LKS Bygg A/S - Arkitre BESKRIVELSE DETALJREGULERING FOR DALSKILEN PLAN ID :.. Hensikten med planarbeidet er å fortette med nye hyttetomter innenfor et etablert hytteområde. Det blir også gjort en endring ved omgjøring av større friluftsområde til skogog landbruksformål. I tillegg blir det en fortetting med 1 ny boligenhet i tilknytning til eksisterende avkjørsel og eksisterende bolig nærmere Dal. I utgangspunktet var det ønske om å avgrense en plan rundt et mindre område som var aktuelt for fortetting. Kommunen har i forhåndkonferanse medelt at hele det aktuelle planområdet må være med i en planendring, selv om tiltakshaver kun har utbyggingsinteresser på en del av arealet. Kommunen påpeker at dagens plan med bestemmelser er uklar og mangelfull som verktøy for konkrete saker, slik at det er behov for nye bestemmelser. Med kommunens innspill til planarbeidet vil hensikten også omfatte endring av dagens bestemmelser for hele planområdet, hvor også eksisterende arealbruk blir innarbeidet i den nye planen. Ettersom planen vil omfatte langt mer en den nye fortettingen, ved at hele planområdet blir tatt med i en ny detaljplan, vil det også inngå en oppgradering av faktisk arealbruk innenfor det allerede utbygde området. Vi har derfor målt inn og omgjort arealbruken for eksisterende brygger/flytebrygge og tatt med bebygd areal som i den eldre planen var avsatt som friluftsområde. Det er allikevel ikke tatt med noen nye tiltak i den sonen, kun en oppgradering av dagens arealbruk slik denne eksisterer innenfor planområdet. Området i dag/ forhold til ny detaljplan: Reguleringsplanen for Dalskilen ble vedtatt av kommunen 28.11.91. Kommunen har bedt om at hele planområdet som naturlig hører inn under et område blir tatt med i en ny detaljplan. Den nye planen omfatter derfor alt areal innenfor den eldre reguleringsplanen, med unntak av Launesodden, hvor arealet fysisk tilhører et annet planområde. Innenfor eksisterende reguleringsplan er det oppført 32 hytter, et anneks og en bolig. Hyttene er i planen vist som E1 - E32. Annekset ligger som en del av eiendommen E21 og er godkjent av kommunen til dette formålet. Bolighuset ligger innenfor B1 og det er 1 garasje og et lagerbygg på 10/235. Det er etablert 2 rekker med sjøboder i området f_a5 og det er i dagens plan arealer for flere boder. Området f_a6 er et område som ligger i dagens plangrunnlag for sjøboder og som er videreført i ny plan. Det er anlagt båtplasser i havneområdet f_a3 med flytebrygger som fortøyningsløsning. Det er i dagens plan avsatt plass til 70 båter og området er kun videreført i ny plan. Det er videre etablert et veisystem innenfor hytteområdet, hvor det også er opparbeidet egne parkeringsområder P1 P9. Delvis har eksisterende hytter bilvei helt frem til hytten og delvis er det fellesparkering som blir benyttet, slik at områdene P1,P2 er fellesområder for parkering og de øvrige er private. Det er også etablert eget sted for renovasjon innenfor A1. I tilknytning til havneområdet er det opparbeidet et større lekeområde/ballplass f_u1. Lekeområdet f_lek1 er også opparbeidet.
