SENTRALADMINISTRASJONEN Christian Sundby Arkitekt MNAL Att. Christian Sundby Vår saksbehandler Vår dato Vår referanse (oppgis ved svar) Einar Midtsund 22.03.2013 2013/5078-2/29176/2013 EMNE L12 Telefon 22055623 Deres dato 21.03.2013 Deres referanse Frogn kommune - Reguleringsplan - Gbnr 74/9, 81/55 og 81/62 - Vårstigen 27 og Elleveien 16-18 - Varsel om oppstart Det vises til oversendelse 21.3.2013 av varsel om igangsatt reguleringsarbeid i henhold til plan- og bygningsloven 12-8. Formålet med planen er å bygge boliger. Tiltaket er vurdert ut fra fylkeskommunens rolle som regional planmyndighet med basis i fylkesplan, fylkesdelplaner, rikspolitiske retningslinjer for utvalgte innsatsområder samt oppgaver etter friluftsloven og som fagmyndighet for kulturminnevern. Fylkesrådmannen har følgende merknader til varselet: Automatisk fredete kulturminner De topografiske forhold tilsier at planområdet har potensiale for fornminner uten synlig markering. Særlig vurderes det som aktuelt at det kan gjøres funn fra steinalderen i deler av planområdet. Fylkesrådmannen vil således kreve arkeologisk registrering av planområdet i henhold til kulturminneloven 9. Det vil være aktuelt å foreta prøvestikking med tanke på funn av boplasser fra steinalderen og overflateregistrering for om mulig å påvise forhistorisk utmarksbruk i området. Registreringer kan bare foretas når bakken er snø- og telefri, så bestilling bør gjøres i god tid. På bakgrunn av det tilsendte materialet er registrering anslått til ca 1 dagsverk. Våre kostnader er vurdert til om lag kr 6000, eksklusiv innmåling av funnsteder og utgifter til eventuelle radiologiske dateringer. Det tas forbehold om at funn av fornminner kan medføre at en fullstendig registrering ikke lar seg gjøre innenfor stipulert tid. Tiltakshaver bes avtale tidspunkt og vilkår for registreringen med leder for arkologisk feltenhet /B. Kjartan Fønstelien, tlf. 22055674/ 91548909, kjartan.fonstelien@akershus-fk.no. All erfaring tilsier at avklaring av forholdet til fornminner bør gjøres tidligst mulig i planprosessen. Hvis registreringen først gjennomføres ved offentlig ettersyn, kan dette medføre behov for forlenget høringsfrist. Kommunen er ansvarlig for at forholdet til automatisk fredete kulturminner er avklart før planen vedtas. Nyere tids kulturminner Området er ikke befart. Uttalelsen gis på grunnlag av arkivmateriale. Fylkesrådmannen har ingen merknader knyttet til nyere tids kulturminner. Postadresse Besøksadresse Telefon Org. nr - juridisk Postboks 1200 sentrum Schweigaardsgt 4, 0185 Oslo (+47) 22055000 NO 958381492 MVA 0107 OSLO E-post Fakturaadresse Telefaks Org. nr - bedrift post@akershus-fk.no Pb 1160 Sentrum, 0107 Oslo (+47) 22055055 NO 874587222
Andre regionale interesser Barn og unges interesser Fylkesrådmannen vil minne om Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Her fremholdes i pkt 5: Følgende skal vies spesiell oppmerksomhet når det gjelder krav til fysisk utforming: a) Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. b) I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene: - er store nok og egner seg for lek og opphold - gir mulighet for ulike typer lek til ulike årstider - kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, ungdom og voksne. c) Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal, eller dersom omdisponering av areal egnet for lek fører til at de hensyn som er nevnt i punkt b ovenfor, for å møte dagens eller framtidens behov ikke blir