SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Stefan Kersting Arkiv: PLANI KOMMUNEPLAN Arkivsaksnr.: 09/317 FORSLAG TIL FØRSTEGANGSBEHANDLING-PRIVAT REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GNR. 71/8 ØRA - REIPÅ - HYTTEOMRÅDE Innstilling: ::: Sett inn innstillingen under denne linja 1. Det foreligger privat forslag til reguleringsplan for del av gnr. 71, bnr. 8 på Øra. Meløy Byggeservice v/helge Hansen fremmer planforslaget som faglig ansvarlig på vegne av Martin Selstad, 8150 Ørnes. 2. Reguleringsplanen skal legge til rette for et hytteområde med friareal og et naustområde. 3. Planutvalget vedtar å legge fremlagte forslag til reguleringsplan for del av gnr. 71, bnr. 8 på Øra ut til offentlig ettersyn, jfr. plan- og bygningslovens 12-10. 4. Planmyndigheten vurderer at reguleringsplanforslaget ikke utløser behandling etter forskrift om konsekvensutredninger, 2 og 3, jfr. kriterier satt i 4. ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under denne linja Vedlegg: 1. Plankart, udatert 2. Reguleringsbeskrivelse som er sist revidert 07.10.10 3. Reguleringsbestemmelser som er sist revidert 07.10.10 4. ROS-analyse, udatert 5. Skredfaglig vurdering, datert 05.04.10 Bakgrunn: Det foreligger planforslag for hytteområde gnr. 71, bnr. 8 på Øra som fremmes av Meløy Byggeservice v/helge Hansen som faglig ansvarlig. Tiltakshaveren er Martin Selstad, 8150 Ørnes. I dispensasjonssak 17/09 den 25.02.09 fikk Selstad avslag for oppføring av sommerbolig på samme eiendom og nå fremmes det en mer helhetlig plan som omfatter flere fritidshytter. Planforslaget kan nå tas opp til førstegangsbehandling der planutvalget vurderer utleggelse til offentlig ettersyn / høring. Saksutredning:
Ved utarbeiding av reguleringsplan krever plan- og bygningslovens 12-8 en forhåndskonferanse for å avklare grunnleggende spørsmål i planarbeidet. Forhåndskonferansen var den 28.04.09 der faglig ansvarlig og tiltakshaveren redegjorde for plantiltaket. Planoppstart ble varslet den 18.06.09 i Avisa Nordland samt at høringsinstanser, naboer og andre berørte ble varslet med særskilt brev av 15.06.09. Planforslaget baserer seg videre på flere telefonsamtaler og e-poster med faglig ansvarlig samt at den ble drøftet i administrasjonens planforum for kvalitetssikre planen. Planforslaget som nå skal behandles er oversendt den 07.10.10. Del av gnr. 71, bnr. 8 som reguleres nå planlegges utbygd som hytteområde med tilhørende fri- og naustområde. I tillegg til hyttetomtene innreguleres det en eiendom til bolig som per i dag er bebygd. Videre legges det opp til et internt veisystem, dvs. det planlegges to nye veier. Lokal hovedatkomst til planområdet er den kommunale vei til Øra som går av fra FV17. Totalarealet som reguleres er på 78,8 daa. Planlagte fritidsbebyggelse og eksisterende boligbebyggelse, som faller inn under arealformålet bebyggelse og anlegg, er til sammen på 18,6 daa og utgjør dermed ca. en fjerdedel av planområdet. Største arealformål med 55 daa er grønnstruktur og fordeler seg på 4 friområder. Naustområdet N1 ligger på nedsiden av den kommunale vei og er på 2,6 daa. Resterende reguleringsområde på 2,9 daa er veiareal. Til sammen planlegges det 14 hyttetomter fordelt langs de to planlagte veiene. 6 tomter ligger mer eller mindre parallelt med den kommunale vei som tar av fra FV17. En enkelt hyttetomt ligger ved veien som går oppover til radiotårnet på Øra. Resterende 7 tomter ligger øst i planområdet på begge sider av den nye vei. Størrelsen av hyttetomtene varierer fra ca. 1 daa til 1,5 daa og reguleringsbestemmelsene setter en utnyttelsesgrad inntil 120 m 2 BYA. For alle hytteområdene gjelder en maks mønehøyde på 5,5 m og en maks gesimshøyde på 3,5 m. Utnyttelsesgraden for den eneste boligtomt innenfor planområde orienterer seg i planen mot kommuneplanens bestemmelser: tillatt bebygd areal settes til 20 % BYA og maks møne- og gesimshøyde er på henholdsvis 8,5 m og 7,0 m. Alle nye planlagte veier skal være private veier, dvs. grunneiere står ansvarlig for vedlikehold. Vurdering: Øra er et område som per i dag ikke er regulert og som eneste gjeldende plan finnes kommuneplanens arealdel på overordnet plannivå. Kommuneplanen ble vedtatt i k-sak 80/07 den 27.09.07 og er dermed grunnlaget for kommunens planlegging. Reguleringsområdet faller delvis inn i et området som på kommuneplanens arealdel er avsatt som SF112 Øra. På SF112 ligger det krav om reguleringsplan før det kan etableres fritidsboliger. Deler av reguleringsområdet ligger dessuten utenfor. Nærmere er det B1, som allerede er bebygd, samt tilstøtende område i øst. Likeså ligger naustområdet N1 og hyttetomtene øst i planområdet utenfor SF112. Andre forhold i planforslaget til vurdering er: A. Konsekvensutredning:
