Regionalenheten Arkivsak-dok. 201103836-22 Saksbehandlere Ingvil Aarholt Hegna, regionalenheten og Øystein Rønning Andersen, kulturarvenheten Saksgang Møtedato Fylkesutvalget 04.09.2012 OFFENTLIG ETTERSYN AV REGULERINGSPLAN FOR BISLINGEN NATURHOTELL I LUNNER KOMMUNE - UTTALELSE FRA OPPLAND FYLKESKOMMUNE Forslag til VEDTAK 1. Bislingen naturhotell er et ambisiøst prosjekt når det gjelder miljøløsninger og arkitektur. Hotellets høyde og synlige plassering kan være spennende som landemerke, men er krevende på en tomt så tett på markagrensen. Fylkesutvalget savner en bedre visualisering av prosjektet, og en drøfting som også innebærer et alternativ som gir mindre eksponering i landskapet, slik vedtatt planprogram har forutsatt. 2. Reguleringsplanforslaget avviker vesentlig fra føringer i vedtatt planprogram og planen har formelle feil og mangler som må justeres før planen kan vedtas av kommunen. Fylkesutvalget fremmer innsigelse til reguleringsplan for Bislingen ut fra fylkeskommunens innsigelseskompetanse knyttet til landskapshensyn og planfaglig kvalitet. 3. Fylkesutvalget forutsetter at merknadene i saksframlegget drøftes nærmere i regionalt planforum før 2. gangs høring. Rasmus Olav Vigrestad Fylkesrådmann Hjalmar Solbjør Assisterende fylkesrådmann Vedlegg (ligger elektronisk i saken): - Saksframlegg fra Lunner kommune med rådmannens innstilling - Vedtak i Lunner kommunestyre saksnr. 60/12 den 21.6.2012 - Uttalelse fra Fylkesmannen i Oppland datert 22.8.2012 - Illustrasjoner 1
Oversiktskart som viser lokalisering på Bislingflaka 2
Saksframstilling: Bakgrunn og saksgang: Bislingen ligger i Lunner kommune, lengst nord i Nordmarka, ca 600-700 moh. Bislingen fjellstue ble bygd i 1967 og hadde 28 sengeplasser samt en vintercampingplass med 110 vognplasser. I tilknytning til fjellstua er det også anlagt en alpin familiebakke og en barnebakke. Etter at fjellstua ble stengt i 2008 har området forfalt. Bislingen eiendom ønsker nå å utvikle området og det planlegges hotell med tilhørende parkering og utearealer. Det aktuelle planområdet ligger rett utenfor markagrensa og er i gjeldende kommuneplan vist som byggeområde for erverv og idrettsanlegg. Snøhetta arkitektkontor varslet i brev av 21. mars 2011 planoppstart av reguleringsplan med konsekvensutredning for Bislingen naturhotell i Lunner kommune. I tillegg var det utarbeidet et planprogram med beskrivelse av tiltaket, dagens situasjon og ulike problemstillinger som skulle belyses i en konsekvensutredning. I brev av 28. april 2011 ga Oppland fylkeskommune en uttalelse til varsel om oppstart og planprogrammet, der vi blant annet varslet om at det kunne være aktuelt å vurdere en innsigelse til bygningshøyden siden fylkesutvalget ikke hadde fått anledning til å vurdere planprogrammet. I tillegg anbefalte Regionalenheten å utrede et alternativ med lavere høyde. Det ble avtalt og gjennomført en befaring med fylkesutvalget 24. mai 2011. Dette for å forberede behandling av planforslaget når den kom på offentlig ettersyn. Planen er nå sendt på offentlig ettersyn og kommunen har gitt utsatt frist fra 20. august til etter behandling i fylkesutvalget 4. september. Det har gått forholdsvis lang tid mellom befaringen som var i forrige fylkestingsperiode og behandling av planforslaget, så fylkesutvalget har ny sammensetning siden befaringen. Saksframlegget søker å beskrive de mest sentrale momentene ved prosjektet. For øvrig viser vi til saksdokumentene som ligger på kommunens nettsider, der planbeskrivelsen blant annet inneholder en del fotografier av det aktuelle planområdet og omgivelsene: http://www.lunner.kommune.no/offentlig-ettersyn-reguleringsplan-for-bislingennaturhotell.5072361-129913.html Beskrivelse av prosjektet, jfr planbeskrivelsen: Formålet og forholdet til kommuneplanen: Hensikten med planarbeidet er å utvikle området på Bislingen til et hotell med hovedvekt på ferie- /fritidsmarkedet og kurs-/konferansemarkedet. Planområdet er i gjeldende kommuneplan avsatt til byggeområde for erverv og