Gausdal kommune v/ Jon Sylte Vestringsvn. 8 2651 Østre Gausdal DERES REF: VÅR REF: 127554 VL Fredrikstad, 9. mars 2016 DOKUMENTKODE: 127554-plan-brev-001 TILGJENGELIGHET: Åpen Reguleringsplan for OTG Skeikampen Forespørsel om forhåndsuttalelse Bakgrunn Olav Thon Gruppen har hatt et innledende møte med Gausdal kommune i april 2015, formelt oppstartsmøte regulering (telefonmøte) høsten 2015 og et orienteringsmøte i februar 2016. I et notat i juni 2015 ble Gausdal kommune orientert om den økonomisk vanskelige situasjonen som eiendomsselskapet opplever i forbindelse med anleggene på Skeikampen. Den samlete eiendomsmassen Thon har på Skeikampen går med underskudd, og har gjort det gjennom en årrekke. Som en konsekvens av dette er det ene hotellet lagt ned, og benyttes som et servicesenter med noe utleie av lav standard overnatting. Anlegget er slitt og har lite appell til gjester som ønsker et godt servicetilbud. Selskapet har skissert en mulig løsning på problemene der en ved å frigjøre kapital bundet i bygningsmasse kan få muligheter til å revitalisere og utvikle anlegget. Fortsatt drift med negativt resultat er ikke ønskelig for noen av partene i området. Figur 0-1: Velkomstsenteret MULTICONSULT Storgata 35 1607 Fredrikstad Tlf 69 38 39 00 multiconsult.no NO 910 253 158 MVA
Figur 0-2: Bildene viser at Velkomstsenteret har stort behov for oppfrisking hvis det skal fungere som et attraktivt aktivitetssenter på Skeikampen. Føringer i kommunale planer Gjeldende kommunedelplan for Skeikampen har bestemmelser knyttet til næringsarealer som gjør det vanskelig både å bygge regningssvarende anlegg og å få solgt disse i dagens marked. Planen bygger på visjoner og forutsetninger fra 2008 som i ettertid har vist seg å være urealistisk optimistiske med hensyn til leiemarkedet. Reiselivet i hele regionen har utviklet seg annerledes enn en forutså på det tidspunktet som grunnlaget for planen ble lagt (Jfr. rapport fra Thor Flognfeldt). Thons eiendommer på Skeikampen er i sin helhet vist som næringsarealer i kommunedelplanen. Innenfor områder som er lagt ut til næring stilles det en rekke krav knyttet til bebyggelsen. I sentrumsområdet er det krav til næringsvirksomhet i første etasje i alle bygg. Etasjen kan benyttes til forretninger, service, bevertning mv. Thon Eiendom har slike føringer til alle sine arealer. Slik bestemmelsene er formulert ser det ikke ut som utleie av leiligheter inngår i næringsbegrepet. 127554 - plan 7. mars 2016 Side 2 av 7
Figur 0-3: OTG eier områdene som er merket S1A, S1B og S1D i kommunedelplanen De framtidige sentrumsarealene skal ifølge teksten i planbeskrivelsen (s. 17, 4.2.2) kunne bygges ut med høy, men med variert bebyggelse. Samtidig har en gjennom kommuneplanbestemmelser ( 3.4.2) høydebegrensning på 9,5 meter i området og krav om bygging av saltak. Dette vil i praksis si mulighet for utbygging i to etasjer. Planen stiller også krav om at 20 % av arealene i andre etasje skal benyttes til boliger for ansatte. Øvrige arealer kan benyttes til rom for utleie. Det kan vanskelig bli god økonomi i en utbygging på Skeikampen på grunnlag av slike føringer. Rekkefølgebestemmelsene til kommuneplanen pålegger i tillegg eierne av de ulike utbyggingsområdene tunge investeringer i infrastruktur. Bestemmelsene stiller krav som forutsetter bygging på annen manns grunn for å gjennomføre prosjekt på egen eiendom. Plan- og ervervsprosesser knyttet til utvikling kan med slike føringer bli svært kompliserte å få gjennom. Det er ingen selvfølge at eierne er villige til å gå inn i plansamarbeid eller endre/legge ned sin nåværende inntektsgivende drift for at naboene skal kunne realisere sine byggeplaner. I forbindelse med utbygging av felt S1A-S1F skal en bl.a. stenge Vaskerikrysset og nedgradere eksisterende veg til gang- og sykkelveg/skiløype ( 3.3 punkt 2) og bygge gang- og sykkelveg langs fv. 337 fra Vaskerikrysset til kryss Veslesetervegen ( 3.3 punkt 4). Dette er anlegg som ligger utenfor grensen for det planlagte reguleringsområdet, og det er uklart i hvilken grad en har mulighet for å