Forskrift om konsekvensutredninger i forbindelse med planlegging etter plan- og bygningsloven trådte i kraft fra 01.07.09. Formålet med forskriften er å sikre at hensynet til miljø, naturressurser og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelsen av planer og tiltak. Den som utarbeider forslag til plan etter plan- og bygningslovens bestemmelser skal selv vurdere om planen eller tiltak faller inn under forskriftens virkeområde. Faglig ansvarlig vurderer mulige konsekvenser i planbeskrivelsenes pkt. 7. Forhold som vurderes i planbeskrivelsen er bl.a. natur / miljø, jord- og skogbruk, samfunnsmessige / økonomiske konsekvenser. Ifølge de gjorte vurderingene ses det ikke noen negative virkninger som planen medfører. Merknad/Kommentar: Ansvarlig myndighet i denne vurdering er planmyndigheten i kommunen etter plan- og bygningslov. Planmyndigheten må da vurdere reguleringsplanen i h.h.t. forskriftens 2, der det er nevnt ulike type planer som kommer inn under denne bestemmelse og som alltid skal behandles etter forskriften. Nærmere er det forskriftens 2 f) som er av betydning, nemlig reguleringsplaner som inneholder tiltak nevnt i vedlegg I. I vedlegg I er det oppført reguleringsplaner for hytteområder som ikke er i samsvar med overordnet plan. En stor del av planområdet faller inn i området SF112 som på arealdelen er avsatt som landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF), sone 3, som åpner for fritidsbebyggelse. Denne del er i tråd med gjeldende planverk mens planlagte naustområde samt det østlige reguleringsområde ikke omfattes av SF112. Områdene er på overordnet nivå avsatt som LNF-1 område. Når det gjelder naustområdet er naboområdet allerede bebygd med flere naust. På arealdelen burde det her være et naustområde, noe som skal opprettes under neste kommuneplanrevisjon. Innregulering av nye naust oppfattes mer som en fortetning av et allerede eksisterende naustområde. 7 av hyttetomtene ligger utenfor SF112 som medfører et avvik fra overordnet plan. Tomtene ligger nært veien til gårdsbruket på gnr. 71, bnr. 7 og området er dermed ikke helt uberørt. Det vurderes at den østlige del av planområdet ikke er utløser for en konsekvensutredning. Som stor teknisk inngrep i nærheten finnes dessuten radiotårnet der Telenor og Forsvaret har tekniske installasjoner. Opp dit går en vei som skjærer terrenget ganske tydelig. Tomtene utenfor SF112 ligger for øvrig lavt i terrenget med en fjellrygg i bakgrunnen. Det visuelle inntrykk av ny bebyggelse vil dermed bli dempet. Så skal ansvarlig myndighet i h.h.t. forskriftens 3, avklare om planer og tiltak skal behandles etter forskriftenes 4, kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø, naturressurser og samfunn. I den paragraf er det nevnt flere oppfangskriterier der evt. pkt. f) kan vurderes nærmere. Planen skal konsekvensutredes dersom den innebærer større omdisponering av landbruks-, natur- og friluftslivsområder eller områder som er regulert til landbruk og som er av stor betydning for landbruksvirksomhet. I dette tilfelle omfatter reguleringsområdet deler som på arealplankartet riktignok ikke er avsatt som spredt fritidsbebyggelse. Men med ca. ytterligere 25 daa som på arealdelen er avsatt som LNF-1 område er det ikke snakk om større områder. I tillegg er det bare 7,7 daa som legges opp til utbyggingsformål til fritidsbebyggelse. Resterende areal skal bli friområde og er dermed på en måte i tråd med arealdelen. Heller ikke vil områder som er av betydning for landbruksvirksomhet bli berørt. Området består til en stor andel av fjell, stein, myr og er delvis bevokst med skog.
