Side 1 av 7 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 16/4085 Detaljregulering for Tjernsliveien - Tusseveien, 2. gangsbehandling Saksbehandler: Ane Tingstad Grav Arkiv: L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 67/19 Utvalg for miljø og plan 08.10.2019 54/19 Kommunestyret 14.10.2019 Vedlegg: 1) Plankart datert 6.9.2019 2) Reguleringsbestemmelser datert 6.9.2019 3) Planbeskrivelse datert 6.9.2019 4) Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) datert 14.2.2019 5) Illustrasjonsplan datert 6.9.2019 6) Oppsummering av merknader med forslagsstillers kommentarer datert 6.9.2019 7) Innkommende merknader til offentlig ettersyn 8) Støyutredning datert 4.9.2019 Oversikt over planområdet Behandling/vedtak i Kommunestyret den 14.10.2019 sak 54/19 Behandling: Innstillingen vedtatt mot 1 stemme (Uavh.)
Side 2 av 7 Vedtak: Detaljreguleringsplan for Tjernsliveien - Tusseveien, planident 0216-2016002, datert 6.9.2019, vedtas. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 12-12. Behandling/vedtak i Utvalg for miljø og plan den 08.10.2019 sak 67/19 Behandling: Innstillingen enstemmig vedtatt Vedtak: Detaljreguleringsplan for Tjernsliveien - Tusseveien, planident 0216-2016002, datert 6.9.2019, vedtas. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 12-12. Rådmannens innstilling: Detaljreguleringsplan for Tjernsliveien - Tusseveien, planident 0216-2016002, datert 6.9.2019, vedtas. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 12-12. SAKSUTREDNING Sammendrag Detaljreguleringsplan for Tjernsliveien - Tusseveien fremmes for annengangs behandling. Formålet med planen er å legge til rette for ca. 44 leiligheter fordelt på to boligblokker med utearealer over parkeringskjeller. I tillegg skal Tjernsliveien legges om slik at bakken ned mot Tusseveien blir slakere. Veien oppgraderes med en kjørebredde på 4 meter og 2 m vegareal på begge sider. Undergangen under jernbanen stenges for bilkjøring, men tilrettelegges for gående og syklende. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 26.6.2019 til 23.8.2019. Det kom inn seks høringsuttalelser. Fylkesmannen i Oslo og Akershus er kritisk til planforslaget da planområdet ligger utenfor det prioriterte utbyggingsområdet ved Oppegård stasjon avsatt i nylig vedtatt kommuneplan for Nordre Follo, delplan Oppegård. Fylkesmannen fremmer ingen innsigelse, men mener at planforslaget bør avventes, og fraråder å vedta planforslaget. Fylkesmannen peker også på at planområdet er støyutsatt, og at støyrapporten ikke viser støynivå med alternativ plassering av støyskjerm. Fylkesmannen forutsetter at reguleringsbestemmelsene skjerpes, slik at det ikke åpnes opp for oppføring av støyfølsom bebyggelse i rød støysone. Rådmannen er klar over at planforslaget ligger utenfor det prioriterte utbyggingsområdet ved Oppegård stasjon, men minner om at det kun er ca. 500 m mellom planområdet og Oppegård stasjon et lokalsentrumsområde der det også planlegges for utvikling. Planområdet er en utfordrende tomt når det gjelder terreng, uteområder og støy fra jernbane og vei. For å sikre god bokvalitet er det krav om gjennomgående leiligheter. Gjennomgående leiligheter vil sikre leilighetene soverom mot stille side. Utendørs oppholdsareal skjermes for støy ved at det settes opp en støyskjerm lokalt på bakkeplan.
