Saksframlegg. Saksb: Kari-Irene Aspelund Arkiv: HEIGB 202/1/267 06/ Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Kari-Irene Aspelund Arkiv: HEIGB 202/1/267 06/ Dato: SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLAN. HYTTE NORDÅVEGEN 11, YTRE REINA, GNR/BNR. 202/1/267 UNNI OG HÅVARD TALLERÅS Vedlegg: 1. Foreløpig svar av Melding om arbeid, tillatelse til tilbygg, av Søknad om dispensasjon av Foreløpig svar av Dispensasjon for deler av utført tiltak av Klage på kommunens vedtak om pålegg om retting og ileggelse av tvangsmulkt av Revidert søknad om dispensasjon av Dispensasjon for deler av utført tiltak av Sammendrag: Saken gjelder klage fra Unni og Håvard Tallerås på ileggelse av gebyr for behandling av dispensasjonssøknad i forbindelse med bygd terrasse og platting på hytte i Landbruk,- natur og friluftsområde på Nordseter. Dersom Tallerås ikke får ettergitt gebyret, påklager de også det de mener er forskjellsbehandling av hytteeierne i området når det gjelder adgang til å ha terrasser, plattinger og tilbygg til hyttene. Ettergodkjenning av oppført terrasser/plattinger, med dispensasjon, ble gitt I den forbindelsen ble det krevet gebyr på kr ,- i tråd med Lillehammer kommunes gebyrregulativ. Det ble senere fremmet revidert søknad om dispensasjon, og endelig ettergodkjenning av byggesak med dispensasjon ble behandlet , uten at ytterligere gebyr, ble krevet for denne behandlingen. Dersom klagenemnda velger å ettergi gebyret, vil dette kunne hindre muligheten til å kreve gebyr i tilsvarende saker i fremtiden. Bakgrunn: I forbindelse med prosjektarbeidet vedrørende avslutning av eldre byggesaker, «prosjekt AJOUR», ble det sommeren 2014 foretatt besiktigelse av hytter der eldre byggesaker ikke var avsluttet. Det viste seg at det var oppført større hytter enn omsøkt og godkjent, foretatt endringer i størrelse og utseende uten endringssøknad eller godkjenning, samt oppført terrasser/plattinger uten søknad og tillatelser. De utførte arbeidene var i strid med

2 kommuneplanens bestemmelser. Tallerås sin hytte var blant de hyttene man fant avvik på i forhold til kommuneplanen. Fakta: Tallerås fikk i 2006 tillatelse til å bygge tilbygg til hytta med et tillegg i bruksareal på 27 m 2, se vedlegg 2. Tillatelsen gjaldt romareal, ikke terrasse/plattinger. I foreløpig svar av , før vedtak ble fattet, fikk Tallerås tilbakemelding på at det bebygde arealet ble for stort og det ble opplyst om at; «Maks tillatt bebygd areal inkludert terrasser og uthus skal ikke overskride 90 m2», se vedlegg 1. Tallerås hevder å ha fått muntlig samtykke fra kommunen i 2007 til å anlegge plattinger slik de opprinnelig gjorde. Dette har ikke vært mulig å verifisere 9 år senere. Arbeidene ble ikke ferdigmeldt, og saken ble i 2014 tatt opp som en del av «prosjekt AJOUR». Ved besiktigelse i 2014 ble det konstatert at hytta hadde et bebygd areal på 73 m 2 og et uthus på 20 m 2, til sammen 93 m 2. Det var i tillegg oppført to terrasser på henholdsvis ca m 2 og m 2. Dette var i strid med kommuneplan som fastslår at bebygd areal til sammen kan utgjøre maksimalt 90 m 2 inkludert terrasse/platting. Mindre vesentlige endringer som tilbygg for aggregat, terrassedør og vindu ble omsøkt og behandlet med ettergodkjenning i egen sak. Saksgangen etter dette har i korte trekk bestått av følgende korrespondanse: Den søkte Tallerås om dispensasjon fra Kommuneplan om å få beholde deler av terrasser/plattinger, se vedlegg 3. Foreløpig svar ble gitt om at kommunen ventet inn flere tilsvarende dispensasjonssøknader som man ville behandle samtidig, se vedlegg 4. Dette ville skje først i februar eller mars Søknad om dispensasjon ble behandlet , se vedlegg 5. Etter gjeldende plangrunnlag og retningslinjener ble det gitt tillatelse til platting/terrasse i tilknytning til hytta på maks 10 m 2. Samtidig ble det krevet et gebyr på kr ,- for behandling av dispensasjonssøknaden. Vedtaket om gebyr ble påklaget i brev av , se vedlegg 6. Tallerås stiller spørsmål ved om det kan tas gebyr da de sier i brevet at «Det er urimelig av Lillehammer kommune å fremme gebyr på kr ,- da vi fikk muntlig samtykke fra kommunerepresentant før vi oppførte plattingene.» Dersom kommunen opprettholder gebyret anføres at det foreligger urimelig forskjellsbehandling da det hevdes å være andre hytter i området som har ulovlige tilbygg, terrasser med mer, uten at dette er påtalt fra kommunen. Etter møte fremmet Tallerås den revidert søknad om dispensasjon, se vedlegg 7.