Administrasjonen konkluderer med at deler av planområdet ikke er i tråd med overordnet planverk. Men med bakgrunn i planlagt omfang og beliggenhet kan det ikke ses behov for å gjennomføre en konsekvensutredning. B. Risiko- og sårbarhetsanalyse. Faglig ansvarlig vurderte mulige risikomomenter i vedlagte ROS-analysen. Det er ikke brukt fylkesmannens skjema men sjekkpunktene er stort sett identisk. Sjekkpunktene steinras / steinsprang og isskred / snøskred er besvart med usikkert og faglig ansvarlig henviser til at planområdet ligger delvis innenfor en slik faresone. Storm / orkan og nedbør er nevnt i ROS-analysen men blir ikke vurdert som større risikomomenter. Planområdet krysses av en høyspentledning og det henvises til en hensynssone med byggeforbud langs linjen. Deler av området som skal reguleres ligger på arealdelen i en sone der det potensiell må regnes med skred og steinsprang. Dataene er levert fra Norges geologiske undersøkelse (NGU) og er relativ unøyaktig. Områdene viser altså bare hvor det er nødvendig med en nærmere avklaring gjennom en fagperson. Før det kan iverksettes tiltak må det dermed lages en geologisk rapport som redegjører for den reelle rasfare i område. En slik rapport foreligger og den kommenteres nedenfor under pkt. D. Spesielt hyttefeltene H1-H7 ligger parallelt med Kunnsundet som er veldig værhardt ved sørvestlige vindretninger. Tomtene H8 H12 ligger i lee av et fjell og er litt mer avskjermet. Tilrettelegging for hytter bør ikke være et problem med hensyn til værforholdene. På Øra / Kunna finnes en del bebyggelse som er enda mer værutsatt enn planområdet. Når det gjelder høyspentledningen i planområdet er det for det hovedsakelig bebyggelse som ikke bør oppføres under eller rett i nærheten. Heller ikke må det oppstå konflikter dersom det bygges vei under selve strømledning. Langs ledningen er det avsatt en buffersone der det ikke er lov å bygge og planen tar høyde for denne risiko. En nærmere bestemmelse finnes i 6 i reguleringsbestemmesene. Noe som riktignok er nevnt i ROS-analysen men som ikke er vurdert som faremoment er radon. Byggeteknisk forskriftens 13-5 krever tiltak mot radon og det nevnes konkrete grenseverdier for bygninger beregnet for varig opphold. Hytter brukes i utgangspunktet i fritidssammenheng og er ikke beregnet for varig opphold i klassisk forstand. Snarere faller det helårsboliger under det som menes med bygninger til varig opphold. Uansett kan det regnes med at tiden som folk tilbringer på hytten øker og også da bør radonfare tas seriøst. Å ta med i bestemmelsene en bestemmelse som tar høyde for radonforebyggende tiltak anses som hensiktsmessig. C. Rikspolitiske retningslinjer for barn- og unge / universell utforming. Planen omfatter 4 friområder som til sammen utgjør 55 daa reguleringsareal. Friområdene skal være tilgjengelig for almennheten og brukes som aktivitetsområde for barn og unge. I planbeskrivelsen skrives bl.a. at det tillates enkle lekeapparater. Ifølge reguleringsbestemmelsenes 4.1 skal det være mulig å opparbeide enkle stier, plassere benker og bord i friområdene samt at det tillates tiltak for en bedre tilgjengelighet.
