Sentrum som attraktiv etableringsarena for handel og service KMDs nettverkssamling regional planlegging, 18. juni 2014 Aud Tennøy, PhD By- og regionplanlegging Forskningsleder kollektivtrafikk, areal- og transportplanlegging
Bakgrunn Nasjonale, regionale og kommunale myndigheter ønsker mer attraktive og levende sentrum i norske byer Et hovedelement i en miljøvennlig bystruktur Attraktivitet og konkurransekraft Identitet, tilhørighet, møteplass, liv & røre Et bredt og godt tilbud av handel og service er (også) nødvendig for et livlig og attraktivt sentrum Sentrum taper mot eksterne handelstilbud Hvordan gjøre sentrum mer attraktive som etableringsarenaer for handel og service? Side 2
Ulike faktorer påvirker sentrums attraktivitet som etableringsarena Hvordan byene bygges Hvor nye boliger, arbeidsplasser, handel, kultur, mv. lokaliseres Tilgjengelighet med ulike transportmidler (inkludert bil) Konkurransen fra ekstern handel Om det tillates utbygging av ekstern handel Hvor trivelig det er i sentrum Fysisk utforming, drift og vedlikehold, parkering, aktiviteter Hvordan sentrum drives Struktur, profil, praktisk tilrettelegging, styring av dette Om virksomhetene finner attraktive lokaler i sentrum Lokaler, struktur, profil, oversikt, mottak, oppfølging Side 4
Mange aktører påvirker dette Kommunene Oversiktsplanlegging, fysisk sentrumsutvikling, drift og vedlikehold, parkering, initiativ og driv, samarbeid, lokalisering av egne virksomheter Gårdeierne Attraktive lokaler, oversikt, strukturering, profilering, mottaksapparat jobbing mot virksomhetene Sentrumsforeningene (handels- og servicebedriftene) Strukturering, profilering, kunnskap, engasjement, liv & røre, gode butikker Fylkeskommunene Samordning og veiledning: arealutvikling, lokalisering og dimensjonering av ekstern handel, utvikling av transportsystemene Lokalisering av egne virksomheter Staten Fokus og føringer for overordnet areal- og transportutvikling, for lokalisering og dimensjonering av handelen og for sentrumsutvikling Lokalisering av egne virksomheter Side 5
Vi fokuserer på noen få Kommunene Oversiktsplanlegging, fysisk sentrumsutvikling, drift og vedlikehold, parkering, initiativ og driv, samarbeid, lokalisering av egne virksomheter Gårdeierne Attraktive lokaler, oversikt, strukturering, profilering Sentrumsforeningene (handels- og servicebedriftene) Strukturering, profilering, kunnskap, engasjement, liv & røre, gode butikker Fylkeskommunene Samordning og veiledning: arealutvikling, lokalisering og dimensjonering av ekstern handel, sentrumsutvikling, utvikling av transportsystemene Lokalisering av egne virksomheter Staten Fokus og føringer for overordnet areal- og transportutvikling, for lokalisering og dimensjonering av handelen og for sentrumsutvikling Lokalisering av egne virksomheter Side 6
Fokus i arbeidet Folk i sentrum Handel i sentrum Oversiktsplanlegging, arealutvikling Lokalisering og dimensjonering av ekstern handel Fysisk utvikling av sentrum, drift og vedlikehold Aktiviteter, liv Annet Side 7
Fokus i arbeidet Folk i sentrum Handel i sentrum Hva skal til for at handel og service som trekker mye folk skal velge å lokalisere seg i sentrum? Gårdeiernes ansvar og innsats Samarbeid mellom aktørene Aktørenes handlingsrom Anbefalinger Side 8