idrettsanlegg. Utbygging av hotell og videreføring av eksisterende alpinanlegg vil være i tråd med vedtatt arealformål. Tiltaket omfattes av krav om konsekvensutredning og det er utarbeidet planbeskrivelse med konsekvensutredning med bakgrunn i vedtatt planprogram. Utbygger har som målsetting at Bislingen naturhotell skal være et prosjekt med nyskapende arkitektur og ambisiøse miljøløsninger samtidig som naturen og landskapet er de viktigste elementene i utformingen av hotellet. Det er lagt vekt på arkitektonisk utforming av høy kvalitet. Arkitektfirmaet Snøhetta har utarbeidet konseptdesign for Bislingen naturhotell. 3
Formen på hotellet med enkel plan i 12 etasjer (50 meter høyt og 198 rom) ligger godt til rette for energieffektive løsninger. Det er ikke lagt fram et alternativ med lavere høyde, da forslagstiller mener det vil være i strid med hovedintensjonen om et energieffektivt bygg. Prosjektet er foreslått for det nasjonale satsingsprosjektet Zero Emission Building (ZEB) se mer informasjon om det her: http://sintef.org/project/zeb/zeb%20presentation.pdf Illustrasjon fra planbeskrivelsen I tillegg til hotellet er det planlagt 3 leilighetsbygg i 5 etasjer med til sammen 48 leiligheter for hotellets ansatte og hotellets gjester, som en del av det kommersielle grunnlaget for hotelldriften. Det er også planlagt et skogsbad litt unna selve hotellet, liggende inn i terrenget. Her skal det være mange fasiliteter for velvære og bad i varme og kalde kulper, både innendørs og under åpen himmel. Området avsatt til byggeområde for erverv i kommuneplanens arealdel er ca 21,4 daa og kommuneplanens bestemmelser tillater 35 prosent bebygd areal (BYA), det vil si 7,5 daa. I reguleringsplanen er ca 3,1 daa av området regulert til parkering (P1), mens det resterende arealet i all hovedsak er regulert til hotell (N1). Lunner kommunens behandling: Kommunestyret behandlet planforslaget 21.6.2012 og gjorde følgende vedtak: «I medhold av plan- og bygningsloven 12-10 legges forslag til reguleringsplan for Bislingen Naturhotell med konsekvensutredning ut til offentlig ettersyn under forutsetning av at planprogrammet oppfylles når det gjelder vurdering av alternativ med lavere byggehøyde og fjernvirkning av belysning av anlegget i mørket, som er utelatt fra konsekvensutredningen... I tillegg må følgende endringer gjøres før offentlig ettersyn: Planforslagets kap.3.2 om arkitektur, uttrykk og materialbruk skal gjelde for alt byggeri (hotell, skogsbad, leilighetsbygg).. Illustrasjoner som viser nærbilde av ytterkledning samt fasade på hotellet legges inn som bindende for fasader og materialbruk for alt byggeri Åpent møte skal beskrives/omtales.. Kap.3.2 endres slik at det framgår at arkitektur, uttrykk og materialbruk gjelder for alt byggeri Boligenheter er 4
tenkt å være øremerket for ansatte, endres til: skal være øremerket for ansatte, men kan brukes til korttidsleie til hotellets gjester.». Se mer i vedlagt saksframlegg. Merknader fra Fylkesrådmannen: Generelle merknader: Det er flere positive aspekter ved prosjektet, blant annet når det gjelder miljøløsninger og arkitektoniske kvaliteter. Fylkesrådmannen kan se at prosjektet har potensiale til å bli et miljøfyrtårn i regionen og hvor dette sammen med arkitekturen kan markere Bislingen som et betydningsfullt sted. Forutsetningen er selvsagt at prosjektet bygges i tråd med intensjonene. Det finnes flere eksempler på at arkitekturen i seg selv kan være en turistattraksjon og tiltrekke seg folk til steder som ikke ellers har store besøkstall. Vennesla kan nevnes, med nylig åpnet bibliotek tegnet av Helen & Hard arkitekter. Andre eksempler er Aukrustsenteret i Alvdal og Bremuseet I Fjærland tegnet av Sverre Fehn. Det aktuelle planområdet er tydelig preget av forfall, noe vi så på befaringen i mai i fjor med fylkesutvalget, og det er derfor positivt at området får en oppgradering. Høyden er kontroversiell i et særegent og mye brukt friluftsområde, og selv om planområdet ikke ligger innenfor markagrensa vil det oppleves sånn