bykjernen - Stormyra er ikke godt belyst med statistikk i handelsanalysene, og dette skyldes - slik Byplan oppfatter det - at tilgjengelig statistikk ikke gir grunnlag for slik analyse. Det vil i så fall være et veldig krevende arbeid med å kartlegge hvert enkelt foretak. Det som kommer fram i handelsanalysen til Kunnskapsparken er at antallet faghandelsbedrifter i bykjernen har økt fra 2007 (forrige opptelling), og utgjør 2/3 i antall i forhold til Stormyra. Nedgang i omsetning kan også ha andre forklaringer, eller en kombinasjon av flere faktorer. Det har i perioden vært stor byggeaktivitet i bykjernen med begrensing på framkommelighet. Byggeaktiviteten har også påvirket parkeringssituasjonen.
Når det er sagt, er det ikke noen grunn til å betvile at handelen i bykjernen har merket den økte konkurransen. Det er imidlertid relativt kort tid siden utvidelsen av City Nord, slik at det er for tidlig å få et tydelig bilde av virkningen. Kunnskapsparkens handelsanalyse fokuserer på Bodø som regionalt handelssenter, og at nytt handelsareal i seg selv genererer økt handel. De antar virkningen i forhold til bykjernen vil være negativ i en periode, men stabilisere seg, og at total omsetning vil øke. Den viktigste vekstfaktoren er økt folketall, og prognosene tilsier at befolkningsøkningen i all hovedsak skjer i Bodø. Det er mange usikkerhetsfaktorer i forhold til utvikling av handelsadferd og kjøpekraft. Usikkerhetsfaktorene gjenspeiler seg i de to handelsanalysene, der det er store forskjeller i antatt omsetningsutvikling. Byplan er bekymret for at utvidelsen kan svekke målsettingen om at bykjernen skal være kommunens dominerende handle- og møtested. Detaljhandel er det som gir størst besøksfrekvens, og dermed trekker mest folk. Selv om det kan være riktig at økt handelsareal skaper økt omsetning, så formoder Byplan at det ligger begrensinger i befolkningsutviklingen og utviklingen i kjøpekraft som skjerper konkurransen om kundene. Utvidelsen vil utvilsomt påvirke balansen mellom bykjernen og avlastingssenteret. Byplan mener at med de handelsanalyser som foreligger og de metodiske begrensinger som slike analyser har, så er saken godt nok belyst til å kunne behandle reguleringsplanen. Tidspunkt for utvidelse Den foreslåtte utvidelsen ligger innenfor vedtatt avlastingssenter, og er i tråd med kommunedelplanen for Bodø sentrum. Det er som nevnt ikke angitt utbyggingsperiode eller utbyggingsfaser. I forslaget til ny kommuneplan- arealdelen, som erstatter kommunedelplanene, er det ikke foreslått videre utvikling av kjøpesentra på Stormyra i kommende planperiode ut over det som er planlagt. Dette er ut fra prognosene i handelsanalysen til Opus Bergen for omsetningsvekst fram mot 2030. Det betyr at ved gjennomføring av denne utbyggingen tas hele potensialet ut ved ferdigstilling. Av de grunner som er nevnt over, kunne en ha ønsket en større avstand til forrige store utvidelse av City Nord og byggingen av Bodø Storsenter for å kunne fått et klarere bilde av virkningen på bykjernen. Krav til type handel I høringsforslaget var det lagt fram et alternativ der det stilles krav om en andel plasskrevende varer på 40 %. Bakgrunn var anbefalingen i Opus Bergen sin handelsanalyse og vurdering i forhold til samordnet areal- og transportplanlegging. Coop Nordland går i sin uttalelse sterkt i mot en slik begrensing i utøvelse av handel, og gir uttrykk for at det kan sette stopper for deres planer. De argumenterer dessuten med at dette skillet ikke er tilpasset moderne varehandel, og viser til at det heller bør omfatte plasskrevende konsepter. Coop Nordland har rett i at kommunedelplanen for sentrum ikke hadde noe krav om en andel plasskrevende varer, slik at pålegg om dette kan oppfattes som et brudd med forutsigbarhet i planverket. Byplan er dessuten enig i at plasskrevende konsepter kan være vanskelig å innpasse i bykjernen, og at slike hører hjemme i avlastingssenteret.
PNM-komiteen gav et politisk signal om dette da utlegging av kommuneplanens arealdel til offentlig ettersyn var til behandling. Deres vedtak lyder slik: «Bodø kommune ønsker ikke å sondre mellom ulike varetyper i de ulike handelssentra i kommunen. Bodø kommune anser det ikke som hensiktsmessig at planmyndighet skal ta stilling til ulike handelskonsept.» Ut fra disse forhold vil administrasjonen ikke opprettholde kravet om en andel plasskrevende varer. Andre forhold I uttalelsen fra Coop Nordland gjøres det klart at det som utredes er en strategisk satsing i Bodø i størrelsesorden 440 mill. kroner. Dette vil ha store ringvirkninger og synergieffekter, både i forhold til handel, arbeidsplasser og byggebransjen. Det området som utbyggingsplanene omfatter er temmelig nedslitt og har en sentral beliggenhet i forhold til innfartsvei og hovedåre for kollektivtransport i Gamle riksvei. En utbygging vil fornye hele området og være et byutviklingsprosjekt. Øvrige merknader Byplan finner ikke grunn til å endre planen på grunnlag av de øvrige merknadene. Byplan mener disse forhold er ivaretatt i planforslaget. Det vises til kommentarene over. Konklusjon og anbefaling Flere forhold tilsier at det ikke er positivt for Bodø som handelsby å avslå planforslaget. Det er ingen kjente planer for en tilsvarende utbygging i sentrum. En avvisning av planen vil kunne føre til at Bodø mister en investering på 440 mill. kr uten at det er planlagt noen større investeringer som motsvar til dette. Ut fra en samlet vurdering av fordeler og ulemper anbefales planforslaget godkjent. Annelise Bolland Byplansjef Saksbehandler: Knut Kaspersen Rolf Kåre Jensen Rådmann Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Vedlegg 1 Forslag til plankart, datert 04.12.2013 2 Forslag til planbestemmelser, datert 04.12.2013 3 Forslag til planbeskrivelse, datert 05.12.2013 4 Konsekvensutredning. Handel i Bodø, Kunnskapsparken Bodø, oktober 2013 5 Trafikkanalyse. City Nord, Stormyra, Norconsult 28.10.2013 6 Vedlegg til trafikkanalyse 7 Handelsanalyse - råd om etablering av handel på Hunstad. Opus Bergen AS, 23.10.2013 8 Høringsuttalelse fra Bodø Gårdeierforening vedr City Nord 9 Høringsuttalelse 10 Coop Nordland - innspill til detaljregulering City Nord