oppfylt. Fylkesrådmannen viser til rundskriv T-2/2008 om barn og planlegging hvor det legges vekt på at Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge skal håndheves strengere, og at i de tilfeller det er interessekonflikter bør barns behov for aktivitetsfremmende arealer veie tyngre enn de hittil har gjort. Fylkesrådmannen vil anbefale at det i reguleringsbestemmelsene stilles krav om at leke- og fellesarealene skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest/brukstillatelse til boligene. Fylkesrådmannen anbefaler at bevaringsverdige naturkvaliteter kartlegges tidligst mulig i planfasen slik at steder som er naturlig egnet for lek og opphold ikke utsettes for unødige inngrep. Det er viktig at slike områder avmerkes på plankart og at det i reguleringsbestemmelsene stilles krav om sikringstiltak i anleggsfasen. Leke- og fellesarealer bør anlegges på steder med gode solforhold og siktlinjer fra boligområdene. Universell utforming Det er et nasjonalt mål å sikre at planleggingen virker inkluderende, slik at alle kan benytte bebyggelse og uterom på en likestilt måte. Fylkesrådmannen viser til at prinsippet om universell utforming er nedfelt i formålsparagrafen i ny plan- og bygningslov 1-1, og 12-7 nr. 4, som omhandler bestemmelser i reguleringsplaner. Fylkesrådmannen ber om at tilgjengelighet for alle, inkludert personer med nedsatt bevegelse, syn, hørsel, samt nedsatt toleranse for forurensning og allergifremkallende stoffer, sikres i den videre planleggingen i den grad det er mulig både inne og ute. Fylkesrådmannens vurdering På bakgrunn av det tilsendte materialet har fylkesrådmannen ingen ytterligere merknader. Med vennlig hilsen Einar Midtsund seniorrådgiver plan Anne Traaholt rådgiver arkeologi 2
Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi til: Frogn kommune, Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Statens vegvesen Region øst Kjartan Fønstelien/her Saksbehandlere: Automatisk fredete kulturminner: anne.traaholt@akershus-fk.no, 22 05 56 07 Nyere tids kulturminner: ingeborg.hvidsten@akershus-fk.no, 22 05 56 71 Plan- og miljøfaglige vurderinger: einar.midtsund@akershus-fk.no, 22 05 56 23 3
Arnel Colic Fra: Harald Hjelle Sendt: 13. mai 2013 14:02 Til: Arnel Colic Emne: VS: Merknad til varsel om oppstart av planarbeid for Vårstigen 27 og Elleveien 16-18 Fra: Christian Sundby [mailto:chapasun@online.no] Sendt: 12. mai 2013 22:43 Til: Harald Hjelle Emne: Fwd: Merknad til varsel om oppstart av planarbeid for Vårstigen 27 og Elleveien 16-18 Begin forwarded message: From: Johan Daniel Berlin <johan_daniel.berlin@umb.no Subject: RE: Merknad til varsel om oppstart av planarbeid for Vårstigen 27 og Elleveien 16-18 Date: May 7, 2013 7:07:46 PM GMT+02:00 To: "'Christian Sundby'" <chapasun@online.no Cc: "Astri.Eline.Asheim@rosenvilde.vgs.no" <Astri.Eline.Asheim@rosenvilde.vgs.no Hei igjen, Viser til brevveksling om vår merknad til planarbeidet. Du ønsket en konkretisering. Våre ønsker er da som følger: 1) Skille ut en tomt i sør på vår eiendom, ca. 500 m₂. Vi får sjekket ut med kommunen om det er realistisk å få til. I tilfelle må tomten tegnes inn på kart. Kanskje du har mulighet til å gjøre det i ditt reguleringsforslag? 