Melhus kommune SAKSFREM LEGG "Detaljregulering Litjskjeet" planid 2015005-2. gangsbehandling Saksansvarlig : Liv Åshild Lykkja Arkivsak 14 / 2887 F orslag til vedtak : Melhus kommune vedtar med hjemmel i plan - og bygningsloven 12-12 alternativ 2 for «Detaljregulering Litjskjeet», planid 2015005, som vist på plankart med påskrift «alternativ 2, datert 11.09.17». Planbeskrive lse, planbestemmelser og øvrige vedlegg til planen endres i tråd med vedtaket. Alternativ 2 innebærer: - O mr åde o_gf4 utvides fra ca. 300 m 2 til ca. 500 m 2. Utvidelsen begrunnes med at man gjennom en slik utvidelse ivaretar den totale samfunnssikkerheten fo r Ler, ved at man sikrer et tilstrekkelig areal for å håndtere flomproblematikken omkring Kaldvella i og utenfor planavgrensningen. - Byggegrensen endres til å gå parallelt med veglinje og planavgrensning innenfor område B1 og BSK5. Dette begrunnes med å si kre avstand mellom veg og bygning, samt fleksibilitet. - 5 tomter innenfor område B1. Dette som en følge av utvidelsen av område o_gf4. Det presiseres at det ikke foreligger overordnet VA - plan for planområdet som er godkjent, og at det forutsettes at dette er avklart før det søkes om opparbeidelse av feltet. Det vises til reguleringsbestemmelsene punkt 7.2. Bakgrunn for saken : Forslagsstiller Selberg Ar kitekter har på vegne av tiltakshaver Block Watne utarbeidet reguleringsplan for detaljregulering av deler av eiendommen 137/21, Ler. Planområdet er på 19,3 daa og ligger langs Nyhusvegen i Ler sentrum. Planen legger til rette for utvikling av 96 boenhete r, ved kjedede eneboliger (6 stk), konsentrert småhusbebyggelse (48 stk) og blokkbebyggelse (42 stk). Planprosess: Formannskapet vedtok i møte den 04.10.2016, sak 93/16, å legge planforslag for Litjskjeet ut til offentlig ettersyn og høring i medhold av plan - og bygningslovens 12-10. Det ble stilt vilkår ved 1.gangsbehandlingen med krav om endringer før ble planen lagt ut på høring. Endringene gjaldt presisering av bestemmelser, samt at område foreslått til bolig ble tatt ut og innlemmet som en del av offentlig grønnstruktur i den hensikt å kunne fungere som park i tilknytning til Kaldvella. Endringene ble foretatt og planen ble sendt ut 10.10.16, med f rist for innspill den 25.11.2016. I innkomne merknade r i høringsperioden ble det fra naboer ytret et ønske om å avholde et informasjonsmøte knyttet til planen. Det ble avholdt informasjonsmøte til naboer 01.12.16, hvor det ble gitt utsatt frist til 09.12.16 for å komme med innspill til planarbeidet. Det har under høringsrunden innko mmet 13 merkna der; 6 fra naboer, 5 fra myndigheter og 2 interne innspill. Med bakgrunn i merknad fra nabo Holte, gnr/bnr 135/120, som påpekte at planforslaget i for liten grad tok hensyn til eiendommen, ble det gått i dialog for å komme frem til en omforent løsning. Konseptet er med bakgrunn i dette endret noe i den sørlige delen til 2.gangsbehandling for å gi en bedre løsning på sol - og utsiktsforhold, enn hva som var tilfellet ved 1.gangsbehandling. Forslagsstiller fikk oversend t merknadene etter høring/off. ettersyn for kommentar. Revidert planmateriale ble oversendt for behandling 30.06.17, med siste revideringer/komplettering 18.08.17.
