FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert: 01.06.2012 BERGEN KOMMUNE Ytrebygda, gnr 116 bnr 182 m.fl EDVARD GRIEG SUITELL, Reguleringsendring, Plan id 62200000 Side 1 av 46
INNHOLDSFORTEGNELSE 1. SAMMENDRAG...3 2. NØKKELOPPLYSNINGER...3 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET. 4 4. PLANPROSESSEN 4 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER...5 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON)..8 7. UTREDNINGER IHT FORSKRIFT OM KONVSEKVENSUTREDNINGER..31 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET...31 9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET..37 10. MEDVIRKNING..45 11. FORSLAGSSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR...46 Side 2 av 46
1. SAMMENDRAG Planområdet utgjør ca 44,3 daa og ligger ca 3,8 km øst for Flesland flyplass og like nord for Rv 580 Skagevegen/Flyplassvegen i Ytrebygda bydel, Bergen kommune. Planforslaget er hovedsakelig i samsvar med arealplanen til gjeldende kommuneplan (2006-2017) der området er vist som byggeområde og LNF-område. Hovedformålet med planen er å utvide det eksisterende Quality Hotel Edvard Grieg på stedet. Tilgrensende uregulert LNF-område er tatt med i planen etter ønske fra Bergen kommune. 2. NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Gårdsnavn (adresse i sentrum) Gårdsnr./bruksnr. Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Ny plans hovedformål Planområdets areal i daa Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Konsekvensutredningsplikt (j/n) Skriv her (kortfattet) Ytrebygda Håvardstun 116/182 m.fl. Kontor/Byggeområde og LNF-område EGD Property AS Opus Bergen AS og Link Arkitektur AS Hotell ca 44,3 daa. ca 14690 m2 BRA n n n Kunngjøring oppstart, dato 27.02.12 Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) n Side 3 av 46
3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Arbeidet med reguleringsplanen er startet opp med mål å utvide eksisterende Quality Hotel Edvard Grieg på stedet. Modernisering og utviding er nødvendig for å opprettholde driften av hotellet. Det er stort behov for et kongresshotell i Bergensregionen, og Quality Hotel Edvard Griegs beliggenhet er svært gunstig i forhold til både Flesland flyplass og Bergen sentrum. Intensjonen med planforslaget Intensjonen med planforslaget er å utvide eksisterende Quality Hotel Edvard Grieg. 4. PLANPROSESSEN Oppstartsmøte ble avholdt med Bergen kommune 09.02.12. Tilstede på møtet var to representanter fra etat for byggesak og private planer, forslagsstiller og utførende konsulent. Varslingsbrev til berørte parter, naboer, offentlige og private høringsinstanser ble sendt ut 27.02.12. Det ble varslet oppstart på planområdet med annonse innrykket i BT 28.02.12. Side 4 av 46
5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER Rikspolitiske retningslinjer De rikspolitiske retningslinjene for barn og planlegging har som mål å sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger. Det skal sikres at oppvekstmiljøet har de fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter som til enhver tid samsvarer med eksisterende kunnskap om barn og unge sine behov. Kommuneplanen for Bergen (2006-2017) fastsetter at de rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging skal legges til grunn for all planlegging og søknad om tiltak. Det skal tas spesielt hensyn til trafikksikre snarveger, gang- og sykkelforbindelser og gode og varierte aktivitetsområder. De rikspolitiske retningslinjene for samordnet areal- og transportplanlegging har som mål at transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og boligmiljø, god trafikktrygghet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Fylkesplan/fylkesdelplan Fylkesplanen for Hordaland (2005-2008) har blant annet følgende målsetninger for areal og miljø: Lokalisering av bustader, næringsverksemd og tenesteyting skal skje med omsyn til effektiv arealutnytting og energibruk og lågast mogleg transportbehov, særleg i Bergensregionen. Fylkesdelplan deltaking for alle - universell utforming (2006-2009) har som en målsetning at alle nye offentlige bygg, anlegg og opparbeidede uteområder i Hordaland skal ha universell utforming fra og med 2009. Universell utforming skal være et premiss i kommuneplaner og reguleringsplaner. I Bergen bør minst 25% av alle serverings- og overnattingssteder ha universell utforming innen 2009. Kommuneplanen for Bergen (2006-2017) fastsetter at prinsippene om universell utforming skal legges til grunn for planlegging, søknad om tiltak og opparbeiding av bygg og anlegg inkludert adkomst og uteområder. Det skal dokumenteres hvordan universell utforming ivaretas. Et av punktene det skal legges særlig vekt på er det publikumsrettede bruksarealet i nye bygg for servering, overnatting og allmennyttig formål. Kommuneplan Kommuneplanens arealdel 2010-2021 er vedtatt i bystyret, men er per dags dato ikke trådt i kraft. Signaler fra Bergen kommune er at man først og fremst må ta hensyn til gjeldende kommuneplan, men at en også bør vurdere evt. endrede krav i den nye planen (2010-2021). Området er vist som byggeområde og LNF-område i arealdelen til gjeldende kommuneplan (2006-2017). I kommuneplanen 2010-2021 er området vist som bebyggelse og anlegg blandet og grønnstruktur. I følge kommuneplanen (2006-2017) skal nye bygg og tiltak utformes bevisst i forhold til terreng og bygde omgivelser, og god arkitektur og estetisk kvalitet skal vektlegges. Side 5 av 46
