ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Nora Moberg Lillegaard, tlf 37013787 Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2015/5988 / 32 Ordningsverdi: xxxx Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Høgedalslia, forslag til detaljreguleringsplan, endelig behandling Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12 forslag til detaljreguleringsplan for Høgedalslia med plankart og bestemmelser datert 15.10.2015, sist revidert 19.01.2016. Vedlegg: 1 Oversiktskart og foto 2 Forslag til plankart 3 Forslag til bestemmelser 4 Planbeskrivelse 5 Risiko- og sårbarhetsanalyse, ROS 6 Støyrapport datert 12.01.2016 7 Merknader til offentlig ettersyn 8 Innspill fra Østre Agder Brannvesen 9 Illustrasjonsplan Innledning Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for å bygge sosiale boliger, først og fremst for personer som er uten fast bopel, og står på boligsøkerlista. Etter Lov om sosiale tjenester i NAV 15 skal kommunene medvirke til å skaffe bolig til personer som av ulike grunner ikke selv er i stand til å ivareta sine interesser på boligmarkedet. Når kommunen har søkere som står på boligsøkelista over et år, er Arendal Eiendom KF bekymret for om dette kan anses som et lovbrudd. Lokaliseringen her i Høgedalslia passer godt til den brukergruppa som Arendal Eiendom KF har størst utfordringer med å få bosatt. Dette med bakgrunn i rusproblematikk, og de konsekvensene det fører med seg. 2015/5988/-32 Side1av 5
Det offentlige ettersynet har avdekket at dette er lite ønskelig fra næringsbedriftenes side, og at naboer fra området på vestsiden av industriområdet heller ikke synes det er noen god ide å plassere slike beboere i dette området. Rådmannen anbefaler at Arendal Bystyre vedtar detaljreguleringsplanen, slik at Arendal Eiendom KF snarest kan tilby bostedsløse tak over hodet. Bakgrunn for saken Planforslaget er fremmet av det rådgivende ingeniørfirmaet Stærk & co AS på vegne av Arendal Eiendom KF. Hensikten med planen er å legge til rette for nye kommunale boliger, totalt rundt 8 små boenheter. Det foreslås ny adkomstvei fra Ravnåsveien. Planområdet ligger mellom veien inn til Arendal kirkegård og industriområdet på Ravnåsen godt skjermet fra omgivelsene med terreng og tett vegetasjon, i en sørvendt skråning. Området er ca 5 daa. Kommuneplanutvalget vedtok å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn med forutsetning om at støyrapport skulle foreligge. Krav i forhold til støy måtte innarbeides på plankart og i bestemmelsene før utleggelse. I den forbindelse er det lagt inn tilføyelser i reguleringsbestemmelsene som følger; 3.1: «For nye bygg, eller ved ombygging av eksisterende bygg, i byggeområde B1 og B2 skal følgene tiltak gjennomføres: Det skal brukes vindu med minimum Rw+Ctr = 32 db. Det skal brukes minimum 1 lag gips innvendig og utvendig i yttervegg-konstruksjonen Takkonstruksjoner skal oppføres med minimum 2 lag gips (2 x 13 mm) innvendig, og minimum 200 mm mineralull i isoleringen. Innenfor område B1 skal soverom plasseres mot sørøst i nye bygg. Det skal opparbeides en uteplass mot sørøst for hvert nytt bygg.» Plankart og reguleringsbestemmelser er rettet opp med ny eierform fellesareal for disse formålene; kjøreveg V2, annen veggrunn-tekniske anlegg AV1, annen veggrunn-grøntareal VG1-VG3 og vegetasjonsskjerm VS1-VS2. Saken var ute til offentlig ettersyn med disse endringene i perioden 22.01.2016 til 07.03.2016, med frist for merknader satt til 07.03.2016. Det er ikke gjort endringer etter det offentlige ettersynet. Under følger kort oppsummering av de merknader som ble mottatt: Merknader m. evt. rådmannens kommentarer Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, brev datert 29.02.2016: De viser til uttalelse i forbindelse med melding om oppstart av planarbeidet, jf. brev av 7.7.2015, samt utfylt «Sjekkliste for reguleringsplaner». Fylkesmannen har ingen merknader til det fremlagte planforslaget. Aust- Agder fylkeskommune, e-post datert 08.03.2016: Fylkeskommunen hadde ingen vesentlige merknader til oppstarten. Det er utarbeidet en støyrapport som viser at boligområdet vil bli liggende utenfor gul støysone. Rapporten skisserer enkelte tiltak for å forebygge støy, og etter hva de kan se er disse innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Seksjon for kulturminnevern har vurdert planforslaget og har ingen merknader. Statens Vegvesen, e-post datert 14.03.2016: Statens vegvesen har ingen merknader til nevnte plan. Planområdet ligger mer enn 100 meter fra E18. 2015/5988/-32 Side2av 5
