Saksframlegg Kultur og byutvikling Byplan Dato: Saksnummer: Deres ref.: 29.01.2016 15/00337-2 Deres ref Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling 344/14 18.12.2014 Enstemmig Kommunalstyret for byutvikling 194/15 18.06.2015 Dissens Kommunalstyret for byutvikling / 11.02.2016 Bystyret / Plan 2496P. Detaljregulering for Kannikgata 22 og 24, Oscarsgate 9 og Møllegata 14. Eiganes og Våland bydel. Forslag til vedtak: Privat forslag til detaljregulering for Kannikgata 22 og 24, Oscars gate 9 og Møllegata 14, plan 2496P, med plankart datert LINK arkitektur 30.04.2015, sist revidert Kultur og byutvikling 21.01.2016, og reguleringsbestemmelser datert LINK arkitektur 24.11.2015, sist revidert Kultur og byutvikling 29.01.2016, vedtas. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12. Saken legges frem for bystyret for endelig vedtak. Sammendrag LINK arkitektur AS fremmer, på vegne av Masiv Bygg AS, privat forslag til reguleringsplan for kvartalet avgrenset av Kannikgata, Oscarsgata, Møllegata og Madlaveien. Planforslaget legger til rette for bygging av en boligblokk med 28 boliger med et tilhørende uteareal. Mot Kannikgata legges det inn et næringslokale. Planområdet ligger rett utenfor kommuneplanens avgrensing av Stavanger sentrum, og forslagstiller foreslår å benytte Stavanger sentrums krav til uteareal og parkering. Prosjektet bryter med gjeldende regulerings tillatte høyder og utnyttelse. Det har store utfordringer med trafikkstøy, primært fra Madlaveien, og ligger også i et område med mye luftforurensing. Selv om det er gjort tiltak for å skjerme seg mot dette er problemene fortsatt store. I løpet av prosessen er forholdene bedret ved at leiligheter er gjort gjennomgående og det er regulert inn en felles takterrasse. Ønsket om å tilrettelegge for boliger nær sentrum og langs innfartsårene har her blitt tillagt stor vekt. Planforslaget anbefales oversendt bystyret for endelig vedtak. 1
Plan 2496P. Detaljregulering for Kannikgata 22 og 24, Oscarsgate 9 og Møllegata 14. Eiganes og Våland bydel. 1. Bakgrunn Hensikten med planforslaget er å legge til rette for oppføring av en boligblokk med tilhørende uteareal. Gjeldende regulering åpner ikke for en utbygging i det omfang som forslagstiller ser for seg. 2. Gjeldende planer Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens arealdel viser området som boligområde og som en del av Trehusbyen. I øst grenser planområdet til område som i kommuneplanen er vist som sentrumsformål. Det er vist et grønt spaserdrag i Kannikgata. Kommunedelplan for sentrum Gjeldende kommunedelplan for sentrum legger ikke opp til noen endring av arealbruken i kvartalet, men viser boligformål mot Kannikgata og næring mot Madlaveien. Området omfattes også av forslaget til ny kommunedelplan for Stavanger sentrum som har vært utlagt til offentlig ettersyn. Kulturminneplanen Kannikgata 24 er med i kulturminneplanen. Gjeldende reguleringsplan Gjeldende reguleringsplan 2025 regulerer kvartalet til kombinert formål bolig/kontor. Tillatt utnyttelse er %BYA=65%, og tillatt høyde er plan- og bygningslovens generelle krav (9 m møne, 8 m gesims). Det tillates ikke boliger i de to nederste etasjene mot Madlaveien. Kannikgata 24 er regulert til spesialområde bevaring, med tillatt utnyttelse %BYA=40%. Forholdet til overordnede planer Planforslaget viderefører reguleringen av Kannikgata 24 til bevaring. Arealbruken er i tråd med gjeldende kommuneplan. Høyder og utnyttelse foreslås økt vesentlig sammenlignet med gjeldende regulering. 3. Forhåndskunngjøring og første politiske behandling Kunngjøring oppstart av planarbeid Planforslaget er varslet iht. 12-8. Oppstart av planarbeid ble kunngjort 02.04.2013 i Stavanger Aftenblad og på Stavanger kommunes nettsider. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 02.04.2013. Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det 9 uttalelser fra offentlige instanser og 1 privat merknad. Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagstiller i eget vedlegg. Mange av merknadene viser til at det er problemer med mye støy og dårlig luftkvalitet i området, og flere påpeker at retningslinjer for støy, T-1442, må følges. Både Byantikvaren og Rogaland fylkeskommune anbefaler at både Kannikgata 22 og 24 reguleres til hensynssone bevaring. Kommentar: 2
