REGULERINGSPLAN FOR FLUGSRUD SKOG, GALTERUD SKOG OG SØRE ÅL SKOLE ENDRING SOM ANGÅR FELT B13, B14 OG B15 I FLUGSRUD SKOG Planbeskrivelse 9. mai 2014
2 INNHOLD 1 INNLEDNING... 3 2 FORHOLDET TIL KOMMUNEPLANENS AREALDEL... 4 3 PROSESS OG MEDVIRKNING... 5 4 DAGENS SITUASJON:... 7 5 PLANFORSLAGET... 10 6 KONSEKVENSER:... 13
3 1 INNLEDNING Areal + AS har på vegne av Lillehammer kommunale eiendomsselskap utarbeidet reguleringsendring av del av felt B13, del av felt B14 og felt B15 i Reguleringsplan for Flugsrud Skog, Galterud Skog og Søre Ål skole, vedtatt i kommunestyret 26.10.2000. det er vedtatt mindre endringer i 2008 og 2010. Planbeskrivelsen er noe mindre omfattende enn ved regulering av uregulerte områder eller ved endring av hovedformål. Formålet med reguleringsendringen er følgende: I felt B13 flyttes felles privat avkjørsel fra Flugsrudkroken slik at to nye tomter (Flugsrudlia 23 og 25) får avkjørsel herfra (i tillegg til gnr/bnr 91/50 Flugsrudkroken 1). Offentlig friområde i grøft langs Flugsrudkroken innlemmes i byggeområde for bolig. I felt B14 reduseres antall tomter fra seks til fem for lettere å kunne utnytte feltet til familieboliger. Avkjørsel til Flugsrudkroken 4 flyttes til nedsiden av tomta for å få en mer oversiktlig situasjon. Felt B15 ble først foreslått omregulert fra konsentrert småhusbebyggelse med maks. BYA 24 % til lavblokkbebyggelse med maks. BYA 40 %. Etter førstegangsbehandling er det gått tilbake til konsentrert småhusbebyggelse, med maks. BYA 35 %. Utsnitt av gjeldende reguleringskart, sist revidert 20.12.2010. (www.glokart.no)
4 Som grunnlag for oppstart med planarbeidet ble det utarbeidet et notat i samarbeid mellom Areal+ og planavdelingen i kommunen (datert 2.7.2014). Notatet nevner følgende punkter som skal redegjøres for: Arealbruk (formål, arealstørrelse) Bebyggelse (type, høyder, antall enheter, utnyttelsesgrad, boligstørrelser, parkering mv.) Fellesarealer (parkering, avkjørsler, lek/opphold mv.) Barns interesser Byggegrenser og videre krav til utforming skal defineres i plankart og bestemmelser. Planarbeidet utløser ikke krav om konsekvensutredning. Reguleringsbestemmelsene i gjeldende plan vil bli endret på relevante punkter. Relevante konsekvenser skal beskrives kortfattet. 2 FORHOLDET TIL KOMMUNEPLANENS AREALDEL Arealene er hovedsakelig avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel 2011-2024 (område 23a Flugsrudskogen). Endringsforslaget er i tråd med kommuneplanen (grovt kart). Utsnitt av kommuneplanens arealdel
5 3 PROSESS OG MEDVIRKNING 3.1 Varsel om oppstart Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Lillehammer Byavis torsdag 15. august 2013, og med brev til myndigheter, naboer og berørte instanser. Frist for uttalelser var 13. september 2013. Varselet inneholdt forslag om lavblokkbebyggelse, noe som også gjenspeiles i uttalelsene. Fylkesmannen i Oppland, brev av 10.9.2013: Det er et nasjonalt mål å redusere omdisponering av dyrka jord og areal som er lagt ut til byggeformål må derfor utnyttes effektivt. Samlet økt utnytting for B14 og B15 er derfor positivt. I kommuneplanbestemmelsene er minimum utnyttelsesgrad 50 % BYA dersom andre hensyn ikke tilsier det. Redusert utnyttelse er i utgangspunktet ikke akseptabelt. Det forutsettes innarbeidet bestemmelser om universell utforming. Hensyn til barn og unge forutsettes hensyntatt. Det skal vurderes om endringer i planen får følger for omkringliggende arealer i forhold til ROS. Sikring av og tilpasning til bratt terreng vil være viktig i ROS-analysen. Kommentar: Forslagsstiller ser positivt på ønsket om høy og effektiv utnytting. Kommuneplanens bestemmelser 1.5.3 sier