EINERHAGEN BOLIGOMRÅDE

EINERHAGEN BOLIGOMRÅDE ILLUSTRASJONER UTEN TILKNYTNING TIL OMRÅDET 15.04.2015 Prosjektplan - Oppdatert 15.08.2015

Einerhagen boligområde FORORD Prosjektplanen er det overordnede dokument i utvikling av Einerhagen boligområde med boliger, trafikale løsninger, parkering og parkområde. Planen skal legge til rette for utvikling, planlegging, regulering og realisering av prosjektet over en periode på 10 år. Planen gir viktige strategiske føringer som visjon, mål, verdier og bygging av godt omdømme for prosjektet. Prosjektplanen er et retningsskapende dokument, som må revideres jevnlig i forhold til interne og eksterne endringer. Tromsø 15.04.15 Oppdatert 15.08.15. Even Liahjell, Adm. Direktør, Arnestedet Eiendom AS Odd Harald Eriksen, Prosjektleder Eiendom, Arnestedet Eiendom AS Yngve B. Lyngh. Ass Prosjektleder, Arnestedet Eiendom AS Side 1

INNHOLDSFORTEGNELSE 1. EINERHAGEN BOLIGOMRÅDE... 4 Innledning... 4 Områdebeskrivelse av Einerhagen... 5 Kart som viser Einerhagen... 5 Nye større planer i Tromsø... 6 2. STRATEGIAVKLARING EINERHAGEN BOLIGOMRÅDE... 6 FASE 1 UTVIKLINGSFASEN... 6 FASE 2 REGULERINGSPLANFASEN... 7 Fase 3 UTBYGGING... 8 Prosjektnavn... 8 Visjon... 8 Verdier... 9 Kundeløfte... 9 Overordnet mål... 9 Profilering... 10 SWOT- analyse... 10 Strategisk problemformulering... 11 Kritiske Suksessfaktorer:... 11 3. ORGANISERING... 12 Prosjekteier... 12 Prosjektorganisering... 12 Beslutningsprosess... 13 Kommunikasjon og rapportering... 13 Samarbeidspartnere... 13 4. FREMDRIFTSPLAN... 14 5. ØKONOMI... 15 BUDSJETT... 15 FINANSIERING... 15 6. AVKLARINGER OG KRAV TIL REGULERINGSPLAN... 15 Generelt... 15 Risiko og sårbarhetsanalyse... 15 Side 2

Andre konsekvenser, krav og avklaringer... 16 Sosial infrastruktur... 16 Støy... 16 Trafikale forhold... 16 Naturmangfold... 16 Universell utforming... 16 Teknisk infrastruktur... 17 Side 3

1. EINERHAGEN BOLIGOMRÅDE Innledning Arnestedet Eiendom står bak prosjektet Einerhagen og er et aksjeselskap som er 100 % eid av Tromsø Kommune. Selskapet har som formål å drive eiendomsutvikling og skape merverdi på sine eiendommer. Einerhagen er skilt ut i et eget selskap Einerhagen Eiendom AS. Einerhagen er et ubebygd område på ca. 40 mål. Området ligger sentralt på Langnes, med optimal plassering i forhold til kollektivtrafikk, kjøpesenter og handel, gang- og sykkelveger, samt nærhet til friområder, skole, barnehage, omsorgssenter og legekontor med flere. Området ligger slik til at det etter planen skal få fjernvarmetilknytning fra det nye avfallsforbrenningsanlegget. Området eies nå dels av Tromsø Kommune og Einerhagen Eiendom AS, der kommunens andel utgjør ca. 20 % av BRA i gjeldende regulering. Partene har derfor gått sammen om en søknad til Husbanken vedrørende kompetansetilskudd. Søknaden er avslått. Området er regulert til bolig og allmennyttig formål i godkjent reguleringsplan fra 2004, der utbygningspotensialet er ca. 350-400 boenheter. Denne planen anses som utdatert i forhold til dagens potensiale for området. En mulighetsstudie viser til at området kan få en høyere utnyttelse av boenheter, og samtidig vise til gode områdekvaliteter. Målet for arbeidet med reguleringsplan er at utnyttelsen til bolig for området økes med ca 50 % i forhold til dagens reguleringsplan. Einerhagen boligområde skal være et forbildeprosjekt med hensyn til krav for energiløsninger, universell utforming, klimatilpasning, vedlikehold, materialvalg, uteområde, med flere. Prosjektet må tenke langsiktige med gode løsninger da det skal tilfredsstille en rekke ambisiøse kriterier. Prosjektet legger i utgangspunktet opp til at ca. 10 % av boenhetene skal kunne disponeres av Tromsø Kommune til bruk for prioriterte grupper som f. eks unge, eldre, funksjonshemmede, barnefamilier, utleieboliger. I samtalene så langt legges det opp til en spredning av den kommunale andelen på flere bygg, for å sikre en god integrering av beboerne. Side 4