Det foreliggende prosjektet er omarbeidet til å ivareta støyproblematikken på en bedre måte enn i det opprinnelige planforslaget. Etter et møte med byantikvaren og fylkeskommunen 18.06.2013 ble det avklart at Kannikgata 22 kan rives mens Kannikgata 24 fremdeles reguleres til hensynssone bevaring. Første politiske behandling Saken ble behandlet på møte i kommunalstyret for byutvikling den 18.12.2014. Behandling: Den uavhengige representanten Anne Torill Stensberg Lura fremmet følgende alternative forslag på vegne av de uavhengige representantene Helge Solum Larsen, Hilde Karlsen, Odd Erik Hansgaard, Anne Torill Stensberg Lura og barnas representant Svein Helland Sivertsen: «Planforslaget avvises. Kommunalstyret for byutvikling oppfatter ikke at boligene har tilstrekkelige kvaliteter.» Eli N. Aga (H) fremmet følgende endringsforslag på vegne av H og barnas representant Svein Helland Sivertsen (sekundært): «Planforslaget avvises. Det arkitektoniske uttrykket må tilpasses omgivelsene bedre, om framstå som et attraktivt tilskudd til Stavangers viktigste innfartsåre. Boliger i 1. etasje tillates ikke. Bygget må åpnes opp mot fortauet med mulighet for publikumsrettede tiltak/næring. Ensidige leiligheter mot rød sone godtas ikke.» Christian Nicolay Wedler (FrP) fremmet følgende tilleggsforslag: «Til 2. gangs behandling bes det om vurdering for å åpne for publikumsvennlige arealer i 1. etasje, samt vurdere ½ etasje ekstra som er tilbaketrukket fra vei. Da dette er en hovedinnfartsåre til sentrum bør det stilles høye krav til materialvalg og arkitektonisk utseende» Votering: Rådmannens innstilling med FrP s tilleggsforslag fikk 2 stemmer (FrP) Alternativt forslag på vegne av de uavhengige representantene Helge Solum Larsen, Hilde Karlsen, Odd Erik Hansgaard, Anne Torill Stensberg Lura og barnas representant Svein Helland Sivertsen fikk 4 stemmer (Helge Solum Larsen, Hilde Karlsen, Odd Erik Hansgaard og Anne Torill Stensberg Lura) Endringsforslag på vegne av H og barnas representant Svein Helland Sivertsen enstemmig vedtatt. (FrP og de uavhengige representantene Helge Solum Larsen, Hilde Karlsen, Odd Erik Hansgaard og Anne Torill Stensberg Lura stemte subsidiært.) Kommunalstyret for byutviklings enstemmige vedtak: Planforslaget avvises. Det arkitektoniske uttrykket må tilpasses omgivelsene bedre, om framstå som et attraktivt tilskudd til Stavangers viktigste innfartsåre. Boliger i 1. etasje tillates ikke. Bygget må åpnes opp mot fortauet med mulighet for publikumsrettede tiltak/næring. Ensidige leiligheter mot rød sone godtas ikke. Kommentarer: Prosjektet er vesentlig endret siden denne behandlingen. Det har vært jobbet med byggets uttrykk, og materialbruk. Dette er visualisert, og prosjektet er bedre tilpasset omgivelsene. Boligene som nå foreslås i 1. etasje vil bli liggende direkte mot utearealet, som vil være støyskjermet. Disse boligene, som har direkte utgang til uterommet, vil ha en kvalitet som ikke de øvrige boligene i prosjektet har. Planforslaget åpner for at det kan etableres næringsvirksomhet mot Madlaveien, og at det skal inn et næringslokale på minimum 100 m 2 mot Kannikgata. 3
Det er lagt inn ett ekstra trapperom, slik at det ikke lenger er leiligheter med ensidig henvendelse mot rød støysone. 4. Beskrivelse av planområdet Størrelse, topografi og solforhold Planområdet er ca.3,2 daa og avgrenses av Kannikgata i nord, Oscars gate i vest, Møllegata i øst og Madlaveien i sør. Det stiger fra sørøst mot nord-vest, fra kote 26 til kote 30, og har gode solforhold. Eksisterende bebyggelse og kulturminner Planområdet består av tre trehus fra årene 1895-1900, samt et leilighetskompleks fra ca 1990. Kannikgata 24 er et godt bevart sveitserhus som er regulert til spesialområde bevaring. Det er blitt foretatt mindre endringer som vindusutskiftinger i Kannikgata 22. Møllegata 14 er endret i noe større grad. Oscars gate 9 er et større leilighetsbygg i tre. Skagen trafikkskole benytter to av trehusene, mens Kannikgata 24 er benyttet til bolig. Varslet