Figur 1. Arealformålene i gjeldende kommuneplan (2006-2017). Side 6 av 46
Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn for arealplanlegging og utforming av byggetiltak. Kravene i byggteknisk forskrift TEK10 skal minimum oppfylles. Publikumsrettet bruksareal i bygg for servering, overnatting og tjenesteyting er ett av tiltakene som skal ha spesielt høy kvalitet. I forhold til barn og unges interesser i planleggingen skal det tas spesielt hensyn til trafikksikre snarveger, gang- og sykkelforbindelser og gode og varierte aktivitetsområder. Reguleringsplan(er) Eksisterende reguleringsplan i området er i hovedsak plan id 6240000 Gnr 116, Håvardstunvatnet, Område øst, Felt C, med hovedformål kontor. I tillegg omfatter planområdet begrensede arealer av reguleringsplanene plan id 18420000 Gnr 116 bnr 10 Håvardstunvatn og plan id 6240100 gnr 116 bnr 1 Håvardstun del av Felt C. Begge disse planene har hovedformål bolig. I tillegg er det flere igangsatte reguleringsplaner i området. Noen av de eksisterende og igangsatte reguleringsplanene er vist på figuren under (Bergenskart.no). Eks. reguleringsplan 61170000 Bybanen Igangsatt reguleringsplan Skiftingshaugen Eks. reguleringsplan 6240000 Håvardstunvatnet omr. øst felt c Planområdet Quality Hotel Edvard Grieg (stiplet) Igangsatt reguleringsplan 62150000 Sandslikrysset Eks. reguleringsplan 18420000 Håvardstun Eks. reguleringsplan 15120000 Golfbane ved Skeievatnet og Steinsvikvatnet Eks. reguleringsplan id 6240100 Håvardstun del av felt C Figur 2. Eksisterende og igangsatte reguleringsplaner i området (Bergenskart.no) Side 7 av 46
6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) Beliggenhet Planområdet utgjør ca 44,3 daa og ligger ca 3,8 km øst for Flesland flyplass og en ca 20 minutters kjøretur med bil fra Bergen sentrum, like nord for Rv 580 i Ytrebygda bydel, Bergen kommune. Flesland flyplass Figur 3. Oversiktskart. Planområdet er omtrentlig markert med svart sirkel. Side 8 av 46
Figur 4. Eksisterende reguleringsplan for hoveddelen av planområdet. Avgrensning Planområdet omfatter hotelltomten til dagens Quality Hotel Edvard Grieg og tilkomstvegen fra og med krysset Sandsliåsen/Sandslikroken i nord. Etter ønske fra Bergen kommune er et område øst/sørøst for hotelltomten også tatt med i planen. Dette området er i dag uregulert, og er vist som LNF-område i kommuneplanen. Etter ønske fra Bergen kommune er også østre del av en eneboligtomt (gnr 116 bnr 183) inkludert i planområdet, da denne delen av tomten er uregulert i dag. Vestre del av denne tomten er regulert i plan id 6240100, Håvardstun del av felt C. Planområdet grenser mot eksisterende reguleringsplaner; plan id 6240000 Håvardstunvatnet øst i vest og nord, plan id 15120000 Golfbane ved Skeievatnet og Steinsvikvatnet i øst og Rv 580 og plan id 18420000 Håvardstun i sør. Side 9 av 46
Tilstøtende arealers bruk/status Nord og nordvest for Quality Hotel Edvard Grieg ligger større næringsområder. I sørvest og sør grenser planen mot to mindre boligfelt. Øst for planområdet går et daldrag nordover mot Steinsvikvatnet. Området her er i bruk som landsbruksområde og golfbane. I sør grenser planområdet mot Rv 580. Figur 5. Ortofoto over området som viser dagens situasjon i området. Quality Hotel Edvard Grieg er markert med rød ring. Eksisterende bebyggelse Bebyggelsen i planområdet er eksisterende Quality Hotel Edvard Grieg. Hotelltomten har et areal på 17 706 m 2. I det sørvestre hjørnet av planområdet krysser plangrensen en tomt med en enebolig. Side 10 av 46
Figur 6. Dagens situasjon i området. Bygninger markert med blått er næringsbygg, hotelltomten er markert med svart sirkel. Kart fra GISLink. Figur 7. Flyfoto av dagens Quality Hotel Edvard Grieg. Bygget mot nordøst forutsettes revet. Side 11 av 46
Topografi/landskapstrekk Hotelltomten ligger i Sandsliåsen, en høyde nord for Rv 580. Selve hotelltomten ligger på ca 50 moh. Mot nord og nordvest ligger etablerte næringsområder på omtrent samme høyde som hotelltomten. I øst grenser planområdet mot et daldrag som strekker seg nordover mot Steinsvikvatnet. Terrenget fra hotelltomten og ned til daldraget er en bratt skråning kledd med tett blandingsskog. Søndre del av planområdet flater noe mer ut, men er småkupert med vegetasjon i form av berg med lite overdekking, gammel beitemark og tett blandingsskog. Utenfor planområdet i sørvest skråner terrenget slakt ned mot Rv 580. Her er flater med dyrka mark og boligfelt i form av eneboliger med hage. I vest skråner Sandsliåsen bratt ned mot Håvardstunvatnet. Figur 8. Arealtyper i området. Kart fra Skog og landskap. Side 12 av 46
