Saksb: Bjørn Frammarsvik Saknr: 18/1605-12 Søknad om tillatelse til riving og gjenoppføring av bolig på gnr. 15, bnr. 39 Tiltakshaver: Stine Aleksandersen v/trygve Aleksandersen Administrasjonssjefens forslag til vedtak Med hjemmel i pbl. 19-2 gir planutvalget dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan og pbl. 1-8 for riving og gjenoppføring av tilsvarende ny bolig, dog på følgende vilkår: Eksisterende grunnmur benyttes og gjenoppbygging må ikke innebære at avstand til strandlinje reduseres. Utnyttelsesgrad inkludert parkering begrenses til 5 % BYA (samme begrensning som B1) Frittstående garasjer og boder skal bygges i en etasje og samlet ikke overstige tillatt brukareal (BRA) på 45 m² Ny bolig forutsettes å ha omtrent samme høyde som eksisterende bolig, og kranarm begrenses til maks. 30 m ved bruk av mobilkran (jf. uttalelse fra Avinor AS av 04.12.18) Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad bevares Med hjemmel i pbl. 20-2 (jf. 20-1 og 21-4) gis det rammetillatelse for riving av eksisterende bolig ned til kjeller i hht. søknad av 04.09.18. Med samme hjemmel avslås søknad om rammetillatelse for gjenoppføring av ny bolig og søknad om igangsettingstillatelse for rivings- og grunnarbeid. Med hjemmel i forurensningsforskriftens 12-5 gir utvalget utslippstillatelse i hht. søknad av 04.09.18. Merknader/vilkår: Det forutsettes at slamavskiller prosjekteres i hht. VA/Miljøblad nr. 48 og plasseres tilgjengelig for tømmebil Det vises ellers til vilkår for dispensasjon. Begrunnelse for vedtaket Eksisterende bygg ble oppført på hovedbruket i 1973 og er i dag registrert som enebolig i matrikkelen. Så er det etablert egen eiendom i 1989. Området var også på dette tidspunkt disponert til friluftsområde (jf. reguleringsplan for Sandnessjøen Lufthavn av 30.04.87). Det ble den gang lagt avgjørende vekt på at omsøkte areal var bebygd, og nødvendig dispensasjon ble gitt. Som nevnt ovenfor antas det at intensjonen i dagens plan har vært at eksisterende boligeiendommer som ikke er markert som «forutsatt fjernet» gis samme mulighet som eksisterende bolig og/eller fritidsbebyggelse innenfor LNFR-området (jf. også bestemmelsenes 2.1). Dispensasjonen anses i så måte å rette opp en utilsiktet virkning for omsøkte eiendom. Allmennhetens rettigheter i strandlinjen anses ikke berørt fordi avstanden til strandlinjen er uendret. I forhold til deler av søknaden som avslås vektlegges mangelfull nabovarsling i forhold til nybygg og manglende miljøsaneringsbeskrivelse. Dette vedtaket kan påklages til overordnet myndighet. Klagefrist er 3 uker fra melding om vedtaket er mottatt.
Side 2 av 5 Vedlegg Søknad om rammetillatelse av 04.09.18 m/vedlegg Søknad om utslippstillatelse av 04.09.18 m/vedlegg Nabomerknader av 10.09.18 E-post fra tiltakshaver av 11.09.18 Tegninger mottatt 01.11.18 Dispensasjonssøknad av 21.11.18 Brev fra planenhet av 27.11.18 Brev fra Avinor AS av 04.12.18 Saksutredning Søknaden omfatter rammetillatelse for riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig på eksisterende kjeller. Eksisterende bolig har bebygd areal på ca. 114 m² i 1½ etg., mens ny bolig er har bebygd areal på ca. 118 m² + 38 m², dvs. totalt 156 m² i 2 etg. Det foreligger også søknad om utslipp via slamavskiller til 2 m under laveste vannstand i sjø. Videre foreligger det søknad om igangsettingstillatelse for riving, grunnarbeid og utslippsanlegg. Områderegulering for Sandnessjøen lufthavn er gjeldende for tiltaket. Eiendommen er her disponert til friluftsområde. Det framgår av bestemmelsenes 4.2 at det ikke tillates bebyggelse innenfor området. Det framgår også at eksisterende vegetasjon skal bevares i størst mulig grad. Nødvendig skjøtsel av vegetasjon tillates samt nødvendig hogst for å ivareta flyplassens hensynssoner. En imøtekommelse av søknaden vil på denne bakgrunn være avhengig av dispensasjon (jf. egen dispensasjonssøknad av 29.11.18). Så framgår det av bestemmelsenes 1.1 at alle søknader om byggetillatelse innenfor planområdet skal forelegges Avinor AS for å unngå konflikt mellom tiltakene og restriksjoner knyttet til navigasjonsanleggene. Det vises også til pbl. 1-8. Det framgår her forbud mot tiltak mv. i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. I dispensasjonssøknaden betegnes eksisterende bolig som «pill råtten». Det ble i brev fra planenhet av 27.11.18 orientert om at det ikke vil være kurant å rive eksisterende bolig for så å oppføre en ny bolig på eiendommen. Vedlikehold av eksisterende bolig antas derimot å kunne utføres. Det ble i