Side 3 av 7 Rådmannen vurderer at planforslaget ivaretar forventningene om å lage gode bomiljøer med effektiv arealutnyttelse, og anbefaler at planforslaget vedtas. Bakgrunn for saken Søyland arkitekter AS har på vegne av Tomter Lodge AS fremmet et forslag til detaljregulering for Tjernsliveien Tusseveien i Oppegård syd. Utvalg for miljø og plan vedtok i møte 18.6.2019 å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn med følgende vedtak: Forslag til detaljregulering for Tjernsliveien - Tusseveien, planident 2016002 datert 20.5.2019, legges ut til offentlig ettersyn i seks uker. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 12-10. Det er ønskelig at administrasjonen sammen med utbygger ser på muligheter for å etablere borettslagsmodell for hele eller deler av prosjektet. Planforslaget fremmes nå til annen gangs behandling. Planforslaget Nedenfor gjengis hovedtrekkene i planforslaget. For utfyllende beskrivelse vises det til forslagsstillers planbeskrivelse. Planområdet ligger helt sørøst i kommunen ca. 500 m øst for Oppegård stasjon og 200 m fra Tussetjern. Planområdet omfatter sju eiendommer på 14 280 m². Av disse er ca halvparten (7 daa) foreslått til boligutvikling med blokkbebyggelse. De andre eiendommene er tatt med for å løse veiinfrastruktur og riggområde. En del av området ligger innenfor småhusplanen vedtatt i 2016, og en del av området er uregulert. Planområdet er bratt. Utbygging er derfor planlagt med to blokker lagt inn i terreng med parkeringsgarasje. Blokkene planlegges med henholdsvis 7 etasjer mot syd (inntrukket) og 5 etasjer over terreng mot nord, med en maks gesimshøyde på kote + 122,5. Planen tillater inntil 3600 m 2 BRA. Dette gir rom for rundt 44 leiligheter fordelt på to-, tre og fireroms leiligheter med en størrelse mellom 50 og 90 m 2. De to nederste boligetasjene vil ha vindusfasader på tre sider med bakvegg inn mot terreng. Uteoppholdsarealene planlegges over parkeringsgarasjen. For å tilfredsstille krav til støy på utearealer skal det oppføres en lokal støyskjerm. Planarbeidet startet opp i 2016 og planforslaget er basert på kommuneplan 2011 2022, som setter krav til opparbeidelse av 50 m² felles uteoppholdsareal (MUA) pr. boenhet. For å oppfylle kravet til MUA, er det foreslått egen takterrasse på ca. 400 m 2. Kvalitetskrav til utearealene er også i hovedsak videreført i planforslaget med en kvalitetsmessig presisering når det gjelder hva som kan regnes med. Kommuneplanen stiller krav om at felles uteoppholdsarealer skal være solbelyst i minst 5 timer ved jevndøgn. Leiligheter på terrengnivå har utgang til private uteplasser. Alle øvrige leiligheter har privat uteareal på balkonger, og det er planlagt felles takterrasse med heisadkomst. Alle leilighetene er løst med krav til universell utforming med direkte tilgang til trapp og heis fra inngangsnivå og garasje. Det er planlagt fellesarealer i 1. etasje i begge blokker med til sammen ca. 135 m 2. Planområdet ligger utsatt til med støy fra jernbane og vei. For å sikre best mulig bokvalitet er det i planforslaget satt krav til gjennomgående leiligheter fra 3. etasje og oppover. Gjennomgående leiligheter vil sikre at leilighetene har minimum ett soverom mot stille side mot nord vendt bort fra støykilden. I kommuneplanen tillates det ikke svalgangsløsning. Rådmannen har imidlertid vurdert at den konkrete løsningen som er foreslått i dette planforslaget bør kunne tillates fordi det muliggjør