Figur 9. LNF-området øst for hotelltomten. Terrenget er stedvis svært bratt. Bildene er tatt mot sør/sørøst. Grøntkart Nordre del av planområdet er bebygd med dagens hotell. I området mot sørøst, vist som LNFområde i kommuneplanen, er det i dag blandingsskog med høy bonitet. I følge Direktoratet for Naturforvaltning er det ingen viktige naturtyper i eller ved planområdet. Det er heller ikke registrert rødlistearter i planområdet. På Sandgotehaugen nord for planområdet er det registrert et rikt fugleliv, der noen av fugleartene er nær truet. I Håvardstunvatnet vest for planområdet er det registrert fuglearter som er nær truet eller sårbare rødlistearter (artsdatabanken.no). Ved Ospåsen øst for planområdet er det også registrert et rikt fugleliv. Temakart overordnet grønnstruktur i kommuneplanen for Bergen (2006-2017) er vist i figur 10. Side 13 av 46
Figur 10. Temakart grønnstruktur. Bergen kommune. Side 14 av 46
Figur 11. Helningskart over området Side 15 av 46
Solforhold Det er gode solforhold i området. Figurene under viser solstudier 21. juni og 21. mars for eksisterende situasjon. Figur 12. Solstudier 21. juni for eksisterende situasjon. Side 16 av 46
Figur 13. Solstudier 21. mars for eksisterende situasjon. Grønne interesser og barnetråkk Det er ingen turstier i planområdet. På vestre siden av Håvardstunvatnet går det en opparbeidet turveg eller gang-/sykkelveg. Vegen Sandsliåsen blir brukt som skoleveg, og Skiftingshaugen, som ligger ca 400 meter nordvest for planområdet, er mye brukt som lekeområde for barn og unge. I dalbunnen like øst for planområdet går det en traktorveg fra hovedvegen og et stykke nordover i landbruksområdet mot Steinsvikvatnet. Området ved Steinsvikvatnet er regulert til golfbane, og benyttes av Fana golfklubb. Det er her flere turstier. Størstedelen av golfbanen ligger på sørsiden av riksvegen, rundt Skeievatnet, og det er etablert undergang for gående under riksvegen like nord for Skeievatnet. Det er også etablert undergang like sør for planområdet i forbindelse med traktorvegen. Øst for planområdet, fra Skeievatnet til Steinsvikvatnet via myrområdet Sikene, renner en kraftig bekk. Fra Håvardstunvatnet vest for planområdet renner en bekk ned til Grimseidvatnet. Siljustøl museum ligger ca 800 meter i luftlinje øst for planområdet. I uteområdet til museet er det en rekke turstier. Side 17 av 46
Figur 14. Turkart over området som viser traktorvegen i daldraget øst for planområdet, og turstier i området ved Siljustøl museum og ved Steinsvikvatnet. Kart fra Bergenskart.no. Kulturminner Det er ikke kjent automatisk freda kulturminner eller Sefrak-registrerte bygninger innenfor planområdet. Det går et stedvis fragmentert steingjerde langs eiendomsgrensen mot LNFområdet. Sørvest for planområdet, på den dyrka marka ved boligfeltene, er det kjent en automatisk fredet kokegroplokalitet (Askeladden id 99807). Ca 800 meter i luftlinje mot øst ligger Siljustøl, hjemmet til komponisten Harald Sæverud (Askeladden id 90621). Hovedbygningen her, og et større uteområde som grenser mot dalbunnen like øst for planområdet, er vedtaksfredet, og Siljustøl er i dag museum. Side 18 av 46
Hotelltomten Siljustøl museum Kokegroplokalitet Figur 15. Kulturminner i nærområdet. Kart fra GisLink. Figur 16. Steingjerde langs eiendomsgrensen mot LNF-området. Bildet er tatt mot nordvest. Eksisterende hotellbygg i bakgrunnen. Side 19 av 46
Vei- og trafikkforhold Planområdet grenser mot Rv 580 i sør, og selve hotelltomten ligger ca 200 meter nord for riksvegen. Riksvegen har her en ÅDT på 27 200 og fartsgrense 60 km/t. Adkomstveg til hotellet fra riksvegen er fylkesveg 171 Sandslivegen. Denne følges ca 800 meter til kryss ved vegen Sandsliåsen. Trafikkmengden på fylkesvegen er 8500 ÅDT, og det er etablert gang- /sykkelveg. Vegen Sandsliåsen (heretter kalt Sandsliåsvegen) går videre rundt Skiftingshaugen fram til Sandsliåsen og planområdet. Sandsliåsvegen har i følge NVDB ingen målt ÅDT. Fartsgrensa både på fylkesvegen og på vegen til Sandsliåsen er 50 km/t. Langs Sandsliåsvegen er det opparbeidet fortau. Sandsliåsvegen fortsetter sørover forbi planområdet og gjennom boligfeltet, og kommer ut i rundkjøringen i fylkesvegen. Denne vegen er ikke adkomstveg for hotellet, men kan benyttes av beboerne i de mindre boligfeltene i området. Fartsgrense er 50 km/t. Veien er forbundet med en vegovergang til et mindre boligområde sør for riksvegen. På fylkesvegen, strekningen fra riksvegen til krysset Fv/Sandsliåsvegen, er det mellom 2000-2007 registrert fire trafikkulykker der involverte ble lettere skadd. På Sandsliåsvegen er det i samme periode registrert én trafikkulykke der involverte ble alvorlig skadd. Figur 17. Trafikkmengder (ÅDT) i området (Kilde: Trafikkanalyse v/helge Hopen). Side 20 av 46
Figur 18. Sandsliåsvegen som er adkomstveg til hotellet. Bildet er tatt mot nord fra innkjørselen til hotellet. Det er etablert vegbelysning langs Sandsliåsvegen. Mot Quality Hotell Edvard Grieg er det etablert enklere belysning, se figur 18 og 19. Figur 19. Belysning langs vegen mot Quality Hotel Edvard Grieg. Side 21 av 46
Hotelltomten Figur 20. Kart over fartsgrensene på vegene i området (Statens Vegvesen) Sykkel Sykkelstrategi for Bergen 2010-2019 ble vedtatt av bystyret 26. april 2010. Denne legger opp til et helhetlig sykkelvegnett bestående av hovedruter og bydelsruter og følges opp av en 4- årig handlingsplan. Bydelsruter skal være et skiltet tilbud for syklende internt i bydelene, hovedsakelig på gang/sykkelveier eller i lavtrafikkerte boliggater med fartsgrense 30km/t. En av de planlagte bydelsrutene i Ytrebygda følger Sandsliåsvegen fra krysset fylkesvegen/sandsliåsvegen til krysset ved Sandslikroken og videre mot Fanatorget. Side 22 av 46