brevet anbefalt at søknaden ble endret til å gjelde restaurering av eksisterende bolig. Alt etter omfanget på restaureringen vil også dette være avhengig av dispensasjon. Saken har vært forelagt følgende myndigheter til uttalelse: Avinor AS Kommunehelsetjenesten, avdeling for miljørettet helsevern (gjelder utslipp) Avinor AS viser i brev av 04.12.18 til at boligen i sin helhet ligger innenfor sideflaten, som er en hinderflate (høyderestriksjonsflate) i restriksjonsplanen for Sandnessjøen lufthavn. Høyderestriksjonsflaten der boligen er lokalisert ligger på kote 45 m over havet. Det opplyses at boligen ikke vil bli større enn dagens bolig og har omtrent samme høyde, dvs. på kote 20 moh. På denne bakgrunn vil planlagt bolig og bruk av mobilkran til oppføring, ikke komme i konflikt med sideflaten. Avinor legger da til grunn at mobilkranen opererer inntil 20 m over taket på det nye bolighuset. Det forutsettes ikke brukt tårnkran i det aktuelle området av hensyn til flysikkerheten. Det vises i denne forbindelse til regelverk for rapportering, registrering og merking av luftfartshinder. Ifølge Avinor vil ny enebolig ikke ha radioteknisk uheldig påvirkning på flynavigasjonsinstallasjoner på Sandnessjøen lufthavn. Boligen vil heller ikke bli berørt av gjeldende flystøysoner. Det aksepteres bruk av mobilkran med kranarm opp til 30 m
Side 3 av 5 Avinor konkluderer med at såfremt ovennevnte vilkår legges til grunn for en igangsettingstillatelse har Avinor ingen merknader til at det gis dispensasjon fra 1.1 i bestemmelsene til områdereguleringsplan for Sandnessjøen lufthavn. Kommunehelsetjenesten har ikke framsatt merknader innen fastsatt frist. Nabovarsling har ført til merknader fra eier av gnr. 15, bnr. 4, Synnøve Steiro Simonsen og Ole Kristian Solvoll. Merknadene kan sammenfattes i følgende hovedpunkter: Det hevdes at nabovarselet har manglende informasjon og uklarheter. Dette gjelder bl.a. husets størrelse og utforming. Det er mottatt 3 utvendige skisser som vedlegg til varselet. Det hevdes å foreligge uklarheter i tilknytning til oppmåling av eiendommen. Det vises til salgsoppgave og reguleringsplan for Sandnessjøen lufthavn der det står at det kan tillates tilbygg og ombygging av eksisterende bolig. Det tillates ikke oppføring av nye boligenheter, og hevdes at framlagte skisser ikke ser ut til å være i tråd med planen. Naboen har ikke sett for seg vesentlig endringer i størrelse, spesielt i høyden. Planbegrensningene for gnr. 15, bnr. 39 var også i naboens bevissthet da de plasserte sin nye bolig. Skisserte hus på bnr. 39 så nært naboens hus hevdes å innebære at naboen mister en del av privatlivet, som var noe av grunnlaget for kjøpet av naboeiendommen. Naboen krever å være med på befaring og ha bestemmelsesrett for forløp og plassering av avløp over nabogrunn. Det hevdes at naboen fikk klare kommunale føringer om bruk av minirenseanlegg i forbindelse med oppføring av nytt hus på naboeiendommen. Tiltakshaver har i e-post av 11.09.18 gitt tilsvar på merknadene. Det vises bl.a. til at høyde på nybygg ikke blir vesentlig større enn mønet på eksisterende bolig. Videre bekreftes det at avløpstrase vil velges i samråd med nabo. Avslutningsvis vises det til at beplantning på nordvest-siden av omsøkt eiendom vil bli bevart. Vurdering Det foreligger ikke dokumentasjon på bygningens tilstand, men det kan bekreftes av saksbehandler at bygget er påført betydelige skader bl.a. som følge av fukt og skadedyrsangrep. Det antas at intensjonen i planen har vært at eksisterende boligeiendommer som ikke er markert som «forutsatt fjernet» gis samme mulighet som eksisterende bolig og/eller fritidsbebyggelse innenfor LNFR-området. Det framgår av bestemmelsenes 4.1 at det her tillates tilbygg og ombygging av eksisterende bolig samt oppføring av garasje eller uthus med tilknytning til denne. Det tillates ikke fradeling av nye tomter for oppføring av ny bebyggelse eller oppføring av nye boligenheter. Det vises også til bestemmelsenes 2.1 som er gjeldende for nærliggende bebyggelse. Muligheter og begrensninger er her ganske lik det som er tilfellet i LNFR-området. Så framgår det av pbl. 19-1 at dispensasjon krever grunngitt søknad. Videre framgår det av 19-2 følgende to hovedkriterier for at dispensasjon skal kunne gis: Hensynet bak bestemmelsen det gis dispensasjon fra skal ikke bli vesentlig tilsidesatt og Fordelene ved dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering Ved vurderingen skal det legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. Når det gjelder dispensasjoner fra planer og fra forbudet mot bygging i strandsonen skal det i tillegg legges vekt på at statlige og regionale rammer ikke tilsidesettes. I saker om dispensasjon fra plan skal berørt statlig og regional myndighet