planområde markert med gult. (Kart fra Google maps) Regulert parkareal nord-øst for planområde er markert med grønn stiplet linje Infrastruktur Det er kort vei til overordnet veinett. Området grenser til riksvei 509, Madlaveien, som er sterkt trafikkert, med en ÅDT på over 37.000. Området er derfor utsatt for sterk støy og luftforurensing. Det er gode forbindelser til overordnet grønnstruktur, for både gående og syklende, bl.a. via forbindelsen under Madlaveien, rett øst for planområdet. Det er svært god kollektivdekning med busstopp i Madlaveien rett øst for planområdet, og kort avstand til kollektivknutepunktet i Stavanger sentrum. 4
Service Det ligger en dagligvarebutikk ca. 200 meter fra planområdet, og det er kort vei til et stort tilbud av forretninger, kulturtilbud m.m. i Stavanger sentrum. Det er flere skoler og barnehager i nærheten av planområdet. 5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger Det er foreslått et boligprosjekt (B1) med tilhørende uteareal f_u1 og parkering under bakken. Den øvrige bebyggelsen i området, langs Oscars gate, beholdes som i dag. Utnyttelse Det tillates en utnyttelse på 3500 m 2 BRA for den nye blokken (B/F/N/T). Det tilsvarer en tomteutnyttelse på ca. 300 % BRA for denne tomten isolert sett. Her tillates 28 leiligheter. Bestemmelsene sikrer at leilighetene skal ha varierende størrelse og at «minimum 2/3 av boligene skal være større enn 55 m 2 BRA». For den eksisterende bebyggelsen i B/K1 er dagens bestemmelser om bruk videreført. For B/K1 åpnes det fremdeles for at det kan etableres butikker mot Madlaveien, og det presiseres at det ikke tillates boliger i de to nederste etasjene mot Madlaveien. Kannikgata 24 reguleres til hensynssone bevaring. Bebyggelse Høyder og utforming Det er foreslått en blokk langs Møllegata (B1). Illustrasjoner viser et formspråk som tilpasser blokken først og fremst til Telenorbygget, Engelsminnegata 16. Hovedvolumet er på 6 etasjer, mot Kannikgata trappes det ned til 3 etasjer. Bestemmelsene tillater at «Heis/trappetårn for tilkomst til tak kan etableres over maks tillatt byggehøyde». Bestemmelsene sier også at «Fargeskala og 5
materialbruk for fasader skal harmoniseres med fargebruk på «Telenorhuset» (Gnr. 58, bnr. 766), og ha hvit som hovedfarge med innslag av teglstein. Organisering og formål Gangadkomster til boligene blir fra felles uteareal f_u1, og fra Møllegata. I første etasje ligger et næringslokale mot Kannikgata. Et felles lekerom ligger i første og andre etasje, mot Madlaveien. Det foreslås to leiligheter som vender inn mot gårdsplassen og den stille sonen av bygget. Forøvrig foreslås det leiligheter, fra andre etasje og over, det vises til illustrasjoner. Ute- og lekearealer Vest for den nye blokken reguleres et felles uteareal for de nye boligene (f_u1) på ca. 380 m 2. Innenfor dette arealet skal det etableres en sandlekeplass på min. 150 m 2, og bestemmelsene sier at denne skal legges i den solrike delen av uteoppholdsarealet. Min. 15 m 2 av f_u1 skal dimensjoneres for å tåle en jordoverdekning på min. 100 cm, med sikte på planting av trær. Disse skal fortrinnsvis plasseres mot nabogrense i øst, for derved å skape en romdannende og skjermende effekt. Det reelle utearealet er mindre enn 380 m 2. Sør i f_u1, i den smaleste og mest støyutsatte delen, er det foreslått plassert sykkelparkering, og det arealet inngår ikke i utregning av uteoppholdsareal per boenhet. Reguleringsbestemmelsene sier at summen av felles uteoppholds-/lekeareal skal utgjøre min. 16 m 2 per boenhet. Med det foreliggende prosjektet er det ikke mulig å dekke dette kravet med arealer utendørs. Det åpnes derfor for at deler av kravet kan løses i et innendørs lekeareal i de to nederste etasjene mot Madlaveien samt en felles takterrasse mot Kannikgata. Private balkonger tillates å krage ut inntil 1,5 m over f_u1, med en minimum fri høyde over bakkeplan på 3 m. Trafikk og parkering Den nye boligblokken får kjøreadkomst fra Kannikgata. Her blir det en innkjøring til en bilheis ned til en felles parkeringskjeller. De øvrige eiendommene beholder sine adkomster fra Oscars gate og Kannikgata. Varelevering til næringslokalet antas å bli