Figur 21. Kart over hovedruter (rød strek) og bydelsruter (blå strek) for sykkel i Fana og Ytrebygda bydeler (Sykkelstrategi for Bergen 2010-2019). Planområdet er omtrentlig markert med sort ring. Offentlig kommunikasjon/kollektivtilgjengelighet Det er svært gode bussforbindelser ved planområdet. Birkelandskrysset terminal ligger litt under 2 km i luftlinje øst/sørøst for planområdet. Det er bussforbindelse til Birkelandskrysset terminal og til Bergen busstasjon om Fanatorget og Fyllingsdalen (rute 50E), til Straume terminal om Loddefjord (rute 23), til Bønes om Sørås (rute 55) og til Haukeland universitetssykehus via Nesttun terminal (rute 21) fra holdeplass i krysset Sandslivegen/Sandsliåsvegen (holdeplass Statoil, Sandslivegen ). Bussene går kontinuerlig. I tillegg går arbeidsruten Sandsli-Kokstad (rute 54) forbi området. Vedtatt bybanetrasé mellom Nesttun og Flesland har planlagt holdeplass langs Sandslivegen nordvest for planområdet, like ved StatoilHydro sitt hovedkontor. Side 23 av 46
Figur 22. Arealformål i framtidig kommuneplan (2010-2021) som viser framtidig bybanetrasé med rødt. Planområdet er omtrentlig markert med svart sirkel. Parkering Parkeringsbestemmelsene i kommuneplanen 2010-2021 har foreløpig ikke rettsvirkning på grunn av innsigelse. Bystyret har imidlertid støttet byrådets innstilling slik disse ligger i forslag til bestemmelser. P-bestemmelsen i kommuneplanen 2010-2021 vil dermed være retningsgivende for behandling av plan- og byggesaker inntil endelig avklaring av innsigelsen. Planområdet ligger i sone P3 (tidligere sone indre by ) i henhold til kommuneplanens arealdel (2010-2021). For hotell er minstekrav for parkering i sone P3 5 bilplasser og 2 sykkelplasser per 10 gjesterom. Planområdet grenser mot sone P4,der minstekravet er 4-8 bilplasser og 2 sykkelplasser per 10 gjesterom. Støyvurdering Planområdet er påvirket av trafikkstøy fra riksvegen. Den sørligste delen av planområdet ligger innenfor støynivå rød sone, mens østre del av hotelltomten ligger innenfor støynivå gul sone. Hele Sandsliåsen er i tillegg påvirket av støy fra skytebanen til Fana Skytterlag på Stend, gul sone. Side 24 av 46
Figur 23. Støysonekart for området (Bergen kommune). Planområdet er omtrentlig markert med sirkel. Vann og avløp Vannet i området leveres fra Kismul vannbehandlingsanlegg, og avløpet i området føres til Flesland kommunale avløpsrenseanlegg. Det er plassert hydrant og kum med brannventil for slukkevannstiltak i Sandsliåsen. Va-etaten gjør oppmerksom på at kommunal avløpstunnel krysser eiendommen, og forutsetter at ansvarlig prosjekterende og utførende tar tilstrekkelig hensyn til denne. Side 25 av 46
Figur 24. VA-anlegget ved planområdet. Utdrag av kart fra Bergen kommune. Energi Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, og det eksisterende hotellbygget er tilknyttet dette. Side 26 av 46
I kjørevegen til hotellet ligger en høyspentkabel, se kart under. Tiltaket vil ikke komme i konflikt med denne. Figur 25. Høyspenningskabler i planområdet markert med rød strek. Renovasjon Renovasjonsordningen for eksisterende hotell er basert på at avfall samles i hotellets kjeller i søndre del av bygget. Avfallet hentes her med søppelbil via nedkjøringsrampe. Privat og offentlig servicetilbud Nærmeste barnehage, Furuholtet, som er en bedriftsbarnehage for ansatte på StatoilHydro, ligger ca 200 meter vest for krysset fylkesvegen/sandsliåsvegen. Fra krysset Sandsliåsvegen/Sandslivegen er det ca 800 meter til hotelltomten. Petedalsheia barnehage er offentlig og ligger ca en kilometers kjøring mot nord langs Sandslivegen fra krysset Sandslivegen/Sandsliåsvegen. Nærmeste skole, Skranevatnet, er kombinert barne- og ungdomsskole, og ligger ca 600 meter mot nord/nordvest langs Sandslivegen fra det samme krysset. Fanatorget, definert som lokalsenter i kommuneplanen, ligger ca 1,5 kilometer i luftlinje fra planområdet mot nordvest, ca 5 minutters kjøring med bil langs fv 171 Sandslivegen. Her fins spisesteder, dagligvarebutikker, post, bank, apotek, legesenter, helsestasjon og offentlige kontorer (bla Ytrebygda sosialkontor og bydelsadministrasjonen). Ca 2 km mot øst fra planområdet ligger senterområdet Lagunen/Rådal, definert som bydelssenter i kommuneplanen. Her ligger Lagunen Storsenter og en rekke andre tilbud. Side 27 av 46
Fanatorget Skranevatnet skole Petedalsheia barnehage Planområdet Figur 26. Kart som viser planområdet i forhold til Petedalsheia barnehage, Skranevatnet skole og Fanatorget. ROS-vurdering I dette kapitlet er det gjennomført en risiko og sårbarhetsvurdering (ROS-vurdering) i tilknytning til forslag til mindre reguleringsendring. Det er foretatt en ROS-analyse av tiltaket ved hjelp av ROS-metodikk (Risikoanalyse teori og metoder: Rausand & Utne, 2009 og Norsk standard NS5814, 2008). Vurderingen er gjennomført av Opus Bergen AS som en del av planarbeidet og er basert på Opus Bergen AS og tiltakshavers kunnskap om planområdet, samt tilgjengelige rapporter og innhentet informasjon fra Bergen kommune. Side 28 av 46
