REGULERINGSPLAN FOR FLUGSRUD SKOG, GALTERUD SKOG OG SØRE ÅL SKOLE ENDRING SOM ANGÅR FELT B13, B14 OG B15 I FLUGSRUD SKOG.

Transkript

1 REGULERINGSPLAN FOR FLUGSRUD SKOG, GALTERUD SKOG OG SØRE ÅL SKOLE ENDRING SOM ANGÅR FELT B13, B14 OG B15 I FLUGSRUD SKOG Planbeskrivelse 20. februar 2014

2 2 INNHOLD 1 INNLEDNING FORHOLDET TIL KOMMUNEPLANENS AREALDEL PROSESS OG MEDVIRKNING DAGENS SITUASJON: PLANFORSLAGET KONSEKVENSER:... 11

3 3 1 INNLEDNING Areal + AS har på vegne av Lillehammer kommunale eiendomsselskap utarbeidet reguleringsendring av del av felt B13, del av felt B14 og felt B15 i Reguleringsplan for Flugsrud Skog, Galterud Skog og Søre Ål skole, vedtatt i kommunestyret det er vedtatt mindre endringer i 2008 og Planbeskrivelsen er noe mindre omfattende enn ved regulering av uregulerte områder eller ved endring av hovedformål. Formålet med reguleringsendringen er følgende: I felt B13 flyttes felles privat avkjørsel fra Flugsrudkroken slik at to nye tomter (Flugsrudlia 23 og 25) får avkjørsel herfra (i tillegg til gnr/bnr 91/50 Flugsrudkroken 1). Offentlig friområde i grøft og sideareal langs Flugsrudlia og Flugsrudkroken innlemmes i byggeområde for bolig. I felt B14 reduseres antall tomter fra seks til fem for lettere å kunne utnytte feltet til familieboliger. Avkjørsel til Flugsrudkroken 4 flyttes til nedsiden av tomta for å få en mer oversiktlig situasjon. Felt B15 foreslås omregulert fra konsentrert småhusbebyggelse til lavblokkbebyggelse for å få en bedre terrengtilpasning av den bratte tomten. %-BYA økes fra maks 24 % til 40 %. Utsnitt av gjeldende reguleringskart, sist revidert (

4 4 Som grunnlag for oppstart med planarbeidet ble det utarbeidet et notat i samarbeid mellom Areal+ og planavdelingen i kommunen (datert ). Notatet nevner følgende punkter som skal redegjøres for: Arealbruk (formål, arealstørrelse) Bebyggelse (type, høyder, antall enheter, utnyttelsesgrad, boligstørrelser, parkering mv.) Fellesarealer (parkering, avkjørsler, lek/opphold mv.) Barns interesser Byggegrenser og videre krav til utforming skal defineres i plankart og bestemmelser. Planarbeidet utløser ikke krav om konsekvensutredning. Reguleringsbestemmelsene i gjeldende plan vil bli endret på relevante punkter. Relevante konsekvenser skal beskrives kortfattet. 2 FORHOLDET TIL KOMMUNEPLANENS AREALDEL Arealene er hovedsakelig avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel (område 23a Flugsrudskogen). Endringsforslaget medfører at felt B15 endres fra konsentrert småhusbebyggelse (områdetype B1) til lavblokkbebyggelse (områdetype B2). I retningslinjene til kommuneplanens arealdel heter det for B2: Byggehøyder og takform blokkbebyggelse: Gesimshøyde kan være maksimum 12,5 m og mønehøyde maksimum 16.0 m (4 etasjer + loft eller tilbaketrukket toppetasje). Når det gjelder mønehøyde kan kommunene bestemme høyde og takvinkel mer nøyaktig, enten i forbindelse med reguleringsplan eller i byggesaksbehandlingen. Det kan tillates både skråtak og flate tak. Den dominerende takformen i nabobebyggelsen er bestemmende. Hovedprinsipp for utforming av ny bebyggelse: Bylandskapet bør videreutvikles etter hovedprinsippet om bybebyggelse på flatene, småhusbebyggelse i skråningene og med lisona bak byen som begrensning. Skalaen for bebyggelsens høyde holdes på 1-2 etasjer i skråningene og 3-4 etasjer på flatene. Deler av det mest sentrale område og bygninger med spesielt viktig funksjon kan gis større høyde. Planforslaget tilrettelegger for lavblokkbebyggelse i skrånende terreng. Det foreslås fire boligetasjer og parkeringskjeller. I tillegg kommer et mindre teknisk rom/trappehus på taket. Dette er nærmere begrunnet nedenfor. I Lillehammer er det bygget flere liknende bygg i skrånende terreng, bl.a. Bekkefaret og Lillehammer Panorama. Et annet eksempel er Sivlevegen på Voss, som har vært nevnt som forbilde i innledningen av planarbeidet. Dette gjelder både når det gjelder materialbruk, volum og tilpasning til terreng og omgivelser.