av begrenset omfang, og er tenkt løst fra parkeringsplasser langs Kannikgata. Bestemmelsene sier i utgangspunktet at kommuneplanens parkeringskrav skal gjelde, men har unntak for den nye blokken i B/F/N/T. Her sier bestemmelsene at det skal «legges til rette for bilparkering med min. 0,8 parkeringsplass per bolig». Dette gir et krav om 23 bilplasser i parkeringskjelleren. I tillegg settes det krav til parkering for næringslokalet iht. norm. Det stilles krav om 3 sykkelparkeringsplasser per boenhet, som er iht. norm (utenfor sentrum). Sykkelparkeringene skal ligge på bakkeplan, og kan bl.a. plasseres i den smaleste og mest støyutsatt delen av uteoppholdsarealet f_u1. Støy, ROS og luftforurensing Støyrapport viser at fasadene mot Madlaveien, Møllegata og Kannikgata blir liggende i rød sone, mens fasaden mot vest i hovedsak ligger i gul sone. Det er regulert inn en 2,5-3 m høy støyskjerm mot Madlaveien for å oppnå akseptable støyforhold på utearealet. Det er også lagt inn en 2-2,5 m høy støyskjerm langs Kannikgata. I tillegg er det behov for omfattende fasadetiltak. Ingen av leilighetene har ensidig henvendelse mot rød sone. Det forutsettes at balkonger innglasses for å oppnå bedre støydemping. Støyrapporten som er utarbeidet skal følge saken videre, og det stilles krav til at leilighetene i hovedsak skal være gjennomgående. De leilighetene som er ensidige skal ligge mot stille side. 6
Forslagstiller har utarbeidet en ROS-analyse som konkluderer med at det ikke er noen hendelser som krever risikoreduserende tiltak. ROS-analysen forutsetter at gjeldende forskrifter, krav og retningslinjer følges, herunder T-1442 og anbefalinger i støyrapporten. Det er gjort en egen vurdering av luftkvaliteten i området som konkluderer med at grenseverdiene (konsentrasjoner som ikke skal overskrides) for luftkvalitet er overholdt i hele planområdet. Samtidig ligger hele planområdet i rød luftkvalitetsone. Luftforurensingen er av en slik karakter at dette ikke kan endres ved skjermingstiltak. Det er forventet at tiltak med fartsbegrensning og trafikkomlegging vil redusere luftforurensingen fram til 2020 slik at nordre del av planområdet kan klassifiseres som gul luftkvalitetsone. I rød sone vil personer med luftveis- og hjertekarsykdom ha økt risiko for helseeffekter. Blant disse er barn og eldre mest sårbare. I gul sone vil personer med alvorlig luftveisog hjertekarsykdom ha økt risiko for forverring av sykdommen, mens det sannsynligvis ikke vil ha helseeffekt på friske personer. Retningslinjene T-1520 anbefaler at boliger ikke legges i rød sone og bare unntaksvis i gul sone. Energi og renovasjon Forslagstiller opplyser at det ikke er behov for ny nettstasjon i forbindelse med utbyggingen. Det er krav om at det skal legges til rette for ladestasjoner for elbiler i parkeringskjeller. Det er plassert nedgravde avfallsbeholdere for de nye boligene langs Kannikgata (R1). Universell utforming Forslagstiller opplyser at prinsippene for universell tilrettelegging legges til grunn ved planleggingen. På plantegningene for parkeringskjelleren er det vist en HC-plass. 6. Vurdering av planforslaget Innledning Planområdet grenser til Stavanger sentrum slik det er avgrenset i gjeldende kommuneplan. Det inngår også i forslaget til ny kommunedelplan for Stavanger sentrum. Det kan dermed være naturlig å se på mulighetene for å redusere krav til uteareal og parkering. Utnyttelse Den foreslåtte utnyttelsen er vesentlig høyere enn i gjeldende regulering. Utnyttelsene er ikke direkte sammenlignbare siden dagens reguleringsplan benytter bebygd areal, %BYA, men det antas at det nå åpnes for en dobling av utnyttelsen. B/K1 anses som fullt utbygd. Gjeldende regulering videreføres. Bebyggelse Hvis man skal bygge i den høyden som her foreslås, virker det fornuftig å knytte seg opp til Telenorbyggets dimensjoner og uttrykk. Nedtrappingen av bebyggelsen mot nord sikrer en bedre tilpassing til gateløpet, og det bevaringsverdige huset i Kannikgata 24. Bebyggelsen vil ikke tilpasses trehusbebyggelse i vest like godt. Men prosjektet vurderes å ha en akseptabel tilpassing til omgivelsene. Næringsbebyggelse Forslag til ny kommunedelplan for sentrum legger føringer for at nederste etasje langs hovedgater som Madlaveien skal benyttes til allment tilgjengelige, publikumsrettede funksjoner, og at for eksempel boliger ikke tillates. Planforslaget åpner for at det kan etableres næringsareal her, men også at det kan etableres felles lekerom for beboere. Siden prosjektet plasserer nødvendige fellesfunksjoner for boligene ut mot Madlaveien, vil det i praksis ikke være realistisk å kunne innrede disse lokalene til publikumsrettede funksjoner på et senere tidspunkt, slik prosjektet nå er vist. 7