ROS-analysen Analysen er basert på sjekkliste i Bergen kommunes mal for planfremstilling. Vurdering av sannsynlighet for uønsket hendelse er delt i: Svært sannsynlig/ kontinuerlig (5): Skjer ukentlig/ forhold som er kontinuerlig til stede i området Meget sannsynlig/ periodevis, lengre varighet (4): Skjer månedlig/ forhold som opptrer i lengre perioder, flere måneder Sannsynlig/ flere enkelttilfeller (3): Skjer årlig/ kjenner til tilfeller med kortere varighet Mindre sannsynlig/ kjenner tilfeller (2): Kjenner 1 tilfelle i løpet av en 10-års periode Lite sannsynlig/ ingen tilfeller (1): Kjenner ingen tilfeller, men kan ha hørt om tilsvarende i andre områder Vurdering av konsekvenser av uønskede hendelser er delt i: 1. Ubetydelig/ ufarlig: Ingen person eller miljøskader/ enkelte tilfeller av misnøye. 2. Mindre alvorlig/ en viss fare: Få/små person- eller miljøskader/ belastende forhold for enkeltpersoner. 3. Betydelig/ kritisk: Kan føre til alvorlige personskader/ belastende forhold for en gruppe personer. 4. Alvorlig/ farlig (behandlingskrevende) person- eller miljøskader og kritiske situasjoner 5. Svært alvorlig/ katastrofalt: Personskade som medfører død eller varig men; mange skadd; langvarige miljøskader. Risikomatrise: a. Rødt indikerer uakseptabel risiko. Tiltak må iverksettes for å redusere denne til gul eller grønn. b. Gult indikerer risiko som bør vurderes med hensyn til tiltak som reduser risikoen. c. Grønt indikerer akseptabel risiko. Konsekvens: Sannsynlighet: 5. Svært sannsynlig /kontinuerlig 4. Meget sannsynlig/ periodevis, lengre varighet 3. Sannsynlig /flere enkelttilfeller 2. Mindre sannsynlig/ kjenner tilfeller 1. Lite sannsynlig/ ingen tilfeller 1. Ubetydelig 2. Mindre 3. Betydelig/ 4 Alvorlig/ 5. Svært alvorlig/ en kritisk farlig alvorlig/ viss fare katastrofalt 5 10 15 20 25 4 8 12 16 20 3 6 9 12 15 2 4 6 8 10 1 2 3 4 5 Side 29 av 46
Hendelser i røde felt: Tiltak nødvendig, i utgangspunktet ikke akseptabelt Hendelser i gule felt: Tiltak må vurderes. Hendelser i grønne felt: Ikke signifikant risiko, men risikoreduserende tiltak kan vurderes Tiltak som reduserer sannsynlighet vurderes først. Hvis dette ikke gir effekt eller er mulig, vurderes tiltak som begrenser konsekvensene Temaene som er risikovurdert i tabellen under er basert på Bergen kommunes mal for planarbeid. I tillegg har en vurdert om andre ROS temaer kunne være aktuelle. Tabellen under viser en oppstilling av risiko og sannsynlighet for planområdet. Hendelse/ situasjon Aktuelt Sannsynlig Konsekvens Risiko Kommentar/Tiltak Risiko for ras Ja 3:Sannsynlig 2:Mindre /flere enkelttilfelle alvorlig/en viss fare. 6 r bratte partiet. Flom Nei 1:Lite sannsynlig/ ingen tilfelle Luftforurensing Nei 1:Lite sannsynlig/ ingen tilfelle Grunnforurensing Nei 1:Lite sannsynlig/ ingen tilfeller Radon Ja 1:Lite sannsynlig Kraftledninger Ja 2:Mindre sannsynlig/ kjenner tilfeller Nær lager av farlige stoff Deler av planområdet er bratt. Det er imidlertid ikke planlagt utbygging i det 1: Ubetydelig 1 Selve utbyggingsområdet ligger høyt i terrenget. Det er ingen bekker eller større 2:Mindre alvorlig/en viss fare 2:Mindre alvorlig/en viss fare 2:Mindre alvorlig/en viss fare vassdrag innenfor planområdet. 2 Det er ikke kjent at planområdet ligger i nærheten av forurensende kilder. Da planområdet ikke er et inversjonsområde, vil ikke biltrafikk utgjøre en særlig risiko knyttet til luftforurensning. 2 Det er ikke kjent at planområdet har vært knyttet til forurensende virksomhet. 2 Bergarten i området er Anortositt. Det er kjent at disse bergartene avgir en lav radongasskonsentrasjon. 1: Ubetydelig 2 Det er høyspentkabler i området. Utbyggingen vil ikke komme i konflikt med disse. Nei - - - Planområdet ligger ikke nær lager av farlige stoff. Bombemål Nei - - - Planområdet er ikke nærheten av bombemål. Støy Ja 3:Sannsynlig /flere enkelttilfeller 2:Mindre alvorlig/ viss fare en 6 Hotelltomten ligger i gul støysone. Nybygget vil oppføres ihht byggtekniske krav til støydemping. Side 30 av 46
Brann Ja 2:Mindre sannsynlig/ kjenner tilfeller 5:Svært alvorlig 10 En brann vil være svært alvorlig. En brann vil fanges opp av brannvesenets beredskap. Det er ikke påvist spesielle trusler som følge av samlokalisering eller samtidig hendelse. Det er ikke kjent privatrettslige bindinger som har innvirkning på planarbeidet. 7. UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Reguleringsplanen legger til rette for utvidelse av næringsareal med bruksareal på mer enn 5000m2 BRA, og faller inn under vedlegg II i forskrift om konsekvensutredninger, Planer og tiltak som skal vurderes etter 4. Det er derfor gjennomført en konsekvensvurdering av reguleringsplanen. Forslagsstiller vurderer at utarbeiding av reguleringsplan med formål hotell ikke utløser krav om konsekvensutredning etter konsekvensutredningsforskriften. I brev av 30.03.12 sier fagetaten ved Bergen kommune seg enig i denne vurderingen, og kommer til at tiltaket ikke rammes av oppfangskriteriene i 4 i forskriften. Reguleringsplanen utløser med dette ikke krav til konsekvensutredning. 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Innledning Reguleringsplanen er utarbeidet av OPUS Bergen AS i samarbeid med Link arkitektur AS på oppdrag av EGD Holding AS. Planområdet ligger på Sandsli i Ytrebygda bydel i Bergen kommune. Planområdet omfatter gnr 116 bnr 182 m.fl. Formålet med planen er å utvide det eksisterende Quality Hotel Edvard Grieg med gjesterom, konferansesal og restaurant. Planen omfatter i tillegg parkeringsplasser, uteareal og adkomstveg. Side 31 av 46