for dem som bruker marka. Betraktninger omkring synligheten av bygget vil være mange og delte. Noen vil mene det er spennende og djervt, andre vil synes det er skjemmende og ikke passer inn i omgivelsene. I uttalelsen ved varsel om oppstart tok fylkeskommunen forbehold om innsigelse til bygningshøyden, da fylkesutvalget ikke fikk anledning til å vurdere planprogrammet. Fylkesrådmannen mener som nevnt at prosjektet har flere positive sider, men planmaterialet som er sendt ut er mangelfullt og har store avvik fra vedtatt planprogram. Den viktigste merknaden fylkesrådmannen har til planforslaget er tilrettelegging for 3 leilighetsbygg på 5 etasjer med totalt 48 leiligheter som ikke var nevnt ved oppstart eller er med i planprogrammet. Det er heller ikke gjort en konsekvensutredning av leilighetsbyggene og de er i liten grad illustrert sammen med resten av bygningsmassen. Det vises til lovkommentaren pbl 4-2 planbeskrivelse og konsekvensutredning der det blant annet står at planbeskrivelsen skal «være så fyldig og presis at det er mulig å få et dekkende bilde av hensynene bak planen». Leilighetsbyggene skal i følge planbeskrivelsen tilrettelegges for hotellets ansatte og hotellets gjester. Fylkesrådmannen viser til utviklingen i reiselivsbransjen i Oppland der hotelldrift har vist seg lite lønnsomt og at utleieleiligheter omgjøres til fritidsboliger ved seksjonering og salg. Fylkesrådmannen mener planmaterialet mangler betraktninger rundt realistisk utbygging av området. Nær og fjernvirkningene av tiltaket er mangelfullt, og fylkesrådmannen savner blant annet illustrasjoner som viser hele området utbygd som planlagt. Plankart med bestemmelser er mangelfullt og det er ikke samsvar mellom plankartet og tegnforklaringen. 5
Fylkesrådmannen savner også en vurdering av om prosjektet er et reelt tilbud som konferansehotell, med forholdsvis stor avstand til Gardermoen. Det er allerede godkjent et hotell på Grua i Hadelandsparken som ennå ikke er realisert. Dette er ikke er problematisert i planforslaget. Medvirkning i planprosessen synes å ha vært lavt prioritert i denne saken, noe som også er bemerket av kommunen i saksframstillingen og fylkesrådmannen minner om pbl 5-1 Medvirkning, der det i lovkommentaren står at» enhver som fremmer planforslag har plikt til å legge til rette for aktiv medvirkning». Det ble avholdt et åpent møte i høringsperioden, 27. juli 2012 midt i sommerferien. Med tanke på medvirkning stiller fylkesrådmannen spørsmål til valg av tidspunkt, både til høringen og til møtetidspunkt. Forholdet til overordnet plan: Området avsatt til byggeområde for erverv i kommuneplanens arealdel er ca 21,4 daa. Kommuneplanens bestemmelser tillater 35 prosent bebygd areal (BYA) som utgjør 7,5 daa. I reguleringsplanen er ca 3,1 daa av området regulert til parkering (P1), mens det resterende arealet i all hovedsak er regulert til hotell (N1). Parkering skal regnes som en del av total BYA for området noe som etter vår vurdering vil gi et for høyt samlet arealbeslag. Vi forutsetter at dette rettes opp. Reguleringsplanens bestemmelser tillater 35 prosent BYA innenfor område N1. Det er ikke satt opp en samlet oversikt over arealbeslag. Vi ber om at dette gjøres. I gjeldende kommuneplan er det vist et større område på Grua, Randen avsatt til næring. Området ble i 2010 regulert (Hadelandsparken) og ett av formålene var konferansehotell. Prosjektet er ennå ikke realisert og fylkesrådmannen savner en drøfting av konsekvensene dersom det blir planlagt for to konferansehotell liggende så nær hverandre innenfor samme kommune. Hadelandsparken på Grua Utsnitt av kommuneplanens arealdel Planområdet på Bislingen 6