at ved tomteareal min. 2 daa. kan den samlede utnyttelse etter bygningsmyndighetenes skjønn økes opptil 70 %. Oppland fylkeskommune (OFK), brev av 12.9.2013: Ingen merknader fra Kulturarvenheten. OFK slutter seg til konklusjonen om at planen ikke er konsekvensutredningspliktig, forutsatt at planbeskrivelsen tydeliggjør virkningene ved endringene som foreslås. Det bør foreligge gode begrunnelser for å fravike en fersk plan. Økt utnyttelsesgrad er i tråd med kommuneplanen. Barn og unges interesser og folkehelse må ivaretas ved at arealer sikres mot forurensning og fare. Endringer i forhold til parkering, gang- og sykkelveier og kollektivtransport må belyses. Alternative energiløsninger etterspørres. Prinsippet om universell utforming bør konkretiseres i bestemmelsene. Blokkbebyggelsens virkninger i forhold til annen bebyggelse og uteområder må belyses gjennom illustrasjoner i forhold til landskap og omgivelser. Det bes om illustrasjoner som viser illustrasjoner av arkitekturen som blir et nytt element i området som fra før har småhusbebyggelse. Kommentar: Planen ble første gang vedtatt i 2000 og gjennom senere endringer har ikke bebyggelsen i de to feltene vært detaljplanlagt eller vært aktuelle for salg. Salgsprosessen har vist behov for endringer. Barn og unge har - og vil fortsatt få - svært gode oppvekstforhold i området. Universell utforming ivaretas. Det tas med i bestemmelsene at alternativer til energiforsyning skal utredes. Det utarbeides snitt med oppriss og bestemmelser som krever dokumentasjon av sol- /skyggeforhold og illustrasjoner ved byggesaksbehandling. Statens vegvesen, brev av 10.9.2013: Området berører ikke direkte fylkesvegen, og vegvesenet har ingen kommentarer til endringsforslaget. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering.
6 Forsvarsbygg, brev av 16.8.2013: Planen berører ikke Forsvarets arealer, ingen kommentarer til planarbeidet. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering. 3.2 Førstegangs behandling i planutvalget (3.4.2014) Forslagsstillers planforslag med omregulering til blokkbebyggelse og 40 % BYA ble ikke anbefalt av administrasjonen, og vedtaket ble som følger: Forslag til endring av del av reguleringsplan for Flugsrud Skog, Galterud skog og Søre Ål skole, felt B13, B14 og B15 legges ut på høring med følgende endringer: I felt B15 settes BYA til 35%. Type bebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse, dvs. kjedehus, rekkehus, tre- eller firemannsboliger beholdes. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan og bygningslovens 12-10.
7 4 DAGENS SITUASJON: 4.1 Felt B13, offentlig friområde og felles avkjørsel Endringen gjelder arealer regulert til offentlig friområde og felles avkjørsel langs søndre/nedre del av Flugsrudkroken. Arealet regulert til offentlig friområde har på denne strekningen hovedsakelig funksjon som grøfteareal mellom Flugsrudkroken og boligeiendommene Flugsrudlia 25 og Flugsrudkroken 1. Regulert og opparbeidet felles avkjørsel betjener i dag kun Flugsrudkroken 1. Regulert offentlig friområde mellom veg 6 og garasje ved Flugsrudkroken 1 i felt B13. 4.2 Felt B14 (frittliggende småhusbebyggelse) Endringene gjelder søndre del av B14, sør for det gjennomgående offentlige friområdet på eiendom 91/33. I dag er området regulert til seks eneboligtomter på mellom 526 og 669 m 2. BYA er satt til 25 % (fastsatt gjennom mindre endring vedtatt 1.2.2008 og overstyrer BYA påtegnet plankartet). Tomtene er relativt bratte og består av delvis avdekt fjell og tynt jordlag. Det er lagt VA-stikk, kummer og strømkabler inn på de seks tomtene. Fra nordvestre hjørne av Flugsrudlia 29, sett mot sør.