Hva har vi gjort? Casestudier: Hamar, Drammen, Asker, Mosjøen Byer med bevisst satsing på sentrumsutvikling, hvor gårdeiere har jobbet aktivt, ulike kontekster og måter å jobbe på Intervjuer med planavdeling, gårdeiere, sentrumsforening, (politiker, konsulent, drift og vedlikehold) Spørreundersøkelse til 63 kommuner ved plansjefer (54 % svart) til 42 sentrumsforeninger (60 % svart) Rapporten kommer i august Side 9
Kort om casene Hamar: Sentrum går dårlig, snuoperasjon må til Politiske engasjement, aktivt samarbeid og mye innsats i 10 år Mange gårdeiere, noen store har dannet gårdeierselskap Stor diskusjon om nytt kjøpesenter ved sentrum Drammen: Opplever å ha fått til mye i sentrum Store forbedringer i byen siste 25 år Langvarig offentlig-privat samarbeid gjennom Byen vår Drammen Opplever at kjøpesentrene i sentrum er viktig og bra Side 10
Kort om casene Asker: Kjøpesenter godt integrert i/med sentrum Offentlige og private aktører jobber godt sammen Én gårdeier eier store deler av eiendomsmassen Større grad av koordinering og styring av butikkmiks, åpningstider, mv. Mosjøen Fire store gårdeiere har gått sammen for å danne et felles AS, tidlig fase Gårdeierne jobber for å få kommunen med på laget Side 11
Kunnskap, engasjement, holdninger Gårdeiere og sentrumsforeninger understreker at engasjement og innsats fra kommunen (fagfolk og politikere) er avgjørende I tre av casene er de fornøyd med kommunen, disse tre kommunene mener også selv å ha gjort en god innsats Alle aktører (kommuner, gårdeiere, sentrumsforeninger) har kunnskap om sine områder og om de andre aktørenes områder Mye engasjement! «En kommune uten et levende sentrum er ingen by!» Side 12
Hva hemmer at sentrum blir en mer attraktiv etableringsarena? Konkurranse fra handel utenfor sentrum En fragmentert gårdeierstruktur Mange små gårdeiere er ikke profesjonelle, engasjerte eller utviklingsorienterte Vanskelig å få til god strukturering og profilering i sentrum Manglende samarbeid mellom aktørene Uklare rollefordelinger? Motstridende forventninger? Det er dyrt og vanskelig å leie ut lokaler til handel og service i sentrum, og det kan være lite lønnsomt Utviklingen av boliger og arbeidsplasser skjer i for liten grad i og ved sentrum Parkering er viktig og det fungerer ok Sentrum er et komplekst område Side 13
Fra spørreundersøkelsen (33 planavdelinger, 25 sentrumsforeninger): Hva er de største utfordringene for å sikre at sentrum i din kommune blir et mer attraktivt sted å etablere seg? Svaralternativ Kommuner Sentrumsfor. Konkurranse fra handel utenfor sentrum 70 % 64 % En fragmentert gårdeierstruktur 70 % 56 % Manglende samarbeid mellom aktørene 49 % 52 % Vanskelig for bedrifter å finne egnede lokaler 30 % 8 % Lite profesjonelle og kunnskapsrike gårdeiere 27 % 40 % Boliger og arbeidspl. ligger ikke i/ ved sentrum 27 % 20 % Manglende politisk engasjement 24 % 36 % Manglende kunnskap i kommunen 24 % 40 % Sentrum er lite trivelig 9 % 4 % Drift og vedlikehold er for dårlig 12 % 24 % For dårlige parkeringsmulighetene i sentrum 6 % 16 % K. satser ikke på å bedre rammebetingelsene 0 % 32 % Side 14
Hva som fremmer at sentrum blir en mer attraktiv etableringsarena i fire kommuner Langvarig og klar styring og initiativ fra kommunen fra administrasjonen OG politikerne At politikerne gjør tøffe men nødvendige prioriteringer Flere boliger og arbeidsplasser i og ved sentrum Kjøpesenter i sentrum i stedet for utenfor Kompakt sentrum God tilgjengelighet Alle har tro på at endringer i hvordan gårdeierne driver eiendom og utleie kan bidra mye Det skapes begeistring for sentrum og sentrumsutvikling samarbeid, alle drar sammen! Side 15