Side 2 / 6 Vurdering: Forslagsstiller har gjennomgått innkomne merknader, og sammenstilt disse i en merknadsmatrise. I tillegg er det utarbeidet et notat som oppsummerer planen og revideringer/endringer fra høringsforslaget. Begge dokumentene følger vedlagt. Rådmannen vil her gi en oppsummering av de viktigste endringene og gi sin vurdering av det revide rte planforslaget. Merknader E ssensen i de 6 merknadene fra naboer er knyttet til trafikksikkerhet langs Nyhusvegen og skepsis til den foreslått e utbyggingen med tanke på den høye utnyttelsen (min. 4,5 boliger pr. daa). I tillegg stilles det spørsmål om h vordan flomsituas jonen i Kaldvella er tenkt løst, samt adkomst til eiendommene som i dag har bru over Kaldvella. Innspillene fra naboer vurderes tilstrekkelig svart ut i vedlagte merknadsmatrise, men Rådmannen ønsker å kommentere ytterligere omkring innspi ll fra nabo Holte, gnr/bnr 135/120, se eget avsnitt under nabomerknad fra Holte, gnr/bnr 135/120. Det foreligger 5 uttalelser til planforslaget fra regionale myndigheter, hvor det ikke foreligger vilkår for egengodkjenning/varsel om innsigelse. Det er fremmet to faglige råd, fra Fylkesmannen og Statens vegvesen for å håndtere støy fra Nyhusvegen og E6 innenfor planområdet. De faglige rådene vurderes til å være innarbeidet i bestemmelsene og sikrer at det utarbeides en helhetlig støyrapport ved søknad om tillatelse til tiltak, og at alle boenheter får en stille side. Planforslaget for øvrig vurderes til å ivareta kravet til utnyttelse og være i tråd med retningslinjer for samordnet areal - og transport. Det påpekes imidlertid både fra Fylkesmannen og NVE at det er uheldig at det ikke foreligger en løsning for overvannet i planområdet på nåværende stadie, v ed at det ikke foreligger en godkjent overordnet VA - plan for planområdet. Løsning for vann - og avløp er utsatt til å være på plass først ved byggesøknad, som etter Rådmannens vurdering fortsatt er uheldig og en stor svakhet ved planen. Internt høringsinns pill fra byggesak er innarbeidet i planen og gjelder presiseringer av bestemmelsene. Endring av konsept fra 1.gangsbehandling Konseptet for den sørlige delen av Litjskjeet ble med bakgrunn i innspillene i høringsperioden revidert blant annet for å kunne g i en bedre løsning for nabo Holte. Hovedgrepet i det nye k onseptet medfører ny vegføring inn i området, som gir ny adkomst til boligene i sør. Bebyggelsen er brutt opp fra 3 hovedenheter til 4 hovedenheter, og gitt en endret plassering blant annet ved å fl ytte areal til konsentrert småhusbebyggelse mot nord. Konsentrert småhusbebyggelse åpner opp for at det kan tillates bygd rekke - og kjedehus og flermannsboliger i inntil 2.etasjer. Parkeringsareal har også blitt brutt opp, og åpner opp for en sammenhengend e grønnstruktur fra områdelekeplass benevnt som f_blk7. A real avsatt til offentlig grønnstruktur (o_gf4) i tilknytning til Kaldvella er i det reviderte konseptet foreslått redusert fra 500m 2 til ca. 300m 2. Ved ny vegføring gir det noe bedre plass i område B1, slik at det samlet sett for hele området er foreslått en ny boenhet enn forslag ved 1.gansgsbehandling. Det medfører at det i nnenfor B1 er to mer boenheter enn ved høringsforslaget, ved at opprinnelig boenhet som lå innenfor areal som nå inngår i grønn struktur langs Kaldvella ble tatt ut, og er nå tatt inn igjen i område B1.
Side 3 / 6 Figur 1 viser endring av konseptet fra 1.gan g sgebehandling (til venstre) og til 2.gangsbehandling (til høyre) for Litjskjeet. Forslag til 2.gansgbehandling er forslagsstillers for slag til behandling. Nabomerknad fra Holte, gnr/bnr 135/120 Nytt konsept ble presentert for Holte i eget møte den 02.03.17, hvor Holte i mail datert 15.03.17 ga sin tilbakemelding på forslaget. Ut fra Holte s kommentar, samt telefonisk kontakt i ettertid, forstår Rådmannen at Holte ikke er tilfreds med endringene som er foretatt i det reviderte forslaget. Rådmannen vurderer det nye forslaget til å være en vesentlig forbedring for Holte sin eiendom enn ved 1.gangsbehandling, og Rådmannen vurderer at merknad en er tilstrekkelig ivaretatt ved endringen av konseptet. Med tanke på avstand og høyder til bebyggelse går