- 2 - Det er gitt tillatelse til å opparbeide et avløpssystem innenfor eksisterende planområde, hvor det i området A1 er påbegynt etablering av et renseanlegg. Ledningen ut i sjøen går via eksisterende veisystem mot sør og over eiendommen E21 og ut i sjøen. Arealet i sjøkanten er opparbeidet med brygge, båthus og hage, slik at dette arealet er tatt med som byggeområde i den nye detaljplanen. Ved oppgraderingen av arealbruken i det eksisterende hytteområdet er det innmålt en del veier som er anlagt i hyttefeltet. Veiene har stort sett blitt etablert som følge av at kommunen har gitt tillatelser til tett tank løsning for innlagt vann, hvor tankene må tømmes. Alle eksisterende brygger/flytebrygger er også oppmålt og inntegnet på kartet selv om ikke alle har fått byggetillatelse. Hytten E32 er en eldre hytte som tidligere ikke var tatt med i den gamle planen, men hvor denne er innmålt og tatt med. Likeledes er området for sjøboder i den eldre planen sterkt redusert fordi det er opparbeidet et grøntareal på stedet som ikke var forutsatt i den eldre planen. Det er ikke forutsatt noe nye tiltak innenfor eksisterende del av planområdet, bortsett fra at Planutvalget valgte å avsette et areal like øst for E 20 som byggeområde for en ny hytte innenfor det bebygde området. Planutvalget valgte også å ta med tiltak innenfor den eldre delen av hyttefeltet som ikke var gitt byggetillatelse, som de 2 bryggene lengst vest i plankartet, flytebrygge, endret veisystem og fellesarealet f-u1. Planutvalget fant også å kunne utvide planområdet noe i den østre delen for å kunne sikre atkomst frem til E 30 og E 31. Således er detaljplanen utvidet med alle de avvikene som er gjort i området. Alle eksisterende hytter er koordinat- og høydemålt. Det er et eget skjema hvor målene fremgår. Høyden er også vist på plankartet. Nye elementer i planen er begrenset til følgende: Det er avsatt areal i den nye detaljplanen for oppføring av 14 nye hytter vist som N1 N14. Inkludert i dette er hytte nr 14 som Planutvalget valgte å ta inn ekstra ved befaring i området. Det er også forutsatt fortetting med 1 bolig i B1. Planen legger også opp til etablering av 2 stikkveier frem til N1-N2 og N3. Utover dette er eksisterende veinett og opparbeidede parkeringsarealer tenkt benyttet slik disse ligger i dag. Arealet mot vest som i dag er avsatt som friluftsområde er i ny detaljplan disponert til skogog landbruksformål og er ikke forutsatt bebygd. Alle nye hytter ligger bak eksisterende hytter og eller anlegg i forhold til sjøen. Hyttene N1 N2 vil kunne se sjøen, men ligger inne i et hull i terrengformasjonene på stedet og kun mindre deler av en hytte på tomtene vil være synlig fra deler av sjøsiden. Ny hytte nr 14, som Planutvalget fant å ville ta inn i planen, ligger på en topp og bak hytter nærmere sjøen. Denne hytten vil kunne sees fra sjøsiden. De øvrige hyttene vil ikke kunne sees fra sjøen. Område A6, som i dag ikke er bebygd vil bli liggende helt inntil stigende terreng mot nord og utgjør kun en del av tidligere arealdisponert område for sjøboder Resten er disponert som felles område, hvor det et etabler lekeområde.
- 3 - Det er ledige båtplasser i båthavnen for nye hytter, slik at en utvidelse med nye hytter ikke medfører tiltak innenfor båthavnen. Havneområdet opprettholdes slik dette tidligere er vedtatt med 70 båtplasser. En ny bolig i B1 vil bli liggende forholdsvis lavt i terrengformasjonene på stedet og vil ikke ha noen spesiell eksponert beliggenhet. Hyttene N1-N2 vil bli liggende inne i et hull i terrenget hvor det er fjellformasjoner rundt hele området, kun med et mindre lavere parti på del mot sør. Hyttene N3 N4 og N13 vil bli liggende i et område hvor det er fylt opp masse i forbindelse med etablering av havneområdet. Det er fastere grunn under de 3 stedene hvorav N3 blir liggende på en mindre fjellformasjon. Alle de øvrige hyttene er lokalisert på små fjellformasjoner uten terrengmessig eksponering og uten nevneverdig vegetasjon. Det er kun noe kratt og lyng på stedene og lite løsmasse. Grunnlag for planarbeidet: Tiltakshaver ønsket å fortette med hytter innenfor planen Dalskilen, vedtatt av kommunen den 28.11.91. I forhåndskonferanse med kommunen den 25.10.2010 ble det fra kommunens side fremmet ønske om å ta med hele det gamle planområdet med i en ny detaljplan. Kommunens avgrensing av planområdet ble lagt til grunn for det videre arbeidet. Det ble den 30.09.2010 meldt oppstart for endring av planen for Dalskilen. I meldingen ble det redegjort for formålet, hvor dette var å fortette med hytter i eksisterende område, fortett med en ny bolig og omgjøre arealbruken i deler av planområdet fra friluftsformål til landbruk/skogsdrift. Det ble også redegjort for kommunens ønske om at hele det eldre planområdet ble tatt med i en ny detaljplan. Meldingen ble annonsert i Lindesene avis og på kommunens nettside. I tillegg ble 8 offentlige instanser tilskrevet direkte, hvorav Mandal kommune var en part som reguleringsmyndighet. I tillegg ble alle hjemmelshavere innenfor og utenfor planområdet tilskrevet direkte. Kommunens Planutvalg har i møte den 03.11.2010 stilt seg positiv til oppstatsmeldingen. Det er i vedtaket formulert en liste på 7 punkter som planutvalget ber om blir vektlagt. Det foreligger 4 tilbakemeldinger fra offentlige instanser. Disse er fra Vest-Agder fylkeskommune, Fylkesmannens miljøvernavdeling, Kystverket og Fiskeridirektoratet. Fra private har vi mottatt 4 innspill. Ingen av disse har negative merknader til meldingen. Det er foretatt mye målearbeider for å supplere kommunens kartgrunnlag, hvor en del eksisterende hytter, veier, parkeringsareal og havneområde er innmålt. Også nye hytteplasseringer er innmålt. Alle målearbeider er innarbeidet i den nye detaljplanen. Planutvalget har vedtak av 30.10.13 lagt sin føringer i plandokumentet med tilhørende bestemmelser og beskrivelse. Dette vedtaket er innarbeidet i plandokumentene slik Planutvalget fattet vedtak etter befaring i området.