5 5 3 PROSESS OG MEDVIRKNING Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Lillehammer Byavis torsdag 15. august 2013, og med brev til myndigheter, naboer og berørte instanser. Frist for uttalelser var 13. september Fylkesmannen i Oppland, brev av : Det er et nasjonalt mål å redusere omdisponering av dyrka jord og areal som er lagt ut til byggeformål må derfor utnyttes effektivt. Samlet økt utnytting for B14 og B15 er derfor positivt. I kommuneplanbestemmelsene er minimum utnyttelsesgrad 50 % BYA dersom andre hensyn ikke tilsier det. Redusert utnyttelse er i utgangspunktet ikke akseptabelt. Det forutsettes innarbeidet bestemmelser om universell utforming. Hensyn til barn og unge forutsettes hensyntatt. Det skal vurderes om endringer i planen får følger for omkringliggende arealer i forhold til ROS. Sikring av og tilpasning til bratt terreng vil være viktig i ROS-analysen. Kommentar: Forslagsstiller ser positivt på ønsket om høy og effektiv utnytting. Kommuneplanens bestemmelser sier at ved tomteareal min. 2 daa. kan den samlede utnyttelse etter bygningsmyndighetenes skjønn økes opptil 70 %. Oppland fylkeskommune (OFK), brev av : Ingen merknader fra Kulturarvenheten. OFK slutter seg til konklusjonen om at planen ikke er konsekvensutredningspliktig, forutsatt at planbeskrivelsen tydeliggjør virkningene ved endringene som foreslås. Det bør foreligge gode begrunnelser for å fravike en fersk plan. Økt utnyttelsesgrad er i tråd med kommuneplanen. Barn og unges interesser og folkehelse må ivaretas ved at arealer sikres mot forurensning og fare. Endringer i forhold til parkering, gang- og sykkelveier og kollektivtransport må belyses. Alternative energiløsninger etterspørres. Prinsippet om universell utforming bør konkretiseres i bestemmelsene. Blokkbebyggelsens virkninger i forhold til annen bebyggelse og uteområder må belyses gjennom illustrasjoner i forhold til landskap og omgivelser. Det bes om illustrasjoner som viser illustrasjoner av arkitekturen som blir et nytt element i området som fra før har småhusbebyggelse. Kommentar: Planen ble første gang vedtatt i 2000 og gjennom senere endringer har ikke bebyggelsen i de to feltene vært detaljplanlagt eller vært aktuelle for salg. Salgsprosessen har vist behov for endringer. Barn og unge har - og vil fortsatt få - svært gode oppvekstforhold i området. Universell utforming ivaretas. Det tas med i bestemmelsene at alternativer til energiforsyning skal utredes. Det utarbeides snitt med oppriss og bestemmelser som krever dokumentasjon av sol- /skyggeforhold og illustrasjoner ved byggesaksbehandling. Statens vegvesen, brev av : Området berører ikke direkte fylkesvegen, og vegvesenet har ingen kommentarer til endringsforslaget. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering. Forsvarsbygg, brev av : Planen berører ikke Forsvarets arealer, ingen kommentarer til planarbeidet. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering.

