Utvalgssak NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Siri Anna Kluck Lottrup L.nr.: 6929/2011 Arkivnr.: 20100004/L12 Saksnr.: 2010/6243 Detaljregulering, KR, Møllenhofveien 23. Orientering om oppstartsmøte etter plan- og bygningslovens 12-8. Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester 01.06.2011 71/11 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel av 28.03.07. Reguleringsplan KR 16, Bilfri veg fra Stenseth til Eknesjordet, datert 18.12.1975. VEDLEGG 1 Planbeskrivelse, Møllenhofveien 23 2 Signert referat fra oppstartsmøte for detaljregulering, KR, Møllenhofveien 23, datert 22.02.2011 3 Planprosess 'B' - sammensatte detaljplaner SAMMENDRAG Rådmannen har avholdt oppstartsmøte med tiltakshaver angående detaljregulering for KR, Møllenhofveien 23. Planutkastet vurderes å ikke ha betydning for miljø og samfunn eller utløse behov planprogram. Denne planen er vurdert å være en sammensatt detaljplan (planprosess B) idet den krever overordnet planavklaring i forhold til flere offentlige og private interesser. Rådmannen anbefaler at det jobbes videre med planforslaget. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester bes vedta overordnede føringer for videre arbeid med reguleringsplan: Detaljregulering, KR, Møllenhofveien 23. Side 1
OPPLYSNINGER Hensikt med forhåndsvurdering for sammensatte detaljplaner (Planprosess B) Forhåndsvurderingen av sammensatte detaljplaner har en todelt hensikt. Det første rådmannen ønsker vurdert er om det politisk er ønskelig at det arbeides videre med denne reguleringsplanen. Hvis Hovedutvalget ikke ønsker at det arbeides videre med planen vil rådmannen anbefale tiltakshaver å trekke sitt forslag. Et politisk vedtak om avslag bør gis en planfaglig begrunnelse. Dersom hovedutvalget ønsker at det skal arbeides videre med planen oppstår det behov for neste vurdering som gjelder overordnede føringer/ avklaringer for planarbeidet. Dette gjelder særlig avhengigheter til forhold utenfor planområdet. Hovedutvalget bes derfor vurdere de føringene og faglige råd som rådmannen ga i oppstartsmøtet og de temaene som er uavklarte og som beskrives i denne saken. Bakgrunn Det ønskes å legge til rette for en fortetting av eneboliger i et allerede etablert boligområde. Planutkastet har til hensikt å legge til rette for fradeling av fire nye boligtomter samt bygging av nye boliger med tilhørende adkomstveier på gbnr: 40/14 m.fl. Planområdet Planområdet er ca. 5400 m 2, og ligger mellom Møllenhof barnehage og Rema 1000 i Krokstadelva. Eksisterende gang- og sykkelvei (G/S- vei) går gjennom planområdet. Tomt nr. 1 ligger sør for gang- og sykkelveien, med atkomst fra Ødegårdssvingen (kommunal grunn). Resten av planområdet ligger på nordsiden av G/S- veien. Planområdet ligger i enden av Møllenhofveien, og er omkranset av etablerte boligeiendommer i vest, nord og øst. (Se ill. 1). Tiltakshaver eier ikke alle eiendommene innenfor planområdet. Planstatus og overordnede føringer Planområdet er i dag stort sett uregulert, og er i kommuneplanen (KPL- A), datert 28.03.2007, avsatt til eksisterende boligformål. Området er ikke merket med bokstav, og følgende bestemmelse i KPL- A gjelder: 2.2.2 Utbygging/fortetting i nåværende boligområder, pkt. d): Øvrige boligområder er bebygd med variert enebolig/- småhusbebyggelse. Ved fortetting skal det til hver enebolig være min. 250 m² uteoppholdsog lekeareal, ekskl. trafikkareal. Til bi-leilighet skal det være 100 m² uteoppholdsareal, og til hver hybel 30 m² uteoppholdsareal, jfr. ellers kravene i PBL 69. I disse områdene skal ikke grad av utnytting overstige 30 % BYA. Dette gjelder med mindre annet er fastsatt i godkjent regulerings- eller bebyggelsesplan. Reguleringsplan KR 16; Bilfri veg fra Stenseth til Eknesjordet, datert 18.12.1975 går gjennom planområdet i øst- vestlig retning. Arealformålene er gangveg og rabatt, se ill. 2. Side 2
