Arkivsak: 09/1247-29 Saksbehandler: Anne Silje Berg REGULERINGSPLAN FLENDAMMEN OG DRYKKJEDALEN Saksnr. Utvalg Møtedato 74/09 Forvaltningsstyret 02.12.2009 80/09 Kommunestyret 21.12.2009 Vedlegg: 1. Planbeskriving 2. Plankart Flendammen revidert 25.11.2009 3. Plankart Drykkjedalen datert 17.9.2009 4. Bestemmelser revidert november 2009 5. Illustrasjonsplan Flendammen revidert 25.11.2009 6. Illustrasjonsplan Drykkjedalen datert 17.9.2009 7. VA-plan datert 17.9.2009 Ikkje vedlagte dokument: 8. Høyringsuttale frå Fylkesmannen i Hedmark, 12.11.2009 9. Høyringsuttale frå Hedmark fylkeskommune, 10. Høyringsuttale frå Kari og Bjarne Sannerhaugen, 25.10.2009 11. Høyringsuttale frå Hans-Jürgen Roth, 13.11.2009 12. Høyringsuttale frå Hedmark fylkeskommune, 25.11.2009 Bakgrunn for saka: Forvaltningsstyret vedtok i møte 7.10.2009, sak 50/09, å leggje forslag til reguleringsplan for Flendammen og Drykkjedalen ut til offentleg ettersyn. Bakgrunnen for å la utarbeide reguleringsplan for området er i fyrste rekkje eit ønskje om sal av festetomter, og krav til reguleringsplan ligg da med heimel i gjeldande kommuneplan med bestemmelsen skal det foreligge vedtatt reguleringsplan før det kan iverksettes arbeid og tiltak som nevnt i PBL 81, 84, 86a og 93, samt til fradeling til slike formål. Planområdet er i Drykkjedalen om lag 183 daa, i Flendammen om lag 391 daa. Det er utarbeidd to plankart, men med felles bestemmelser. Planforslaget framstår som ein samla plan. Hovudføremålet med planen er å fastsette tomtegrenser på eksisterande fritidsbebyggelse, sikre adkomst til den enkelte tomta, fjerne ubebygde tomter frå gjeldande disposisjonsplan samt regulere inn 13 nye tomter.
Planen vart lagt ut til offentleg ettersyn på kommunen sine nettsider, på kommunehuset og på biblioteka, samt annonsert i Østlendingen. Frist for uttale vart sett 25.11.2009. Rådmannen si vurdering: Det har kome inn fire uttaler under det offentlege ettersynet av planforslaget: Fylkesmannen i Hedmark, Hedmark fylkeskommune, Kari og Bjarne Sannerhaugen samt Hans-Jørgen Roth. Fylkesmannen i Hedmark, 13.11.2009 Fylkesmannen merker seg at kommunen har vurdert at det i denne saka ikkje er naudsynt med konsekvensutgreiing (KU). Kommunen sitt argument har vore at utarbeidinga av reguleringsplan er i tråd med kommuneplan. Fylkesmannen meiner at reguleringsplanen ikkje er i fullstendig samsvar med kommuneplanen, sidan det i planforslaget er lagt opp til 132 tomter, medan området i kommuneplanen er angjeve med 120 godkjende tomter. I disposisjonsplanen frå 1964 er det lagt inn 122 tomter totalt. Det blir ikkje stilt krav om KU i denne saka, men fylkesmannen meiner at grunngjevinga av valget ikring KU bør tydeleggjerast i seinare saksutgreiingar. Fylkesmannen kommenterer det dei meiner er unøyaktigheiter i bestemmelsen 2.1 og ber kommunen presisere. Det er også gjort ein merknad på at det bør presiserast om det er tillatt med kjellar eller ikkje. Fylkesmannen stiller seg kritisk til forslaget om 150 m2 BYA, og meiner at dette er høgt for eit lågstandard hyttefelt. Dei kommenterer også at oppjusteringa av denne gamle disposisjonsplanen kan få presedensverknad, og at kommunen derfor bør vurdere nøye i denne planen kva BYA som kan tillates. Det blir tilrådd at det i planbestemmelsene blir presisert at det ikkje er tillatt å leggje inn vatn i hyttene og at avlaupsvatn skal bærast ut, i tråd med VA-planen som er utarbeidd. Til sist kommenterer fylkesmannen at det ofte kan oppstå konflikter knytta til opparbeiding, vedlikehald og brøyting av private adkomstvegar, og at spørsmålet om vinterbrøyting ikkje ser ut til å vera handsama i planarbeidet. Også interessekonflikt mellom løypekøyring og vinterbrøyting av vegar bør spesifiserast i følgje fylkesmannen. Administrasjonen si vurdering: Administrasjonen meiner at presisering av antal