dette utover kravene i plan - og bygningsloven 29-4, omkring krav til byggverkets plassering og høyde. Unntaket er byggegrenseavstanden i områdene B1 og BKS5, hvor byggegrensen er plassert slik at den fører tiltenkt bebyggelse. Rådmannen vurderer det slik at det er mer hensiktsmessig at byggegrensen følger en parallell linje til planavgrensning i området BKS5, og følger en parallell linje til vegform ål i området B1. Rådmannen vurderer at en byggegrense med maks avstand på 2 meter for BKS5 vil sikre en større fleksibilitet i planen, mens det for B1 ivaretar avstand til veg og areal til snøopplag langs vegen. I tillegg vil det i ytterligere grad imøteko mme Holte s merknad til planen. Rådmannens forslag til byggegrenser innenfor BKS5 og B1 inngår som en del av alternativ 2. I tillegg er det fra Holte uttrykt bekymring omkring adkomsten til eiendommen. Planen medfører at eksisterende bro over Kaldvella fj ernes, pga. flomproblematikken, og at det gis ny adkomst gjennom planområdet og til eiendomsgrensen 135/120. Ny adkomst er regulert kjøreveg og sikrer derfor adkomstrett til eiendommen. Rådmannen vurderer dette til å være tilstrekkelig ivaretatt, og at opp arbeidelse, vedlikehold og drift er privatrettslig og med det går utover det som er tillatt å hjemle i reguleringsplan. Område o_gf4 Område o_gf4 ble i forbindelse med 1.gansgebehandlingen foreslått endret fra boligområde til å inngå som en del av grønnstrukturen langs Kaldvella. Området ble i 1.gangsbehandlingen problematisert: Det er i forbindelse med områdeplanarbeidet konkludert med at det er nødvendig å avsette et areal til flomdam, men at det ikke er foretatt en detaljprosjektering av denne som konkluderer med hvor stort areal det er behov for til dam. Melhus kommune har gitt tilbakemelding til forslagsstiller om at område o_gf4 slik det var vist ved
Side 4 / 6 høring, må videreføres i planforslaget til 2.gangsbehandling for å sikre at man har tilstrekkelig areal. Dette ved at man på nåværende tidspunkt innehar nok informasjon om at det vil være tilstrekkelig areal. Forslagsstiller har ikke ivaretatt dette ved at det forslås å redusere arealet fra ca. 500 m 2 til ca. 300m 2 som en del av det justerte konseptet. Rådmannen kan ikke se at det er foretatt en mer konkret vurdering av dette, enn at det ved framleggelse av nytt konsept i møtet 02.03. 17 (se vedlagte ref) fremkommer at vegen er lagt om for å få et bedre fall på vegen og på den måten gi en bedre styring på flomsituasjonen ut til Kaldvella. Forslagsstiller har i nytt materiale vedlagt avklaring med NVE, på at flom er ivaretatt. Rådmannen vil påpeke at flomhåndteringen har to elementer, det ene gjelder den interne avklaringen innefor planavgrensningen mens det andre går utover planområdet. Ba kgrunnen for M elhus kommune sitt krav, er for å sikre en ivaretakelse av den helhetlige samfunnsikke rheten for Ler utover planavgrensningen, og som er blitt vurdert i forbindelse med arbeidet for områdeplan Ler. Rådmannen vurderer det som nødvendig å fremme et alternativt forslag til 2. gangsbehandling, som ivaretar at området o_gf4 videreføres til endel ig vedtak slik som det forelå ved høring/off. ettersyn. Dette begrunnes med at man hindrer nedbygging av areal som er nødvendig for å sikre tilstrekkelig areal for å håndtere utfordringene med Kaldvella utover planområdet for Litjskjeet, og på den måten iv aretar den helhetlige samfunnsikkerheten for Ler. Figur 2 viser forslag ved høring/off. ettersyn til venstre, mens til høyre viser forslagsstiller forslag til endring etter merknadsbehandl ing, dvs. alternativ 1. Vurdering av alternativene Det legges frem 2 alternativer til plankart til 2.gangsbehandling. Alternativ 1 viser forslagsstiller sitt forslag, mens alternativ 2 viser Rådmannens forslag til plankart (se figur 3). Forskjellen mellom disse forklares slik: Område Alternativ 1 forslagsstiller Alternativ 2 - Rådmannen O_GF4 Vegføring gjør at areal avsatt til grønnstruktur er på ca. 300m 2. Forslagsstiller har begrunnet dette med bedre helhetlig vegføring i planområdet, samt som mulig flomveg til Kaldvella. Forslag om å opprettholde grønnstruktur på ca. 500 m 2 videreføres fra høring/off.ettersyn. Dette for å sikre at det avsettes tilstrekkelig areal til dam, for å kunne håndtere flomsituasjonen i Kaldvella utover planavgrensningen til Litjskjeet. På den måten ivaretas den helhetlige samfunnssikkerheten for Ler. B1 1. Endret vegføring medfører at det åpnes opp for flere enheter innenfor området B1. Forslaget åpner opp for inntil 6 enheter mot 4 ved høring/off. ettersyn, hvor disse 1. Ved å trekke vegen mot øst, og sikre areal for o_gf4, medfører dette en endret utnyttelse av område B1. Regulert tomtegrense helt i vest er fjernet, slik at det tillates inntil 5 enheter i stedet for 6. Dette gjør at