Leilighetsbyggene skal i følge planbeskrivelsen tilrettelegges for hotellets ansatte og hotellets gjester. Fylkesrådmannen viser til utviklingen i reiselivsbransjen i Oppland der hotelldrift har vist seg lite lønnsomt og at utleieleiligheter omgjøres til fritidsboliger ved seksjonering og salg. Privatisering vil være i strid med overordnet plan og planen mangler juridiske bestemmelser som regulerer dette. Fylkesrådmannen mener planmaterialet mangler betraktninger rundt realistisk utbygging av området. Boliger for ansatte vil det trolig være et visst behov for, men fylkesrådmannen stiller spørsmål til det omfanget planen legger til rette for. Plankart med bestemmelser: Det er flere formelle feil i plankartet og det er ikke samsvar mellom plankartet og tegnforklaringen. I tillegg er planbestemmelsene mangelfulle. Fylkesrådmannen har foreløpig følgende innspill til plankartet med bestemmelser: I plankartet er byggeområdet vist som Bebyggelse og anlegg, Næringsbebyggelse (N), mens det i følge planbeskrivelsen er formålene Fritids- og turistformål og Hotell. Vi gjør oppmerksom på at dette er to adskilte formål med to ulike sosikoder, 1170 for Fritids- og turistformål og 1320 for Hotell. I tillegg er fargekodene for Næringsbebyggelse (N1) og skianlegg (SK1) ulike på plankartet og i tegnforklaringen. Det er også vist farge på eksisterende bygninger og på vannet (Folaputten øst) utenfor planområdet, men dette kan ikke vises i plankartet da alle fargelagte arealer representerer et formål med bestemmelser. Dersom eksisterende bygninger skal rives må dette vises i plankartet jfr. sosikode1215 Bebyggelse som forutsettes fjernet og det må knyttes bestemmelser til formålet. I tillegg mangler grunnkart med høydekoter som underlag i plankartet. Fylkesrådmannen forutsetter at plankartet endres i tråd med nasjonale standarder jfr Forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealformål og digitalt planregister. Planbestemmelsene mangler blant annet bestemmelser vedrørende krav til universell utforming, som kun er nevnt blant flere hensyn som skal ivaretas jfr 2 Fellesbestemmelser. Det bør i tillegg utarbeides bestemmelser som sikrer god tilgjengelighet til utearealer og sammenhengende gangareal som kan brukes av alle. Det går ikke frem av plankartet hva som er bygg 1, 2 og 3, jfr. omtale i planbestemmelse 3.1 om maks gesimshøyde for de ulike byggene (kalt ansatte-boligene). Det bør generelt utarbeides mer omfattende bestemmelser som juridisk sikrer gjennomføringen av et såpass ambisiøst miljøprosjekt. Det samme gjelder den arkitektoniske utformingen, der det ikke er gitt bestemmelser som sier noe om materialbruk, farger osv. Det vises til planbeskrivelsen og illustrasjoner, men det er noe uklart hva det vises til og om det er juridisk forankret. Det bør også utarbeides bestemmelser som styrer forsvarlig utbygging av området særlig mht rekkefølge på utbygging av hotell og leilighetsbygg. Leilighetsbygningene er primært planlagt som ansatte-boliger og det bør derfor lages rekkefølgebestemmelser som sikrer at hotellet bygges før leilighetsbyggene. Vi anbefaler at det tas en gjennomgang av bestemmelsene og at disse drøftes på regionalt planforum. 7
Synlighets og landskapsvurderinger: Hotellets særegne utforming og høyden tilsier at landskapsvirkningen vil være viktig for beslutningen. Materialet formidler dette til en viss grad, men blant annet virkninger nattestid er vanskelig å ta på alvor, jfr illustrasjoner på side 57 i planbeskrivelsen. I tillegg til hotellet er det planlagt 3 leilighetsbygg i 5 etasjer med til sammen 48 leiligheter for ansatte. Fylkesrådmannen savner illustrasjoner som viser hele området utbygd som planlagt, hotellet sammen med leilighetsbyggene og øvrig bebyggelse. Prosjektet er kompromissløst i forhold til høyder og synlighet i marka og begrunnelsen for dette er godt dokumentert og drøftet i saken. Det er fra flere hold bedt om alternativt planforslag med lavere høyde og dette er så vidt nevnt i planbeskrivelsen. Det er imidlertid ikke foretatt en KU for alternativet og dermed vanskelig å vurdere. Dette er en svakhet i planmaterialet. Vi viser også til kommunens vurderinger i saksframlegget på dette punktet. Friluftsinteresser og forholdet til Markaloven: Tomtens beliggenhet i Nordmarka tett ved Markagrensa gjør at vurderingene av tiltakets virkninger for friluftslivet, landskapet og