ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 236/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging 01.12.2015 96/15 Kommunestyret 08.12.2015 SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERINGSPLAN FOR SKOMAKERTUNET - BORGEN Vedtak Med henvisning til plan- og bygningslovens 12 12 vedtar Ullensaker kommune forslag til detaljregulering for Skomakertunet, datert 13.02.2015 med bestemmelser datert 29.10.2015. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2014/4945-37 Side 1 av 9
Saksprotokoll i Kommunestyret - 08.12.2015 Behandling: Av 45 representanter var 45 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Hovedutvalg for overordnet planleggings innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 01.12.2015 Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Med henvisning til plan- og bygningslovens 12 12 vedtar Ullensaker kommune forslag til detaljregulering for Skomakertunet, datert 13.02.2015 med bestemmelser datert 29.10.2015. Saksnr. 2014/4945-37 Side 2 av 9
RÅDMANNENS INNSTILLING Med henvisning til plan- og bygningslovens 12 12 vedtar Ullensaker kommune forslag til detaljregulering for Skomakertunet, datert 13.02.2015 med bestemmelser datert 29.10.2015. Ullensaker, 15.10.2015 Tor Arne Gangsø rådmann Saksnr. 2014/4945-37 Side 3 av 9
Saksbehandler: Vidar Iversen Saksdokumenter: 1. Forslag til plankart, datert 13.02.2015 2. Forslag til planbestemmelser, datert 29.10.2015 3. Planbeskrivelse 4. Illustrasjonsplan, datert 13.02.2015 5. ROS-analyse 6. Støyvurdering 7. Sjekkliste naturmangfold 8. Innkomne merknader SAKEN GJELDER Sluttbehandling av detaljreguleringsplan for Skomakertunet - Borgen, datert 13.02.2015. Planforslaget legger til rette for oppføring av konsentrert småhusbebyggelse på gnr/bnr 45/69 med tilhørende infrastruktur, i tillegg til en reguleringsmessig fastsettelse av eksisterende bruk for de øvrige arealene. De øvrige arealene innenfor planen er i dag frittliggende småhusbebyggelse. Planområdet er på 12,7 daa, og består av gnr/bnr 45/69, 45/15, 23, 30, 68, 47/18, 27, samt del av 228/1 og 2. Boligområdet for konsentrer småhusbebyggelse er planlagt med en utnyttelse på 40 % BYA. Det er tenkt utviklet 8 nye boenheter innenfor felt BKS. SAKSGANG Reguleringsplanforslaget fremmes av Plan1 AS på vegne av tiltakshaver Skomakertunet AS, ved Dag Rotevatn. Planstatus Planområdet omfattes av kommunedelplan for Borgen 2011 2020, hvor arealet er avsatt til boligformål. Planprosess Oppstartsmøte Oppstartsmøte ble gjennomført hos Ullensaker kommune 5. juni 2014. Varsling Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Eidsvoll Ullensaker Blad 19. august 2014, i tillegg til elektroniske medier. Offentlige myndigheter, grunneiere, naboer og gjenboere ble tilskrevet med brev 21. august 2014. Det ble i samme tidsrom varslet oppstart om forhandlinger av utbyggingsavtale. Offentlig ettersyn Saken ble 1.gangsbehandlet i HOP 22. juni 2015, og sendt ut på offentlig ettersyn med frist for å komme med merknader 3. september 2015. Det kom inn 7 merknader som er oppsummert og kommentert under. Saksnr. 2014/4945-37 Side 4 av 9
UTTALELSER Akershus fylkeskommune, datert 03.09.15 Når det gjelder nyere tids kulturminner, er både Skomakerstua og avholdslokalet Losjen regulert med hensynssone bevaring av kulturmiljø i planforslaget. Akershus fylkeskommune anbefaler at bestemmelsens punkt 6.2 Bevaring av kulturmiljø utdypes noe. Det bør inkluderes at opprinnelig eller eldre detaljer som vinduer, dører, listverk, utvendig kledning o.a. skal bevares. Kun dersom det er helt nødvendig kan disse byttes ut og da med samme type utførelse og materialkvalitet. Bestemmelsene bør også åpne opp for tilbakeføringer på et dokumentert grunnlag. Det er et nasjonalt mål å sikre at planleggingen virker inkluderende, slik at alle kan benytte bebyggelse og uterom på en likestilt måte. Fylkesrådmannen viser til at prinsippene om universell utforming er nedfelt i formålsparagrafen i plan- og bygningsloven 1-1 og 12-7 nr. 4, som omhandler bestemmelser i reguleringsplaner. Innspill tas til etterretning, og planbestemmelsene oppdateres. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 24.07.15 Fylkesmannen vil gjøre tiltakshaver oppmerksom på at Borgen er et kjerneområde for amfibier, med et nettverk av omkringliggende amfibiedammer. I en dam omtrent 200 meter sør for planområdet er det registrert både storsalamander og småsalamander, som begge er på Norsk Rødliste for arter. Selv om ikke utbyggingen berører yngledammene direkte, bør det tas hensyn til de landlige leveområdene for amfibiene. En av de største truslene mot amfibiene er tap av leveområder og isolasjon av dammer. Fylkesmannen forventer at tiltakshaver tar nødvendige hensyn i byggeperioden slik at tiltaket ikke er til skade for artsmangfoldet i området. Merknaden er videreformidlet til tiltakshaver. Hafslund Nett, datert 03.09.15 Hafslund Nett har innspill til det tekniske strømnettet i området, og ber om å bli informert videre i byggesaksbehandlingen. Merknaden er videreformidlet til tiltakshaver. Statens vegvesen, datert 04.09.15 Statens vegvesen har ingen merknader til det varslede planarbeidet. Borgen Vel, datert 06.09.15 Borgen Vel merker seg at det ikke legges opp til lekeplasser på området. Nærmeste lekeplass for beboere i Skomakertunet er i dag inne på Borgenfeltet som medfører at barna må krysse den godt trafikkerte Myrhusvegen. Det er 40-sone langs Myrhusvegen, men det er ett kjent problem at trafikantene ikke tar hensyn til dette. Det er per i dag heller ingen Saksnr. 2014/4945-37 Side 5 av 9
fotgjengeroverganger som naturlig passer for overgang til øvre del av Borgenfeltet, som er den nærmeste lekeplassen for barna. Borgen Vel ber om at Ullensaker kommune etablerer lekeplass i området, alternativt bygger undergang eller lysregulert fotgjengerfelt over til stien inn til feltet mellom Skytterplassen 31/33 for trygg ferdsel for barn og voksne fra Skomakertunet til feltet. Borgen Vel ber også om at kommunen setter av flere ressurser til fartskontroller langs Myrhusvegen. Borgen Vel mener generelt det er uheldig å ha frist på uttalelse så kjapt etter sommerferien, da det er utfordrende å gjennomgå planmaterialet og sende ut/samle informasjon. Selv om uttalelsen ble sendt noen dager på overtid, håper Borgen Vel at den vil bli tatt med. Oppdaterte bestemmelser sikrer arealer tilrettelagt for lek og opphold for personer i alle aldersgrupper. Ut over uteoppholdskravet i kommunedelplan for Borgen vil det ikke bli satt krav om opparbeidelse av en større lekeplass for dette planforslaget. Dette begrunnes i at planforslaget legger til rette for oppføring av 8 boenheter. Nytt rekkefølgekrav skal sikre fotgjengerfelt fra Skomakervegen og over Myrhusvegen, til den regulerte gang- og sykkelvegen. Endelig plassering av denne er enda ikke avklart, men må avklares før utbygging av felt BKS. Ønske om flere fartskontroller langs Myrhusvegen anses ikke som relevant for dette planforslaget da det ikke berører fysiske tiltak. Planforslaget ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn 22.06.15, med frist for innspill 03.09.15. Plan- og bygningsloven 12-10 sier at frist for å gi uttalelser og eventuelt fremme innsigelse skal være minst seks uker. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn cirka 10 uker, for å kompensere for fellesferie i juli måned. Alf Haugland, datert 08.09.15 Haugland ønsker at Myrhusvegen blir oppgradert med fartsdumper, og ikke flere fartskontroller som Borgen Vel foreslår. Myrhusvegen er en kommunal veg. Vegen inngår ikke i sin helhet i planforslaget. Hastigheten forbi planområdet er 40 km/t om det skulle bli behov for fartsreduserende tiltak må dette vurderes tas på et senere tidspunkt. Audun Skedsmo, datert 29.08.15 Før oppføring av nye boliger i Skomakertunet må utbygger og kommune sørge for krysningsfelt/gangfelt over Myrhusvegen fra Skomakertunet. Det er allerede mange barn i Skomakervegen som må krysse Myrhusvegen for å komme på skolen og fritidsaktiviteter etc. Den store utbyggingen på Borgen vil føre til at Myrhusvegen vil bli mer trafikkert i tiden fremover, og mange av de nye innflytterne er småbarnsfamilier. Ønske om fotgjengerfelt er sikret i oppdaterte planbestemmelser, slik at de myke trafikantene kan ferdes fra Skomakervegen og over til regulert gang- og sykkelveg langs Myrhusvegen. ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Det er gjort noen endringer av planforslaget (planbestemmelsene) som lå ute til offentlig ettersyn. Disse endringene er basert på innkomne merknader. Saksnr. 2014/4945-37 Side 6 av 9
Reguleringsbestemmelser 2.2 Gang- og sykkelveg: Gang- og sykkelveg langs Myrhusvegen fra regulert friområde/turveg på Borgenfeltet til Karlstadvegen må være opparbeidet før brukstillatelse kan gis for bebyggelse på felt BKS. Kravet til opparbeidelse av gang og sykkelveg langs Myrhusvegen anses for dette planområdet å være oppfylt ved inngåelse av avtale om forholdsmessig dekning av opparbeidelseskostnader for strekningen mellom Karlstadvegen og til regulert friområde/turveg på Borgenfeltet. 2.3 Fotgjengerovergang: Fotgjengerovergang fra Skomakervegen til Myrhusvegen skal være opparbeidet før midlertidig brukstillatelse gis for boliger på felt BKS. 2.4 Renovasjon: Renovasjonsløsning med vendehammer skal godkjennes av VARV-enheten før rammetillatelse gis for felt BKS. Planbestemmelsene punkt 3.1, 3.2. 3.4 og 6.2 er supplert med tilleggsbestemmelser som vist under. 3.1 Parkering Det skal avsettes minimum 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet. 2 av biloppstillingsplassene innenfor BKS skal dimensjoneres for bevegelseshemmede. 3.2 Uteoppholdsarealer: Tilhørende uteoppholdsarealer skal ferdigstilles samtidig med bygningene, eller senest sesongen etter ferdigstillelse, dersom dette skjer om vinteren. Minimumskrav til uteoppholdsareal er 80m² pr. boenhet. Uteoppholdsareal skal lokaliseres slik at de har gode solforhold, og så langt det lar seg gjøre skjermes mot trafikk, forurensning, støy. Arealene innenfor BKS skal tilrettelegges for lek og opphold for personer i alle aldersgrupper, universell utforming skal legges til grunn ved planlegging av arealer til dette formålet. 3.4 Renovasjon I forbindelse med adkomst til BKS skal det etableres en vendehammer som er dimensjonert for renovasjonskjøretøy. 6.2 Bevaring av kulturmiljø: Bygningene skal bevares i helhet og detaljer. Eventuell ny bebyggelse i området bør vurderes i forhold til eksisterende bebyggelse, og forholde seg til denne i form, volum og materialbruk. Opprinnelige eller eldre deler som vinduer, dører, listverk, utvendig kledning o. a. skal bevares. Kun dersom det er helt nødvendig kan disse byttes ut og da med samme type utførelse og materialkvalitet. Det tillates tilbakeføringer på et dokumentert grunnlag. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Gnr/bnr 45/69 er på 2,45 dekar, og hensikten er å legge til rette for boligbebyggelse, parkeringsplasser, uteoppholdsareal, renovasjon og snusirkel for renovasjonskjøretøy. Utnyttelsen for gnr/bnr 45/69 er på 40 % BYA, resten av planområdet følger Saksnr. 2014/4945-37 Side 7 av 9
kommunedelplan for Borgen. Planforslaget tilrettelegger for 8 boenheter fordelt på et 2- etasjers bygg samt noe eksisterende bebyggelse. Både Losjen og Skomakerstua er foreslått med hensynssone bevaring av kulturmiljø, i tråd med gjeldende kommunedelplan. Planforslaget tilrettelegger for å videreføre dagens trafikkløsning basert på at Skomakervegen fungerer som en felles samleveg mot Myrhusvegen. For en utdypende beskrivelse av planforslaget vises det til forslagsstillers planbeskrivelse. VURDERINGER/DRØFTINGER Forholdet til overordnede planer Planforslaget er i tråd med kommunedelplan for Borgen 2011 2020. Boligområde er regulert med høy