3 Søknad om revidert dispensasjon ble behandlet , se vedlegg 8. Etter gjeldende plangrunnlag og retningslinjer ble det gitt tillatelse til en større terrasse/platting på 15 m 2 som er 20% av hyttas bebygde areal. Endringen ble behandlet uten økning av gebyret. I arbeidet med prosjekt»ajour» ble det fastsatt et gebyr på kr ,- for alle de tilsvarende dispensasjonssakene. Det var arbeidets omfang som lå til grunn for beslutningen om nivået på gebyret. Vurdering: Gebyrregulativet Det er fremsatt klage på gebyrets størrelse. Saksbehandlingsgebyret er beregnet etter vedtatt gebyrregulativ for I 2014 gjaldt følgende satser for gebyr i henhold til i kommunen - Kr 2.270,- for mindre dispensasjoner ihht. plan og bygningsloven kap.19, som ble behandlet administrativt. - Kr ,- for behandling av større dispensasjoner fra kommuneplanen ihht plan og bygningsloven kap. 19, ofte med politisk vedtak. - Behandling av ulovlig byggearbeid har et virkemiddelgebyr på opp til kr ,-. Gebyret skal fastsettes etter tiltakets alvorlighetsgrad. Tjenesteområdeleder har i noen tilfeller mulighet til å gjøre unntak fra gebyrsatsene. Fra regulativet sitteres følgende; «BYGGESAK med hjemmel i plan- og bygningsloven GENERELLE BESTEMMELSER Tjenesteområdeleder kan fastsette annet gebyr når gebyret etter vedtatte satser blir urimelig i forhold til sakens innhold og ressursbruken ved behandling.» Forhold til gjeldende arealplangrunnlag Eiendommen ligger i området avsatt til arealbruksformål landbruk-, natur- og friluftsområde med bestemmelser i 1.8, Fritidsbebyggelse, og 5.1, LNF-område. I henhold til tilhørende retningslinjer 4.3 tillates i utgangspunktet ikke oppføring av noen typer nybygg inkludert påbygg og tilbygg til eksisterende hytter. De tiltak Tallerås har iverksatt er derved søknadspliktig og krever dispensasjonsbehandling. Tiltakene var gjennomført uten at det var gitt dispensasjon, og det var derfor nødvendig med søknad om ettergodkjenning av ulovlig utført tiltak. Tiltak kan søkes godkjent i etterkant, og skal behandles etter det lovverk som er gjeldende på det tidspunkt søknaden kommer kommunen i hende. Sivilombudsmannen påpeker at søknader skal behandles som om tiltaket ikke er utført, nettopp for å fremme likebehandling.