Områdebeskrivelse av Einerhagen Eiendommen, omtalt som Einerhagen ligger på Langnes på Tromsøyas vestside og er kjent for gode lys og solforhold. Området på ca. 40 mål er i dag bebygd med 2 enheter som eies av Tromsø Kommune. Tomten har god skråning i terrenget med ca. 15 meter høydeforskjell fra øvre til nedre del, og kan gi utsikt for mange beboere. Einerhagen ligger sentralt på Langnes, med optimal plassering i forhold til kollektivtrafikk, kjøpesenter og handel. Området ligger slik til at det etter planen skal få fjernvarmetilknytning fra det nye avfallsforbrenningsanlegget. Nærmeste barneskole er Mortensnes barneskole som ligger nord for Einerhagen, det samme gjør Langnes ungdomsskole ble startet opp høsten 2004. Området har etter flere å med brakklegging fått en grøntstruktur med trær som har nådd en viss høyde. Det er etablert sti i øst-vest retningen med kobling til dagens vegstruktur i vest. Einerhagen har god nærhet til gang- og sykkelveger, samt nærhet til friområder, omsorgssenter og legekontor. Området har et godt utgangspunkt for boligbygging med gode og varierte uteområder. Kart som viser Einerhagen Side 5

Nye større planer i Tromsø Tromsø er i utvikling med mange nye prosjekter som vil bidra til vekst, slik som: Ny Kvaløyforbindelse Etablering av IKEA Videre utbygging av UiTø Utvikling av området sentrum til Breivika Flere nye prosjekter i Tromsø sentrum Pr i dag er det mangel på boliger og det vil være behov for en storstilt boligutbygging i Tromsø. 2. STRATEGIAVKLARING EINERHAGEN BOLIGOMRÅDE FASE 1 UTVIKLINGSFASEN Det viktigste i utviklingsfasen vil være å kartlegge og beskrive hva eierne vill med området. Vedlagt på side 2 følger et forslag til strategisk avklaring for Einerhagen boligområde. Mål for fase 1: Avklare hva eierne vil med området? I utviklingsfasen skal det kontraheres samarbeidspartner og arkitekt for reguleringsplanarbeidet. Det er laget et eget dokument som har kravspesifikasjonen til valg av samarbeidspartner og prosess. Fremdrift for utviklingsfasen Utviklingsfasen forventes ferdigstilt i løpet av vinteren 2015/2016. Side 6

FASE 2 REGULERINGSPLANFASEN Mål for fase 2: Godkjent reguleringsplan med ca. 50 % høyere utnyttelse Reguleringsplanfasen skal gjennomføres med god fremdrift og forutsigbar realisering Reguleringsformål for Einerhagen boligområde: Bolig Parkering Offentlig og privat tjenesteyting Veger Uterom Følgende føringer ligges inn i reguleringsplanfasen: Reguleringsplanen skal gjenspeile det som fremkommer som eiernes ambisjoner for området. Reguleringsformål for parkering under bakken. Rask utvikling gir forutsigbarhet i forhold til boligbehovet, og et bedre grunnlag for god lønnsomhet. Gode møteplasser inne og utomhus Prosjektet skal ivareta løsninger i Tromsø kommune sin boligpolitisk handlingsplan. Økonomien i prosjektet må vurderes og planlegges nøye. Tidsplanen for reguleringsplanprosessen er normalt 12-16 måneder etter oppstart, og målet er et godkjent et juridisk grunnlag med kart, bestemmelse og planbeskrivelse. Denne prosessen er en åpen planprosess med medvirkning, og det planlegges god styring av prosessen. Side 7