I første etasje er det skissert inn et næringslokale (sentrumsformål) mot Kannikgata. Det er sikret i bestemmelser at næringsarealet mot Madlaveien eller Kannikgata skal være på minimum 100 m 2, og ha inngang fra gaten. Det er positivt at det skal etableres et næringslokale mot Kannikgata. Dette vil ligge i tilknytning til den mye brukte undergangen under Madlaveien. Det er rom i planen for næringslokale også mot Madlaveien, men det er ikke lagt inn krav om dette. Ute- og lekearealer Det er positivt at hovedinngangen er fra fellesareal, da dette kan bidra til et større fellesskap i blokken. Krav for uterom utenfor sentrum I dette området krever kommuneplanen at det avsettes min. 30 m2 felles/offentlig uteoppholdsareal per boenhet på bakkenivå på egen tomt. For et prosjekt med 28 boliger utgjør dette 840 m 2. Siden det ikke allerede er etablert tilstrekkelige lekearealer i nærområdet, krever kommuneplanen at det skal etableres en sandlekeplass på min. 168 m 2 og en kvartalslekeplass på min. 1500 m 2, til sammen minst 1668 m 2 lekeareal. Dette er større enn den aktuelle tomten. Det er klart at et prosjekt med 28 boliger på denne tomten ikke kan oppfylle kommuneplanens krav til uteareal. Krav for uterom i sentrum Planområdet grenser til Stavanger sentrum, slik dette er avgrenset i kommuneplanen. For prosjekter i sentrum kreves min. 16 m 2 felles/offentlig uteoppholdsareal per boenhet på egen tomt. For 28 boliger ville det utgjøre 448 m 2. Min. halvparten av arealet skal ifølge kommuneplanen være på bakken. Uterommet i prosjektet Det reguleres et felles uteareal for de nye boligene (f_u1) på ca. 380 m 2. Men den delen av arealet som er smal og som skal benyttes til sykkelparkering er ikke naturlig å ta med i utearealet. I sol- og skygge analysene er alt regulert grøntareal tatt med i beregning (også sykkelparkering). 8
Utearealet på bakken utgjør reelt ca. 290 m 2. I tillegg kommer en felles takterrasse på min. 110 m 2, Selv om en del av takterrassen går til rent gangareal vil samlet reelt uteareal være på i underkant av 400 m 2. Dette er lavere enn kravet for et område i sentrum på 448 m 2, og med det foreliggende prosjektet er det ikke mulig å dekke selv dette kravet med arealer utendørs. Det åpnes derfor for at deler av kravet kan løses i et innendørs lekeareal i de to nederste etasjene mot Madlaveien. Det er tidvis store problemer med luftforurensing i dette området. Det er derfor fornuftig at det også etableres innendørs lekeareal. Solforhold I henhold til kommuneplanen skal min. halvparten av utearealet, ligge i sol kl. 15.00 ved vårjevndøgn og kl. 18 ved midtsommer. Det vil være sol på halvparten av reelt lekeareal på bakken (290 m 2 ) på det angitte tidspunktene. Prosjektet vil ikke skygge vesentlig for nabobebyggelse, skyggen fra nybygget vil i hovedsak ligge i tilliggende veiarealer. Takterrasse Takterrassen vil få gode solforhold om kvelden. Den kan være et godt tilskudd til felles oppholdsareal, men vil neppe være spesielt egnet for lek. Kvalitet på utearealer Det er positivt at det gis en mulighet for å plante trær på en del av uterommet. Det er naturlig at dette fungerer som en avgrensning av uterommet, og en buffer mot nabo i vest. Løsningen er akseptabel, selv om det kunne vært ønskelig med mer jordoverdekning og mulighet for treplanting på en større del av utearealet. Forslagstiller mener det ville være problematisk da det bl.a. ville kreve flere søyler i p- kjeller, og økte kostnader. Trafikk og parkering Parkering for bil Det er positivt at parkeringskjelleren betjenes av en bilheis da det sparer areal, og fører til at