- 4 - Som grunnlag for planarbeidet er det gjort følgende vurderinger/utredninger:. 1. Risiko og sårbarhet Det er utført egen risiko- og sårbarhetsanalyse. Det alt vesentlige av arealet i planen er allerede bygget ut og er i bruk. Dette gjelder hytter, veier og parkeringsareal, samt hele havneområde. Av nye tiltak vil det være nødvendig å foreta undersøkelser av masseres stabilitet rundt hytte N1 og N2. Disse hyttene ligger inne i en grop i terrenget hvor det spesielt mot nord er løsmasser og stein som kan medføre skade, dersom byggetiltak og gravearbeider gjennomføres på tomtene. Terrenget stiger forholdsvis mye mot nord og deler av arealene har løsmasse høyere enn hyttene. Det er også et parti not vest og sør hvor terrengformasjonene blir liggende høyere en hyttene. Det foreligger en egen rapport fra fagkyndig hvor tiltak er beskrevet. Utover dette kan en ikke se at det er noen form for faremomenter i området. 2. Kultur- og fornminner. Hele området er regulert og det er tidligere gjort arbeider for å avklare kultur- og fornminneinteresser. I tillegg er det alt vesentlige av arealet som blir bebygd med nye hytter synlig med fjellformasjoner og kun mindre mengder løsmasse. Noen tomter vil bli liggende over areal som er bearbeidet i forbindles med fyllinger fra havneområde. Kun hyttene N1 N2 vil bli liggende i område med noe løsmasse. Vi kan ikke se at det er behov for nye undersøkelser.. 3. Biologisk mangfold. I henhold til bestemmelsene i naturmangfoldloven skal kunnskapsgrunnlaget om naturmiljøet og tiltakets innvirkning på dette vurderes og grunngis i beslutningstakingen, jamfør 7 i naturmangfoldloven. I henhold til naturmangfoldlovens 8 er det undersøkt hvorvidt det foreligger registreringer av sårbare arter eller økosystemer i området som vil kunne påvirkes negativt følge av planendringen. I forbindelse med oppstarts arbeidet har det ikke kommet innspill om rødlistene eller andre sårbare/truede arter innenfor planområdet. Det er tidligere ikke funnet noen spesielle forhold som berører et biologisk mangfold og hele området inngår i en eldre plan. Dette bekreftes ved søk i artskart, artsdatabanken.no og naturbase fra Direktoratet for naturforvaltning. Det er ikke funnet registreringer slike, og en kan derfor ikke si at tiltaket vil redusere arters eller økosystemers utbredelse og funksjon. Dersom man ikke innehar nok kunnskap om naturgrunnlaget skal det vurderes hvorvidt tiltaket er av en sik art og omfang at ny informasjon bør innhentes jf 9 i nml. I det konkrete tilfellet skal tiltak gjennomføres i et område som i stor grad er påvirket av menneskelig aktivitet, hvor det alt vesentlige av hytteområdet er opparbeidet og klargjort for dagens bruk. Store deler av aktuelt utbyggingsområde er allerede bearbeidet og utbygd. Nye hytter vil kun i liten grad bli plassert på annet enn fjellgrunn eller grunn som allerede er bearbeidet. Omkringliggende natur, som omkranser hele hytteområdet har tilsvarende vegetasjon. Med denne bakgrunn er det ikke funnet grunnlag for å innhente ny informasjon ettersom en antar at kunnskapsgrunnlaget allerede er tilstrekkelig i forhold til aktuelle nye tiltak. Nml 11 slår fast at det er tiltakshaver som er ansvarlig for kostnadene ved en eventuell miljøforringelse og også må redusere denne innenfor et rimelighetsnivå. I saker som omhandler nybygging vil dette vanligvis omfatte varsomhet ift avrenning og ivaretakelse av naturlig vegetasjon der hvor det er mulig. Nye tiltak innenfor planområdet vil i svært liten