Det faglige innholdet må utarbeides og det baseres på i stor grad av kjøp av tjenester. Det viktigste faglig innholdet vil være: Strategi og krav til bokvalitet, boligtyper, uteområder og parkering Arkitektskisser, med siktlinjer, uterom, sol skyggediagram Teknisk infrastruktur Sosial infrastruktur Støyvurderinger Universell utforming Trafikkvurderinger Naturmangfold Grunnundersøkelser Klima FREMDRIFT Utviklingsfasen ferdigstilles i løpet av vinteren 2015/2016. Målet er å ha en godkjent reguleringsplan i løpet av 2016. Fase 3 UTBYGGING Plan for utbygging utarbeides under reguleringsplanfasen eller etter at den er ferdig. STRATEGIAVKLARING Prosjektnavn Prosjektnavn: Einerhagen Boligområdet betegnes: Einerhagen boligområde Visjon Prosjektet har følgende visjon: Einerhagen skal være et forbildeområde med fokus på bokvalitet og Energi & Miljø. Side 8

Verdier Prosjektet har 3 verdier og disse er fremtidsrettet, trygg og et godt forbilde. Prosjektet skal være fremtidsrettet. Det skal planlegges fremtidsrettede og innovative løsninger knyttet til klimagassreduksjon, energiløsninger og materialbruk. Prosjektet skal være trygt i form av gode trafikale løsninger og uterom tilpasset for ulike aldersgrupper. Konkrete tiltak kan være god oversikt over gatemiljø og uterom, gode løsninger for universell utforming, god og riktig belysing, bilfrie oppholds- og lekearealer, samt bevisst valg i forhold til innsyn i boliger Prosjektet skal være et godt forbilde gjennom tilrettelegging for et godt bomiljø med god livskvalitet. Prosjektet skal markere seg i bybildet med visningspotensiale og overføringsverdi. Kundeløfte Prosjektet har et kundeløfte og det er: Et godt sted å bo. Vi skaper et godt sted å bo gjennom gode energiløsninger, materialvalg, universell utforming og attraktive uteområder. Overordnet mål Det overordnede målet for prosjektet er delt inn i prosjektets mål og selskapets mål. Selskapets mål: God lønnsomhet Prosjektets mål: Utvikle et godt og attraktivt bomiljø som kan realiseres i flere byggetrinn. Tilby attraktive boliger i flere segmenter. Dette gjennom gode løsninger for universell utforming, uterom tilrettelagt for forskjellig alder og behov, samt bygg og miljø tilpasset klimaet i Tromsø. Reduksjon av klimagassutslipp. Dette gjennom god lokalisering av kollektivløsninger, tiltak for redusert bilbruk, passivhus-standard eller tilsvarende, bruk av klimavennlige byggematerialer. Skape et forbildeprosjekt med overføringsverdi Side 9

Profilering Prosjektet skal profileres på www.einerhagen.no Prosjektet skal bygge godt omdømme gjennom en god og samarbeidsorientert utviklings- og reguleringsplanfase. SWOT- analyse Styrker Svakheter Tromsøyas vestside, med fantastiske lys, og solforhold Ei tomt som har god skråning i terrenget og kan gi utsikt for mange God kollektivdekning i området Sentrumsnært Nærhet til store arbeidsplasser som Sykehuset og Universitetet Nærhet til butikker og kjøpesenter Håpet/ Mortensnes som boligområde er stabilt med relativt lite utflytting, og området har god beliggenhet. Nærhet og god dekning for skole og barnehage. Arealet oppleves som friområde for naboer Oppleves som ett utsiktområde for naboer Flystøysone som må vurderes. Støy fra omkringliggende næringsområder og veier. Området er mot sør, vest og nord omkranset av næringsbygg. Gir et industrielt utsyn. Omdømmet fra tiden som «Nedre Håpet» Eksisterende reguleringsplan er ikke tilpasset potensialet for området Eksisterende bebyggelse på tomten. Muligheter Trusler Mangel på boliger i Tromsø Byrådet har signalisert positivt til nye boliger Kombinasjoner av ulike boligformer Infrastrukturen er klar jmf rundskriv fra dep. Forbildeprosjekt med gode samarbeidsaktører som Enova, Grønn Byggallianse og Kommunen. Ivareta og videreføre gode kvaliteter som er på Håpet som boligområde. Vise til løsninger med overføringsverdi. Dempe den industrielle virkningen av området Lage stolthet for området Mulige innsigelser fra naboer (utnyttelsesgrad, byggehøyde). Høye byggekostnader, Nye forskrifter for oppføring av bygg fra 2015 samt høyere kostnader som forbildeprosjekt. Nye aktører innen boligsegmentet som inntar markedet Stor konkurranse om kompetent arbeidskraft Politisk oppslutning i forhold til utnyttelsesgraden Fylkesmannen kan komme med innsigelser i forhold til miljø og støy. Tomta er stor og parkeringsanlegg under bakken kan medføre høye kostnader. Uavklarte grunnforhold Side 10

Strategisk problemformulering For å løse hovedutfordringen er følgende strategiske problemdefinisjoner svært viktig å gripe fatt i Konklusjoner fra SWOT analysen: Det må bygges et godt omdømme for prosjektet Det må utvikles ett attraktivt boligområde med utgangspunkt i et forbildeområde Det må gjennomføres ny reguleringsplan for området, men høyere utnyttelse av tomten Det må utarbeides en plan for å bygge fremtidsrettet og kostnadseffektivt Det må inngås samarbeid med parter som kan føre prosjektet i riktig retning Einerhagen er et fantastisk område i forhold til sol og lysforhold. Prosjektet gir mulighet for å ivareta og videreføre de gode kvalitetene som er på Håpet som boligområde. Det er utfordringer i forhold til krav til støy samt industrielt utsyn mot vest. Nye byggeforskrifter og kriterier lagt inn i et forbildeprosjekt kan gi høye bygge kostnader. Einerhagen boligområdet gir mulighet for et forbildeprosjekt med gode samarbeidsparter der en kan lage stolthet for området. Kritiske Suksessfaktorer: De faktorene som er viktigst for å lykkes med å nå målene til Einerhagen er: Lage gode uterom som bidrar til møteplasser og aktiv bruk i forhold til klima og tomtens beskaffenhet. Økonomien i prosjektet må planlegges og sikres. Noen utfordringer: o Høye bygge kostnader i form nye forskrifter og krav til innhold i et forbildeprosjekt. o Stor tomt og uavklarte grunnforhold i forhold til å legge all parkering under bakken. o Markedsutviklingen Aksept fra Tromsø Kommune, naboer og de som har innsigelsesrett om ny reguleringsplan med ca. 50 % høyere utnyttelse enn dagens plan. Side 11

3. ORGANISERING Arnestedet Eiendom står bak prosjektet Einerhagen og er et aksjeselskap som er 100 % eid av Tromsø Kommune. Selskapet har som formål å drive eiendomsutvikling og skape merverdi på sine eiendommer. Prosjekteier Prosjekteier: Arnestedet Eiendom AS i samarbeid med Tromsø Kommune. Prosjektorganisering Prosjektet gjennomføres som et prosjekt med styringsgruppe og prosjektledelse Styringsgruppen: Styringsgruppa vil bestå av representanter fra Eierne: Daglig leder Even Liahjell Arnestedet Eiendom AS (Styringsgruppens leder) Prosjektleder er Odd Harald Eriksen fra Arnestedet Eiendom Representant fra Tromsø Kommune Prosjektledelse: Prosjektleder er Odd Harald Eriksen, Arnestedet Eiendom AS Assisterende prosjektleder er Yngve B. Lyngh, Representerer Arnestedet Eiendom AS Prosjektgruppen vil bestå av Styringsgruppens leder samt prosjektledelsen. Prosjektet er komplisert og omfattende og fordrer profesjonell prosjektgjennomføring med klar mål, tid og økonomiske rammer. Prosjektorganisering som vist i figur under vil benyttes. Styringsgruppa Prosjektleder Prosjektgruppen Aktivitet 1 Aktivitet 2 Aktivitet 3 Figur: prosjektorganisering Resten av Prosjektorganisasjonen for gjennomføringen/byggingen avklares på ett senere tidspunkt. Side 12

Beslutningsprosess Det utarbeides en egen matrise for beslutningsprosessene i prosjektet. Kommunikasjon og rapportering Det utarbeides en egen matrise for kommunikasjon og rapportering i prosjektet. Samarbeidspartnere Skal vi få til en god helhetlig utvikling av området er vi avhengig av et godt samarbeid med Byråd, næringsaktører, reguleringsmyndigheter, statlige aktører som husbanken, Enova, Grønn Byggallianse, Statens vegvesen, Bydelsrådet og naboer. Enova Grønn Byggallianse Husbanken Tromsø kommune Troms Fylkeskommune Rådgivende ingeniører Entreprenører Troms Kraft AS Statens Vegvesen Remiks Fremtidens byer Andre Side 13

4. FREMDRIFTSPLAN Tidsplanen for reguleringsplanprosessen er normalt 12-16 måneder etter oppstart, og målet er et godkjent et juridisk grunnlag med kart, bestemmelse og planbeskrivelse. Denne prosessen er en åpen planprosess med medvirkning, og det planlegges god styring av prosessen. Erfaring viser at reguleringsplanprosessen kan være krevende og tar ofte noe lengre tid enn først antatt, det er derfor av satt inntil 16 måneders prosess. Følgende framdriftsplan for prosjektet er per dags dato planlagt: Aktivitet Fremdrift Mulighetsstudier / ideskisser m.v. desember 2015/januar 2016 Varsel av igangsatt reguleringsarbeid og framlegging av forslag til planprogram november/desember 2015 Høring av planprogram/ frist for merknader til varsel om planoppstart januar 2016 Fastsettelse av planprogram februar/mars 2016 Innsendelse av reguleringsplan Juni 2016 Første gangs behandling av reguleringsplan September 2016 Godkjenning av reguleringsplan Desember 2016 Overordnet retningsgivende fremdriftsplan for trinnvis utbygning Aktivitet 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Reguleringsplanprosess Trinnvis Utbygging 5. ØKONOMI Side 14

BUDSJETT Budsjett for utvikling og reguleringsplanarbeid er bedriftsinternt. FINANSIERING Prosjektet finansieres av etter følgende modell: (Bedriftsinternt) 6. AVKLARINGER OG KRAV TIL REGULERINGSPLAN Generelt Reguleringsplanen skal gi en samlet oversikt over framtidig arealbruk. Intensjonen er å skape et levende, og attraktivt boområde. Reguleringsplanen ønskes så fleksibel som mulig på boligformål og med minst mulige krav som kan begrense senere utvikling som mulig. Rammene for reguleringsarbeidet gis av følgende planer og rapporter: Kommuneplanens arealdel (Under revisjon) Områdereguleringsplan for Langnes, vedtatt i kommunestyret 24/9-14 sak 156/14 Reguleringsplan 1548, vedtatt i kommunestyret 27.10.2004 Bolig- politisk Handlingsplan for Tromsø Kommune, under behandling. Prosjektplan for Einerhagen boligområde, dat. 15.04.2015 Tromsø kommune sin planveileder: http://img8.custompublish.com/getfile.php/1691080.1308.dfyvsdxwdu/ferdig%20 planveileder.pdf?return=www.tromso.kommune.no Side 15