Side 4 av 7 en løsning med gjennomgående leiligheter. I bestemmelsene er det satt krav om at svalgangen, der en passerer andre leiligheter skal ligge med min. 2,5 m avstand fra fasaden, og må bygges slik at det blir godt med dagslys til underliggende leiligheter. For første og annen etasje vil fasaden mot nord ligge under terreng. Det er derfor ikke foreslått gjennomgående leiligheter i disse etasjene. For å sikre bokvaliteten tillates ikke ensidige leiligheter mot nord og øst. I tillegg er det foreslått en bestemmelse om at maks. tillatt dybde for ensidige leiligheter ikke skal overstige leilighetens fasadelengde. Det betyr i praksis at det ikke blir boareal inn mot skråningen. Støyskjerm på bakkeplan bidrar til å skjerme uteområdene. Det legges opp til parkering i kjeller/sokkeletasje. Atkomst til området er planlagt via Sætreskogveien, Tjernsliveien og Tusseveien. En del av Tjernsliveien er foreslått flyttet østover på forslagstillers eiendom for å kunne heve veien og dermed bedre stigningsforholdene i bakken ned mot jernbaneundergangen. Jernbaneundergangen stenges for biltrafikk, og tilrettelegges kun for gående og syklende. Det legges opp til min 0,7 og maks 1,2 parkeringsplasser pr leilighet, inkludert gjesteparkering. Det skal tilrettelegges for biloppstillingsplasser for en bildelingsording. Videre stilles det krav til minimum 2,5 sykkelparkeringsplasser pr. 100 m 2 bolig (BRA). Innkomne merknader til offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 26.6.2019 til 23.8.2019. Det kom inn seks høringsuttalelser til planforslaget. Nedenfor er et sammendrag av merknadene med rådmannens kommentar. Uttalelsene finnes i sin helhet som vedlegg til saken. Akershus fylkeskommune For forhold som gjelder fylkesvei viser Fylkesrådmannen til uttalelse fra Statens vegvesen Region øst datert 15.8.2019. Fylkesrådmannen viser til regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus. Fylkeskommunen konkluderer med at tiltaket er i samsvar med gjeldene kommuneplan og har ingen merknader. Merknaden tas til etterretning. Fylkesmannen i Oslo og Viken Fylkesmannen er svært kritisk til planforslaget. Planområdet ligger utenfor prioritert utbyggingsområde, men legger opp til en fortetting og arealutnyttelse som ikke er i samsvar med gjeldende småhusplan. Fylkesmannen mener at utbygging i området rundt stasjonen bør skje innenfra og ut. Videre vises det til nylig signert byvekstavtale hvor overgangsbro ved Oppegård stasjon er ett av tiltakene som er eksplisitt nevnt i avtalen. Fylkesmannen bemerker at støyutredningen ikke viser støynivå med alternativ plassering av støyskjerm. Fylkesmannen mener at forslaget bør avventes på grunn av støy og forutsetter at reguleringsbestemmelsene skjerpes slik at det ikke åpnes opp for oppføring av støyfølsom bebyggelse i rød sone. Rådmannen ønsker å informere om at kommunen er i gang med en innenfra-og-ut fortetting rundt Oppegård stasjon. Planprogram og planavgrensning for områderegulering av Oppegård lokalsenter
Side 5 av 7 behandles i utvalg for miljø og plan i september. Deler av denne planen omfattes av det prioriterte utbyggingsområdet som er avsatt i ny kommuneplan. Den mentale avstanden mellom planområdet og togstasjonen vil oppleves som langt kortere i fremtiden når lokalsentrumet er videreutviklet. Størrelsen på det økonomiske bidraget fra byvekstavtalen til overgangsbro er så langt ikke fastsatt, men det er ikke grunnlag for å anta at bidraget vil gi fullfinansiering av ny bro. Det vil derfor være behov for utbyggerbidrag fra andre prosjekter rundt Oppegård stasjon. Det er et stort behov for ny atkomst til Oppegård senter og stasjonsområde. Planforslaget i Tjernsliveien - Tusseveien er ett av utbyggingsområdene som skal bidra til å realisere ny bru over jernbanen. Planforslaget legger opp til en relativt høy arealutnyttelse av eiendommen, og utbygging ved Oppegård stasjon tilrettelegger for redusert bruk av bil i forbindelse med daglige gjøremål og mulighet for økt bruk av kollektive reisemidler. Støyrapporten