gjennomføre disse tiltakene. Stenging av Vaskerikrysset medfører krav om bygging av ny veg gjennom S1E som heller ikke omfattes av reguleringsplanen. Gausdal kommune har ikke stilt krav om at arealene skal inngå i reguleringsplanområdet. Kommuneplanen bygger på en visjon om at et kraftig utbygging av såkalte «varme senger» vil gi en god utvikling av stedet som reiselivsdestinasjon. Arealer lagt ut til næring har utleieplikt på alle leiligheter. Årene som har gått etter at planen ble laget viser at det er andre prosesser som styrer utviklingen. Brukerne har snudd ryggen til de tradisjonelle hotellene og etterspør privateide hytter og leiligheter. Samtidig erfarer en at brukere som eier sine leiligheter er viktige kunder av fellestjenester og privat service på destinasjonen. Den totale bruken av Skeikampområdet kan derfor bli like stor eller større enn den var med kommersielt drevet utleie i sentrumsområdene. Investeringer i skistadion og treningsanlegg gjøres for å lokke til seg idrettslag og enkeltpersoner som er opptatt av gode treningsforhold, stabile skiforhold og lang sesong. Investorene i disse anleggene vil naturlig nok frykte at en utbygging av private leiligheter vil svekke deres markedsmuligheter. Thon gruppen erfarer at det forgår frivillig utleie av leiligheter på Austlid. En årsak kan være at slike rimelige leiligheter ikke blir så «personlige» som den tradisjonelle fjellhytta er i mange familier. Leiligheter med utleieklausul er imidlertid vanskelige å omsette. 127554 - plan 7. mars 2016 Side 3 av 7
Med hensyn til utviklingen i reiselivsmarkedet i Oppland vises det til utredning fra forsker Thor Flognfeldt. Utredningen belyser hva som har skjedd i perioden etter at Strategiplan for Skeikampen ble produsert. Strategiplanen danner det faglige fundamentet for gjeldende kommunedelplan for Skeikampen. Planen tar utgangspunkt i skiheisanleggets kapasitet, og bygger opp en visjon om at tilstrekkelig mange utleiesenger sentralt på Skeikampen vil sikre god utvikling og solid økonomi. Flognfeldts statistikker viser at tradisjonelle hotellsenger er mindre etterspurt og at familier med selveide hytter eller leiligheter er hovedaktører i norske fjelldestinasjoner i dag. Etter hans vurderinger vil denne brukergruppen være viktigste satsingsområde i fremtiden dersom en vil bygge opp under høy aktivitet og sikre god økonomi i serviceanleggene i fjellet. Reguleringsplanprosess Planprosesser etter plan- og bygningsloven er omfattende og tar lang tid. En omlegging av strategien for reiselivsutviklingen i Gausdal vil omfatte flere eiere enn OTGs, og vil kreve tunge politiske prosesser. OTG har startet en detaljreguleringsplanprosess for eiendommene som er omfattet av område S1A og S1B på Skeikampen. OTG har hatt oppstartsmøte med Gausdal kommune. Et sentralt spørsmål var om planarbeidet ville løse ut krav om konsekvensutredning. En endring fra et byggeformål i overordnet plan til et annet byggeformål i reguleringsplanen gir ikke behov for å utarbeide en omfattende konsekvensutredning. Gausdal kommune har stilt krav om at en utreder konsekvensene av å endre fra krav om næringsbebyggelse med varme senger til fritidsbebyggelse som ikke har krav om utleie. OTG har fått reiselivsforsker Thor Flognfelt til å belyse konsekvensene av denne endringen. Det stilles ikke krav om konsekvensutredninger for andre tema. Kommunen ønsket at planen i tillegg til eiendommene S1A og S1B skulle omfatte P7, noen tilliggende boligarealer og nedre del av skianlegget. Det ble varslet oppstart høsten 2015, og det har kommet inn ti merknader til oppstart. Sammendrag av merknader med kommentarer følger vedlagt sammen med komplette merknadene. Figur 0-4: Kart over varslet planområde 127554 - plan 7. mars 2016 Side 4 av 7