6 6 4 DAGENS SITUASJON: Felt B13, offentlig friområde og felles avkjørsel Endringen gjelder arealer regulert til offentlig friområde og felles avkjørsel langs søndre/nedre del av Flugsrudkroken og ved kryss med Flugsrudlia. Arealet regulert til offentlig friområde har på denne strekningen hovedsakelig funksjon som grøfteareal mellom Flugsrudkroken og boligeiendommene Flugsrudlia 25 og Flugsrudkroken 1. I tillegg er arealet ved krysset av en slik karakter at det ikke er egnet til lek eller annen felles bruk. Regulert og opparbeidet felles avkjørsel betjener i dag kun Flugsrudkroken 1. Regulert offentlig friområde mellom veg 6 og garasje ved Flugsrudkroken 1 i felt B13. Felt B14 (frittliggende småhusbebyggelse) Endringene gjelder søndre del av B14, sør for det gjennomgående offentlige friområdet på eiendom 91/33. I dag er området regulert til seks eneboligtomter på mellom 526 og 669 m 2. BYA er satt til 25 % (fastsatt gjennom mindre endring vedtatt og overstyrer BYA påtegnet plankartet). Tomtene er relativt bratte og består av delvis avdekt fjell og tynt jordlag. Det er lagt VA-stikk, kummer og strømkabler inn på de seks tomtene.

7 7 Fra nordvestre hjørne av Flugsrudlia 29, sett mot sør. Det har vist seg at markedet for små eneboligtomter i dette området er begrenset. I tillegg er det utfordrende å få til gode løsninger for uteoppholdsarealer, atkomst m.m. Det er etablert vann-, avløps-, strøm og bredbåndsledninger inn til hver tomt. Oversiktsplan VA viser eksisterende infrastruktur, bekkeløp, lekeplass m.m. (Rambøll, 2011) Felt B15 (konsentrert småhusbebyggelse): I dag er feltet regulert til konsentrert småhusbebyggelse med BYA %. Tomtas helning, særlig i sør med største høydeforskjell på ca. 17 m, gjør at det er vanskelig å få til gode uteoppholdsarealer for rekkehus eller lave flermannsboliger. Regulert maks. gesimshøyde er 6,1 m og maks. mønehøyde 9,1 m. Nabofeltet til B14 i nord (B6) er i dag regulert med BYA 40 %, og har sammenliknbare terrengforhold.

8 8 Foto av felt B15 sett fra turvei i nord. Oppe til venstre ses idrettsanlegg/ lekeplass og nede til høyre ses veien Flugsrudkroken. Foto fra sørøstre hjørne av felt B15 gir et inntrykk av terrengforholdene. Trafo i nordvestre hjørne av felt B15. Bekken ligger innenfor regulert byggegrense i felt B15.