Rådmannens kommentarer: Rådmannen tar de tre uttalelsene fra offentlige myndigheter til orientering. Rune Midtstøl, Midtstøl transport AS, og John Husebø, med flere naboer, brev datert 06.03.2016: De skriver at beboere og næringsforetak i område Strømsbusletta til E-18 ved industriområdet på Høgedal med tilliggende boligområder, reagerer på at det er slike tiltak kommunen vil tilføre denne delen av byen. De synes det er trist at bydelen ikke møter større vilje fra kommunen i sitt ønske om å få en positiv utvikling, enn at det foreslås enda et tilbud for narkomane her. Natthjemmet på Torbjørnsbu gård er etablert for å sikre mennesker med rusproblemer et botilbud, og det reageres derfor kraftig på at det planlegges en ny institusjon for narkomane bare 300 meter unna. Det er tydelig at når kommunens eiendomsforetak ikke klarer å få plassert brukergrupper som er uønsket andre plasser, så er det bare å presse ennå flere inn på dem i den nedslitte bydelen Myrene. De ber politikerne tenke på at deres skolebarn skal gå samme vei som tunge rusmisbrukere. Næringsdrivende i nærområdet til natthjemmet melder om hærverk, tyveri og forsøpling. De minner om at det ennå ikke er for sent å frigjøre området for omregulering til industri. Det fremgår av høringsuttalelser at de tre bedriftene som grenser til planområdet ikke ønsker boligbygging her. De mener det er lite sannsynlig at området ville blitt regulert til boligformål i dag, og ber om at det omreguleres til industriformål og tilbys for salg. Videre savnes en vurdering av konsekvensene med å bosette en risikogruppe her, med tanke på ildspåsettelser. Selv om boligene er plassert i risikoklasse 6 av Østre Agder brannvesen, nekter kommunen å kalle de 8 planlagte boenhetene for institusjon. På grunn av brannfaren undrer de seg over at de planlagte boligene plasseres på naboeiendommen til det største tankanlegget for bensin og diesel i området. Interessene i og konsekvensene for nærliggende områder tas ikke med i plandokumentene, og det evnes etter deres mening ikke å se utover selve planområdet. De er skuffet over at det ennå ikke har vært mulig å komme i dialog med politisk ledelse om saken, til tross for anmodninger om dette. De håper deres høringsforslag har brakt nye momenter inn i saken, og imøteser en god dialog med politisk ledelse fremover. Avslutningsvis krever de at reguleringsplanen for Høgedalslia stoppes. Dersom dette ikke tas hensyn til kreves ny reguleringsplan for bruksendring fra boligformål til offentlig virksomhet, helseinstitusjon. Rådmannens kommentar: Det ble avholdt møte mellom to av dem som står bak merknaden og representanter fra planmyndigheten og Arendal Eiendom KF fredag 29.01.2016. Der la de frem sine synspunkter, som er sammenfallende med merknaden. Rådmannen ser på denne lokaliteten som god, sett nettopp i sammenheng med områdene rundt. Det er noe for seg selv, skjermet med vegetasjon. Andre boliger ligger langt unna. Likevel er det nær byen, og tilbud og tjenester beboerne er avhengig av å ha tilgang til. Østre Agder Brannvesen har vært engasjert i denne saken, og har bekreftet at de vil følge den opp i forhold til Arendal Eiendom KF. Risikoklasse avgjøres under prosjekteringen, og kommer ikke inn i reguleringsbestemmelsene, men blir en del av byggesaken. Det er mye mer enn 8 meter (avstandskravet i teknisk forskrift) fra byggeområdet til andre bygninger. Området vil bli godt tilgjengelig for brannbil og innsatstiden svært lav. Dette er boliger, der beboeren skal klare seg selv, og ikke helseinstitusjon. Formålet bolig er riktig. Det er adkomstforholdene som har utløst behovet for omregulering. Rådmannens vurdering Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) I kommuneplanens arealdel for perioden 2013-2023, vedtatt i bystyret 22.05.14, er område vist med sone hvor gjeldende reguleringsplan gjelder. Planområdet omfattes av to reguleringsplaner; Høgedal/ Høgedalsheia, vedtatt 25.04.1988, der arealene er avsatt til boligformål og Arendal kirkegård, vedtatt 20.10.2014, der et begrenset areal er avsatt til avkjørsel, som foreslås gjort om til gangvei. 2015/5988/-32 Side3av 5
Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Utbygger understreker at dette ikke vil være egnede boliger for barn, det er derfor irrelevant å vurdere avstand til skole og barnehage, samt andre lekeområder. Forøvrig er det trafikksikre gang- og sykkel forbindelser i retning sentrum, Harebakken, eller turområder i Bieskogen og rundt Solborgvannet. Helse og bokvaliteter Barnas representant, Tone Worren Kløcker, har vært opptatt av dette og gjør, i følge referatet fra oppstartsmøtet, oppmerksom på at alle brukergrupper trenger gode uteoppholdsarealer og trivsel. Det er satt av tilfredsstillende arealer til uteopphold. Private uteoppholdssoner er plassert skjermet fra støy. Hver enkelt boenhet skal organiseres slik at soverom blir vendt fra støykilden og det skal skjermes mot støy. Disse hensynene er sikret i bestemmelsene. Det er også satt av felles uteoppholdsarealer. Det er sikret god tilgang for hjemmehjelps- og beredskapsbiler. Området ligger noe for seg selv, uten faren for å sjenere naboer, slik rådmannen ser det. Beboerne bør heller ikke bli sjenert av naboer. Støy Konklusjonen i vedlagte støyrapporten er at planlagte omsorgsboliger ligger utenfor gul støysone i forhold til dagens drift ved industribedriftene. Det er usikkert hvilke drift som kan komme i industriområdet i fremtiden. Dagens virksomhet bør derfor legges til grunn i forhold til eventuelle støytiltak. Arendal Eiendom KF ønsker likevel å gjøre tiltak på bygg og uteområder innenfor planområdet for å ivareta hensyn til eventuell økt støy i industriområdet, jf. anbefalinger i støyrapporten. Dette er sikret i reviderte reguleringsbestemmelser. Teknisk infrastruktur Ny adkomst til området foreslås lagt fra Ravnåsveien. Det har vært en utfordring å få den utformet tilfredsstillende. Veien er foreslått avsatt til privat, felles kjøreveg, fordi kravet til offentlige veier ikke er mulig å oppnå fullt ut. Veien er dimensjonert for brann- og renovasjonsbil. Brann Det er nok kapasitet for slukkevann i området. Representant fra Østre Agder brannvesen har gitt skriftlig innspill om branntiltak i forhold til brukergruppen boligene er beregnet på. De mener at boliger beregnet for personer med rusavhengighet må prosjekteres og utføres i risikoklasse 6, med sprinkler-/vanntåkeanlegg som et minimum. Representanten fra Østre Agder brannvesen har bekreftet at de vil følge opp saken overfor Arendal Eiendom KF i e-postkorrespondanse av 25.02.2016, når det gjelder detaljprosjektering av boligene. Biologisk mangfold I følge planbeskrivelsen foreligger ingen naturtyperegistreringer i planområdet, men Arendal kirkegård er registrert med naturtypen parklandskap. Det foreligger ikke registreringer av rødlista (trua) eller svartlista (fremmede) arter i eller i umiddelbar nærhet til planområdet. Ny avkjørsel til Ravnåsveien vil krysse et grøntbelte. Innenfor dette arealet, er det ikke registrert naturverdier. Derimot finnes den svartelista arten parkslirekne her. Det er viktig å forebygge at svartelista arter ikke blir ytterligere spred. Ved gjennomføring av reguleringsplanen kan svartelistede arter sprøytes før anleggsarbeidene starter, eller livsgrunnlaget for arten kan gjøres vanskelig på annen måte. Landskapsvirkninger Planområdet ligger i sørvendt skrånende terreng. Det åpner seg mot sør, og kan gi gode solforhold på dagtid dersom noe av vegetasjonen ned mot Høgedal fjernes. Ny adkomst inn til boligene vil gi fyllinger og skjæringer, men i forhold til områdets karakter vil dette gi bagatellmessige landskapsvirkninger. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak Det er kommunale boliger som planlegges. Hele det regulerte området skal bygges ut og driftes av Arendal Eiendom KF. 2015/5988/-32 Side4av 5
Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 18. mars 2016. 2015/5988/-32 Side5av 5
Saksprotokoll - Bystyret 28.04.2016 Behandling: Det var 37 representanter til stede. Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12 forslag til detaljreguleringsplan for Høgedalslia med plankart og bestemmelser datert 15.10.2015, sist revidert 19.01.2016.