Arkiv: 23G Arkivsaksnr: 2014/2561-13 Saksbehandler: Rolf Brovold Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging REG. 23G - Reguleringsplan for Saxe Viks veg 2 - Søknad om mindre endring Vedleggsliste: Vedlegg 1: Søknaden om mindre endring av reguleringsplan fra Solem Arkitektur AS. Mottatt 23. oktober 2014. 6 sider. Vedlegg 2: Komplett varsling med innspill - 18 sider består av følgende dokumenter: Brev fra Solem Arkitektur AS til fylkeskommunen, fylkesmannen og Malvik kommune. Datert 29. september 2014. 3 sider. Arbeidstegning sokkeletasje Saxe Viks veg 2. Datert 29. juli 2014. 1 side. Brev fra Malvik kommune til Solem Arkitektur AS. Datert 26. september 2014. 2 sider. Brev fra Solem Arkitektur AS til Berørte hjemmelshavere-/rettighetshaver og naboer mv. Datert 29. september 2014. 3 sider. Arbeidstegning sokkeletasje Saxe Viks veg 2. Datert 29. juli 2014. 1 side. Naboliste 1663 1/548. Lista er delt i to: Eiere og naboer. 6 sider. Brev fra Sør-Trøndelag fylkeskommune til Solem Arkitektur AS. Datert 1. oktober 2014. 1 side. Brev fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag til Solem Arkitektur AS. Datert 14. oktober 2014. 1 side. Vedlegg 3: Brev fra Statens vegvesen til Solem Arkitektur AS. Datert 16. oktober 2014. 1 side Vedlegg 4: Dagslysberegning. Rapport fra COWI. Datert 2. februar 2015. 8 sider. Vedlegg 5: Lydteknisk vurdering. Rapport fra COWI. Datert 25. august 2014. 8 sider. Vedlegg 6: Søknad om endring av tillatelse fra Solem Arkitektur AS. Datert 18. april 2012. 1 side. Vedleggene til søknaden er ikke lagt med her. Vedlegg 7: Avslag på søknad. Brev fra Malvik kommune til Solem Arkitektur AS. Datert 23. mai 2014. 3 sider. Vedlegg 8: Klage på avslag. Brev fra Solem Arkitektur AS til Malvik kommune. Datert 8. juni 2012. 1 side. Vedlegg 9: Saksframlegg ARESAM 2012. Behandling av klage på vedtak. Utvalgssak 49/12. Møtedato 13. desember 2012. 4 sider. Vedleggene til saken er ikke lagt ved her.
Saksdokumenter (ikke vedlagt) Vedleggene til byggesøknaden og til behandlingen av den i 2012. Dokumentene knyttet til gjeldende reguleringsplan. Saksopplysninger Sak: Endring av planbestemmelsene til reguleringsplan for Saxe Viks veg 2. Formålet: Endre bruken av areal i sokkel fra allmennyttig/forretning/kontor/tekniske rom, boder ol. og parkering, til at også boliger er tillatt. Grunneier: Sameiet Saxe Viks vei 2. Lokalisering: Sokkel i den nederste blokka i Saxe Viks vei 2. Planstatus: Godkjent reguleringsplan. Forslagsstiller: Tiltakshaver: Karl-Ove Bjørnstad AS Forslagsstiller: Solem Arkitektur AS. I medhold av plan- og bygningslovens 12-14 søker Karl- Ove Bjørnstad AS v/solem Arkitektur AS om en mindre endring av detaljreguleringsplanen for Saxe Viks veg 2, godkjent 28. september 2009. Forslaget til endring omfatter endringer i planbestemmelsenes 3.1 og 3.7. Det er ikke søkt om endringer i plankartet. Berørte myndigheter, eiere og festere av eiendommer som direkte berøres, er gitt anledning til å gi uttalelse til forslaget. Ang. planbestemmelsenes 3.1: Denne bestemmelsen utelukker boliger i kjeller-/sokkeletasje. Gjeldende bestemmelse sier at kjeller-/sokkeletasje skal benyttes til allmennyttig/forretning/kontor/tekniske rom, boder og parkering. Etterspørselen etter næringslokaler er langt mindre enn tiltakshaver tidligere forventet i dette området. Samtidig som de registrerer at det er etterspørsel etter mindre leiligheter. Det søkes derfor om endring av bestemmelsen som gir muligheter for tilrettelegging av boliger for deler av arealene i kjeller/sokkel slik at det kan bygges 3 nye leiligheter på inntil 60m² hver, samt at det beholdes et areal på ca. 130 m² som kan benyttes som felles- og møterom for sameiet eller annen virksomhet, se skisse til planløsning bygg A.