8 Det har vist seg at markedet for små eneboligtomter i dette området er begrenset. I tillegg er det utfordrende å få til gode løsninger for uteoppholdsarealer, atkomst m.m. Det er etablert vann-, avløps-, strøm og bredbåndsledninger inn til hver tomt. Utsnitt av oversiktsplan for VA viser eksisterende infrastruktur, bekkeløp, lekeplass m.m. (Rambøll, 2011) 4.3 Felt B15 (konsentrert småhusbebyggelse): Feltet er regulert til konsentrert småhusbebyggelse med BYA 22-24 %. Tomtas helning, særlig i sør med største høydeforskjell på ca. 17 m, gjør at det er krevende å få til gode helhetlige løsninger med en forholdsvis lav utnyttelsesgrad. Regulert maks. gesimshøyde er 6,1 m og maks. mønehøyde 9,1 m. Nabofeltet til B14 i nord (B6) har sammenliknbare terrengforhold og er i dag regulert med BYA 40 % (maks. gesimshøyde 7,0 og mønehøyde 10,0 m). Foto av felt B15 sett fra turvei i nord. Oppe til venstre ses idrettsanlegg/
9 lekeplass og nede til høyre ses veien Flugsrudkroken. Foto fra sørøstre hjørne av felt B15 gir et inntrykk av terrengforholdene. Trafo i nordvestre hjørne av felt B15. Bekken ligger innenfor regulert byggegrense i felt B15.
10 5 PLANFORSLAGET 5.1 Reguleringsformål: 12-5.1 Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse (B13 og B14) og konsentrert småhusbebyggelse (B15), Energianlegg, trafo (T). 12-5.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Kjøreveg offentlig (VEG 6), kjøreveg privat (PV), annen veggrunn offentlig. 12-5.3 Grønnstruktur: Friområde. Utsnitt av reguleringsplankart. 5.2 Felt B13 (frittliggende småhusbebyggelse) og privat veg Felles avkjørsel (privat veg) vinkles slik at den både betjener Flugsrudkroken 1 samt Flugsrudlia 23 og 25. Arealer mellom boligeiendommene og Flugsrudkroken omreguleres fra offentlig friområde til bebyggelse og anlegg frittliggende småhusbebyggelse og arealene overføres til inntilliggende boligeiendommer. Arealene får tilsvarende bestemmelser som øvrige deler av B13.
11 5.3 Felt B14 (frittliggende småhusbebyggelse) Antall tomter reduseres til fem. Det vises til vedlagt kart. Allerede opparbeidede VA-stikk passer i forhold til nye tomtegrenser. %-BYA videreføres (25 %). Som vist i tabellen under vil arealet på de fleste tomtene øke, og øvre tillatt BYA øker tilsvarende. Illustrasjonsplan for felt B14 Tomteoversikt TOMT nr m 2 FØR m 2 ETTER 29 669 (167,25 BYA) 671 (167,75 BYA) 2 601 (150,25 BYA) 641 (160,25 BYA) 4 633 (158,25 BYA) 701 (175,25 BYA) 6 580 (145,00 BYA) 725 (181,25 BYA) 8 526 (131,50 BYA) utgår 10 (ny nr 8) 555 (138,75 BYA) 813 (203,25 BYA) Gjennomsnittlig tomtestørrelse øker fra 594 m 2 til 710 m 2. 5.4 Felt B15 (konsentrert småhusbebyggelse): Området beholder reguleringsformålet konsentrert småhusbebyggelse (SOSI-kode 1112) Utnyttelsesgrad foreslås økt til 35 % BYA. Området kan bebygges med rekkehus/flermannsboliger som skal ha enhetlig utforming og materialbruk. Høydebestemmelsene i gjeldende regulering videreføres (gesimshøyde 6,1 m og mønehøyde 9,1 m) Det er ikke satt maksimal kotehøyde for bebyggelsen.
12 I nord trekkes byggegrensa sør for bekken. Langs Flugsrudkroken i vest trekkes byggegrensa to meter lenger fra vegen for å tilrettelegge bedre for uteoppholdsarealer på vestsiden av bebyggelsen. Det skal avsettes parkeringsplasser iht. gjeldende bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Avkjørselspunkt er vist ved midten av feltet, men skal detaljeres på situasjonskart forbindelse med byggesak. I forbindelse med byggesaksbehandlingen skal det utredes ulike muligheter for alternative energikilder i tråd med gjeldende Teknisk Forskrift. 5.5. Arealoversikt Tabellen viser en arealoversikt som grunnlag for gebyrberegning. Felt B14 og B15: Maks BRA har tatt utgangspunkt i at 90 % av totalt tillatt BYA over to etasjer medregnes i BRA. Felt B13: Planen tillater ikke bebyggelse på aktuelle deler av tomtene.