det ikke er behov for en rampe langs veggen mot Møllegata, noe som ville gitt en «død» fasade her. Et krav om 0,8 plasser per bolig vil, for 28 boliger, gi et krav om 23 plasser, dette er mindre enn kommuneplanens krav om 1 p-plass per bolig pluss 0,2 p-plass til gjesteparkering per bolig. For parkering til næringsdelen, legges det opp til norm. Det er vist mulighet for 26 plasser i illustrasjonsprosjektet. Antall parkeringsplasser synes satt ut fra antall plasser man klarer å få plass til i underetasjen, ikke en analyse av det faktiske parkeringsbehovet. Siden plassene nås med en bilheis vil de ikke være egnet til gjesteparkering. Det antas at behovet for gjesteparkering kan dekkes i nærområdet på offentlig tilgjengelige parkeringsplasser i anlegg eller på gateplan. Området har også svært god kollektivdekning. Så lenge plassene i kjelleren er felles for boligene, anses det at parkeringsdekningen er tilstrekkelig. En reduksjon av parkeringsplasser forutsetter en sambruk. Parkering for sykkel Planforslagets krav om 3 sykkelparkeringsplasser er dagens minimumskrav utenfor sentrum. Det er fornuftig å plassere sykkelparkeringen i den delen av f_u som, på grunn av smal form og mye støy, er minst egnet til varig opphold. Adkomst og varelevering Adkomsten til parkeringskjeller fra Kannikgata er trukket mot vest for at den ikke skal ligge for nær Møllegata. Vareleveringen fra Kannikgata anses som en akseptabel løsning. Dersom det senere skulle vise seg å være behov for det kan dette ev. skiltes særskilt. 9
Støy Med unntak av enkelte deler av motorveien er denne delen av Madlaveien den mest trafikkerte veien i Stavanger kommune. Støykartet viser støyforholdene for 1. etasje. Støyskjermene sikrer akseptable støyforhold på utearealet på bakken. Støyskjermene fører imidlertid til at uterommet vil måtte bygges inne fra sine omgivelser (gateløp), for å kunne oppnå brukbare uterom. Bestemmelsene sier at det skal vurderes glass i støyskjerm. Den viste løsningen er ikke i tråd med anbefalingene i retningslinje T-1422. Boliger skal i utgangspunktet unngås helt i rød sone, og kun oppføres i gul sone dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. I retningslinjene åpnes det for at det kan tillates oppføring av ny bebyggelse med støyfølsom bruk, som for eksempel boliger, i rød sone dersom disse ligger innenfor sentrumsområder slik de er avgrenset i kommuneplanen. Det bør da stilles konkrete krav om f.eks. stille side. Støyforhold for 1. et. med anbefalte støyskjermer. I etasjene over er det mer støy på fasaden mot vest da støyskjermene primært skjermer i 1. et.. I veileder M128 til retningslinjene åpnes det opp for å vurdere om det oppnås stille side for en rimelig andel boenheter/oppholdsrom. Alle leilighetene i prosjektet er tosidige eller, gjennomgående eller ensidige mot indre gårdsrom. For denne planen forutsettes det at man faktisk aksepterer at fasader i gul sone her kan betraktes som stille sone, siden mye av fasaden mot vest også ligger i gul sone. 10
I tillegg til de nasjonale retningslinjene sier kommuneplanen at boliger som ligger i gul sone skal ha minst ett soverom, og fortrinnsvis halvparten av antall soverom, mot stille side. Ev. balkonger mot rød sone innglasses. Det er spesifisert i bestemmelsene at rød sone ikke kan betraktes som stille side. Men fasadene fra 2. etasje og oppover får ikke vesentlig endrede støyforhold som følge av støyskjermene. Byggets fasader i øst og sørøst vil bli liggende i rød sone, og de vestre og nordre vil bli liggende i gul, og like under gul sone. Blokken kan bidra til noe bedre støyforhold for deler av nabobebyggelsen. Universell utforming Prosjektet tilfredsstiller krav til universell utforming. Levekår, og forhold for barn og unge Planforslaget har mindre lekearealer enn kommuneplanen krever. Området er sterkt støyutsatt, og har til tider dårlig luftkvalitet. Det er nødvendig, pga. mangel på arealer, og fornuftig pga. luftkvalitet, at det også etableres innendørs lekeareal. Planområdet har gode forbindelser til skoler og overordnede grøntdrag. De viste leilighetsstørrelsene anses akseptable i dette området, men antall boenheter medfører problemer