2) Komme fram til en ordning som sikrer oss tinglyst veirett. Er innforstått med at det kan medføre at vi må dele på kostnader til forbedring av veien. Vårt forslag om makeskifte kan vi da vente med til det andre er avklart, bl.a. om veien må utvides. Det er pkt 1 og 2 som er viktig for oss. Håper dette var oppklarende. Om det er uklarheter, må du gjerne stille direkte spørsmål, så skal vi forsøke å svare mer detaljert. Er tilgjengelig på mail selv om vi er bortreist fra 9. til 19.5. Lykke til med reguleringen. Hilsen Johan Berlin From: Christian Sundby [mailto:chapasun@online.no] Sent: Saturday, April 27, 2013 12:31 AM To: Johan Daniel Berlin Cc: astri.asheim@rosenvilde.vgs.no Subject: Re: Merknad til varsel om oppstart av planarbeid for Vårstigen 27 og Elleveien 16-18 Hei: Jeg har forståt på Astri at det er som du sier, hun ønsker i første omgang kun selge en av tomtene, egentlig ville vi kun berøre den ene tomten. Kommunen mente at man burde utvide omtådet, først til å innbefatte begge Astris tomter, og så pga at dere er også berørt pga veien at det burde innbefatte deres eiendom. Dette er utgangspunktet. 1
I prinsipp burde dette ikke berøre dere med noe annet en at veiens karakter blir stadfestet. Men om dere vil benytte dere av at prosessen er i gang, til å gjøre endringer i forhold til deres tomt, så er tiden inne. Om dere ønsker å gjøre det senere, om dette er en aktuelt problemstilling for dere,vil dere måte gå veien om en omregulering slik som Astri må gjøre. Prosessen blir slik at planen vil bli utarbeidet i samråd med kommunen, og med hensyn til ev. kommentarer, hvor interne grenser, veibredder, regulerings vedtekter osv. vil bli fastsatt. Håper at dette avklarer situasjonen for dere noe mer. Mvh Christian Sundby On Apr 26, 2013, at 4:15 PM, Johan Daniel Berlin <johan_daniel.berlin@umb.no wrote: Hei igjen, Fint at våre innspill er mottatt. Jeg har sjekket med saksbehandler i Frogn kommune om det du var usikker på (markert i gult i din mail). Hun sier: «Vi trenger ikke legge deres merknad fram for kommunestyret. Anmodning om oppstart er behandlet og det er anbefalt planarbeid, og gitt en del anbefalinger for dette. Planforslaget blir vurdert ved førstegangsbehandling. Dersom forslaget skiller seg fra tidligere gitte anbefalinger vil kommunen vurdere om likevel kan anbefales». Som nevnt i vårt notat, er vi innstilt på en smidig og fleksibel løsning og føler vi har stilt oss velvillige til henvendelsene vi har fått i hele prosessen, ikke minst ved å la vann og kloakkledningen bli lagt over vår tomt. Av din mail kan man få inntrykk av at dette ikke er tilfelle. Imidlertid har vi ikke vært klar over omfanget av dette prosjektet før i siste samtale med Kikki (Astri) nylig. Fra starten av hadde vi inntrykk av at det dreide seg om salg av en tomt og utskilling av en til. Derfor hadde det vært greit å blitt informert om kommunestyrevedtaket for halvannet år siden hvor det er snakk om 5 tomter fra starten av. Henvendelsene om å godkjenne forskjellige ting har kommet på veldig kort varsel, gjerne dagen før vi måtte ta stilling til det. Det har føltes ubehagelig å måtte ta stilling til saker vi ikke har fått tid til å sette oss godt nok inn i eller anledning til å snakke med fagpersoner om på forhånd. Man trenger jo ofte litt betenkningstid og man har andre oppgaver som må gjøres. Du arbeider jo for vår nabos interesser og da er det greit å få en vurdering av en fagperson om det kan gå ut over vår eiendom dersom vi sier ja til et forslag, f.eks. oppstart av planarbeid der vår eiendom inngår. Vi tok derfor kontakt med kommunen for å få høre hvordan de så på dette, og fikk da bl.a. oversendt vedtaket fra november 2011 som satte saken i et litt annet perspektiv for oss. Videre ble vi anbefalt å komme