3560.1 Side 1/9 NR. 11/2010 Moderat leieprisøkning i Oslo det siste året, men fallende avkastningskrav har gitt salgsprisøkning på nye kontorbygg. I Kristiansand, Stavanger, Bergen og Trondheim har leieprisene vært tilnærmet uendret, mens Tromsø har hatt en leieprisøkning. Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en eiendomsindeks for kontorlokaler i Osloområdet og i Norges største byer. Med tillatelse fra Dagens Næringsliv har vi bearbeidet materialet ytterligere. I Oslo har endringene i leieprisene det siste halve året vært: prestisjelokaler sentralt: leieprisene er uendret 2.850 kr/m² høy standard sentralt: leieprisene har steget 4,4 % fra 2.250 til 2.350 kr/m² nyere bygg sentrum: leieprisene er uendret 2.550 kr/m² god standard sentralt: leieprisene er uendret 1.900 kr/m² høy standard randsone vest: leieprisene er uendret 1.850 kr/m² høy standard randsone nord/øst: leieprisene har steget 6,5 % fra 1.550 til 1.650 kr/m² eldre, urasjonelle lokaler: leieprisene er uendret 900 kr/m². I første halvår 2010 var det imidlertid en leieprisøkning i de fleste kategorier i Oslo, bortsett fra i kategori "høy standard randsone nord/øst", og for "eldre/urasjonelle lokaler", som fremdeles ligger på rundt 900 kroner kvadratmeteren. Ekspertpanelet spår en oppadgående tendens for de beste segmentene i første halvår 2011, ellers uendrede forhold. I følge Dagens Næringslivs ekspertpanel har avkastningskravet falt igjen, og ligger nå på 6 prosent for de aller beste prestisjeeiendommene i Oslo, ned fra 6,75 prosent i juni 2009. Dette gir en prisvekst på rundt 10 prosent. Avkastningskravet stiger med ukurante, dårlig vedlikeholdte, eller usentralt beliggende eiendommer. I Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø innhentes opplysninger fra sentrale markedsaktører. Utviklingen i leiepriser det siste halve året har vært: Kristiansand: leieprisene er uendret 1.400 kr/m² Stavanger sentralt: leieprisene er uendret 1.600 kr/m² Stavanger oljemiljø: leieprisene er uendret 1.300 kr/m² Bergen: leieprisene er uendret 1.475 kr/m² Trondheim: leieprisene er uendret 1.600 kr/m² Tromsø: leieprisene har steget 3,6 % fra 1.400 til 1.450 kr/m². Tendensen har vært omtrent den samme i disse byene i hele 2010, bortsett fra i Tromsø, hvor det har vært en leieprisøkning gjennom hele året. Transaksjonsmarkedet er i ferd med å ta seg kraftig opp i Norge etter et svakt 2009, med omsatte eiendommer for ca. 14 milliarder kroner. Prognoser for 2010 er en omsetning på ca. 35 milliarder kroner. Det er kommet ny forskrift om energimerking av yrkesbygg og energivurdering av tekniske anlegg for bygg over 1.000 m² som skal selges eller leies ut. Dette vil øke fokus på miljøforhold, og synliggjøre forskjeller på gode og mindre gode bygg. For eiendomsbransjen er dette et skritt i riktig retning når det gjelder miljøvennlig drift. Oslo, 13.12.2010 God Jul! for OPAK AS Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør
Side 2/9 VEDLEGG 1: DAGENS NÆRINGSLIVS EKSPERTPANEL OM NÆRINGSEIENDOM Leiepriser for kontorlokaler i Oslo-området Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en eiendomsindeks for kontorlokaler i Osloområdet og i Norges største byer. For utarbeidelsen av eiendomsindeksen for Oslo har Dagens Næringsliv plukket ut følgende ekspertpanel: Knut Efskin i DnB Nor Næringsmegling AS, Anne Bruun-Olsen i DTZ Realkapital Eiendomsmegling AS, Roar Sandnes i Akershus Eiendom AS og Hans-Jacob Hansen i OPAK AS. Med tillatelse fra Dagens Næringsliv har vi bearbeidet materialet ytterligere, og i vedleggene blir dette presentert. Leieprisenes utvikling de siste månedene er vist i tabellen under: Kontorlokaler i Oslo-området kr./m²/år pr. nov. 2010, 2. halvår % endring 2. halvår 2010 % endring siste 12 måneder tendens 1. halvår 2011 Prestisjelokaler sentralt uendret 2.850 0 + 6 opp Høy standard sentralt opp til 2.350 + 4 + 7 opp Nyere bygg sentrum uendret 2.550 0 + 2 uendret God standard sentralt uendret 1.900 0 + 3 uendret Høy standard randsone vest uendret 1.850 0-3 uendret Høy standard randsone nord/øst opp til 1.650 + 6 + 6 uendret Eldre, urasjonelle lokaler uendret 900 0 0 uendret Det siste året har de fleste segmentene i Oslo-området hatt en leieprisøkning, opptil 7 prosent. Unntatt fra dette er området "høy standard randsone vest" som har hatt en leieprisnedgang og de "eldre, urasjonelle lokaler" som fremdeles står stille på rundt 900 kroner per kvadratmeter per år. Mange kontorbedrifter flytter fra vest mot sentrum og til Bjørvika/CBD, noe som har påvirket denne leieprisutviklingen. Leieprisøkningen var størst i første halvår 2010. Det siste halvåret har leieprisene stått mer stille. Leiepriser for kontorlokaler i Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø I disse byene innhentes opplysninger fra lokale markedsaktører. Leieprisenes utvikling de siste månedene er vist i tabellen under: Kontorlokaler i andre byer kr./m²/år pr. nov. 2010, 2. halvår % endring 2. halvår 2010 % endring siste 12 måneder tendens 1. halvår 2011 Kristiansand uendret 1.400 0-2 uendret Stavanger sentralt uendret 1.600 0 0 uendret Stavanger oljemiljø uendret 1.300 0 0 ned Bergen uendret 1.475 0 0 uendret Trondheim uendret 1.600 0 0 uendret Tromsø opp til 1.450 + 4 + 12 opp I det første halvår 2010 og hele 2010 sett under ett har leieprisene stått omtrent stille, bortsett fra i Tromsø hvor leieprisene har steget. Markedsaktørene spår en tilnærmet uendret tendens for 2011. Det er fortsatt Stavanger og Trondheim som har de høyeste leieprisene utenfor Oslo, men de ligger fremdeles på omtrent det halve (56 %) i forhold til de høyeste leieprisene i Oslo.
side 3/9 VEDLEGG 2: TRANSAKSJONSMARKEDET Generelt om markedet for næringsbygg Etter lav aktivitet etter finanskrisen begynte transaksjonsmarkedet å ta seg opp mot slutten av 2009, som endte opp med omsatte næringseiendommer for ca. 14 milliarder kroner. Prognosen for 2010 er ca. 35 milliarder. Ca. 2/3-del av dette er kontor- og handelseiendommer. Det er kvalitetseiendommer med solide leietagere og langsiktige leiekontrakter som er attraktive som langsiktige investeringsobjekter. I tillegg til eiendomsselskaper, syndikeringsfond og pensjonsfond er også utenlandske fond aktive på kjøpersiden. Sentrale vurderingskriterier er beliggenhet, effektivitet, konsept, materialvalg og ikke minst høy teknisk standard. Den nye energimerkeforskriften (se under) vil medføre økt fokus på energiforhold og standard på tekniske anlegg. Interessen for å kjøpe næringseiendom øker over hele landet. Dette skyldes generell positiv tro på fremtiden. Leieprisene har i hovedsak hatt en moderat eller tilnærmet flat utvikling det siste året, men rentesituasjonen og perspektivene har medført fallende avkastningskrav for de aller beste eiendommene. Drøyt halvparten av transaksjonsvolumet er eiendommer i Oslo, hvor transaksjonsmarkedet har tatt av det siste halve året. Undersøkelsen Dagens Næringsliv har