- 5 - grad gi ny avrenning. I tillegg vil den enkelte nye tomt gi svært liten endring av vegetasjonen som finnes innenfor planområdet, hvor det i dag er godt med vegetasjon rundt eksisterende hytter. Nml 12 slår fast at det er tiltakshaver som er ansvarlig for bruk av miljøforsvarlige metoder og teknikker som skal gi de beste samfunnsmessige resultatene. Konsekvensene ved aktuell plan er at det blir opparbeidet små stikkveier inn til tomter som ligger langs eksisterende veinett og inngrepene vil derfor vær uforholdsmessige små. Selve tomtene er stort sett fjellgrunn med lite vegetasjon og eller arealer som allerede er bearbeidet i annen sammenheng. Konklusjonen er at en utbygging vil ha lite virkning på det biologiske mangfold i området og vurderes således å ha liten effekt for det aktuelle temaet. 4. Friluftsinteresser/natur/landskap. Ingen av de nye hyttene vil få noe eksponering i terrengbildet. Hyttene vil bli liggende forholdsvis lavt i terrenget og være svært lite synlige fra sjøsiden. Allikevel valgte Planutvalget å ta inn ny hytte nr 14, hvor denne vil få den mest ekstreme plasseringen i terrengbildet sett fra sjøsiden. Arealene som vil bli benyttet har i dag ikke spesielle brukerinteresser. I tillegg er det mye arealer rundt hyttefeltet som ligger ubebygd og tjener et friluftsformål. Vi kan ikke se at det er konflikter relatert opp mot dette interessefeltet. 5.Barn og unge Planen skal legge forholdene bra til rette for barn- og unges interesser. Det er avsatt 2 lekeområder hvorav den ene er et ballspillområde. Områdene er etablert og avsatt i plangrunnlaget som f_lek 1og F-U1 Det interne veisystemet gir gode muligheter for å komme til og fra hytte til havnen. Rundt havneområde er det arealer for både bading og andre typer friluftsaktiviteter, hvor det allerede er etablert både stier og bord for felles opplevelser. Det er også mye grøntarealer både innenfor planområdet og utenfor. 7.Universell utforming: Forholdene ligger til rette for en universell utforming av arealene hvor mange nye hytter kan få atkomst og bruksareal tilpasset alle grupper mennesker. Selve den etablerte atkomsten inn i området er forholdsvis bratt. Allikevel har det interne veisystemet forholdsvis lite høydeforskjeller. Det vil også bli liten høydeforskjell mellom eksisterende veisystem og frem til svært mange planlagte hytteplasseringer. Forhold til offentlige berørte instanser: Fra offentlige berørte instanser har vi fått tilbakemelding fra Fylkesmannen i Vest-Agder, Vest-Agder fylkeskommune, Kystverket Sørøst og Fiskeridirektoratet. Fylkesmannen i Vest-Agder har ved brev av 19.10.2010 gitt innspill til planarbeidet. Miljøvernavdelingen har merknader mot ny bebyggelse i 100-metersonen, naturmangfoldloven, plassering av hytter i terrenget, barn- og unges interesser og risiko- og sårbarhetsundersøkelser. Kommentarer: Det synes å være lite konflikter mellom foreliggende detaljplan og de interessefeltene som Miljøvernavdelingen har tatt opp i sitt innspill til planarbeidet. Ved meldingen ble det opplyst at ingen av de nye hyttene ville bli liggende i 100-metersonen. Ved foreliggende detaljplan vil