4 I denne saken ble det gitt dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanens arealdel for deler av de tiltak Tallerås hadde iverksatt, mens de måtte fjerne deler av terrasse/platting. Vurdering av gebyrets størrelse Gebyrregulativet åpner for at tjenesteområdeleder kan fastsette annet gebyr når gebyret etter vedtatte satser blir urimelig i forhold til sakens innhold og ressursbruken ved behandling. Ulovlighetsoppfølging, med krav om dispensasjonssøknad, er tidkrevende arbeid. Det er likevel ikke vurdert å benytte virkemiddelgebyr på inntil kr ,- i denne saken. Sakens kompleksitet og omfang er vurdert å være av en slik størrelse og karakter at det er gebyrregulativets bestemmelser om større dispensasjoner som kommer til anvendelse. Saken er imidlertid ikke så omfattende at det er rimelig å bruke regulativets øvre intervall for gebyr. Etter en konkret vurdering mener rådmannen kr er et rimelig nivå, der både alvorlighetsgrad og merarbeid er vurdert. Tallerås mener det er gitt muntlig tillatelse til terrasse/platting, og at det dermed er urimelig å bli ilagt et behandlingsgebyr på kr ,-. Det har ikke vært mulig å verifisere dette så lang tid etter at en slik tillatelse eventuelt skulle vært gitt. I forbindelse med byggesaken i 2006 fikk Tallerås et foreløpig svar , se vedlegg 1, der det ble vist til at mottatt søknad hadde et for stort bebygd areal; 95,9 m 2. Kommunen skrev videre at «Maks tillatt bebygd areal, inkludert terrasser og uthus, skal ikke overskride 90 m 2». Byggesaker skal behandles skriftlig for at vedtaket skal være juridisk gyldig. En praksis med muntlige tillatelser på dette området vil være i strid med god forvaltningsskikk, og i strid med den etablerte praksis som har vært på dette området i kommunen. Rådmannen legger, i mangel av konkrete holdepunkter for annet, derfor til grunn at det ikke er gitt muntlig tillatelse til tiltaket. Reduksjon av gebyret Tallerås har vist til forvaltningslovens 7-5 flg om frister for å behandle saker som denne, herunder betydningen av å ikke overholde lovens frister. Tallerås mener formodentlig å vise til byggesaksforskriften kapittel 7 som omhandler temaet. Etter byggesaksforskriften 7-4 bokstav a) skal søknad om dispensasjon fra plan og bygningsloven 19-2, som er tilfellet i denne saken, behandles innen 12 uker etter den er mottatt. Dersom man ikke klarer å overholde fristen kan kommunen forlenge denne, innen utløpet av den første 12 ukers fristen. Søknaden ble overlevert til kommunen , og kommunen orienterte om at man ikke kunne behandle søknaden før i februar/mars Kommunens svar forelå imidlertid ikke før Dette kan tyde på et brudd med bestemmelsen i 7-4, og etter 7-6, og at gebyret skal reduseres. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har i sitt rundskriv H-13/04 utdypet hvordan bestemmelsene om tilbakebetaling av gebyr skal forstås. Om anvendelsesområdet i forhold til denne saken sier rundskrivet følgende; «Ved innføring av fristen for behandling av byggesaker ble det bestemt at den kun skulle gjelde såkalte rene byggesaker. I dette ligger at kun saker som er i samsvar med gjeldende arealplaner omfattes av bestemmelsen. Dersom det er nødvendig med

5 en dispensasjon fra gjeldende arealplaner, gjelder ikke 12 ukers-fristen, og følgelig vil heller ikke bestemmelsen om tilbakebetaling av gebyr være aktuell.» Tiltaket denne saken gjelder, er ikke i tråd med gjeldende arealplan da saken gjelder spørsmål om dispenasjon fra denne. Dette betyr at bestemmelsene om 12 ukers frist og reduksjon av gebyr ikke kommer til anvendelse i denne saken. Forskjellsbehandling Tallerås har i sin klage fra anført at det vil være urimelig forskjellsbehandling av han i forhold til de øvrige hytteeierne i området dersom kommunen opprettholder sitt vedtak. Dette er begrunnet med at andre hytteeiere i området har store plattinger og øvrige tiltak som er i strid med arealplanen. I denne saken er de berørte hytter valgt ut som følge av at de hadde uavsluttede byggesaker. Det er totalt 7 saker som er dispensasjonsbehandlet etter samme plangrunnlag og retningslinjer, innenfor og utenfor 100-metersbeltet. Alle har fått behandlingsgebyr på kr ,-. Alle funn som er gjort har således blitt fulgt opp, og det er full likebehandling mellom de aktuelle hytter. Rådmannen har dessuten vurdert at disse sakene er såpass like at det er reagert med likt gebyr i alle saker. At det kan være andre hytter i området som har tiltak som strider mot arealplanen, medfører ikke at kommunen er fratatt muligheten til å reagere på de ulovligheter som er avdekket i «Prosjekt AJOUR». Konklusjon: Rådmannen vurderer det slik at det ikke er urimelig å ilegge gebyr for behandling av dispensasjonssak om terrasse/platting i LNF-område. Rådmannen tilrår derfor at klagen ikke tas til følge. Presedens, andre saker Dersom gebyret skulle bli ettergitt i denne aktuelle saken, kan det medføre at flere påberoper seg en gitt «muntlig tillatelse» som grunnlag for å slippe behandlingsgebyr i ettertid. Sett i sammenheng med de 6 øvrige tilsvarende sakene vil det være usaklig forskjellsbehandling om man ikke samtidig refunderer gebyrene til disse.

6 Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til I N N S T I L L I N G / V E D T A K : 1. Klagenemnda tar ikke klagen til følge og opprettholder administrasjonens vedtak om gebyr på kr ,-. 2. Klagen sendes Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse. Lillehammer, Tord Buer Olsen Rådmann Lars Rudi Sektorsjef