med våre innspill skriftlig, da det ellers var vanskelig for saksbehandler å vite hva som var våre interesser og vårt syn. Vi syntes også det var greit å kommunisere direkte med deg når det kommer til detaljene, ikke gjennom en tredje person, for å unngå misforståelser. Vi er selvsagt innstilt på å komme frem til enighet om makeskiftet og samsnakke med Astri om dette og de andre punktene vi har nevnt, slik at det ikke forsinker prosessen. Mvh Johan Berlin Original Message From: Christian Sundby [mailto:chapasun@online.no] Sent: Wednesday, April 24, 2013 11:54 PM To: Johan Daniel Berlin Cc: astri.asheim@rosenvilde.vgs.no Subject: Re: Merknad til varsel om oppstart av planarbeid for Vårstigen 27 og Elleveien 16 18 2
Hei: Bekrefter mottagelse av ditt brev. Frogn kommune praktiserer regulering for inndeling av tomter på svart liten skala, i andre kommuner trenger man ikke en regulering for å få dette til. I utgangspunktet tenkte vi at dette ikke ville berøre dere, så derfor ble dette fremmet i kommunestyret kun for tomtene eiet av Astri, i etterkant av dette foreslo Mari Magnus i kommunen, at deres tomt også burde være med i reguleringsforslaget pga av veien og adkomsten til deres bolig, vi hadde i utgangspunkt tenkt at deres eiendom ikke skulle bli berørt, og at den ikke skulle være med som en del avreguleringen. Vi ba Astri om avklaring med dere før kungjøringen, om det var Ok at deres tomt var med i fremelsen, og forsto det slik at dere ikke hadde innvendinger på dette. Som dere er klar over, er veien dere har bruksrett på, i sin helhet på Astri sin tomt, tanken med reguleringen er å formalisere formålene til arealene. Spørsmålene om felles eie, bruksrett osv. vil komme frem under bearbeidelsene av søknaden. Kungjøringen i Avisen er første leddet i søknadsprosessen, deretter blir det samarbeidet med kommunen for å få til den endelige planen og vedtektene som så skal på høring ennå engang. Det er nå man har anledning til å forme tomtene som man ønsker, uten å måtte ha en nytt prosesses på gang. Plan tegningen dere mottok fra oss er da første utkast slik at vi har et grunnlag for å beggynne samtalene med kommunen. Vår tanke er at dere å Astri er samsnakket om dette på forhånd, slik at det fremmes en forslag som dere også er enige i. Om dere ønsker å inkludere allerede nå et forslag om deling av deres tomt, noe jeg ikke har vist at det var et alternativ, burde det la seg gjøre, men jeg vet ikke om det er mulig siden det ikke er fremmet i kommune styret. Dere kunne kontakte Mari Magnus om hva som er riktig i dette tilfelle og om det er nødvendig å legge ønske om deling av deres tomt frem for kommunestyret. Det greieste var om vi kunne bare foreslå det som en del av omreguleringen. For å si det slik, denne saken kan fremmes med minimal berøring av deres eiendom, men om indeling og/eller makeskifte er aktuellt vil vi gjerne at det tas stilling til det så fort som mulig for å ikke forsinke prosessen. Alle de innvolverte parter har hatt en måned på seg for å komme med kommentarer, og det er bare noe få dager til at fristen utløper og vi kan begynne å jobbe med forslaget. Vi ønsker derfor at Astri og dere er enige i prinsipene og så vil regulerings sakene bearbeides og de punktene dere nevner diskuteres og eventuelt bearbeides inn, kommunen vil også ha sine ønsker. Håper at dette avklarer situasjonen og hører gjernefra dere om dere har spørsmål kan dere kontakte meg også på 90821045. Mvh Christian Sundby 3
Sivilarkitekt MNAL 4