bygningar og ein bygning per bruksformål er tillatt kjem godt nok fram av foreslåtte bestemmelse. Det er nå presisert i 2.1. at det ikkje er tillatt med kjellar. Administrasjonen er einig i at arealet er høgt med tanke på at dette er lågstandard hytter, og har gjort ei vurdering saman med tiltakshavar. I den gamle disposisjonsplanen finst det ikkje bestemmelser om storleiken på hyttene. Dette betyr at størrelsen på eksisterande hytter varierer veldig. BYA må derfor til ein viss grad også tilpassast den eksisterande bebyggelsen, i tillegg til at ein må ta omsyn til at det også blir lagt ut nokre nye tomter. På bakgrunn av dette er det gjort endringar i den foreslåtte arealbruken. Maks 150 m2 BYA er redusert til 130 m2 BYA, og maksstørrelsen på hovudhytta er redusert frå 120 m2 BYA til 100 m2 BYA.
Administrasjonen tek fylkesmannen sin merknad angåande innlagt vatn og avlaupsvatn til etterretning og legg inn nytt punkt 1.5 Innlagt vann og avløpsvann. Det tillates ikke innlagt vann i hyttene. Avløpsvann skal bæres ut. Tiltakshavar informerar om at hovudvegen gjennom området blir brøyta av vegforeninga, og hytteeigarane kostar dette. Felles sidevegar er grunneigar/ tiltakshavar sitt ansvar, men i festekontraktene går det fram at hytteeigarane har ansvaret for vedlikehald, og vinterbrøyting av desse er organisert av hytteeigarane si velforeining. Grunneigar/ tiltakshavar meiner at dette er uproblematisk, sidan ordninga i dag fungerer gjennom samarbeid mellom grunneigar og velforeining og skjer under ordna forhold. Administrasjonen tek likevel oppfordringa frå fylkesmannen til etterretning og legg inn ei ny setning i bestemmelsen 3 om samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Vinterbrøyting av hovedvei gjennom området, samt av felles sideveier og private adkomstveier på tomtene er tillatt. Hedmark fylkeskommune, 25.11.2009 Arkeologiske undersøkingar vart gjennomført 12.-14.8.2009, og det vart avdekka to automatisk freda kulturminne i Flendammen som er lagt inn som hensynssoner i plankartet og bestemmelsene. Forholdet til automatisk freda kulturminner er dermed ivareteke og undersøkingsplikta etter kulturminnelova er oppfylt. Varslingsplikta etter kulturminnelova er teke inn i dei generelle bestemmelsene, og planen ivaretek dermed også funn som ikkje er registrert. Fylkeskommunen har ellers ingen kulturvernfaglege merknadar til planforslaget. Fylkeskommunen har ingen vesentlege planfaglege merknadar til planforslaget. Kari og Bjarne Sannerhaugen, 25.10.2009 Sannerhaugen er hytteeiere i det aktuelle området. Dei har ønskt at tomta som omfattar deira hytte blir lagt på ein litt annan måte enn det som er lagt inn i reguleringsplanen. Bakgrunnen for dette er ein sti til nabohytta som da kjem til å gå over Sannerhaugen sin tomt, og også korleis Sannerhaugen bruker tomta si i dag ligg bak ønskjet om å endre grensene noko. I følgje Sannerhaugen per telefon 24.11.2009 er dette ønskjet også avklara med to av hyttenaboane, tomtene 14 og 26, utan at det kom negative merknadar på dette. Ei tredje tomt, 24, som ville bli berørt er det den ønskte endringa ikkje avklara med. Administrasjonen si vurdering Tomt 24 ville etter Sannerhaugen sitt innspel bli redusert med 84 m2. Administrasjonen tek delvis Sannerhaugen sitt innspel til etterretning og har lagt inn den foreslåtte endringa i plankartet, men ei mindre justering mot tomt 24 slik at denne ikkje blir berørt. Tomt 14 får eit noko redusert areal, tomt 24 opprettheld arealet, medan tomtene 13, 25 og 26 får ei auke i arealet. Hans-Jürgen Roth, 13.11.2009 Roth er hytteeigar i området. Han har merknadar om plassering av nye tomter og vegadkomst. I området er det enkelte bløtdrag, og Roth meiner at grunnforholda i desse områda vil gjera bygging vanskeleg. Han skisserer endringar i plasseringane som er foreslått i planforslaget.