har blitt revidert, og viser nå støynivå med alternativ plassering av lokal støyskjerm. Gul støysone er en vurderingssone hvor kommunen bør vise varsomhet med å tillate oppføring av nye boliger. I utgangspunktet bør slik bebyggelse bare tillates dersom man gjennom avbøtende tiltak tilfredsstiller grenseverdiene i tabell 3 i T-1442. I bestemmelsene er det lagt inn krav om gjennomgående leiligheter med minimum ett soverom på stille side. Leilighetene i første og andre etasje tillates så fremt grenseverdier for støy kan opprettholdes. For uteoppholdsområdet er det lagt inn bestemmelser om at areal avsatt til lekeplass skal tilfredsstille krav til støy for uteoppholdsareal. Videre er det lagt inn en bestemmelse om at det skal avsettes innendørs fellesareal i begge boligblokkene. Med disse vilkårene i reguleringsbestemmelsene mener rådmannen at støykravene og dermed tilfredsstillende bokvalitet vil bli sikret. Bane NOR Eiendommen er støyutsatt fra jernbanen og ligger i en helling opp fra jernbanen med 30 meter avstand fra midtlinje. For utbyggingen er det krav til en støyskjerm. Til tross for fordelene å ha støyskjerm nær sporlinjen viser Bane NOR til strenge krav for etablering og vedlikehold. De mener at dersom det blir aktuelt med en støyskjerm på jernbanearealet innebærer det at eieren av støyskjermen må ha en leieavtale med Bane NOR, eventuelt en bruksrett mot en engangssum. Bane NOR er positive til at planforslaget dokumenterer to alternativer for støytiltak, en nær jernbanesporet eller en på eget uteareal (på toppen av parkeringsgarasjen), så lenge støytiltaket kan etableres på tiltakshavers egen tomt, så har de ingen ytterligere merknader. Bane NOR viser til veileder for nasjonale interesser i arealplanlegging og deres tekniske regelverk som inneholder en rekke krav til planlegging i nærheten av jernbanen. Rådmannen ser at tomten er utfordrende når det gjelder støy, og at det må oppføres lokal støyskjerm for å klare støykravet for uteoppholdsarealer. Det er lagt inn i bestemmelser om at støyskjerm skal være ferdigstilt før brukstillatelse. Follo Brannvesen IKS Tilgjengelighet for Follo Brannvesens rednings - og slukkemannskap med nødvendig utstyr må ivaretas i hele planområdet. Byggverk inntil 8 etasjer må ha tilgjengelighet for brannvesenets høyderedskap (brannbil utstyrt med maskinstige eller snorkel) slik at alle etasjer og brannseksjoner kan nås. I lave byggverk kan det tilrettelegges for bruk av bærbare stiger.
Side 6 av 7 I tillegg kan bebyggelse i nærheten til jernbanen by på utfordringer med oppstillingsplass for lift og sikkerhetssoner fra høyspentledninger. Brannvesenet henviser til kravene for vannforsyning fastsatt i TEK 17. Rådmannen forutsetter at prosjekteringen følger krav til brannprosjektering, og at det gjøres tilpassinger til lokalt tilgjengelig utstyr. Planforslaget ivaretar adkomst og tilgjengelighet for brannbil. Videre brannprosjektering må ivaretas i henhold til lover og retningslinjer, og må dokumenteres i byggesaksbehandlingen. Mattilsynet Mattilsynet bidrar til å sikre trygt vann til befolkningen og påse at vannforsyningssystemer og interne ledningsnett ikke blir forurenset. Mattilsynet har ikke hatt tilgang til VA-planen som planforslaget henviser til, men antar at vannledningen i Tusseveien er en 63PEH-ledning fra 1971. For å ha tilstrekkelig kapasitet til å dekke dagens og fremtidig behov for drikke- og slokkevann antar de at nødvendig oppgradering og fornying av ledningsnett er vurdert av kommunen. Det ønsker de avklart før planen vedtas. Oppegård kommune har sikret at planforslaget tar hensyn til dagens- og fremtidig krav til drikkevann og slokkevann. Krav om tosidig vannforsyning er tatt med i rekkefølgebestemmelsene. Tosidig