9 9 5 PLANFORSLAGET Reguleringsformål: Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse (B13 og B14) og blokkbebyggelse (B15), Energianlegg, trafo (T) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Kjøreveg offentlig (VEG 6), kjøreveg privat (PV), annen veggrunn offentlig Grønnstruktur: Friområde. Felt B13 (frittliggende småhusbebyggelse) og privat veg Felles avkjørsel (privat veg) vinkles slik at den både betjener Flugsrudkroken 1 samt Flugsrudlia 23 og 25. Arealene mellom boligeiendommen og veien omreguleres fra offentlig friområde til bebyggelse og anlegg frittliggende småhusbebyggelse og arealene overføres til inntilliggende boligeiendommer. Arealene får tilsvarende bestemmelser som øvrige deler av B13. Felt B14 (frittliggende småhusbebyggelse) Antall tomter reduseres til fem. Det vises til vedlagt kart. Allerede opparbeidede VA-stikk passer i forhold til nye tomtegrenser. %-BYA videreføres (25 %). Som vist i tabellen under vil arealet på de fleste tomtene øke, og øvre tillatt BYA øker tilsvarende. TOMT nr m 2 FØR m 2 ETTER (167,25 BYA) 671 (167,75 BYA) (150,25 BYA) 641 (160,25 BYA) (158,25 BYA) 701 (175,25 BYA) (145,00 BYA) 725 (181,25 BYA) (131,50 BYA) utgår 10 (ny nr 8) 555 (138,75 BYA) 813 (203,25 BYA) Gjennomsnittlig tomtestørrelse øker fra 594 m 2 til 710 m 2. Felt B15 (blokkbebyggelse): Området omreguleres til lavblokkbebyggelse (SOSI-kode 1113 blokkbebyggelse) Utnyttelsesgrad settes til 40 % BYA. Området kan bebygges med leilighetshus/lavblokkbebyggelse som skal ha enhetlig utforming, flatt tak og moderne byggestil og materialbruk. Høydebegrensningen og bestemmelsene sikrer at det kan bygges parkeringskjeller, inntil fire boligetasjer og i tillegg tillates et heis- og trappehus. Maks kotehøyde for takflaten settes til c+ 332,0. Maks. kotehøyde for heis-/trappehus på tak settes til c+ 335,0. Bredden på heis- og trappehus kan utgjøre inntil 1/3 av takflatens bredde.

10 10 I nord trekkes byggegrensa sør for bekken. Langs Flugsrudkroken i vest trekkes byggegrensa to meter lenger fra vegen for å tilrettelegge bedre for uteoppholdsarealer på vestsiden av bebyggelsen, samt av hensyn til nærvirkning mot småhusbebyggelsen. For å sikre god tilpasning til omkringliggende småhusbebyggelse anbefales øvre del bebyggelsen deles opp i minst tre volum slik at feltet får et byvillapreg. Heis og trappehus skal integreres i bygningsmassen og det tillates ikke svalganger eller utvendig trappehus. De to øverste boligetasjene skal trekkes minst 2 meter inn fra underliggende fasadeliv mot vest. Takterrasse skal trekkes minst 1 m fra gesims og utformes med transparente brystninger. Parkering skal etableres i felles p-kjeller med innkjøring i nedre del av tomten. Det skal avsettes parkeringsplasser iht. parkeringsvedtektene for Lillehammer kommune. Maks gesims-/mønehøyde settes til 12,0 m fra gjennomsnittlig planert terreng. Avkjørselspunkt er vist ved midten av feltet, men skal detaljeres i på situasjonskart forbindelse med byggesak. I forbindelse med byggesaksbehandlingen skal det utredes ulike muligheter for alternative energikilder i tråde med gjeldende Teknisk Forskrift. Eksempel på mulig utnyttelse av B15. Snitt A-A og B B er angitt med stiplet strek. Turvegen i bakkant av feltet går som angitt inntil planavgrensningen mot øst.