Reguleringsformål Formål Areal Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse- frittliggende småhusbebyggelse BF1 211 m 2 Hotell HO1-HO3 10822 m² Annet uteoppholdsareal AU1 3588 m² Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg V1 og V2 1665 m² Kjøreveg f_v1 626 m² Kjøreveg f_v2 81 m² Kjøreveg o_v1 2813 m² Fortau FTA1 102 m² Fortau f_fta1 21 m² Fortau o_fta1-o_fta6 1143 m² Annen veggrunn grøntareal 3754 m² Parkeringsplasser PP1 1412 m² Annen veggrunn-/fortau VT/F1 133 m² Grønnstruktur Naturområde NA1 17244 m² Totalt 44349 m² Byggeformål Det viste prosjektet er en utviding av eksisterende hotellbygg på stedet, med parkering hovedsakelig under bakkenivå. Den sørligste delen av det eksisterende bygget er på 4 etasjer, mens den nordligste delen er på 5 etasjer. Mot nordvest og øst er det planlagt nybygg i 6 etasjer med gjesterom. I nordøst er det planlagt en konferansesal i 2 etasjer, med vrimleareal og mindre møterom. Lengst sør planlegges spisesalen/kantinen utvidet mot sørvest med dagens kotehøyde. Den nordøstre delen av dagens hotellbygg forutsettes revet. Det skisserte prosjektet viser en utvidelse med ca 200 gjesterom. Det planlegges for 148 parkeringsplasser, de aller fleste av disse vil plasseres under bakkeplan nord på hotelltomten, vest for konferansesalen. Noen parkeringsplasser vil plasseres på bakkeplan på samme sted. Hotellets utforming vil tilpasses terreng, landskap, estetikk og bygde omgivelser. Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn for utbyggingen på hotelltomten, i samsvar med gjeldende kommuneplan. Side 32 av 46
Figur 27. Skisse over eksisterende og planlagte bygg. Hotelltomten er markert med rød heltrukken linje. BRA for den skisserte utvidelsen av hotellet er 14690 m 2. Samlet BRA for hele hotellet er ca 29350 m 2. Inkludert parkeringsformålet PP1 er samlet BRA 30762 m 2. Grad av utnytting er i planforslaget satt til % BRA = 174%, regnet ut fra tomtearealet (17706 m 2 ), inkludert parkering (PP1). Hotellet skal bygges i varierte høyder. Den høyeste delen av hotellet, gjesteromsbygget mot nordvest, vil ligge på kote + 73,5. Den nye konferansesalen vil ha en takhøyde på + 61,10, mens spisesalområde/kantinen vil ligge på kote + 57,5. Maksimal byggehøyde vil ligge på kote +73,5. Det vil ikke bygges høyere enn maksimal høyde på dagens hotell. Side 33 av 46
Figur 28. Idéskisse, ny konferansesal nærmest på bildet. Illustrasjon v/link arkitektur AS. Lek/uteoppholdsareal Ikke aktuelt. Parkering/garasje(r) Parkeringsbestemmelsene i kommuneplanen for Bergen 2010-2021 har foreløpig ikke rettsvirkning på grunn av innsigelse. Bystyret har imidlertid støttet byrådets innstilling slik denne ligger i forslag til bestemmelser. P-bestemmelsen i kommuneplanen 2010-2021 vil dermed være retningsgivende for behandling av plan- og byggesaker inntil endelig avklaring av innsigelsen. Parkering i planområdet skal hovedsakelig plasseres under bakkenivå. Planområdet ligger i sone P3 etter parkeringsnormen for Bergen kommune, og grenser mot sone P4 (kommuneplanen 2010-2021). For formål hotell skal det i sone P3 planlegges for minimum 5 parkeringsplasser for bil og 2 parkeringsplasser for sykkel per 10 gjesterom, mens det i sone P4 skal planlegges for minimum 4 bilplasser og 2 sykkelplasser per 10 gjesterom. Minst 5 % av plassene skal tilpasses bevegelseshemmede. Det totale antallet gjesterom etter den planlagte utvidelsen av hotellet vil være 363. Det legges opp til 148 parkeringsplasser totalt ved hotellet. Dette er noe lavt for sone P3 (minimum 182 parkeringsplasser), mens det følger normen for sone P4 (minimum 145 parkeringsplasser). Tallet på parkeringsplasser ved hotellet er planlagt hovedsakelig med grunnlag i hotellets plassering. Quality Hotel Edvard Grieg ligger nær Flesland lufthavn, og baserer en stor del av kundegrunnlaget på nettopp dette. Den fremtidige bybanetraséen mellom Nesttun og Flesland vil ha holdeplass ved Sandslivegen nord for hotellet, og denne holdeplassen nås enkelt ved å Side 34 av 46
følge Sandsliåsen nordover fra hotellet. Hotellet ligger også nær bussholdeplass og Birkelandskrysset terminal, med kontinuerlige bussavganger. Bussterminalen nås lett til fots via gangvei sørover fra hotellet til Fleslandsvegen, og gang-/sykkelveg langs Fleslandsvegen. Samlet tilsier nærheten til flyplassen og det godt utbygde kollektivtilbudet, som med den planlagte bybanen vil bli enda bedre, at behovet for parkeringsplasser vil være begrenset ved hotellet. Trafikkareal Kjørevei o_v1 er adkomstvei til hotellet. Langs vestsiden av denne er det opparbeidet fortau. Kjørevei V1 og V2 er adkomstvei til parkeringsarealene i planområdet. f_v1 er adkomstveg til næringsarealet nord for planområdet, mens f_v2 er adkomstveg til boligområdet sørvest for planområdet. På sørsiden av V1, frem til krysset V1/V2, vil det etableres fortau, FTA1. Figur 29. Idéskisse. Nytt inngangsparti nærmest på bildet. Illustrasjon ved Link arkitektur AS. Støytiltak Kommuneplanen har ingen spesifikke bestemmelser for støytiltak ved hotell. Byggene vil utformes i henhold til retningslinjene i TEK10. Side 35 av 46