13 6 KONSEKVENSER: 6.1 Felt B13, frittliggende småhusbebyggelse og felles avkjørsel Arealene mellom tomtene og vegen er for smale til at de reelt sett ville hatt noen funksjon som offentlig friområde. Dette er «restarealer» som ligger sentralt i boligområdet, og det vurderes her som en fordel i forhold til vedlikehold og opparbeidelse at arealene overdras til boligeiendommene. Friområdeformål er bedre egnet på større og bredere sammenhengende forbindelser. Eier av 91/33 (Lillehammer kommune) inngår avtale om å overdra arealene til Flugsrudlia 25 (gnr/bnr 91/51) og Flugsrudkroken 1 (gnr/bnr 91/50). Boligeiendommene får utvidet areal som grunnlag for maks % BYA. 6.2 Felt B14 (frittliggende småhusbebyggelse) Endringen medfører at det blir lettere å utnytte tomtene til romslige familieboliger. Forbedringene blir størst på ny tomt 8 i nord, hvor hovedretningen på terrenget på tomta blir mer vestvendt enn nordvendt. Plassering av avkjørselspunkt til tomt 4 gir en mer oversiktlig og trafikksikker situasjon. Omregulering medfører ikke endringer for fellesarealer eller barns interesser og heller ingen øvrige endringer av betydning for miljø eller samfunn. 6.3 Felt B15 (konsentrert småhusbebyggelse): Bebyggelse og omgivelser: Gjeldende plan er lite detaljert når det gjelder antall boliger, men det vurderes at området kan romme ca. 10 rekkehusboliger eller boliger i rekkehus/flermannsboliger i et krevende terreng. Det er ikke utarbeidet illustrasjonsplan for feltet. Formålet med omreguleringen er å tilrettelegge for at området kan utnyttes godt i forhold til det bratte terrenget og tilpasses omgivelsene, ikke å detaljere utformingen av bebyggelsen. Felt B15 er omgitt av grønnstruktur, turveier og lekeplass i nord, øst og sør og henger ikke direkte sammen med andre byggeområder. Dette gir «luft» rundt bebyggelsen, og liten nærvirkning på nabobebyggelse. Det er ikke bebyggelse bak/øst for B15, slik at bebyggelsen i liten grad påvirker utsikten fra nabobebyggelse. Utsikten fra lekeplassen i felt F mot byen og Gausdal beholdes. Kommunens Veileder for bokvalitet i kommuneplanens retningslinjer er gjennomgått, og det er ikke funnet konfliktpunkter. Landskap og terrengtilpasning: Økt utnyttelsesgrad gir muligheter for mer hensiktsmessig og rasjonell utnyttelse i det bratte terrenget. I detaljprosjekteringen må det være fokus på bebyggelsens terrengbehandling og bruk av støttemurer. Detaljprosjektering er forutsatt gjennomført i byggesak. Flyttingen av byggegrensen i nord sikrer bevaring av bekkeløpet og en mer logisk forbindelses- og siktlinje mellom Flugsrudlia/Flugsrudkroken og den store områdelekeplassen i øst. Nærmiljø/barn og unge: For nærmiljøet gir endringene ubetydelige konsekvenser. Det tilrettelegges for noen flere boenheter med direkte tilgang til Skogenfeltets gjennomgående tursti/skiløype og store lekeplass.
Planforslaget endrer ikke tilgjengelighet til lekeplasser, bilfrie soner eller tilgjengelighet til omkringliggende natur- og kulturlandskap. I forhold til barn og unges interesser gir derfor ikke planforslaget negative konsekvenser. 14
15 VEDLEGG: Illustrasjonsplan for B14, datert 4.4.2014 Reguleringsplankart, datert 8.4.2014 Reguleringsbestemmelser, datert 8.5.2014 ROS-analyse, revidert 8.5.2014 Sjekkliste for bokvalitet, datert 8.5.2014