forholdet til Markaloven må veie tungt. Fylkesutvalget etterlyser bedre utredning av nær- og fjernvirkningene av den planlagte bebyggelsen. Planprogrammets krav om å utrede de landskapsmessige virkningene av et lavere hotell er ikke oppfylt. I tillegg er tiltakets konsekvenser for friluftsliv og naturopplevelse i nærområdet ved Bislingen og innenfor Marka mangelfullt vurdert og synliggjort. Inntil konsekvensen av tiltakets virkninger på friluftslivsinteresser og landskap er tilstrekkelig utredet foreslår fylkesrådmannen å fremme innsigelse til planforslaget. I tillegg forutsetter fylkesrådmannen at det gjøres en konsekvensutredning for et lavere hotell, i henhold til vedtatt planprogram. Medvirkning: Medvirkning i planprosessen synes å ha vært lavt prioritert i denne saken, noe som også er bemerket av kommunen i saksframstillingen og fylkesrådmannen minner om pbl 5-1 Medvirkning, der det i lovkommentaren står at «enhver som fremmer planforslag har plikt til å legge til rette for aktiv medvirkning». På oppfordring fra fylkeskommunen ble det avholdt et informasjonsmøte med befaring for fylkesutvalget i mai 2011, men det har skjedd vesentlige endringer i prosjektet som ikke er formidlet i mellomtiden. Fylkesrådmannen ønsker generelt tettere dialog med kommunene slik at ulike problemstillinger kan avklares tidlig i planprosessen. Planprosesser er ressurskrevende og det bør være i alles interesse at viktige spørsmål avklares tidlig. Fylkesrådmannen hadde ønsket større involvering med regionale myndigheter før saken ble oversendt på høring, spesielt med tanke på at det ble varslet innsigelse ved oppstart fra flere instanser. Det er et kontroversielt prosjekt som også ville ha vært naturlig å drøfte i regionalt planforum. Kulturarv: Kulturminnemyndighetene varslet opprinnelig behov for kulturminneregistreringer innenfor planområdet i forbindelse med varsel om oppstart av planarbeid i 2009. På bakgrunn av opplysninger i planprogrammet valgte imidlertid fylkeskommunen å frafalle kravet da potensialet for nyregistreringer av automatisk fredete kulturminner syntes begrenset, jf vårt brev av 28.04.2011. 8
Et gammelt vardested skal ha ligget ved Bislingen. Vardestedet har vært forsøkt lokalisert i forbindelse med utarbeidelsen av KU, men man har ikke lyktes med å finne en eksakt plassering. Ifølge KU kan vardestedet ha ligget på dagens toppunkt 200-250 m vest for fjellstua, men det er ingen synlige rester etter varden utover en nyere ansamling av stein på stedet. Kulturarvenheten har vurdert at de undersøkelser som er gjort i forbindelse med utredningsarbeidet er tilstrekkelig, og vil ikke forfølge saken videre. Fylkesrådmannen har følgelig ikke kjennskap til at det forelagte planforslaget vil komme i konflikt med kulturminner. Vi vil imidlertid minne om meldeplikten jf kulturminnelovens 8, og ber om at følgende tekst innarbeides som en retningslinje til planen: Dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredete kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter, jf lov om kulturminner 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. Konklusjon: Fylkesrådmannens forslag til vedtak: 1. Bislingen naturhotell er et ambisiøst prosjekt når det gjelder miljøløsninger og arkitektur. Hotellets høyde og synlige plassering kan være spennende som landemerke, men er krevende på en tomt så tett på markagrensen. Fylkesutvalget savner en bedre visualisering av prosjektet, og en drøfting som også innebærer et alternativ som gir mindre eksponering i landskapet, slik vedtatt planprogram har forutsatt. 2. Reguleringsplanforslaget avviker vesentlig fra føringer i vedtatt planprogram og planen har formelle feil og mangler som må justeres før planen kan vedtas av kommunen. Fylkesutvalget fremmer innsigelse til reguleringsplan for Bislingen ut fra fylkeskommunens innsigelseskompetanse knyttet til landskapshensyn og planfaglig kvalitet. 3. Fylkesutvalget forutsetter at merknadene i saksframlegget drøftes nærmere i regionalt planforum før 2. gangs høring. 9