med å oppfylle krav til parkering og utearealer. Miljø Krav til bilparkering er noe lavere enn kommuneplanen krever, sykkelparkering er iht. krav utenfor sentrum. Planområdet har svært god kollektivdekning, så det bør være gode muligheter for en lav bilbruk. Prosjektet ligger sentralt til i Stavanger, og en fortetting her er i tråd med overordnede mål. Trafikkskolen bruker i dag det meste av tomten til parkering, og det er derfor mange harde flater. Selv om hele tomten underbygges med en parkeringsetasje, vil en eventuell jordoverdekning i f_u1 gi noe fordrøyning av vannmasser. ROS- analyse ROS- analysen er supplert med ytterligere vurderinger av støy og luftforurensing. Disse viser at det er store problemer i området, som i utgangspunktet ligger i rød sone når det gjelder både støy og luftforurensning. For støy kan deler av utearealet skjermes slik at mye av uteområdene kan havne i gul sone og lavere. For luftforurensing er det ikke mulig med tilsvarende tiltak, der må ev. tiltak gjøres ved forurensingskildenkilden (Madlaveien), men foreslåtte tiltak der vil uansett ikke være tilstrekkelig til å få mesteparten av området ut av rød sone. 7. Offentlig ettersyn og høring Saken ble behandlet på møte i kommunalstyret for byutvikling den 18.06.2015. Behandling: Helge Solum Larsen fremmet følgende alternative fellesforslag på vegne av Ap, de uavhengige representantene Helge Solum Larsen, Hilde Karlsen og Odd Erik Hansgaard og barnas representant: «Planforslaget avvises. Det er fremdeles ikke overbevisende at boligene kan få tilstrekkelige kvaliteter.» Helge Solum Larsen fremmet følgende oversendelsesforslag på vegne av Ap, de uavhengige representantene Helge Solum Larsen, Hilde Karlsen og Odd Erik Hansgaard og barnas representant: 11
«Til 2. gang behandling må antall boliger reduseres til maksimalt 20, bebyggelsen høyde og utnyttelse tas ned av hensyn til å nærmere tilfredsstille krav til utomhusområder. Kommuneplanens bestemmelse om minimum 100 cm jordoverdekning gjelder for hele f_u1 slik at vegetasjon kan etableres. Hvis det i det hele tatt skal aksepteres å tilfredsstille lekeplassnormen ved etablering av innendørs lekeareal må det klargjøres i bestemmelsene og illustreres hvordan dette skal utformes, for å sikre tilstrekkelig kvalitet. Herunder bør også drift og vedlikehold av slikt område klargjøres.» Votering: Fellesforslag fikk 4 stemmer (Ap og de uavhengige representantene Helge Solum Larsen, Hilde Karlsen og Odd Erik Hansgaard) Rådmannens innstilling vedtatt med 7 stemmer (H, FrP) Oversendelsesforslag følger saken Kommunalstyret for byutviklings flertallsvedtak: Privat forslag til detaljreguleringsplan for Kannikgata 22 og 24, Oscars gate 9 og Møllegata 14, plan 2496P, med plankart datert LINK arkitektur 30.04.2015, og reguleringsbestemmelser datert LINK arkitektur, 28.05.2015 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10. Kommentar: Verken bygningens volum eller antall boliger er redusert. Bestemmelsene krever at takterrassen skal være fellesareal, men for øvrig er utomhusarealet uforandret. Kommuneplanen har ikke lenger et konkret krav til jordoverdekning på private fellesarealer. Forslagstiller har ikke ønsket en slik jordoverdekning på mer enn en liten del av arealet da det ville medføre behov for flere søyler i parkeringskjelleren og gi store ekstrakostnader. Bestemmelsene presiserer nå i større grad at innendørs lekeareal skal benyttes til lek. Innkomne merknader/ uttalelser Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn iht. 12-10 i perioden: fra 03.07.2015 til 04.09.2015, og det ble arrangert informasjonsmøte om saken den 26.08.2015. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 03.07.2015. Det kom inn 10 uttalelser til planforslaget, hvorav 2 fra private. Merknadene går bl.a. på: Prosjektet er for høyt og har for høy utnyttelse Området er uegnet for boligformål, særlig på grunn av mye støy og luftforurensing Utearealene er for små og for dårlige Det må sikres at takterrassen er felles Mange er skeptiske til innendørs lekeareal, og flere er bekymret for at det vil benyttes til andre formål enn lek Parkeringsdekningen bør være i henhold til kommuneplanen Kannikgata 22 bør reguleres til bevaring Eier av Kannikgata 24 er bekymret for redusert bokvalitet som følge av prosjektet Det bør ikke åpnes for forretningsvirksomhet her før det er avklart i overordnet plan Nybygg og støyskjerm må ha tilstrekkelig avstand til målestasjon for luftkvalitet Kommentarer: Utnyttelse og høyder er ikke redusert Hovedformålet er fremdeles bolig Utearealene er mindre enn kommuneplanen tilsier Takterrassen er nå felles Bestemmelsene understreker i større grad at innendørs lekeareal skal være et lekeareal Så lenge parkeringsplassene utgjør et fellesanlegg er parkeringsdekning i tråd med vedtatt kommuneplan som sier maks. 1 plass per bolig 12
Kannikgata 22 er ikke regulert til bevaring Kannikgata 24 vil få redusert utsikt og morgensol, og vil også kunne få noe innsyn fra de nye boligene, men ulempene anses ikke større enn det man må kunne påregne i en tett bysituasjon Det åpnes fremdeles for mindre forretningsvirksomhet da dette øker muligheten for at det kan etableres en virksomhet her som vil gi en aktiv fasade i 1. et. Støyskjermen er flyttet lenger fra målestasjon, og det er avklart med Rogaland brann og redning IKS at avstanden nå er tilstrekkelig Merknadene er referert og kommentert i eget vedlegg. Endringer foretatt etter utleggelsen Flere aspekter av det illustrerte prosjektet og intensjonene i dette er nå sikret bedre i bestemmelsene. Det gjelder bl.a. arkitektonisk uttrykk og bruk av innendørs lekeareal. Takterrassen mot Kannikgata er sikret som fellesareal. Det er presisert at parkeringsplassene er felles. Adkomsten til parkeringskjelleren er flyttet lenger bort fra krysset med Møllegata. Støyskjermen mot Madlaveien er flyttet noe mot nord for å ha tilstrekkelig avstand til målestasjonen. 8. Oppsummering og konklusjon Dette er en sentrumsnær tomt som det er naturlig at gis en høy utnyttelse. Forslagsstiller ønsker å utvikle en svært krevende tomt til et boligprosjekt, noe som medfører noen kompromisser med gjeldende planer og vedtak. Siden prosjektet ligger helt på grensen til Stavanger sentrum (slik sentrum er definert i gjeldende planer), kan det vurderes å redusere krav til uteareal og parkering. Det er jobbet godt med å tilpasse prosjektet til utfordrende støyforhold. Leilighetene i prosjektet er enten tosidige, gjennomgående eller ensidig henvendt mot gårdsrom. For denne planen forutsettes det at man faktisk aksepterer at fasader i gul støysone her kan betraktes som stille sone, siden mye av fasaden mot vest også ligger i gul sone. Hvis man først skal regulere inn såpass mange boliger på denne tomten er det vanskelig å se at man kan oppnå vesentlig mye bedre støyforhold enn det man nå har kommet fram til. Også luftforurensing er et stort problem, og her viser den faglige vurderingen at det ikke er mulig med skjermingstiltak som får planområdet ut av rød luftforurensningssone. Stavanger kommune ønsker å realisere flere sentrumsnære boliger. Tomten ligger med nærhet til kollektivtilbud. Ut fra forutsetningene er prosjektet løst på en akseptabel måte. I løpet av planprosessen er leiligheter gjort gjennomgående og det er regulert inn en felles takterrasse. Selv om det ikke er gjort omfattende endringer, er planforslaget bearbeidet til det bedre siden det ble vedtatt utlagt til offentlig ettersyn. Her er ønsket om fortetting nær sentrum og boliger langs innfartsårene veid opp mot krav til bokvalitet. Rådmannen anbefaler at planen oversendes bystyret for endelig vedtak. Vedlegg: Oversiktskart Plankart, datert 30.04.2015, sist revidert 21.01.2016 Reguleringsbestemmelser, datert 24.11.2015, sist revidert 29.01.2016 Forslagstillers oppsummering av merknader til forhåndsvarsel med kommentarer 13
Merknader til utleggelse med kommentarer Illustrasjoner og skyggediagram Plantegninger for 1. et. og kjeller Støyrapport datert 03.11.2015 Tillegg til støyrapport datert 14.12.2015 Vurdering av luftkvalitet Forslagstillers ROS-analyse Utsnitt av gjeldende regulering Kristine C. Hernes konstituert rådmann Gunn Jorunn Aasland direktør Lise Muurholm Storås konstituert byplansjef Jo Christian Fougli saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 14