Møllenhof barnehage Planområdet Gamle Riksvei Illustrasjon 1: planområdet/ ortofoto Illustrasjon 2: Utsnitt kommuneplan/ reguleringsplan Planutkastet Det planlegges 4 nye eneboligtomter, i tillegg til at eksisterende bolighus utgjør en tomt. Størrelsen på tomtene er i følge tiltakshaver mellom ca. 670 850 m 2. Det planlegges 1-2 nye atkomster, og evt. utvidelse av eksisterende atkomst. Følgende arealformål er foreslått: Boligbebyggelse, vei og gangvei, se ill. nr. 3. ArchiCA13 NOR Naboeiendom Lauvlia 11, som er vedtatt fradelt. Illustrasjon 3: Situasjonskart, datert 06.01.2011. Planområdet har tilgang til sikker skolevei og kort vei til kollektivakse. Eiendommen ligger i et område som ikke er særlig eksponert for støy. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers utkast til planbeskrivelse, vedlegg 1. Forholdet til omkringliggende eiendommer En av naboeiendommene, Lauvlia 11, er vedtatt fradelt. Denne eiendommen ligger inntil planlagt atkomst til tomt 3 og 4. De nye parsellene vil bli ca. 800 og 600 m 2 ; se ill. 3. Oppstartsmøte Det ble avholdt oppstartsmøte 22.02.2011. Før oppstartsmøtet ble planutkastet varslet internt. Det kom inn 5 svar, 3 med merknader. Disse er gjennomgått i oppstartsmøtet, se vedlegg 2. Side 3
Varsel om oppstart og medvirkning Reguleringsarbeidet og utbyggingsavtale er varslet, med høringsfrist 27.04.2011. Innkomne merknader vil bli omhandlet i 1. gangsbehandlingen. VURDERING Planområdet Rådmannen og tiltakshaver er enige om planavgrensning. Tiltakshaver ønsket å varsle areal for atkomst i øst, selv om rådmannen ikke anbefaler traseen som atkomst for tomt 3 og 4. Planstatus og overordnede føringer Planutkastet er i tråd med kommuneplanen (KPL- A), men det må planavklares i forhold til offentlige og private interesser. Planutkastet er ikke i tråd med tidligere regulering for området. Dette beskrives nærmere i avsnittet nedenfor om planutkastet. Av denne grunn er denne saken fremmet til forhåndsvurdering av de føringene og faglige råd rådmannen gav i oppstartsmøtet. Disse rådene er som følger: Arealutnyttelse (BYA)/ tomtestørrelser Det er i planutkastet foreslått 5 tomter innenfor planområdet. Bebygd areal (% - BYA) er foreslått til 25 %, mens det i KPL- A er satt en BYA på 30% for området for øvrig. Rådmannen ønsker at planen gjennomføres med 30 % BYA, for å opprettholde samme utnyttelsesgrad som resten av boligområdet. Utkast til tomteinndeling viser tomter mellom 670 850 m 2, men da er ikke felles atkomster/ veiareal, lekeplass og friområde/ trerekke langs G/S- veien regnet med. Når disse arealene avsettes vil tomtestørrelsene trolig bli noe mindre. Det er ønskelig med en avklaring om hvor store tomter det er ønskelig innenfor området. Det må vurderes/ redegjøres for om det er plass til 4 eller 5 tomter innenfor planområdet. Det er et politisk ønske at det legges til rette for en del store boligtomter i kommunen. Rådmannen anbefaler at minste tomtestørrelse, for de nye tomtene settes til 600 m 2. Det eksisterende bolighuset (tomt 5) er i planutkastet foreslått ivaretatt. Det må i utredningene tas hensyn til at denne bygningen er relativt stor og har behov for en del luft rundt seg. Det er derfor ønskelig at denne tomten blir noe større enn de andre. Det er stor mulighet for at atkomstveien til flere av de andre tomtene i planområdet vil gå over denne tomten. Areal til atkomst til flere eiendommer kan ikke tas med i beregningen av utnyttelsesgrad/ uteoppholdsarealer. Friområde/grønnstruktur Det er pr. i dag regulert et område av eiendommen til friområde. Dette arealet ligger langs eksisterende gang- og sykkelvei og er i dag opparbeidet som hage. Dersom tiltakshaver ønsker å omregulere dette området, må bakgrunnen for dagens arealformål redegjøres for. Det bør vurderes konsekvenser av å omregulere, og redegjøre for hvor bredt gjenstående areal skal være. Det er etablert et grøntdrag med trær langs gang- og sykkelveien på denne strekningen. Det eneste stedet denne trerekka ikke er opparbeidet er på eiendommen det nå ønskes å regulere og naboeiendommen. Denne trerekka er et viktig element langs gang- og sykkelveien, det er derfor svært ønskelig å videreføre denne, slik at det skapes en helhet. Det må også avsettes arealer for lekeplass innenfor planområdet, se pkt. under angående dette. Side 4