11 11 Snitt B-B gjennom søndre del av planområdet med oppriss av bakenforliggende bebyggelse. Retningen på snittet er nordvest sørøst jf. illustrasjonsplan over. 6 KONSEKVENSER: Felt B13, frittliggende småhusbebyggelse og felles avkjørsel Arealene mellom tomtene og vegene er for smale til at de reelt sett ville hatt noen funksjon som offentlig friområde. Dette er «restarealene» som ligger sentralt i boligområdet, og det vurderes her som en fordel i forhold til vedlikehold og opparbeidelse at arealene overdras til boligeiendommene. Friområdeformål er bedre egnet på større og bredere sammenhengende forbindelser. Eier av 91/33 (Lillehammer kommune) inngår avtale om å overdra arealene til Flugsrudlia 25 (gnr/bnr 91/51) og Flugsrudkroken 1 (gnr/bnr 91/50). Som følge av endringen vil boligeiendommene få utvidet areal som grunnlag for maks % BYA. Felt B14 (frittliggende småhusbebyggelse) Endringen medfører at det blir lettere å utnytte tomtene til romslige familieboliger. Forbedringene blir størst på ny tomt 8 i nord, hvor hovedretningen på terrenget på tomta blir mer vestvendt enn nordvendt. Plassering av avkjørselspunkt til tomt 4 gir en mer oversiktlig og trafikksikker situasjon. Omregulering medfører ikke endringer for fellesarealer eller barns interesser og heller ingen øvrige endringer av betydning for miljø eller samfunn. Felt B15 (blokkbebyggelse): Bebyggelse og omgivelser: Gjeldende plan er lite detaljert når det gjelder antall boliger, men det vurderes at området kan romme ca. 10 rekkehusboliger i et krevende terreng. Det er fra før ikke utarbeidet illustrasjonsplan for feltet. Formålet med omreguleringen er ikke å detaljere utformingen av bebyggelsen, men å tilrettelegge for og sikre at blokkbebyggelsen har gjennomførbare rammer samtidig som nødvendige hensyn til omgivelsene ivaretas. Felt B15 henger ikke direkte sammen med andre byggeområder, men er omgitt av grønnstruktur, turveier og lekeplass i nord, øst og sør. Dette gir «luft» rundt bebyggelsen, og liten nærvirkning på nabobebyggelse. Det er ikke bebyggelse bak/øst for B15, slik at bebyggelsen ikke påvirker utsikten fra nabobebyggelse. Bestemmelse om

12 12 terrassering av øverste etasjer samt volum- og høydebegrensninger bidrar til at nærvirkningen blir liten. Utsikten fra lekeplassen i felt F mot byen og Gausdalsskaret beholdes. Kommunens Veileder for bokvalitet i kommuneplanens retningslinjer er gjennomgått, og det er ikke funnet konfliktpunkter. Landskap og terrengtilpasning: Bygging av leilighetsbygg med parkeringskjeller gir muligheter for bedre terrengtilpasning ved at mer av høydeforskjellen tas opp gjennom bebyggelsen, noe som gir en mer hensiktsmessig og rasjonell utnyttelse enn ved bygging av småhusbebyggelse i det bratte terrenget. Planforslaget gir ytre rammer for utforming av byggeprosjektet, og vurderinger av terrengforhold (stigning og høydeforskjell) tilsier at blokkbebyggelse er bedre egnet enn bebyggelse med småhuskarakter. Detaljprosjektering er forutsatt gjennomført i byggesak. Flyttingen av byggegrensen i nord slik at bekkeløpet bevares, er positivt i forhold til at det sikrer en mer logisk forbindelses- og siktlinje mellom Flugsrudlia/Flugsrudkroken og den store områdelekeplassen i øst. Trafikk: En økning på boliger medfører økt trafikk. Det er imidlertid kun et fåtall eiendommer i B13 og B14 som vil merke effekt av dette. Et økt antall boliger gir et tilsvarende økt grunnlag for kollektivtransport langs Åsmarkvegen. Nærmiljø/barn og unge: For nærmiljøet vurderes det som positivt med større variasjon i boligtyper. Flere boenheter får direkte tilgang til Skogenfeltets gjennomgående tursti/skiløype og store lekeplass. Planforslaget endrer ikke tilgjengelighet til lekeplasser, bilfrie soner eller tilgjengelighet til omkringliggende natur- og kulturlandskap. I forhold til barn og unges interesser gir derfor ikke planforslaget negative konsekvenser.

13 13 VEDLEGG: Illustrasjonsplan for B14 og B15, datert Snitt og oppriss for mulig utnyttelse av B15, datert Reguleringsplankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert ROS-analyse, datert Sjekkliste for bokvalitet, datert