Hva er det viktigste din kommune kan gjøre for å gjøre sentrum mer attraktivt som etableringsarena? Svaralternativ Kommuner Sentrumsfor. I større grad styre utbygging av nye boliger og arbeidsplasser mot sentrum 76 % 56 % (3) I større grad si nei til utbygging utenfor sentrum 52 % 24 % Større politisk engasjement for å styrke rammebetingelsene 49 % 68 % (1) Gjøre sentrum mer trivelig 49 % 28 % Skaffe seg større kunnskap om hva som kreves for at handelen skal trives i sentrum Tydeligere kommunal satsing på å styrke rammebetingelsene for sentrumshandelen 46 % 32 % 42 % 60 % (2) Begrense konkurransen fra handel utenfor sentrum 42 % 20 % Forbedre drift og vedlikehold i sentrum 27 % 40 % Forbedre den generelle tilgjengeligheten til sentrum 24 % 32 % Forbedre parkeringsmulighetene i sentrum 18 % 36 % (5) Finne løsninger på problemer knyttet til varelevering 3 % 0 % Side 16
Hva er det viktigste gårdeierne kan gjøre for å gjøre sentrum mer attraktivt som etableringsarena? Svaralternativ Kommuner Sentrumsfor. Sørge for åpne og aktive fasader 64 % 36 % Pusse opp og vedlikeholde gårdene sine bedre 61 % 44 % (3) Samarbeide bedre for å tiltrekke seg butikker som trekker mange kunder Forplikte leietakere til felles åpningstider, deltagelse i fellesskapet, mm. gjennom leiekontrakter Side 17 52 % 52 % 72 % (2) 76 % (1) Sørge for aktivitet i lokaler som ikke er ordinært utleid 52 % 44 % (3) Åpne opp for omsetningsbasert husleie eller lignende 49 % 44 % (3) Samarbeide for å lage en oversikt over lokaler i sentrum 36 % 40 % Bidra til at butikkprofilen i nabolaget opprettholdes 27 % 24 % Sette seg bedre inn i leietakernes ønsker og behov 15 % 8 % Opptre mer profesjonelt som utleiere 15 % 36 % Skape kortere avstander mellom butikker i sentrum 9 % 8 % Tilby mer egnede lokaler til handel og service 6 % 24 % Bidra til gode logistikk- og vareleveringsløsninger 3 % 8 %
Gårdeierne En fragmentert gårdeierstruktur med mange små, ikkeprofesjonelle og lite utviklingsorienterte gårdeiere er problematisk på flere vis: Flere eiere per kvartal gjør det vanskelig å utvikle eiendommene (jus, økonomi, praktisk) slik at de gir attraktive lokaler for attraktive virksomheter (VM, HM, etc.) Dette forsterkes hvis (noen av) gårdeierne er lite investerings- og utviklingsorienterte Enda vanskeligere å utvikle for eksempel hele gågaten Mer avansert styring og koordinering av hva som foregår i butikkene (butikkmiks, åpningstider, samlokalisering, subsidiering, fasader, mv.) er nesten umulig å få til Det samme gjelder å selge sentrum som etableringsarena (oversikt over lokaler, leiekontrakter og priser, jobbing inn mot kjedene), å kunne opptre profesjonelt i møte med disse Side 18
Fire modeller for organisering av gårdeiere Samarbeid gjennom gårdeierforening, mv. (Drammen) Gårdeiere samarbeider om drift, vedlikehold, mv. Gårdeierselskap, AS (Hamar) Selskapet er kontaktpunkt for potensielle leietakere som ønsker å lokalisere seg i sentrum, og de forvalter og markedsfører (store) deler av handelsarealene Aksjeselskap som kjøper flere gårder (Mosjøen) Flere gårdeiere legger sine eiendommer inn i et aksjeselskap, og aksjeselskapet styrer forvaltning, markedsføring, utleie, betingelser, mv. Én stor eier (Asker) Én eier kjøper opp mange eiendommer og styrer forvaltning, markedsføring, utleie, betingelser, mv. Side 19