Figur 1. Forslag til endring av bestemmelse 3.1: «I området kan det føres opp kombinasjonsbygg, der kjeller/sokkel kan utnyttes til allmennyttig/forretning/kontor/boliger/tekniske rom, boder ol. og parkering, mens de øvrige etasjene kan benyttes til vanlige boliger, seniorboliger og boliger tilrettelagt for eldre med omsorg/servicebehov. Areal for vaktmester kan innarbeides i bebyggelsen.» (Understreket ord, boliger, er det ønskede tillegget og er eneste endring i bestemmelse 3.1.) Ang. planbestemmelsenes 3.7: I planbestemmelse 3.7 heter det at Alle leiligheter skal ha gjennomgående lys og alle boenheter skal minst ha en stille side. Det søkes om endring av bestemmelsene mht. kravet om gjennomgående lys. 3.7 har i dag følgende ordlyd: «Alle leiligheter skal ha gjennomgående lys og alle boenheter skal ha minst en stille side.» Dette ønskes endret til: «Alle leiligheter skal ha minst en stille side.» Søker viser til at de ikke ser at kravet om gjennomgående lys er tatt inn i andre planer med leilighetsbygg i Malvik. Krav til støy og lys fastsettes i henhold til gjeldende krav og retningslinjer, blant annet TEK 10 og veileder T-1442/12. Varsling og innkomne innspill/merknader Berørte grunneiere, rettighetshavere, naboer mv. har fått varselbrev om denne planendringen. Før fristen den 17. oktober 2014, kom det to innspill. I tillegg kom innspill fra Statens vegvesen etter fristen. Sør-Trøndelag fylkeskommune: «Tiltaket berører ikke de interesser vi etter loven skal ivareta.
Leilighetene vil bli nordøstvendte med ensidig lysinnfall. Det er opp til Malvik kommune som plan- og bygningsmyndighet å vurdere om dette er akseptabelt. Slik vil vi ikke gå imot endringen dersom kommunen ønsker å godkjenne denne.» Fylkesmannen i Sør-Trøndelag: Fylkesmannen viser til at det i endringsforslaget vises «til at en ønsker at sentrale retningslinjer legges til grunn for vurderingene av forhold knyttet til støy og lys» og at Fylkesmannen ikke har noen merknader til dette. «Ut i fra hensynet til landbruk og bygdeutvikling, miljøvern, barn og unge og samfunnssikkerhet, har Fylkesmannen ingen merknader.» Statens vegvesen: «Statens vegvesen har ingen merknader til søknad om endring av reguleringsplanen.» I søknaden er det beskrevet ulike konsekvenser av endringsforslaget. For å få en samlet fremstilling av konsekvensene slik forslagsstiller beskriver det, viser rådmannen til søknaden som følger som vedlegg til denne saken. I det følgende vil deler av beskrivelsen bli tatt med for de områdene rådmannen legger mest vekt på i argumentasjonen nedenfor, under «Rådmannens vurderinger». I tillegg til forslag til endringer i planbestemmelsen, er det under «Parkeringsdekning» vist til at for å få nok parkeringsplasser kan deler av den planlagte parkeringsplassen ved Saksvik Øvre (på andre siden av Saxe Vik veg) tas med i regnestykket. Den viste planen tilfredsstiller kravene til antall m 2 felles utearealer. Videre viser rapportene fra Cowi at både lysforholdene og støyforholdene for de 3 aktuelle leilighetene tilfredsstiller de formelle kravene som finnes. Gjennomføringen av den foreslåtte endringen av reguleringsplanen, «forventes ikke å medføre utgifter for kommunen.» Som en del av behandlingen av denne saken, før høringsrunden, skrev kommunen et brev til forslagsstiller, hvor det ble anført flere betenkeligheter med å godkjenne den omsøkte endringen (følger som vedlegg til denne saken). Det ble krevd at kommunens betenkeligheter skulle komme fram i høringsdokumentene. Forslagsstiller valgte å legge hele brevet med som et av vedleggene til høringsbrevet. Rådmannens vurdering Søker ber om at planen blir behandlet som en mindre endring av reguleringsplanen, som kan delegeres til administrasjonen. Rådmannen har imidlertid konkludert med at dette er en så prinsipiell sak, at den må behandles politisk. Rådmannen mener imidlertid at det er få som blir berørt av denne saken, slik at den har blitt sendt på høring uten en forutgående politisk behandling. Det vil si at politisk så vil planen bare bli behandlet som det vi kaller «andre gangs behandling». Høringsbrevet ble delt i to, ved at ett ble adressert til fylkeskommunen, fylkesmannen og Malvik kommune, mens det andre ble adressert til «Berørte hjemmelshavere-/rettighetshaver og naboer mv.». Malvik kommune fikk også kopi av det siste brevet. Innholdet i de to brevene var det samme og begge brevene skulle blant annet inneholde brevet som kommunen sendt til forslagsstiller i september. Dette vedlegget fulgte ikke den kopien som kommunen fikk tilsendt, men saksbehandler har fått bekreftet av forslagsstiller at kommunens brev også fulgte høringsbrevet til «Berørte hjemmelshavere. osv.».