Forhåndsuttalelse OTG har satt i gang en detaljreguleringsprosess der en har som mål å få andre føringer for utvikling av eiendommene på Skeikampen enn det som ligger i overordnet plan. Kommunedelplanen ble vedtatt i 2010. Planstrategien for perioden 2016-2019 legger ikke opp til en revisjon av planen. Overordnete planprosesser er i seg selv omfattende og langvarige. Samtidig er åpenheten og medvirkningen i slike prosesser viktige i vårt demokrati. Prosesser i henhold til plan- og bygningsloven skal sikre at alle som ønsker å delta skal bli hørt. I inneværende valgperiode er det ikke noe som tyder på at kommunedelplan for Skeikampen vil komme opp til revisjon nå. Slik utviklingen er ved Velkomstsenteret vil det imidlertid ikke være gunstig å måtte avvente utfallet av en overordnet planprosess som kan komme til å ta mange år og som politikerne ikke har noen konkrete planer om å gjenoppta. OTG ønsker gjennom en reguleringsplan å endre formål for byggeområde S1A og S1B fra næringsformål til et kombinert formål som åpner for bygging av konsentrert fritidsbebyggelse i blokk kombinert med servicetilbud som hotell, restaurant, servicesenter, turistinfo, forretninger o.l. Målet er å kunne gjennomføre en fortetting og kvalitetsheving som kan gi Skeikampen et senter for forretningsmessige, sosiale og sportslige aktiviteter. Gjennom bygging av, seksjonering og salg av leiligheter skal det frigjøres økonomiske midler til etablering av fellesgoder og satsing på serviceanlegg. Etter som en ønsker å lage en reguleringsplan der formål og bestemmelser vil avvike fra overordnet plan er det ønskelig om en kan få en foreløpig tilbakemelding fra Gausdal kommune på de viktigste forslagene til endringer i forhold til overordnet plan. Ønskede rammer for regulering av område S1A-S1B: Byggeområde: Kombinert formål fritidsbebyggelse, offentlig og privat tjenesteyting, hotell, restaurant, forretning % BYA = 70 % (Samsvar med KDP) Byggehøyde tilsvarende 2-6 etasjer med størst høyde i nærområdet til Velkomstsenteret og alpinbakken. Ingen restriksjoner knyttet til utleie eller seksjonering av eiendommer. Ingen krav til andel helårsboliger. Krav til at serviceanlegg, butikker og restauranter skal lokaliseres langs en sentrumsgågate/sentral skiløype (Samsvar med KDP). Ingen krav til prosentandel av ulike typer virksomheter. Krav til UU. Ingen krav til takform, størrelse på takutstikk eller vindustype. Krav til kjøreatkomst fra Skeisvegen (Samsvar med KDP). Golfbane forutsettes flyttet (Samsvar med KDP). Figur 0-5: Utsnitt av gjeldende kommunedelplan (Alternativt reguleres et areal rundt Velkomstsenteret og mellom dette og skiheisen til privat tjenesteyting, hotell, restaurant, forretning, og øvrige arealer reguleres til fritidsbebyggelse i blokk.) 127554 - plan 7. mars 2016 Side 5 av 7
Område P7: Parkering for bebyggelse og for besøkende. Ønskelig at anlegget på sikt kan overbygges slik at parkering kommer under bakken/under bygninger. Boliger: Eks. boliger inne i S1B reguleres inn med atkomst gjennom S1A/S1B/P7. Grønne områder: Opprettholdes som felles aktivitetsområder/skiheiser/løyper. Utbyggingsavtale: Prosjekteier forplikter seg til å inn en utbyggingsavtale med Gausdal kommune. Infrastrukturtiltakene som står som rekkefølgekrav i kommunedelplanen vil være en naturlig del av en slik avtale. Rekkefølgekrav som gjelder flere utbyggingsområder samlet forventes justert til den aktuelle delutbyggingen. Stenging av Vaskerikrysset og ny veg til S1D vil det f.eks. være naturlig å knytte til en utvikling av S1D og ikke til utvikling av S1A og B som ligger mot Skeisvegen og har atkomst fra denne. Vedlegg Vedlagt følger rapport fra forsker Thor Flognfeldt: Konsekvens og mulighetsanalyse av en foreslått utbygging på Skeikampen. Videre følger innkomne merknader til planoppstart og sammenfatning av merknader med planleggers kommentar. Avsluttende kommentar Ønsket om å få en foreløpig uttalelse knyttet til reguleringsformål og bestemmelser er begrunnet i avviket fra overordnet plan, og de usikkerheten det gir i forhold til forhold til framtidig planvedtak. Med vennlig hilsen Multiconsult Valborg Leivestad Vedlegg: Thor Flognfeldt: Konsekvens og mulighetsanalyse av en foreslått utbygging på Skeikampen. Merknader til planoppstart for detaljreguleringsplan OTG Skeikampen 127554 - plan 7. mars 2016 Side 6 av 7
127554 - plan 7. mars 2016 Side 7 av 7