En del av planarbeidet er bl.a. å ivareta barn og unges interesser gjennom innregulering av tilstrekkelig areal til lek og utendørsaktiviteter. Planforslaget omfatter store deler friområde som kan brukes til dette formål. Friområdet F4 er på 14,7 daa og tilknyttes til hyttene øst i planområde. F2 står til rådighet for hyttene langs den lokale hovedvei. Felles for friområdene er at de ligger bak hyttetomtene og dermed ikke tilstøter til kjøreveier. Ut i fra trafikksikkerhetsmessige hensyn er dette positiv. Hele F4 og den nordlige del av F2 har hellningsforhold som er akseptabelt for slike aktiviteter. Fra planområdet til FV17 er det ca. 1.200 m og trafikkstøy er dermed ikke noen problematikk heller. Det finnes ikke noen andre støykilder i området som kunne være problematisk. Trafikkoppkomsten er i det hele tatt begrenset siden Øra og Kunna er spredt bebygd. Da det legges opp til fritidsbebyggelse er det ikke relevant å vurdere infrastruktur som skole og barnehage som ellers er viktig i plansammenheng. Emnet universell utforming er i planforslaget redegjort mer generelt uten å gå inn i detaljer. I planbeskrivelsen skrives det at opparbeiding av veier og stier generelt medfører en bedre tilgjengelighet for alle. Reguleringsbestemmelsenes 4 som gjelder for friområdene tar høyde for enkle stier som kan brukes av gående og rullestulbrukere. En slik bestemmelse er veldig generell og gjelder bare friområdene. Det bør vurderes evt. en fellesbestemmelse som ivaretar universell utforming for alle utbyggingsformål. D. Geologiske forhold og skredfarevurdering Gnr. 71, bnr. 8 ligger på kommuneplanens arealdel i et området med potensiell fare for skred av forskjellige typer. Kommuneplanens bestemmelse i pkt. 7.2 krever en nærmere vurdering fra faglig hold før tiltak kan iverksettes. Videre er det plan- og bygningslovens 28-1 som krever at grunn kan bare bebygges, eller eiendom opprettes eller endres, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Derfor er det også naturlig at dette risiko avklares i forbindelse med utarbeiding av reguleringsplan. Det foreligger en tilsvarende rapport fra ingeniørgeolog Harald Rostad, datert 05.04.10. Rapporten redegjører for forskjellige typer skred, dvs. snø-, sørpe-, stein- og flomskred. På befaringen kunne det ikke ses at det skjedde noen steinskred eller sprang mens det sørøst for planområdet finnes spor av snøskred. Verken eldre beboere i området eller Telenor som har radiotårnet på Øra vet om rashendelser i de siste årene. Men ut i fra terrengforholdende viser rapporten til et område som ikke anbefales utbygd. Med vedlagte rapport er kravet om en faglig uttalelse vedrørende skredfare etterkommet. Ingeniørgeologen konkluderer med at en av de planlagte hyttetomtene er utsatt for snøskred. Sannsynligheten for snøras er lite men det anbefales å etableres egnete sikringstiltak. Faglig ansvarlig tar rapporten som grunnlag for å ta ut den sørøstlige tomt der tomtene H8-H12 ligger og istedenfor skal området reguleres til friområde. Tiltaket vurderes ut i fra sikkerhetsaspekter som hensiktsmessig. Positiv er dessuten at tomtene H8-H12 får et friområde som står i umiddelbar funksjonell sammenheng. E. Utnyttelsesgrad Detaljreguleringsplanen for Øra omfatter fritidsbebyggelse og boligbebyggelse som utbyggingsformål. Det finnes bare en eiendom til boligformål som allerede er bebygd.
Reguleringsbestemmelsene tillater for dette område en utnyttelsesgrad på 20 % BYA og en maks møne- / gesimshøyde på 8,5 m / 7,0 m. Tomtene til fritidsbebyggelse skal tillates med et maks bebygd areal inntil 120 m 2. Møne- og gesimshøyden på 5,5 m og 3,5 m er lavere likeså. Utnyttelsesgraden samt møne- / gesimshøyde ligger i rammen av det vanlige. Dette gjelder for både områdene til boligbebyggelse og fritidsbebyggelse. Tomtene som skal reguleres til fritidsformål har en grei størrelse med stort sett litt mer en 1 daa. I reguleringsbestemmelsenes 2.1 tillates det inntil 120 m 2 bebygd areal, noe som sikrer en passelig utnytting med mye friareal på de enkelte tomtene. Konklusjon: Forslag til reguleringsplan tilfredsstiller krav for planlegging og administrasjonen anbefaler derfor planutvalget å legge forslaget til reguleringsplan for hyttefelt Øra, del gnr. 71, bnr. 8 ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens 12-10. Jørgen Kampli rådmann... Sett inn saksutredningen over denne linja