Administrasjonen si vurdering Administrasjonen meiner at det er gjort gode og tilstrekkelege vurderingar som ligg til grunn for utforminga av planforslaget og plassering av vegar og nye tomter, og leiing av eventuelle fuktige drag langs vegar vil bli gjort i grøfter som vanleg praksis. Roth sine merknadar blir derfor ikkje tekne til følgje. Administrasjonen meiner at tiltakshavar har gjort ein grundig jobb i førebuing og gjennomføring av planarbeidet. I tillegg til å rydde opp i ein eldre disposisjonsplan for å leggje til rette for tomtesalg og avklare adkomstvegar til tomtene, er det nå også utarbeidd konkrete bestemmelser for området, noko som ikkje finst i den eldre disposisjonsplanen. Med mange eldre disposisjonsplanar i kommunen er dei same utfordringane knytt til lite konkrete bestemmelser og lite avklaring ikring vegar ei problemstilling som det her er teke tak i. Det har vore gjennomført ope møte med hytteeigarane i feltet, og tiltakshavar har hatt ein dialog med kommunen undervegs i planarbeidet. Med utgangspunkt i planforslaget som var ute til offentleg ettersyn er det gjennomført diverse endringar for å etterkome merknadar og for å tilpasse planen til momenta som kom fram i høyringsprosessen. Endringane er slike: Endringar i plankartet - Innspel frå Sannerhaugen er delvis teke til etterretning og tomtegrenser er dermed justert for tomtene 13, 14, 25 og 26. Endringar i bestemmelser - 1.5 Innlagt vann og avløpsvann (nytt punkt) Det tillates ikke innlagt vann i hyttene. Avløpsvann skal bæres ut. - 2.1 Fritidsbebyggelse Maks BYA er endra frå 150 m2 til 130 m2. Maks BYA på hovudhytte er endra frå 120 m2 til 100 m2. Lagt til: Kun ett per bruksformål er tillatt Lagt til: Kjeller er ikke tillatt. - 3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Lagt til: Vinterbrøyting av hovedvei gjennom området, samt av felles sideveier og private adkomstveier på tomtene er tillatt. ::: Sett inn forslag til vedtak under denne linjen Rådmannens forslag til innstilling: 1., kommunestyret, syner til reguleringsplan for Flendammen og Drykkjedalen. 3. Vedtaket blir gjort med heimel i plan- og bygningslova 12-12, og blir offentleggjort i samsvar med denne. ::: Sett inn forslag til vedtak over denne linjen
Behandling i Forvaltningsstyret 02.12.2009: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Innstilling i Forvaltningsstyret 02.12.2009: 1., kommunestyret, syner til reguleringsplan for Flendammen og Drykkjedalen. 3. Vedtaket blir gjort med heimel i plan- og bygningslova 12-12, og blir offentleggjort i samsvar med denne. Behandling i Kommunestyret 21.12.2009: Forvaltningsstyrets innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyret 21.12.2009: 1., kommunestyret, syner til reguleringsplan for Flendammen og Drykkjedalen. 3. Vedtaket blir gjort med heimel i plan- og bygningslova 12-12, og blir offentleggjort i samsvar med denne.