BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: 310119 Saksnr.: 201721740/36 Emnekode: ESARK 5122 Saksbeh.: KULD Ytrebygda, gnr. 39, bnr. 26 m.fl., Feråslia. Arealplan-ID 7520012 Forslag til endring av detaljreguleringsplan etter forenklet prosess, fremleggelse til vedtak Kort om planforslaget Ard arealplan AS i samarbeid med Coplan AS fremmer på vegne av Roy Mindor Småvik forslag til endring av detaljplan Søreide/Søvik/Steinsvik, planområde 5A, felt IX i Ytrebygda bydel. Figur 1: Venstre: oversiktsbilde. Høyre: skråfoto over planavgrensing Formålet med søknad om reguleringsendring etter forenklet prosess er å legge til rette for en ny enebolig på en eksisterende eneboligtomt, med uteoppholdsareal på 150m2 og 2 bilparkeringsplasser. Planområdet er regulert som en eneboligtomt i gjeldende reguleringsplan for Ytrebygda, Søreide/Søvik/Steinsvik, planområde 5A felt IX vedtatt i 1990 (Plan-ID: 7520000). Planområdet er oppgitt til å være 1283,7m 2 og av dette utgjør eiendommen gnr. 39, bnr.26 et areal på 1104,5m 2, resterende areal er veiareal og naboeiendom. Eksisterende enebolig i BFS2 er på 203m 2 og har i tillegg en garasje. Størrelsen på eiendommen tilsier at det kan åpnes for en økt utnyttelse i form av en enebolig. Side 1 av 7
Omfanget av de omsøkte endringer utløser behov for endring av reguleringsplan fremfor dispensasjon. Planområdet er i gjeldende kommuneplanens arealdel (KPA 2010) avsatt til bebyggelse og anlegg. I forslag til ny kommuneplanens arealdel (KPA 2018) ligger planområdet i ytre fortettingssone (sone 3). Ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren, med hensyn til høyde og grad av utnytting. Varsel om oppstart og høring Fullstendig søknad om reguleringsendring av reguleringsplan etter forenklet prosess ble mottatt ved Plan- og bygningsetaten 27.08.18. Før det treffes vedtak skal forslaget til reguleringsendring av reguleringsplan etter forenklet prosess i medhold av plan- og bygningslovens 12-14, 3. ledd, forelegges berørte myndigheter, og eiere samt festere av eiendommer som berøres direkte av vedtaket. Det ble foretatt varsling i perioden 23.4.2018 21.5.2018. Naboer og utvalgte høringsparter ble varslet med brev. Oppsummering av foreslåtte endringer av reguleringsplan Søreide/Søvik/Steinsvik, planområde 5A, felt IX arealplan-id 7520000 Under følger en opplisting av de viktigste endringene i forhold til gjeldende reguleringsplan (i planforslaget som ble sendt til uttale): Eksisterende eneboligtomt, gnr.39, bnr 26, foreslås delt i to felt: BFS1 og BFS2. Det legges opp til en ny enebolig i BFS1 på to etasjer, over gjennomsnittlig terrengnivå. Byggehøyde k+58m (7m). I gjeldende reguleringsplan kan det bygges en etasje over terreng, med maksimal byggehøyde 4 meter, og en underetasje som kan innredes til beboelse innenfor rammen av byggeforskriftene. Krav til størrelse på uteoppholdsareal foreslås til 150m 2 per boenhet. I gjeldende reguleringsplan er krav til størrelse på uteoppholdsareal 500m 2 per boenhet. Det foreslås at felt BFS1 og BFS2 får en utnyttelsesgrad på 60 % - BRA. I gjeldende reguleringsplan er utnyttelsen 25 % -TU for eneboligtomten. Det legges opp til at eksisterende enebolig i felt BFS2 får økt byggehøyde fra k+56.5m til k+58m I forslaget avsettes det 3 parkeringsplasser per boenhet, i gjeldende reguleringsplan skal det avsettes plass for 1 garasje og oppstillings plass for minst 1 bil per bolig. Innkomne merknader og uttalelser Det ble mottatt 2 uttalelser fra offentlige instanser og 4 private merknader. Etter merknadsfristen kom det 4 ytterlige private merknader. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: To etasjer over gjennomsnittlig terrengnivå fremstår for høyt. Utnyttelsesgrad på 60 % -BRA er for tett for området. Foreslått tiltak gir negativ virkning for sol- og skyggeforhold for naboer. Negativ til endring av byggehøyde for eksisterende bolig. Terrenget er hevet av tidligere eier og det blir påpekt at jordmassen kan være forurenset. Nabo anmoder om full planprosess. Side 2 av 7
Det er ikke krav til VA-rammeplan. De innkomne merknadene og uttalelsene anses ikke å være av en slik vesentlig betydning at de utløser krav om ny detaljreguleringsplan. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter at saken har vært til uttale Endringene som er foretatt etter oversendelse til uttalelse, fremgår av vedlegg D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene Utnyttelsesgraden for BFS1 og BFS2 er redusert til 50 % - BRA. Fotavtrykket til det planlagte tiltaket er redusert i BFS 1til 80 m 2. Byggehøyde for BFS1 er redusert til k+55,5m (4.5m). Byggehøyde for eksisterende enebolig i BFS2 foreslås redusert fra k+58,0m til k+56,5m. Antall parkeringsplasser er redusert til 2 plasser per boenhet. Uteoppholdsarealet for BFS1 og BFS2 er sikret med kvalitetskrav i reguleringsbestemmelsene. Endringene vurderes ikke å være av en slik karakter at de utløser krav om ny uttalerunde. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. Nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers beskrivelse (vedlegg C). Figur 2 Vesntre: Plankart ved høring datert 11.04.18 Høyre: Revidert plankart datert 20.11.18. Utnyttelsesgrad/byggehøyde/byggegrense I henhold til gjeldende reguleringsplan (Plan-ID: 7520000) er utnyttelsesgraden 25 % - TU for eneboligtomter. Utnyttelsesgraden omfatter ikke parkering. Det skal bygges i en etasje over terreng med synlig grunnmur på maksimalt 80cm, med gesimshøyde på inntil 4 meter. Side 3 av 7
Bygninger kan bygges ut med en underetasje som kan innredes til beboelse innenfor rammen av byggeforskriftene, jf. reguleringsbestemmelse 3 b). I forslag til reguleringsendring som ble sendt på høring var utnyttelsesgraden for feltene BFS1 og BFS2 foreslått til 60 % -BRA inkludert parkering. På bakgrunn av innkomne merknader er utnyttelsesgraden redusert til 50 % -BRA for begge feltene. Forslagstiller oppgir i planbeskrivelsen (vedlegg C) at den totale utnyttelsesgraden for hele planområdet blir på 43 % -BRA, inkludert parkeringsareal. Dette er basert på at det planlegges en utbygging på 236,5 m 2 i felt BFS1 og det kan bygges 315,5m 2 i felt BFS2. Foreslått utnyttelsesgrad vurderes til å være i tråd med overordnede føringer. I forslag til reguleringsendring som ble sendt på høring var det foreslått en enebolig i felt BFS1 med byggehøyde på 7m over gjennomsnittlig terreng. Byggehøyde for eksisterende enebolig i felt BFS2 var foreslått økt, for å etablere en fullstendig etasje på andre plan. Flere av merknadene fra naboene omhandlet at byggehøyden og plassering av nytt bygg ville redusere utsikt og forringe sol- og skyggeforhold for naboer. På bakgrunn av dette er byggehøyden for felt BFS1 redusert fra kote +58.0 m til kote +55.5 m i etterkant av høringen. Forslagsstiller foreslår å senke tiltaket slik at eneboligen fremstår med én etasje over bakkeplan og med en underetasje. Dette er i