gjort i de andre store byene, viser at interessen for næringseiendom er økende. I Kristiansand og Stavanger er det lav eller moderat aktivitet i transaksjonsmarkedet. I Bergen har aktivitetsnivået tatt seg opp, og eiendomsprisene stiger. I Trondheim er det også stor interesse for næringseiendom, men det er mangel på gode salgsobjekter. Tromsø er den eneste av de store kystbyene med stigende leiepriser og stor oppgang i transaksjonsmarkedet. Avkastning på investeringer i sentralt beliggende kontorbygg Verdiutviklingen har vært spesielt sterk i Oslo. Dette skyldes det fallende avkastningskravet, som nå er nede i 6 prosent for attraktive kontorbygg i Oslo med lang leiekontrakt og sikker leietager. Dette er ned fra 6,75 prosent i juni 2009, noe som gir en prisvekst på over 10 prosent. Dagens Næringslivs ekspertpanel forventer stabile, dels svakt stigende leiepriser det neste halvåret, med fortsatt fallende avkastningskrav. Dette betyr fortsatt vekst i salgsprisene for de attraktive og beste eiendommene. Avkastningskravet stiger raskt for ukurante, dårlige vedlikeholdte, eller usentralt beliggende eiendommer. Ny forskrift om energimerking av bygninger og energivurdering av tekniske anlegg (energimerkeforskriften) Forskriften trådte i kraft 1. juli i år. Formålet er ifølge 1: "Forskriften skal bidra til å sikre informasjon til markedet om boliger, bygningers og tekniske anleggs energitilstand og mulighetene for forbedring, for derigjennom å skape større interesse for konkrete energieffektivitetstiltak, konkrete tiltak for omlegging til fornybare energikilder, og gi en riktigere verdsetting av boliger og bygninger når disse skal selges eller leies ut. Energivurdering av kjeler og klimaanlegg skal bidra til at slike anlegg fungerer effektivt og med minimal miljøbelastning." Forskriften gjelder for yrkesbygg over 1.000 m². Energivurdering av tekniske anlegg skal utføres hvert 2. år dersom oppvarmet areal er over 2.000 m². Dette vil øke fokus på miljøforhold ved transaksjon av næringseiendom, og bevisstgjøring ved drift av næringsbygg.
Side 4/9 VEDLEGG 3: KONTORLEIER I OSLO-OMRÅDET
Side 5/9 VEDLEGG 4: KONTORLEIER I KRISTIANSAND, STAVANGER, BERGEN, TRONDHEIM OG TROMSØ
Side 6/9 VEDLEGG 5: TALLGRUNNLAG FOR KONTORLEIER I OSLO-OMRÅDET, KRISTIANSAND, STAVANGER, BERGEN, TRONDHEIM OG TROMSØ
Side 7/9 VEDLEGG 6: DIREKTEAVKASTNING ATTRAKTIVE, SENTRALT BELIGGENDE KONTORBYGG
Side 8/9 VEDLEGG 7: GJENNOMSNITTSVERDI FOR KONTORBYGG I OSLO OG BERGEN
Side 9/9 VEDLEGG 8: INDEKSER PR. 15.11.2010 NR. 11/2010 INDEKSER PR.15.11.2010 192,0 189,0 186,0 183,0 180,0 177,0 174,0 171,0 168,0 165,0 162,0 159,0 156,0 153,0 150,0 147,0 144,0 141,0 138,0 135,0 132,0 129,0 126,0 123,0 120,0 117,0 114,0 111,0 108,0 105,0 01/09 02/09 03/09 04/09 05/09 06/09 07/09 08/09 09/09 10/09 11/09 12/09 01/10 02/10 03/10 04/10 05/10 06/10 07/10 08/10 09/10 10/10 11/10 STIGNING I % (GJENNOMSNITT ÅR 2000 = 100) KONSUMPRIS TOTAL MATERIALER RØRLEGGER ELEKTRO ENEBOLIG NB! Basisen er endret fra januar 2000=100 til gjennomsnitt år 2000=100. NOVEMBER 2010 ENDR. ENDR. ENDR. SSB's INDEKSER 15.11.10 15.10.10 1 MND 15.11.09 1 ÅR 15.11.08 2 ÅR KONSUMPRIS 129,0 128,7 0,2% 126,6 1,9% 124,7 3,4% BOLIGBLOKK: TOTAL i alt 150,8 150,0 0,5% 145,6 3,6% 144,8 4,1% MAT. i alt 154,6 154,5 0,1% 149,3 3,5% 149,5 3,4% RØR i alt 169,8 168,8 0,6% 164,8 3,0% 160,3 5,9% EL. i alt 190,2 188,3 1,0% 177,4 7,2% 167,5 13,6% ENEBOLIG: TOTAL i alt 150,1 149,4 0,5% 145,0 3,5% 142,1 5,6%