Våren 2012 søkte Solem Arkitektur om bruksendring av det samme området, fra næring til bolig. Dette brevet inneholdt blant annet en søknad om dispensasjon fra bestemmelsene i 3.7 og 4.1. Altså de samme bestemmelsene som de nå søker om få endret. Søknaden fra 2012 ble behandlet av byggesak, som fattet et negativt vedtak med følgende ordlyd: «Kommunen kan ikke se at det foreligger særlige grunner for å kunne gi dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Saxe Viks veg 2, samt TEK 10. Søknad om bruksendring kan ikke godkjennes.» (Avslagsbrevet datert 23. mai 2012, følger denne saken som vedlegg.) Dette vedtaket ble påklaget og ble behandlet som egen sak i ARESAM den 13. desember 2012 (sak 49/12). Innstillinga i denne saken var at klagen ikke tas til følge. Utvalget for areal og samfunnsplanlegging fattet et enstemmig vedtak om at innstillinga vedtas. (Saksframlegget med vedtaket følger denne saken som vedlegg.) Klagesaken skulle så sendes fylkesmannen til avgjørelse. Forslagsstiller trakk imidlertid saken før den ble sendt til fylkesmannen. Solem Arkitektur AS har nå fremmet denne saken på nytt, men nå som en søknad om å få endret reguleringsplanen. Ved behandlingen av dispensasjonssøknaden fra 2012, ble det blant annet vist til at forhold knyttet til støy og lys var med på å danne grunnlaget for avslaget. Til søknaden om reguleringsendring følger det to nye rapporter fra Cowi, den ene om «Lydteknisk vurdering ved bruksendring» og den andre om dagslysbergninger for soverom og kjøkken/stue. Konklusjonen i begge rapportene er at både støy- og lysforholdene tilfredsstiller de formelle kravene. Rådmannen har imidlertid betenkeligheter med å godkjenne at de aktuelle næringsarealene omdisponeres til leiligheter, først og fremst på grunn av dårlige solforhold. Den aktuelle fasaden vender mot nesten rett mot nord/øst. Dette betyr at det bare er sol inn gjennom vinduene på morgenen. Det kan sikkert sies at det er mange ensidig belyste leiligheter i Malvik i for eksempel terrassehus og sokkelleiligheter, som har fasaden mot nord og øst, men de fleste av disse har i alle fall sjøutsikt. At utsikten fra boligen er viktig for å bosette seg i Malvik, fikk vi bekreftet gjennom LEV VEL undersøkelsen om helse og livskvalitet, som ble gjennomført i 2012. De aktuelle leilighetene i Saxe Viks veg 2 har dårlige solforhold og utsikten er bare ut mot vegen og nabohusene. Det kan også argumenteres mot disse leilighetene at det er forskjell mellom en leilighet i et slikt leilighetskompleks og en sokkelleilighet i en enebolig. De fleste vil betrakte en sokkelleilighet i en enebolig for å være beregnet for et mer kortsiktig leieforhold, enn leilighetene i Saxe Viks veg 2 som i utgangspunktet er leiligheter som er til salgs. Også gjennom kommuneplanens samfunnsdel og arealdel er temaet rundt lys og solforhold nevnt. Mest konkret finnes det i planbestemmelsene til arealdelen, der det i 2.2 pkt. 2 blant annet heter: «Sol- og lysforhold for uteareal og boenheter skal prioriteres ved plassering og utforming av nye bygg.»
Med grunnlag i de vurderinger som er beskrevet ovenfor, er rådmannens konklusjon at det frarådes å godkjenne forslaget om å endre reguleringsplanen for Saxe Viks veg 2, slik forslagsstiller har bedt om. Rådmannens innstilling Malvik kommune avviser forslaget til endring av planbestemmelsene for reguleringsplanen for Saxe Viks veg 2, slik tiltakshaver har søkt om.