Side 5 / 6 BKS5 er delt med regulert tomtegrense. 2. Byggegrensen er regulert til å følge tiltenkt bebyggelse i en rektangulær form. Byggegrensen angitt slik at den følger tiltenkt bygning. tomt helt i vest vil bli noe større enn de resterende tomtene, fremfor å være ubebyggbar. Tomten vil likevel ikke være urimelig stor, ca. 240 m 2. 2. Byggegrensen reguleres til 2 meter og følger parallelt med veglinjen. Dette for å sikre avstand til veg og areal til snøopplag. Byggegrensen endret slik at den følger en parallell linje f ra planavgrensningen på 2 meter, og på den måten sikrer større fleksibilitet ved plassering av bygg. Utnyttelsesgraden (50% BYA) videreføres, slik at selv om byggegrensen utvides vil ikke det automatisk medføre økt areal for bebyggelse. Figur 3 viser utsnitt fra plankartet hvor det er foretatt endringer (o_gf4, B1 og BKS5) av alternativ 2 (Rådmannens forslag). For øvrig i planområdet videreføres alternativ 1. Konsekvenser for folkehelse: Det legges til rette for en variert bostruktur med varierte boligtyper innenfor planområdet som er positivt i et boligsosialt perspektiv. Det legges til rette for gående og syklende nært sentrumsområdet som kollektivknutepunkt. I tillegg til tilstrekkelige og gode leke - og uteoppholdsarealer i henhold til Melhus kommune sin norm. Konsekvenser for klima og miljø: Tiltaket er i tråd med retningslinjer for samordnet areal og transport. Det er sikret en høy utnyttelse for å hindre videre nedbygging av dyrkbar jord, i nær tilknytning til kollektivknutepunktet.
Side 6 / 6 Rådmannens v urdering og konklusjon : Det legges frem to forslag til 2.gangsbehandling, hvor Rådmannen anbefaler at alternativ 2 for reguleringsplan «Detaljregulering Litjskjeet» vedtas. Dette for å sikre at hensynet til den totale samfunnssikkerheten for Ler med tanke på flom - og overvannshåndtering i Kaldvella blir ivaretatt. Arbeidet med områdeplan for Ler viser at det er behov f or å gjøre tiltak langs Kaldvella, og at et av disse tiltakene er å anlegge en dam innenfor planområdet til Litjskjeet. Det er ikke foretatt detaljprosjektering av sikringstiltaket, og det er derfor uvisst hvor stort areal det er behov for. Det som er fast slått er at Rådmannens forslag, alternativ 2, har tilstrekkelig areal til å kunne detaljprosjektere en dam innenfor. Rådmannen vurderer det derfor som svært uheldig å innskrenke arealet slik som det er forslått i forslagsstillers forslag, alternativ 1. Ved å vedta alternativ 1 vil det kunne medføre at areal for å gjøre sikringstiltak innskrenkes, og i verste fall kunne vanskeliggjør en gjennomføring av sikringstiltaket som er av betydning for den helhetlige samfunnssikkerheten for Ler. Konsekvensen av endr ingen vil være at det for alternativ 2 medfører at det samlet sett kan bygges en mindre boenhet innenfor planområdet. Vedlegg: - Plankart alternativ 1 - Plankart alternativ 2 - Planbeskrivelse - Planbestemmelser, datert 18.08.17 - Notat sluttbehandling, datert 30.06.17 - Møtereferat 02.03.17 - Kommentar fra Holte, datert 15.03.17 - Merknadsmatrise, datert 30.06.17 - Merknader etter høring, sammenstilt. - Illustrasjoner alternativ 1 o Illustrasjonsplan, datert 30.06.17 o Situasjonsplan, datert 03.02.17 o Snitt ved Holte, datert 21.03.17 o Plan for kvalitativt uteareal, datert 30.06.17 o Sol - og skyggeanalyse, datert 21.03.17 o Delingskartrinn 1, datert 14.08.17 o Delingskartrinn 2, datert 14.08.17 - VA - plan. - Avklaring NVE - Plankart offentlig ettersyn/høring - Samlet saksframstilling 1.gangsbehandling Andre dokumenter som ikke er vedlagt saken: