Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 18.02.2011 10370/2011 2010/16316 134/7 Saksnummer Utvalg Møtedato 11/29 Planutvalget 15.03.2011 Klage på gebyr for igangsetting uten tillatelse - 134/7, Straumsnes Saksopplysninger Byggeplass: Strømsnes, 8093 KJERRINGØY Eiendom: 134/7 Tiltakshaver: Lars-Erik Tellmann Bygningsnr: Tiltakstype: Uthus Tiltaksart: Nybygg Klager: Lars Erik Tellmann, The Terrace Residence, 39/850 Soi Nichada Thani, Samakee Road, Bangtalard, Pakkret, Nonthaburi 11120 Thailand Kommunen mottok sommeren 2010 henvendelser fra grunneiere i området om at det var utført div. ulovlige byggearbeider på eiendommen. Kommunen fant det nødvendig å gjennomføre tilsyn på stedet. Tilsynet ble gjennomført den 10.09.2010 av Stein Røsten og Anita R. Berntsen, Bodø Kommune. Eier hadde ikke anledning til å være til stede. Følgende ulovlige forhold ble avdekket: - Terrasser/veranda rundt hytta er ikke bygd i samsvar med tillatelse av 23.06.2003. - Naustet er ikke bygd i samsvar med tillatelse av 14.09.2007. - Det er oppført en bygning på tomta uten søknad og tillatelse. Kommunen utferdiget varsel om pålegg om retting/tilbakeføring den 16.09.10 sak 2010/. Eier ble gitt anledning til å søke om godkjenning av forholdene i ettertid. Det ble opplyst at søknad om ny bygning må inneholde søknad dispensasjon for bygging i LNF-område og 100-metersbeltet mot sjø. Eier søkte senere om endringer av tidligere gitte tillatelser mht. hytte/veranda og naust. Eier søkte også om oppføring av nytt uthus og dispensasjoner. Søknad om endring av hytte/veranda ble godkjent den 30.11.2010 i sak 2010/16313. Det er skrevet ut gebyr for endring av tillatelse kr. 1 350,-. Søknad om endring av naust ble godkjent den 29.11.2010 i sak 2010/16316. Det er skrevet ut gebyr for endring av tillatelsen kr. 1 350,-. Søknad om oppføring av nytt uthus ble godkjent den 01.12.2010 i sak 2010/16316. Følgende vedtak ble fattet: I medhold av plan- og bygningsloven 20-2 bokstav a godkjennes søknaden. Søknaden gjelder uthus, BRA= 14 m 2. Side 107
I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8, bygging i 100-metersbeltet, kommuneplanens arealdel, bygging i LNF-område og kommuneplanens arealdel 2.3.2, utnyttingsgrad for fritidseiendom. Det er skrevet ut følgende gebyrer i saken: - D3.2 Andre nybygg mv. mellom 11-30 m 2 x 1 = kr. 2 930,- - D12.1 Dispensasjon x 1 = kr. 6 110,- - D17 Ulovlig byggearbeid, øvrige brudd på pbl. = kr. 6 110,- Det ble også ilagt gebyr for situasjonskart kr. 750,-. Tiltakshaver har i e-post av 04.01.2011 bedt om en nærmere vurdering av gebyrpost D17 ulovlig byggearbeid og gebyr for situasjonskart. I kommunens brev av 10.01.2011 bekreftes det at gebyr for nytt situasjonskart skal krediteres da kommunen ved behandling av saken har godtatt bruk av et eldre kart. Når det gjelder gebyr for ulovlig byggearbeid vises det til begrunnelse gitt i tillatelsen av 01.12.2010. Bygningssjefen bemerker også at pkt. A9 Urimelige gebyrer er anvendt i denne saken da det ikke er ilagt gebyr for alle dispensasjonsforholdene. Klage på gebyrfastsettelsen er datert 02.02.2011, mottatt 07.02.2011. Plan-/lovverk lagt til grunn ved behandling av søknaden Eiendommen ligger i et område som er avsatt som LNF-område i Kommuneplanen for Bodø, vedtatt 18.06.2009. Planbestemmelsenes 3.1.1: Innenfor LNF tillates normalt ikke spredt bolig-, ervervs- eller fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg, eller fradeling til slike formål, med unntak av bygninger og/eller anlegg tilknyttet stedbunden næring. Innenfor disse områdene vil kommunen føre en mindre streng dispensasjonspraksis enn i øvrige LNF-områder så fremt den ikke er i konflikt med vesentlige landbruks- reindrifts-, natur- eller friluftsinteresser. (..). I 3.1.2 andre ledd angis følgende: Utvidelse av eksisterende og ny fritidsbebyggelse tillates med inntil maks BYA=120 m 2 fordelt på 2 bygninger og unntatt parkering og naust, jfr. 2.3.2. Det fremgår av bestemmelsenes 2.3.2 største tillatte BYA er 120 m 2, fordelt på minst 2 bygninger med maks 90 m 2 på hovedbygningen. En godkjenning av omsøkte tiltak forutsetter dispensasjon fra det generelle byggeforbudet i LNFområder og for overskridelse av maks. tillatt BYA. Tiltaket ligger i 100-metersbeltet langs sjøen og forutsetter også dispensasjon fra pbl. 1-8. Gebyrfastsettelsen i saken er gjort med hjemmel i Bodø kommunes betalingsregulativ for Teknisk avdeling, 2010. D17 Ulovlig byggearbeid og øvrige brudd på pbl.: For tiltak som utføres i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, her under også tiltak som utføres i strid med ramme- og/eller igangsettingstillatelse, kan det ilegges et behandlingsgebyr for merarbeid etter medgått tid, minimum kr. 6.110. Gebyret skal lastes den ansvarlige. Gebyret skal dekke kommunens merutgifter ved behandling av ulovlighetssaker. Side 108
A9 Urimelig gebyr: Hvis gebyret anses å bli åpenbart urimelig i forhold til det arbeid og de kostnader vedkommende kontor har hatt med saken, eller anses urimelig av andre grunner, kan kommunaldirektøren etter eget tiltak, eller etter grunngitt søknad fastsette annet gebyr enn det som framgår av regulativet. Søknad om nedsettelse av gebyret utsetter ikke betalingsfristen. Hva klagen gjelder Klager viser til ilagt gebyr for ulovlig byggearbeid som er gitt i forbindelse med tillatelse gitt 01.12.2010. Klager mener han har blitt fakturert bla. for Uthus Bot for igangs. uten tillatelse (ulovig byggearbeid): 6110,-. Han kan ikke akseptere dette gebyret. Det henvises til at han har gjort ulovligheter og det er noe han ikke kan godta eller vil ha heftet ved seg. Klager mener han har opprettholdt sin undersøkelsesplikt ved å ha kontaktet servicetorget 2 ganger. Han hevder det ble gitt spesifikk avklaring på at et huses mindre enn 15 kvm kunne oppføres uten søknad. Han opplyser at det begge gangene ble opplyst gårds- og bruksnummer og reguleringen knyttet til LNF/100-m beltet ble diskutert med saksbehandler. Klager viser til at det i tillatelse av 01.12.2010 minnes om at det er tiltakshavers plikt å sette seg inn i reglene som gjelder, og at det uttales at det skulle være kjent for han at bygging i 100-metersbeltet ikke er tillatt. Han har tidligere søkt om dispensasjon for både naust og hytte pga. den spesielle reguleringen for området. Når det gjaldt uthuset fant han ikke noen entydig/god avklaring på dette i arealplanen, og var usikker på hvordan han skulle forholde seg til dette. Han mener det normalt tillates oppføring av uthus som en forlengelse av hytten og dens ervervede tillatelse. Klager mener reglene er komplekse for dette området. Han opplyser at han tok kontakt med kommunen for å sikre seg at han kunne starte en lovlig utbygging. Han skal ha fått positiv tilbakemelding om at tiltaket ikke var søknadspliktig gitt på bakgrunn av både gammel og ny plan. Han mener bestemt han har gjort det som kan forventes av en tiltakshaver for å ha opprettholdt undersøkelsesplikten, og mener det er åpenbart at han har handlet i god tro. Klager synes det også er uriktig å argumentere for at han burde visst bedre på bakgrunn av tidligere erfaringer med reguleringen for området. Tvert i mot er det nettopp på grunn av de komplekse reglene for området at han valgte å søke konkret avklaring hos kommunen. Han mener videre det er ulogisk at han bevisst skulle påta seg meget høye byggekostnader for deretter å skulle risikere tilbakestilling/riving av dette. Klager oppsummerer med at saken nå er belyst på en god måte. Han mener det er åpenbart at han handlet i god tro, samt at undersøkelsesplikten er opprettholdt. Han mener det er en naturlig konsekvens at gebyret frafalles. Han mener et avslag vil stride sterkt med den alminnelige rettsoppfatningen i denne sak. Fullstendig klage følger vedlagt. Bygningssjefens vurdering Uthuset er bygd uten søknad og tillatelse, altså i strid med plan- og bygningsloven 20-2. Tiltaket er heller ikke i samsvar med Kommuneplanen for Bodø, når det gjelder det generelle bygge- og deleforbudet som gjelder i LNF-områder, og for overskridelse av maks. tillatt BYA. I tillegg ligger tiltaket i 100-metersbeltet langs sjøen hvor det eksisterer et strengt forbud mot nye tiltak hvor kun fasadeendringer tillates. Tiltakshaver hevder å ha handlet i god tro da han 2 ganger skal ha fått opplyst av servicetorget i kommunen at uthus inntil 15 m 2 BYA kunne oppføres uten søknad og tillatelse. Side 109
Før et tiltak igangsettes plikter en tiltakshaver å sette seg inn i gjeldende regelverk. Både Kommuneplanen for Bodø og lenker til plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og veiledere finnes på kommunens hjemmeside på internett. Dersom man ikke forstår regelverket, eller er i tvil om noe, bør det sendes en skriftlig forespørsel om kan behandles av saksbehandlere på Byggesakskontoret. Medarbeiderne i Servicetorget gir kun muntlig og generell informasjon. Det vil i ettertid være vanskelig å dokumentere hva som ble gitt av opplysninger i forbindelse med kontakten med servicetorget, og hva svaret gikk ut på. Bygningssjefen kan derfor ikke legge avgjørende vekt på at tiltakshaver hevder å være i god tro som grunnlag for å kreditere eller redusere det aktuelle gebyret. Gebyr D17 for ulovlige byggearbeider og andre brudd på pbl. ilegges for å dekke kommunens merutgifter ved behandling av byggesaker. I dette konkrete tilfellet har to saksbehandlere, en ingeniør og en jurist, satt av en hel arbeidsdag for å få gjennomført tilsyn på eiendommen. Det var videre nødvendig å benyttet privat bil, ferge og privat båttransport for å få gjennomført tilsynet. Saken har også krevd mange arbeidstimer med forundersøker av kommunens arkiver før tilsynet ble gjennomført, samt etterarbeide med videre oppfølging av ulovlighetssaken. Slike kostnader bør dekkes av den ansvarlige og ikke av kommunens øvrige innbyggere. Kommunen kunne alternativt beregnet gebyr i saken på grunnlag av medgått tid i medhold av gebyrregulativets pkt. I 1. Timesatsen for ingeniører og jurister var i 2010 kr. 660 og ville medført et gebyr for selve tilsynet på kr. 9900,-. I tillegg kommer reiseutgifter, og ikke minst timer benyttet til for- og etterarbeid. Bygningssjefen kan på denne bakgrunn ikke finne at gebyr D17 er åpenbart urimelig i forhold til det arbeid og de kostnader byggesakskontoret har hatt med saken, jf. gebyrregulativets pkt. A7. Bygningssjefen påpeker for øvrig av pkt. A7 allerede er anvendt i denne saken. Dispensasjonsgebyr skal i utgangspunktet ilegges pr. dispensasjonsforhold. I denne saken er det gitt tre dispensasjoner, noe som skulle ha medført et gebyr på kr. 18 330,-. Dette gebyret er redusert av saksbehandler til kr. 6 110,-. Av klagen fremgår det at gebyret anses som en bot. Dette avvises av Bygningssjefen. Gebyret er ingen bot. Det vil for øvrig ikke være aktuelt å ilegge overtredelsesgebyr etter pbl. 32-8 i denne saken da tiltaket sannsynligvis var igangsatt før ny pbl. trådte i kraft. Forslag til vedtak Planutvalget kan ikke se at klagen innholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Planutvalget opprettholder gebyrfastsettelsen i saken. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Stein Røsten Tor Åseng bygningssjef Side 110
Trykte vedlegg: Situasjonskart Tillatelse gitt 01.12.2010 Klage Utrykte vedlegg: Gebyrregulativ 2010 Øvrige dok. i saken Side 111
Side 112
Side 113
Side 114
Side 115
Side 116
Side 117
Side 118