- 6 - allikevel hyttene N1 - N3 bli liggende i denne sonen. Planen åpner også for en utvidelse med flere sjøboder i et allerede etablert sjøbodområde. I utgangspunktet var det ikke meningen å legge nye hytter i 100-metersonen. Allikevel ble det ved målearbeider på stedet funnet 3 tomter hvor hyttene nærmest vil bli helt skjult i terrenget og hvor disse vil bli liggende nærmere sjøen enn 100 meter, dersom den innerste delen av havnen legges til grunn for målingen. På grunn av den gode beliggenheten i terrengformasjonene og det forholdet at de 3 hyttene knapt kan sees fra sjøsiden blir tomtene allikevel tatt med i detaljplanen. Det er eksisterende hytter både øst, vest og sør for de 3 nye tomtene som ligger eksponert i landskapsbildet. Det er også et havneområde som vil bli liggende foran de 3 hyttene, slik at det se ut som om hyttene ligger over 100 meter fra sjøen. Spesielt den gode beliggenheten i terrengformasjonene på stedet, hvor hyttene i svært liten grad kan sees fra sjøsiden, har vært med i vurderingene når disse ble tatt med i detaljplanen. Det er også tatt med en utbyggingsmulighet for noe flere sjøboder i eksisterende bodområde og et område som i dagens plan er avsatt til dette formålet. Vest-Agder fylkeskommune har ved brev av 29.10.2010 fremmet merknader som er forholdsvis tilsvarende de som ble fremmet fra Miljøvernavdelingen Kommentarer: Vi kan ikke se at det er de store konflikter i plandokumentet i forhold til foreliggende innspill fra vest-agder fylkeskommune. Det er gjort noen anbefalinger om størrelser, høyde og beliggenhet for nye hytter.. Bestemmelsene er formet etter anbefaling. Sist i brevet fra Vest-Agder fylkeskommune blir det bedt om en kontakt for supplerende arkeologisk registrering. Vi mener dette er gjort tidligere og potensielle hytteplasseringer i terrenget synes i liten grad å kunne berøre fornminneinteresser. Dersom Fylkeskommunen allikevel mener det er et behov etter å ha sett den konkrete detaljplanen, hvor nye hytter er inntegnet, vil vi be om en supplerende registrering. Verken Kystverket eller Fiskeridirektoratet har spesielle merknader, men Kystverket gir en del opplysninger i sitt innspill. Kommentarer: Den nye detaljplanen legger ikke opp til noen form for nye tiltak i sjøen eller i strandkanten. Hele det eksisterende hyttefeltet og eksisterende havneområde er kun oppmålt og tatt inn i planarbeidet slik dette ligger i dag. Detaljplanen gir ikke hjemmel for nye tiltak i denne sonen. Forhold til berørte naboer Vi har mottatt 4 innspill fra private, hvor det ikke er spesielle merknader til selve planarbeidet. Grethe Launes har ved brev av 25.10.2010 meddelt at hun ønsker å stå som fullstendig passiv delaktighet med sin eiendom 9/2 innenfor planområdet. Kommentarer: Ingen problem. Mail fra Torfinn Govertsen 10/4 Dal, hvor det er ønske om å innplassere en ny bolig på gården i på Dal. Han har også et ønske om at planområdet ble utvidet for flere boligtomter på Dal. Kommenterer:
- 7 - Vi skulle gjerne ha tatt med det aktuelle ønske i detaljplanen, men plangrensene måtte da utvides. Vi har tatt dette spørsmålet opp med kommunen som opplyser at endringer i plangrensen krever ny melingsrunde om igangsatt planarbeid. Vi har derfor ikke tatt med berørt part i aktuell detaljplan. Olav Idsøe har ved brev av 28.10.10 meddelt interesse for delaktighet i planarbeidet. Det er seinere gitt beskjed pr telefon om at dette ikke lenger var ønskelig. Terje Torgersen, som er eier av hytte helt øst i planen med atkomst fra Launessiden, har bedt om delaktighet i planen med en vei frem til de 2 hyttene som ligger i denne delen av detaljplanen. Kommentarer: Vi har foretatt målinger og innarbeidet den delen av parkeringsplass og vei som ligger innenfor aktuell plangrense. Selv om det tidligere har vært noe frem og tilbake angående denne veien, har vi valgt å ta den med i planen. 19.12.2011 ks, rev 24.09.2012, revidert 18.04.2013, revidert 19.011.2013, revidert 27.01.14