vannforsyning skal være overtatt av kommunen før det gis midlertidig brukstillatelse. NVE Har ingen merknader til planforslaget. Rådmannens vurdering Ved førstegangs behandling av planforslaget ble rådmannen bedt om å ha dialog med utbygger for å se på muligheten for å etablere borettslagsmodell for hele eller deler av prosjektet. På bakgrunn av dette har utbygger diskutert muligheten for etablering av borettslag for prosjektet med Anders Evjenth i Schjødt advokater som har erfaring med etablering av borettslag fra USBL. Konklusjonen er at organisering av eierforhold er privatrettslige forhold som ikke kan legges inn i bestemmelsene. Utbygger hevder at det ikke er mulig å skille ut deler av et prosjekt som borettslag. Dersom man velger en løsning med borettslag, må hele prosjektet organiseres på den måten. Det vil ikke være mulig å dele opp felles uteoppholdsarealer, fellesrom, trapp/heis og garasjeanlegg i en selveierdel og en borettslagsdel. Borettslagsloven legger begrensninger på muligheten for fremleie, slik at dersom kommunen ønsker å kjøpe borettslagsleiligheter for fremleie, vil ikke dette være tillatt på permanent basis. Bakgrunnen for at reglene for utleie i borettslag håndteres relativt strengt, er å skape et stabilt og godt bomiljø. Rådmannens konklusjon er at eierform ikke kan løses i plansaken gjennom reguleringsbestemmelser og at borettslagsmodellen ikke egner seg i prosjekter hvor kommunen ikke eier selv. I forbindelse med utvikling av eiendom hvor kommunen selv eier kan man etablere boligprosjektet som et borettslag, for deretter å selge boligene. I et borettslag kan kommunen eie opp til 30 % av andelene. Rådmannen anbefaler at det jobbes videre med å se på ulike løsninger for sosial boligbygging i forbindelse med prosjekter som kommunen selv eier og utvikler.
Side 7 av 7 Den nye kommuneplanen for Nordre Follo er basert på bærekraftmålene. FNs bærekraftmål består av 17 mål og 169 delmål. De mest relevante hovedmålene for denne detaljreguleringsplanen er 6. Rent vann, 11. Bærekraftige byer og samfunn, 13. Stopp klimaendringene og 15. Liv på land. Det er ikke åpne vannspeil eller bekker innenfor planområdet. For å sikre tilstrekkelig flomkapasitet tilsvarende 200-årsregn skal det etableres et fordrøyningsmagasin på tomten øst for boligblokkene. Reguleringsbestemmelsene sikrer en god håndtering av overvann og flomveier. Planforslaget legger til rette for en utvikling av et boligområde med en relativt høy arealutnyttelse av eiendommen i nærheten av Oppegård lokalsenter og stasjon, med gode muligheter til å gå, sykle og bruke kollektivtransport til de fleste hverdagsaktivitetene. Det er ikke registrert noen verdifulle naturtyper eller rødlistearter innenfor utbyggingsområdet. Den stedlige vegetasjonen i skråningen vil gå tapt under utbyggingen, mens delen av området mot øst ikke skal bebygges. Rådmannens endringer i planforslaget Det er ingen endringer i plankart og reguleringsbestemmelser. Illustrasjonsplanen er revidert for å vise forbindelsen for gående og syklende fra Tjernsliveien til baksiden av bygget hvor hovedinngangen ligger. Planbeskrivelsen er revidert slik at den viser oppdatert illustrasjonsplan, oppdatert illustrasjon som viser lokal støyskjerm av uteoppholdsarealer og illustrasjoner som viser gjennomgående leiligheter. Anbefaling Ved offentlig ettersyn har det ikke kommet fram vesentlige konsekvenser av planforslaget utover det som var kjent da planen ble lagt ut til offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler å vedta detaljregulering for Tjernsliveien - Tusseveien, planident 0216-2016002, datert 6.9.2019. Monica Lysebo Konstituert rådmann Anne Holten Konstituert kommunalsjef Godkjent og ekspedert elektronisk.