Side 4 av 5 gis anledning til å uttale seg. Det skal i denne forbindelse legges vekt på at ulike planer er blitt til gjennom omfattende beslutningsprosess etter reglene om offentlighet, samråd og medvirkning. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende planer. Det vises dog til at det kan tenkes at en reguleringsplan får utilsiktede virkninger for en eiendom. En dispensasjon vil i et slikt tilfelle representere en fordel ved at man retter opp en innebygd feil i reguleringsplanen. Det kan settes vilkår for dispensasjon. Saksbehandler har ellers følgende kommentarer til nabomerknadenes pkt. 1: Det kan se ut som om naboen bare har mottatt foreløpige skisser av bolig (merket «18/1605-1»). I tillegg mangler blankett 5155, Opplysninger gitt i nabovarsel. Det er på denne bakgrunn vanskelig å kontrollere hvilke opplysninger og vedlegg som framgikk av nabovarslingen. pkt. 2: Det er for så vidt riktig at det foreligger uklarheter i tilknytning til eiendommens areal. Dette har sin bakgrunn i at utarbeidet målebrev har en koordinatfeil. Det er imidlertid ingen tvil om at gnr. 15, bnr. 39 er etablert i hht. godkjent søknad i 1989. Det framgår av bygningssjefens vedtak av 02.08.89 at det legges avgjørende vekt på at parsellen er bebygd. pkt. 3: Det framgår av bestemmelsenes 4.2 at det for det aktuelle friluftsområdet ikke tillates bebyggelse. Det framgår også at eksisterende vegetasjon skal bevares i størst mulig grad. Nødvendig skjøtsel av vegetasjon tillates samt nødvendig hogst for å ivareta flyplassens hensynssoner. Det vises dog til ovenstående generelle vurdering vedr. planens intensjoner. pkt. 4: Omsøkte eiendom har bl.a. rett til avløp over hovedbruket (gnr. 15, bnr. 4). Det er imidlertid ingen tvil om at avløpstrase må velges i samråd med eier av hovedbruket. Saksbehandler kan derimot ikke finne dokumentasjon på at det fra kommunens side er gitt føringer om bruk av minirenseanlegg i forbindelse med oppføring av nytt hus på naboeiendommen. Konklusjon Eksisterende bygg ble oppført på hovedbruket i 1973 og er i dag registrert som enebolig i matrikkelen. Så er det etablert egen eiendom i 1989. Området var også på dette tidspunkt disponert til friluftsområdet (jf. reguleringsplan for Sandnessjøen Lufthavn av 30.04.87). Det ble den gang lagt avgjørende vekt på at omsøkte areal var bebygd, og nødvendig dispensasjon ble gitt. Som nevnt ovenfor antas det at intensjonen i dagens plan har vært at eksisterende boligeiendommer som ikke er markert som «forutsatt fjernet» gis samme mulighet som eksisterende bolig og/eller fritidsbebyggelse innenfor LNFR-området (jf. også bestemmelsenes 2.1). Dispensasjonen anses i så måte å rette opp en utilsiktet virkning for omsøkte eiendom. Allmennhetens rettigheter i strandsonen anses ikke berørt fordi avstanden til strandlinjen er uendret. Det anbefales på denne bakgrunn at det gis dispensasjon fra gjeldende plan for riving av bygning over grunnmur og gjenoppbygging av tilsvarende ny enebolig, dog på vilkår av at følgende punkter i bestemmelsenes 2.1 gjøres gjeldende for tiltaket: Utnyttelsesgrad inkludert parkering begrenses til 5 % BYA (samme begrensning som boligområde B1) Frittstående garasjer og boder skal bygges i en etasje og samlet ikke overstige tillatt bruksareal (BRA) på 45 m².
Side 5 av 5 I tillegg forutsettes det at ny bolig har omtrent samme høyde som eksisterende bolig, og at kranarm begrenses til maks. 30 m ved bruk av mobilkran (jf. uttalelse fra Avinor AS av 04.12.18). Det hevdes at bestemmelsen det gis dispensasjon fra er myntet på nyetablering og at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det hevdes også at fordelene ved oppretting av en utilsiktet virkning er klart større enn ulempene for nabo og i forhold til allmennhetens rettigheter. Det anses også forsvarlig å gi rammetillatelse for riving av eksisterende bolig ned til kjeller, samt utslippstillatelse. Rammetillatelse for gjenoppføring av bolig bør avslås som følge av manglende nabovarsling, mens søknad om igangsetting av rivings- og grunnarbeid bør avslås som følge av manglende kartlegging av farlig avfall/miljøsaneringsbeskrivelse og avfallsplan. Miljøsaneringsbeskrivelse må utarbeides av akseptabelt foretak. Børge Toft Administrasjonssjef UTSKIFT TIL: Tiltakshaver m/vedlegg Berørt nabo m/vedlegg Avinor AS