Avfallshåndtering/miljøstasjon Den eksisterende avfallsløsningen går ut på at avfallet samles i hotellets kjeller og hentes herfra av søppelbil via nedkjøringsrampe. Denne løsningen vil videreføres ved utvidelsen av hotellet. Risiko og sårbarhet Det er gjort en risiko- og sårbarhetsvurdering i kapittel 6 basert på Bergen kommunes mal for planfremstilling. Tre tema, risiko for ras, brann og støy, er vurdert til gul farge, som indikerer risiko som bør vurderes med hensyn til tiltak som reduser risikoen. Risiko for ras Ja 3:Sannsynlig /flere enkelttilfelle r Støy Ja 3:Sannsynlig /flere enkelttilfeller Brann Ja 2:Mindre sannsynlig/ kjenner tilfeller 2:Mindre alvorlig/en viss fare. 2:Mindre alvorlig/ viss fare 5:Svært alvorlig en Deler av planområdet er 6 bratt. Det er imidlertid ikke planlagt utbygging i det bratte partiet. 6 Hotelltomten ligger i gul støysone. Nybygget vil oppføres ihht byggtekniske krav til støydemping. 10 En brann vil være svært alvorlig. En brann vil fanges opp av brannvesenets beredskap. Risikoen for ras i planområdet er knyttet til LNF-området lengst øst i planområdet, hvor det er svært bratt. Det er imidlertid ikke planlagt tiltak i dette området. En eventuell brann i planområdet vil fanges opp av brannvesenets beredskap, og krever ikke særlige tiltak utenom standard brannsikring. Hotelltomten ligger innenfor gul støysone. Dette vil løses ved at de nye byggene oppføres ihht byggtekniske forskrifter for støydemping. Side 36 av 46
9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Overordnede planer og vedtak I kommuneplanen 2006-2017 er planområdet vist som byggeområde og LNF-område. Selve utbyggingsområdet, hotelltomten, ligger i areal vist som byggeområde. Planforslaget vil følge kommuneplanens arealdels mål om universell utforming, parkeringsnormer og barn og unges interesser i planlegging. Det nye tilbygget vil tilpasses det eksisterende bygget og vil bygges i varierte kotehøyder. Planforslaget åpner for en utvidelse av eksisterende Quality Hotel Edvard Grieg med omtrent 200 nye gjesterom. De fleste nye gjesterommene er planlagt i et nybygg på 6 etasjer. Det er i tillegg planlagt en konferansesal i 2 etasjer, med vrimleareal og mindre møterom, samt en utvidelse av eksisterende kantine. Eksisterende reguleringsplaner I eksisterende reguleringsplan, plan id 6240000, er planområdet vist som hoveformål kontor. I tillegg omfatter planområdet begrensede arealer av reguleringsplanene plan id 18420000 og plan id 6240100, som begge har hovedformål bolig. Området mot øst og sør, vist som LNFområde i kommuneplanens arealdel, er uregulert. Estetikk Hotelltomten ligger øverst i Sandsliåsen. Dagens hotellbygg er synlig når en kommer kjørende på Rv 580 fra vest, men er ellers ikke godt synlig fra omgivelsene (se figur 30). Utvidelsen av hotellet vil tilpasses eksisterende bygg og terreng. Utvidelsen av spisesalen lengst sør vil oppføres i samme lave kotehøyde som dagens spisesal, maks kote +58,0, mens byggene lengst nord vil oppføres i opp til 6 etasjer, maks kote +75,5. Det eksisterende hotellbygget bryter med landskapet i området, men utvidelsen vil ikke føre til store endringer i silhuettvirkningen. Vegskjæringer og fyllinger i planområdet vil plantes til. Uteoppholdsarealet til hotellet, AU1, vil også plantes til og opparbeides på en tiltalende måte. Side 37 av 46
Figur 30. Dagens hotellbygg sett fra rundkjøringen i Sandslivegen. Mot øst/nordøst. Foto: LINK Arkitektur AS. Figur 31. Fremtidig hotellbygg sett fra rundkjøringen i Sandslivegen. Mot øst/nordøst. Illustrasjon: LINK Arkitektur AS. Side 38 av 46
Figur 32. Snitt som viser varierende byggehøyder. Mot sørøst. Illustrasjon: LINK Arkitektur AS. Figur 33. Snitt gjennom bygningsmassen mot øst. Illustrasjon: LINK Arkitektur AS. Side 39 av 46
Figur 34. Snitt gjennom bygningsmassen mot sør. Illustrasjon: LINK Arkitektur AS. Konsekvenser for naboer Bolighusene i området ligger hovedsakelig sør og sørvest for hotelltomten. Terrenget skråner her nedover, slik at alle bolighusene med unntak av gnr 116 bnr 199 ligger i lavere nivå enn hotelltomten. Den skisserte utvidelsen av hotellet vil derfor ikke føre til endrede solforhold eller inn/utsyn for disse naboene, se figur 39 og 40. Det eneste bolighuset som ligger på samme høydenivå som hotelltomten, gnr 116 bnr 199, er vendt mot sør og har baksiden av huset vendt mot hotelltomten. Etter en utvidelse av hotellet som skissert vil denne bygningen ligge ca 22 meter fra den nordvestre delen av hotellbygget. Mellom hotellbygget og bolighuset går tilkomstvegen til hotellet, og på begge sider av denne er det grøntareal, se figur 35 og 36. Det nye gjesteromsbygget i nordøst vil medføre noe økt innsyn til gnr 116 bnr 199, men siden dette bolighuset er vendt mot sør, vil innsynet bli minimalt. Også utsikten fra gnr 116 bnr 199 vil påvirkes minimalt grunnet retningen og fronten på bolighuset i forhold til hotellbygget, se figur 37 og 38. Som vist på figur 39 og 40 vil den skisserte hotellutvidelsen ikke medføre endringer i solforhold for gnr 116 bnr 199. Den skisserte utvidelsen kan imidlertid medføre noe økt trafikkstøy. Side 40 av 46