Eiendommen har mange fine trær, og den utgjør en grønn lunge i boligområdet. Enkelte trær kan og gi god skyggevirkning. Det må redegjøres/ avklares hvilke trær det er mulig å bevare. Uteoppholdsareal og lekeplass For reguleringsplaner med 4 boenheter eller flere skal det i følge KPL- A, 2.2.1 avsettes et areal på minimum 100 m 2, med mindre enn 50 meters avstand fra alle boligene, til småbarnslekeplass. Dette arealet kommer i tillegg til privat uteoppholdsareal pr. boenhet. Ved valg av plassering bør det vurderes løsninger som gjør at alle barna i området kan nå denne lekeplassen. Det må vurderes hvilke planlagte tomter som er mest aktuelle for plassering av en felles lekeplass. Byggehøyder og plassering i terreng Ved fortetting er det viktig at nye bygninger tilpasses de eksisterende boligene på en best mulig måte, både med hensyn på plassering, omfang og høyder. Det må vurderes og redegjøres for hva slags inndeling av eiendommen som er best. Da terrenget mellom tomt 3 og 4 og nr. 5 er veldig bratt må det redegjøres for hvordan man best tilpasser eiendommene og plassering av bygningene på eiendommene slik at hage/uteoppholdsareal blir gunstigst. Parkering og atkomst(er) Det er foreslått atkomst til tomt 3 og 4 øst i planområdet, på gbnr: 42/64 som er en 1 meter bred parsell. Bredden på en slik felles atkomst bør være minimum 3 meter, og areal til snøopplag m.m. må avsettes. I tillegg medfører forslaget at denne atkomsten etableres over to eksisterende boligeiendommer. Den ene av disse to boligeiendommene, gbnr.: 42/51, er vedtatt fradelt, slik at eiendommen som grenser til denne foreslåtte atkomsten nå er mindre enn tidligere. Forslaget til atkomst vurderes som ugunstig, da den også ligger i en bratt bakke, som vil være vanskelig tilgjengelig på vinterføre. Rådmannen råder tiltakshaver til å velge en annen løsning, som ikke omfatter arealerverv fra eksisterende boligeiendommer. De andre atkomstene har ikke rådmannen innvending til, men da dette gjelder en fortetting i eksisterende boligområde, anbefales det at eksisterende boligeiendommer tas hensyn til. Det forutsettes derfor at det avsettes tilstrekkelige arealer for parkering, veiareal, snuplass og snøopplag på egen eiendom slik at utbyggingen tar hensyn til eksisterende bebyggelse. Gangvei/ sti Det er avsatt i plankartet en gangvei/sti fra gang- og sykkelveien, og ned til Ødegårdssvingen. Dette er gjort for å lette atkomsten for gående til Gamle Riksvei og kollektivtrasè. Det må arbeides videre med utformingen av denne stien. Flomproblematikk Tomt 1 ligger i sikkerhetssone for 200 års- flom. Det anbefales at dette tas hensyn til i videre planarbeid. Mulige økonomiske konsekvenser for kommunen Nedre Eiker kommune er eier av gbnr.: 42/1. Dette er en parsell av gang- og sykkelveien. Det vil kunne være aktuelt å videreføre trerekka langs gang- og sykkelveien også for denne eiendommen. KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at det jobbes videre med planforslaget. Planutkastet krever overordnet planavklaring i forhold til flere offentlige og private interesser. En av årsakene til dette er at denne fortettingen innebærer nye atkomster i eksisterende boligområder, bl.a. på annen Side 5