Hva kan andre byer lære? 1. Det må være vilje til å satse langsiktig ting tar tid! 2. Politikerne må vise engasjement og satsingsvilje 3. Kommunen og planavdeling må kobles tidlig inn i utvikling det er de som må initiere, dra og koordinere 4. Godt samarbeid mellom aktørene er viktig - alle må med! 5. Det er dyrt og vanskelig å utvikle og drive eiendom i sentrum det må aktørene vite 6. Gårdeierne må tjene penger trygghet er viktig 7. Gårdeierstrukturen må endres (og det finnes flere lovende modeller) 8. Sentrum må være kompakt 9. Kjøpesentre i sentrum er en fordel (?) 10. Litt praktisk innsats fra kommunen kan være til stor hjelp (julegate) Side 20
Hva mener du fylkeskommunen kan gjøre for å bidra til å styrke sentrum som attraktiv etableringsarena for handel og service? Svaralternativ Opprette en tilskuddsordning for tiltak som kan bidra til å styrke sentrums attraktivitet som etableringsarena for handel og service Kommuner Sentrumsfor. 58 % 64 % (1) Styrke sin egen kompetanse på dette feltet 46 % 44 % Lokalisere egen virksomhet til sentrumsområder 46 % 56 % (3) Kunnskapsutvikling og kunnskapsformidling 42 % 20 % Gi støtte til lokale pilotprosjekter 42 % 44 % Gi tydeligere plan- og styringssignaler for god sentrumsutvikling og levende sentrumshandel 39 % 60 % (2) Sterkere regional styring av lokalisering av handel 36 % 36 % Veiledning overfor kommunene 21 % 12 % Side 21
Hva mener du staten kan gjøre for å bidra til å styrke sentrum som attraktiv etableringsarena for handel og service? Svaralternativ Kommuner Sentrumsfor. Etablere en norsk BID-ordning (Business Improvement District) Opprette en tilskuddsordning for tiltak som kan bidra til å styrke sentrums attraktivitet som etableringsarena for handel og service Større politisk fokus på betydningen av sentrumsutvikling og levende sentrumshandel 61 % 56 % (2) 55 % 68 % (1) 55 % 52 % (3) Lokalisere egen virksomhet til sentrumsområder 52 % 32 % Sterkere styring av lokalisering av handel 49 % 44 % Kunnskapsutvikling og kunnskapsformidling 39 % 52 % (3) Gi støtte til pilotprosjekter 33 % 44 % Utvikle og formidle gode verktøy, metoder og eksempler 33 % 16 % Side 22
BID og Tilskuddsordning Mange har tro på at BID kan bidra Hvorfor ikke introdusere en tilskuddsordning for utvikling som bidrar til å gjøre sentrum mer attraktivt som etableringsarena for handel og service (når alle mener at dette er viktig)? Á la belønningsmiddelordningen for å redusere biltrafikk i by Erfaring: Relativt små midler virker sterkt som incitament for samarbeid og koordinering Kunne vært brukt til mulighetsstudier, juridisk bistand, innkjøp av eksperthjelp, mv. Kommunene bør være søkere sammen med aktørene som skal dra nytte av midlene styrker deres rolle i det de allerede gjør Side 23
Side 24
Kort om casene Hamar Drammen Asker Mosjøen Størrelse 30.000 65.000 58.000 13.000 Kommunalt engasjement Gårdeierorganisering Gårdeierselskap (AS) felles forvaltning Stort, bevisst, lenge Byen vår Drammen, ordinært samarbeid Stort, bevisst, lenge En stor eier styrer mye Stort, bevisst, lenge AS under danning felles eie Planetaten er med, politikerne tviler Side 25