Figur 35. Dagens situasjon, sett fra næringsområdet vest for hotelltomten. Gnr 116 bnr 199 til høyre på bildet, dagens hotellbygg midt i bildet. Mot øst/nordøst. Foto: LINK Arkitektur AS. Figur 36. Fremtidig situasjon, sett fra næringsområdet vest for hotelltomten. Gnr 116 bnr 199 til høyre på bildet, fremtidig nordvestre del av hotellbygget midt på bildet. Mot øst/nordøst. Illustrasjon: LINK Arkitektur AS. Side 41 av 46
Figur 37. Dagens situasjon ved gnr 116 bnr 199. Hotellbygget i bakgrunnen. Mot øst/nordøst. Foto: LINK Arkitektur AS. Figur 38. Fremtidig situasjon ved gnr 116 bnr 199. Hotellbygget i bakgrunnen. Mot øst/nordøst. Illustrasjon: LINK Arkitektur AS. Side 42 av 46
Figur 39. Solstudier midtsommer, framtidig situasjon. Illustrasjon ved Link arkitektur AS. Trafikk- og parkeringsforhold Reguleringsendringen vil medføre en opprusting av parkeringstilbudet og en økning i antall parkeringsplasser. 5% av parkeringsplassene vil tilpasses universell utforming. Det er i dag fartsgrense 40 km/t på kjøreveg o_v1, og fortau på vestsiden av vegen. Det er i 2012 gjennomført en trafikkanalyse v/siv.ing. Helge Hopen for området. Rapporten konkluderer med at etablering av dobbelt fortau langs denne vegen ikke er avgjørende for trafikksikkerheten. Side 43 av 46
Figur 40. Solstudier høst- og vårjevndøgn, framtidig situasjon. Illustrasjon ved Link arkitektur AS. Kulturminner Det skisserte tiltaket vil ikke ha innvirkning på kulturminner i området. Friluftsaktivitet, naturområder, barn og unges interesser i nærmiljøet Det fins ingen turstier i planområdet, og området er heller ikke mye brukt av barn og unge. Tiltaket vil slik ikke påvirke areal for friluftsaktiviteter eller legge beslag på areal avsatt til eller i bruk av barn og unge. I LNF-området sørøst i planområdet vil dagens terreng og vegetasjon opprettholdes. Muligheten for etablering av gangveg i LNF-området er vurdert i planprosessen. Terrenget er imidlertid for bratt til at dette lar seg gjennomføre på en god måte. En eventuell gangveg i LNF-området måtte plasseres i retning nord-sør ned til gangvegen/fortauet ved riksvegen for å unngå den bratte skråningen i øst. Den søndre delen av LNF-området inngår ikke i planområdet. Side 44 av 46
Privat og offentlige servicetilbud Utvidelse av hotellet vil ikke medføre økt behov for barnehage- eller skoleplasser i området, eller andre offentlige servicetilbud. Nærhet til den framtidige bybanetraséen er en fordel. Risiko og sårbarhet Planområdet ligger på Sandsliåsen og er ikke flomutsatt. Hotelltomten ligger heller ikke innenfor et område med høye radonverdier. Eventuelle radontiltak vil gjennomføres i forbindelse med utbygging. Det er ingen spesielle værforhold i området som tilsier vern mot vind eller kulde. Kabeltrasé for høyspentledninger er nedgravd i kjøreveg V1 og V2. Den skisserte utvidelsen av hotellet vil ikke komme i konflikt med denne. Planområdet ligger innenfor gul støysone. De nye byggene vil utformes ihht byggtekniske krav for støydemping. Infrastruktur (vei/vann/avløp, el-anlegg etc ) Kapasiteten på eksisterende strømfordelingsanlegg i området er for liten til å forsyne den nye bebyggelsen. Det må derfor avsettes plass for ny nettstasjon med tilhørende kabelgrøfter i planområdet. Denne kan plasseres utenfor byggeområder. Det må også tilrettelegges for at det kan etableres grøft for høyspentkabler fra riksvegen sør for planområdet frem til den nye nettstasjonen. VA-rammeplan er utarbeidet som et ledd i planprosessen. Konsekvenser for næringsinteresser Det eksisterende Quality Hotel Edvard Grieg har stort behov for en utvidelse. Tiltaket vil slik ha positive konsekvenser for næringsinteresser. Juridiske/ økonomiske konsekvenser for kommunen Tiltaket innebærer så langt det er kjent ingen juridiske eller økonomiske konsekvenser for kommunen. 10. MEDVIRKNING Reguleringsarbeidet er varslet etter kravene i plan- og bygningsloven. Side 45 av 46
11. FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR En utvidelse og modernisering av dagens hotell i planområdet er nødvendig for å kunne opprettholde driften. Det er et behov for hoteller i tilknytning til Bergen lufthavn Flesland. Edvard Grieg Suitell er lokalisert svært sentralt i forhold til flyplassen, ligger nær et godt utbygd kollektivtilbud, og den fremtidige bybanetraséen vil ha holdeplass i nærheten av hotellet. En utvidelse av Edvard Grieg Suitell oppfyller med dette en av målsetningene for areal og miljø i Fylkesplanen for Hordaland (2005-2008), som sier at lokalisering av boliger, næringsvirksomhet og tjenesteyting skal skje med hensyn til effektiv arealutnyttelse og energibruk, og lavest mulig transportbehov, særlig i Bergensregionen. Side 46 av 46