samsvar med gjeldende reguleringsplan, jf. Bestemmelse 3 bokstav b (vedlegg B) Byggehøyden for eksisterende enebolig i BFS2 er redusert fra k+58,0m til dagens kotehøyde på kote +56.5 m. Følgelig vil det være ingen endring av byggehøyde for eksisterende enebolig (felt BFS2). Fagetaten slutter seg til foreslått byggehøyder. Det er ikke fastsatt en byggegrense mellom feltene BFS1 og BFS2 i plankartet (se figur 2). Det fremkommer i planbeskrivelsen kap. 7.3 at eneboligen i felt BFS1 skal være ca. 5,4m fra eksisterende enebolig i felt BFS2, men dette er ikke sikret i forslag til reguleringsbestemmelser. For å unngå problemer i byggeprosessen foreslår forslagsstiller at byggegrensen ikke fastsettes mellom BFS1 og BFS2, og at plan og bygningslovens 29-4 Figur 3: Illustrasjon ved høring, datert 11.04.2018 Figur 4: Illustrasjonsplan etter høring, viser utearealregnskap, datert 27.08.2018 Side 4 av 7
tredje ledd bokstav a) skal være førende. Det er forståelig at forslagsstiller ønsker en fleksibel løsning. Det er derimot liten avstand mellom eksisterende enebolig i felt BFS2 og foreslått formålsgrense og vi gjør oppmerksom på at nødvendige tiltak og krav i henhold til TEK, herunder brannforskriften, må oppfylles for nytt bygg. Fagetaten vurderer at foreslått endringer kan anbefales da det er vist en løsning som ikke gir urimelig negative konsekvenser for nabobebyggelse. Uteoppholdsareal I henhold til gjeldende reguleringsplan (Plan-ID 7520000) skal minste uteoppholdsareal være 500m 2 for eneboligtomter. Krav til privat uteoppholdsareal i KPA 2010 er minimum 150m 2 for eneboliger. I Forslag til ny KPA 2018 skal det etableres minimum 75m 2 per boenhet. I forslag til reguleringsendring foreslås det minimum 150m 2 per boenhet. Fagetaten slutter seg til det foreslåtte kravet til mengde på uteareal da dette oppfyller kravene i både gjeldende KPA og forslag til ny KPA Det er gitt føringer i reguleringsbestemmelse 3 d om kvalitet på uteoppholdsareal for felt BFS1 og BFS2 (Vedlegg B). Illustrasjonsplanen (vedlegg E) viser hvordan disse føringene kan tilfredsstilles og henger sammen med plassering av ny enebolig i felt BFS1. Naboforhold Byggegrensene i plankartet er 4m mot nabo gnr. 39 bnr. 516. I merknader i forbindelse med høringen ble det påpekt at foreslått tiltak ville gi negativ virkning for sol- og skyggeforhold for naboeiendommer, spesielt nabo i nord (gnr. 39 bnr. 516). Det er utført endringer i etterkant av høringen for å imøtekomme naboers merknader i større grad. Endelig plassering av eneboligen i felt BFS1 er ikke fastsatt, men det er foreslått en plassering i illustrasjonsplan. Skissert plassering av ny enebolig hensynstar i større grad sol- og skyggeforholdene på utearealet til naboeiendom gnr. 39 bnr. 516, i forhold til det som ble vist i forslag til reguleringsendring som ble sendt på høring. I forhold til dagens situasjon vil naboeiendom gnr. 39 bnr. 121 få noe redusert solforhold på uteareal kveldstid 20. mai kl. 20.00 (se vedlegg H). Dette arealet vurderes derimot ikke å være en del av eiendommens hoved uteareal. På bakgrunn av naboforhold og for å sikre gode utearealer i felt BFS1 er illustrasjonsplanen retningsgivende for plassering av ny bebyggelse i felt BFS1, jf. bestemmelse 3 bokstav J (vedlegg B). Etter vår vurdering er foreslått uteoppholdsareal og hensynet til naboeiendommer ivaretatt i revidert forslag til reguleringsendring. Parkering I bestemmelsene til gjeldende reguleringsplan (Plan-ID 7520000) stilles det krav om at det skal avsettes plass for 1 garasje samt plass for oppstilling av minst 1 bil for hver enkelt bolig, jf. bestemmelse 3 bokstav e. I henhold til gjeldende KPA 2010 er parkeringsplasskravet maks 1,4 parkeringsplasser per 100m2 BRA, hvor det skal etableres minimum 1 bilparkeringsplass per boenhet, jf. 15. Med bakgrunn i maks foreslått utnyttelse vil dette tilsi ca. 4 bilparkeringsplasser for felt BFS2 og ca. 3 plasser for felt BFS1. Det tillates også garasje på inntil 50m 2, jf. KPA 2010 23 fjerde ledd. Side 5 av 7
For Ytre fortettingssone (sone 3) i forslag til KPA 2018 skal det etableres minimum 0,8 bilplasser per 100m2 BRA bolig med minst 1 plass per boenhet, jf. 17. Ved maks utnyttelse vil dette tilsi minimum ca.2 plasser for BFS2 og minimum ca. 2 parkeringsplasser for BFS1. I forslag til reguleringsendring som ble sendt på høring var det foreslått 3 biloppstillingsplasser per boenhet, i henhold til foreslått BRA. Etter høringen er forslaget endret til å videreføre gjeldende reguleringsplans krav til parkering. I illustrasjonsplanen (vedlegg E) er det vist plass til to bilparkeringsplasser per felt. Etter fagetatens vurdering anses dette til å være i samsvar med gjeldende parkeringsnorm. I forslag til reguleringsendring tilføres det i forslag til bestemmelser at minst 1 parkeringsplass per ny bolig innenfor BFS1 og BFS2 skal tilrettelegges strømuttak for lading av elbil. Dette vurderes til å være i tråd med overordnede føringer. Universell tilgjengelighet Det anses at krav til universell utforming blir ivaretatt og sikret med TEK17. Barn og unges interesser Forslag til reguleringsendring vurderes ikke til å berøre barn og unges interesser. Hensyn til barn og unge er vurdert å være tilstrekkelig ivaretatt igjennom reguleringsbestemmelse 3 d (vedlegg B), som sikrer gode uteoppholdsarealer. Naturmangfold Det ubebygde arealet innenfor planområdet består hovedsakelig av opparbeidet hageareal og noen mindre restarealer. Det foreligger ikke observasjoner eller registreringer av rødlistede arter eller arter av spesiell verdi innenfor planområdet (Artsdatabanken og Naturbase). Forslag til reguleringsendring vurderes til ikke å ha vesentlig virkning på naturmangfoldet i området. Side 6 av 7
Konklusjon Fagetaten slutter seg til de foreslåtte endringer og det planfaglige grepet. Forslaget til mindre endring av gjeldende reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningsloven 12-14 vedtas følgende forslag til endring av reguleringsplan (detaljregulering): a. Ytrebygda, gnr. 39, bnr. 26 m.fl., Feråslia, Arealplan-ID 7520012, vist på plankart datert/revidert 20.11.18 b. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 16.01.19 PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingsleder Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: A. Plankart, datert 20.11.18 B. Reguleringsbestemmelser, datert 18.01.19 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 16.01.19 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 27.08.2018 E. Illustrasjonsplan, datert 27.08.2018 F. Snitt, datert 13.09.18 G. Perspektiver illustrasjoner, datert 25.09.18 H. Sol og skygge illustrasjoner, datert 25.09.18 I. Gjeldende reguleringsbestemmelser for Søreide-Søvik-Steinsvik arealplanid 7520000 J. Plankart gjeldende reguleringplan for Søreide-Søvik-Steinsvik arealplanid 7520000 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201721740 Side 7 av 7