Risiko og sårbarhetsanalyse Det skal utarbeides en egen risiko og sårbarhetsanalyse som en del av reguleringsplanarbeidet. Andre konsekvenser, krav og avklaringer Det skal utarbeides og vurderes alle konsekvenser ved reguleringsplanformålet som en del av reguleringsplanarbeidet. Følgende må minimum avklares: Boliger: - Type(r) og antall. Fremtidige krav og standarder avklares. Uterom og parker - Avklare disponering og krav til uteområder Parkeringsanlegg. - størrelse og plassering Det ønskes P-hus under bakken, og det er krav til i fleksibilitet på parkeringsanlegg i utstrekning Det må avklares hvor det er mest hensiktsmessig med inn/ut av evt. P-hus, og adkomst fra P.hus til den enkelte blokk/bolig. Trafikale forhold: - Adkomst(er) til eiendommene avklares Hvordan bør ferdselen/trafikken til området legges opp? Naboer- Avklare konsekvenser hvordan boligområdet påvirker utsikt og siktlinjer. Sol og skyggediagrammet Sosial infrastruktur Det skal foretas kartlegging av sosial infrastruktur. Støy Området ligger i gul flystøysone. Det skal foretas analyser og kartlegging og av flystøy og bil støy, og konsekvenser og avbøtende tiltak skal beskrives. Egen konsulent for dette kontraheres. Trafikale forhold Det skal foretas kartlegging og konsekvenser av utbyggingen i forhold til trafikale forhold, og avbøtende tiltak skal beskrives. Egen konsulent for dette kontraheres. Adkomst til området fra området skal planlegges. Det overordnede trafikksystemet må legge til rette for trygg adkomst til og fra området, samt for ferdsel til skole og barnehage. Det skal tilrettelegges for trygg og enkel adkomst til kollektivtrafikk. Trafikksystemet utarbeides i forhold til planlagt utbygningsform. Naturmangfold Det skal utføres en naturmangfold kartlegging for området. Egen konsulent for dette kontraheres. Universell utforming Byggeforskriftenes krav om universell utforming både for bygninger og felles uteområder legges til grunn for arealplaner og bygninger. Side 16

Teknisk infrastruktur Teknisk infrastruktur skal kartlegges og planlegges. Egen konsulent for dette kontraheres. Følgende anlegges skal vurderes: Vann, overvann og avløp Det skal foretas en kartlegging og konsekvenser av formålet i forhold til VA, og det skal utarbeides en VA plan for området. Kartlegging av eksisterende ledningsnett vil bli gjennomført men det tas også sikte på å etablere og supplere med nye ledningstraseer, evt. pumpestasjoner, brannhydranter ol. for å få ett oppdatert, moderne og fleksibelt hovednett som tilfredsstiller kravene som ligger i den planlagte utbyggingen. Avklaring av VA ledninger og renseanlegg. Renovasjon Det skal foretas en kartlegging og konsekvenser av formålet i forhold til renovasjon, og det skal utarbeides en plan for renovasjonsløsningene for området. Energi- Krafttilførsel Det er foretatt en kartlegging og konsekvenser av formålet i forhold til energi og krafttilforsel. Oppvarming: Det må vurderes oppvarmingsløsninger til de ulike byggetrinn og bygg. Det skal vurderes om oppvarming av bygg skal utføres med vannbåren varme, og hvor sentralene i de forskjellige byggene er forberedt for tilkobling til evt. fremtidig fjernvarmeanlegg. Det avklares med konsesjonshaver om løsning og avtaler. Elektrisitet: Elektrisitetsforsyning skal vurderes, og planlegges. I samarbeid med nettleverandøren tas det sikte på å etablere ei god, sikker og økonomisk forslag til løsning innen planområde. IKT Det skal vurderes og planlegges ei god, fremtidsrettet og fleksibel IKT løsning. 15.04.15/YL/OHE Oppdatert 15.08.15/YL/OHE Side 17