utnyttelse (40 % BYA) og maksimal møne-/gesimshøyde på 9,0/7,0 meter. Eiendommen er ikke tidligere regulert. Strøksforming Planforslaget utgjør en fortetting av tettstedet Borgen, og er i tråd med føringer gitt i kommunedelplan for Borgen. To barnehager og en skole med tilhørende idrettsanlegg finnes i umiddelbar nærhet, og utgjør det naturlige midtpunktet på Borgen. Ifølge Strategiplan for skolekapasitet 2015 2030 er det i dag god kapasitet på Borgen skole. Planforslaget legger opp til oppføring av et mindre leilighetsbygg med 4 enheter i 1. etasje, og 4 enheter i 2. etasje. Området for konsentrert småhusbebyggelse ligger i et eksisterende boligfelt langs Skomakervegen, og vil bidra til å beholde Borgens geografiske avgrensning. Utnyttelse Eiendommen som er tenkt bebygd, bnr/gnr 45/69, er en smal stripe på cirka 2,5 dekar og ligger mellom Skomakervegen og Myrhusvegen. Dette feltet har betegnelsen BKS i plankartet, og utnyttelsesgraden er regulert til BYA = 40 %. Arealer til uteopphold, parkering, og avfallshåndtering er sikret i planbestemmelsene. Resten av planområdet er en reguleringsmessig fastsettelse av eksisterende arealbruk. Den planlagte bebyggelsen i felt BKS ligger på kote 194, mens den bakendeliggende bebyggelsen på andre siden av Myrhusvegen ligger på kote 202. Fra eiendomsgrensen for felt BKS er det 35 meter til nærmeste hus på motsatt side av Myrhusvegen. Felt BKS har en byggegrense på 12,5 meter fra senter veg Myrhusvegen, og bestemmelsene åpner for plassering av støyskjerm inne i denne byggegrensen. Trafikksikkerhet Adkomsten til felt BKS vil være fra Skomakervegen via Myrhusvegen. Planforslaget vil gi noe økt trafikk på Skomakervegen, som i dag betjener 11 boliger. Skomakervegen er privat, og regulert til felles kjøreveg i 4 meters bredde i reguleringsplanen. Rekkefølgekrav sikrer opparbeidelse av renovasjonsløsning med vendehammer for felt BKS. I tillegg er det et rekkefølgekrav om fotgjengerovergang fra Skomakervegen til Myrhusvegen for felt BKS. Parkering Parkeringsareal er ikke avsatt som eget formål i plankartet, men er sikret i planbestemmelsene. Det er krav om minimum 2 biloppstillingsplasser per boenhet, hvor 2 av biloppstillingsplassene skal avsettes for bevegelseshemmede. Illustrasjonsplanen viser Saksnr. 2014/4945-37 Side 8 av 9
hvordan parkeringen er tenkt løst. I tillegg skal det avsettes plass til sykkelparkering med 2 plasser per boenhet. Planbestemmelsene relatert til parkering er i tråd med kommunedelplan for Borgen. Uteoppholdsareal Uteoppholdsareal er ikke avsatt som eget formål i plankartet, men er sikret i planbestemmelsene. Årsaken til dette er at felt BKS er relativt smalt, slik at man skal kunne åpne for alternative plasseringer av bebyggelsen innenfor felt BKS. Minste uteoppholdsareal (MUA) skal være 80 m 2 per boenhet. Uteoppholdsareal skal lokaliseres slik at de har gode solforhold, og så langt det lar seg gjøre skjermes mot trafikk, forurensning og støy. Arealene skal tilrettelegges for lek og opphold for personer i alle aldersgrupper. Universell utforming skal legges til grunn ved planleggingen av arealer til dette formålet. Kravene til uteoppholdsareal gjenspeiler føringene i kommunedelplan for Borgen, og er i så måte godt ivaretatt i planforslaget. Støy Støyrapporten viser at det er behov for støyskjerming av uteoppholdsarealene (se støyrapport). Beregningene viser at utendørs lydkrav i T-1442/2012 kan oppfylles ved at det anlegges en støyskjerm på 1,7 meters høyde langs Myrhusvegen. Planbestemmelsen 3.3 åpner for at støyskjermen tillates plassert utenfor regulert byggegrense mot Myrhusvegen, men ikke nærmere enn 8 meter fra senterlinje i Myrhusvegen. Hensynet til støy i planforslaget synes dermed godt ivaretatt. KONKLUSJON Med bakgrunn i drøftingen og vurderingen over anbefaler Rådmannen at detaljreguleringsplan for Skomakertunet vedtas. Melding om vedtak sendes: saksbehandler Saksnr. 2014/4945-37 Side 9 av 9