manns grunn. Innvirkningene på naboeiendommene må utredes og belyses grundig. Planutkastet vurderes ikke å ha betydning for miljø og samfunn eller dermed utløse behov planprogram. Utvalg for Sentraladministrasjonen og Tekniske tjenester bes vedta følgende overordnete føringer for videre arbeid med reguleringsplan for: detaljregulering, KR, Møllenhofveien 23. Det anbefales at følgende skal legges til grunn i videre planarbeid: Arealutnyttelse( % - BYA) bør være BYA=30 %. Tomtestørrelser for de nye boligtomtene på minimum 600 m 2. Eksisterende bolig; tomten for denne bygningen bør være større enn 600 m 2, slik at de andre bygningene ikke kommer for tett inntil. Tomtene må få en hensiktmessig oppdeling, med best mulig tilpassing til terrenget. Regulert friområde bør ivaretas så langt som mulig. Trerekke langs G/S- veien må etableres/ ivaretas gjennom planområdet. Det må redegjøres for muligheten til å bevare noen trær, for best mulig å opprettholde det grønne inntrykket eiendommen gir i dag. Lekeplassen bør plasseres sentralt på planområdet, med god tilgjengelig også for andre enn beboerne innenfor planområdet. Ny atkomst til tomt 3 og 4 bør løses innenfor planområdet. Sti/ gangvei planlagt over tomt 1, bør gis en best mulig funksjon/ utforming. Opplistingen er ikke uttømmende. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 anbefaler Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at det arbeides videre med detaljregulering, KR, Møllenhofveien 23. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester anbefaler at blant annet følgende skal legges til grunn i videre planarbeid fram mot 1.gangsbehandling: Arealutnyttelse( % - BYA) bør være BYA=30 %. Tomtestørrelser for de nye boligtomtene på minimum 600 m 2. Eksisterende bolig; tomten for denne bygningen bør være større enn 600 m 2, slik at de andre bygningene ikke kommer for tett inntil. Tomtene må få en hensiktmessig oppdeling, med best mulig tilpassing til terrenget. Regulert friområde bør ivaretas så langt som mulig. Trerekke langs G/S- veien må etableres/ ivaretas gjennom planområdet. Det må redegjøres for muligheten til å bevare noen trær, for best mulig å opprettholde det grønne inntrykket eiendommen gir i dag. Lekeplassen bør plasseres sentralt på planområdet, med god tilgjengelig også for andre enn beboerne innenfor planområdet. Ny atkomst til tomt 3 og 4 bør løses innenfor planområdet. Sti/ gangvei planlagt over tomt 1, bør gis en best mulig funksjon/utforming. Opplistingen er ikke uttømmende. Begrunnelsen for vedtaket er å gi råd for det videre arbeidet med reguleringsplanen. Side 6
Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 01.06.2011: Utvalget var på befaring. Randi Benjaminsen (SV) var ikke til stede under behandling av saken. Utvalget drøftet seg fram til følgende tilleggsforslag: Nytt kulepunkt: Tomtene 3 og 4 (jfr. tiltakshavers skisse) anbefales slått sammen. Ny bebyggelse her bør tilpasses bebyggelsen i nærområdet. Votering: Rådmannens innstilling med utvalgets tilleggsforslag enstemmig vedtatt (10 stemmer). Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 01.06.2011: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 anbefaler Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at det arbeides videre med detaljregulering, KR, Møllenhofveien 23. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester anbefaler at blant annet følgende skal legges til grunn i videre planarbeid fram mot 1.gangsbehandling: Arealutnyttelse( % - BYA) bør være BYA=30 %. Tomtestørrelser for de nye boligtomtene på minimum 600 m 2. Eksisterende bolig; tomten for denne bygningen bør være større enn 600 m 2, slik at de andre bygningene ikke kommer for tett inntil. Tomtene må få en hensiktmessig oppdeling, med best mulig tilpassing til terrenget. Regulert friområde bør ivaretas så langt som mulig. Trerekke langs G/S- veien må etableres/ ivaretas gjennom planområdet. Det må redegjøres for muligheten til å bevare noen trær, for best mulig å opprettholde det grønne inntrykket eiendommen gir i dag. Lekeplassen bør plasseres sentralt på planområdet, med god tilgjengelig også for andre enn beboerne innenfor planområdet. Ny atkomst til tomt 3 og 4 bør løses innenfor planområdet. Sti/ gangvei planlagt over tomt 1, bør gis en best mulig funksjon/utforming. Tomtene 3 og 4 (jfr. tiltakshavers skisse) anbefales slått sammen. Ny bebyggelse her bør tilpasses bebyggelsen i nærområdet. Opplistingen er ikke uttømmende. Begrunnelsen for vedtaket er å gi råd for det videre arbeidet med reguleringsplanen. Side 7