Reguleringsplan for Vikkolljordet/Agropolis - politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøte (etter PBL 12-8)

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: David Sebastian Belalcazar Calderon L.nr.: 10024/2018 Arkivnr.: /L12 Saksnr.: 2018/226 Utvalgssak Reguleringsplan for Vikkolljordet/Agropolis - politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøte (etter PBL 12-8) Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske /18 tjenester Grunnlag for saken Forenklet planbeskrivelse, Vikkolljordet/Agropolis, datert Planinitiativ, Vikkolljordet/Agropolis Referat oppstartsmøte Vikkolljordet/Agropolis Juridisk grunnlag Plan- og bygningslovens 4-1, 4-2, 12-8 Forskrift om konsekvensutredninger (FOR , nr. 854) Kommuneplanens arealdel av Vedlegg 1 Forenklet planbeskrivelse Vikkolljordet, oppdatert versjon 2 Planinitiativ 3 Referat oppstartsmøte Vikkolljordet/Agropolis, med underskrifter Sammendrag Rådmannen har i tråd med krav i plan- og bygningsloven 12-8 avholdt oppstartsmøte med tiltakshaver angående detaljregulering for Vikkoljordet/Agropolis. Kommunen kan da gi råd om hvordan planen bør utarbeides. Planutkastet har til hensikt å legge til rette for utbygging av boliger, samt noe lokal næring i areal avsatt til LNFR i kommuneplanen. Grunnet planutkastets store avvik fra kommuneplanens arealdel, utfordringer ved økt trafikk og av hensyn til jordvern, er rådmannen i utgangspunktet negativ til å gå videre med reguleringsplanen. Rådmannens argument for å vurdere videre planarbeid er at området er svært sentrumsnært. Tiltaket vil fremme byutvikling i tråd med Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Side 1

2 Rådmannen anbefaler at planarbeidet for Vikkolljordet/Agropolis fortsetter. Etter rådmannens vurdering vil planutkastet for Vikkolljordet/Agropolis utløse krav til konsekvensutredning etter plan- og bygningsloven 4-2. I følge forskrift om konsekvensutredninger (FOR , nr. 854) 6 første ledd bokstav b) skal reguleringsplaner for tiltak i vedlegg I konsekvensutredes og ha planprogram. Planutkastet omfattes av vedlegg I pkt. 25: «Nye bolig- og fritidsboligområder som ikke er i samsvar med overordnet plan». Saksutredning Hensikt med politisk behandling etter 12-8 Rådmannen har i tråd med krav i plan- og bygningsloven 12-8 avholdt oppstartsmøte med tiltakshaver angående detaljregulering for Vikkolljordet/Agropolis. Kommunen kan da gi råd om hvordan planen bør utarbeides. Plan- og bygningsloven krever ikke politisk behandling av oppstartsmøte, men rådmannen fremmer denne saken også for å sikre politisk forankring av rådene gitt i oppstartsmøtet. Dette fordi planutkastet er vurdert å være en innfløkt detaljplan med krav om planprogram og konsekvensutredning. Politisk behandling av oppstartsmøte har en todelt hensikt. Det første er om det politisk er ønskelig at det arbeides videre med dette planutkastet. Et eventuelt politisk avslag bør ha en planfaglig begrunnelse. Det andre er behovet for politisk vurdering av de faglige råd og overordnede føringene som rådmannen ga i oppstartsmøtet, dersom Hovedutvalget ønsker at det skal arbeides videre med planen. Bakgrunn Vestaksen Mjøndalen Stadion AS ønsker å bygge ut Vikkolljordet med boliger, samt noe lokal næring. Ambisjonen er å skape gode bomiljøer, gode utearealer og å få til en høyere dyrkingsproduksjon enn planområdet har i dag. Planområdet Planområdet ligger i Mjøndalen, nord for Vikkollen og sørvest for Mjøndalen sentrum, ca. 1 km i gangavstand fra jernbanestasjonen. Planområdet grenser mot eneboliger og Vikkollveien i nord. Videre grenser det til skog i sør, eneboliger og Såsengata i øst og jordbruksareal i vest (illustrasjon nr. 1). Det er en høyspentlinje som går på tvers av foreslått planområde. Planen består hovedsakelig av gbnr. 14/1, 15/4 og deler av 14/16. I tillegg inngår eiendom gbnr. 14/11. Området som ønskes utbygd består av ca. 173 dekar fulldyrka jord. I tillegg omfatter planen noe trafikkareal slik at planområdet i sin helhet utgjør ca. 300 daa. Planstatus og overordnede føringer Et mål i Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging fastsatt 2014 er å fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. Retningslinjer i punkt 4.3 trekker frem arealkonflikter som kan oppstå ved utbygging av nye områder: Nye utbyggingsområder bør styres mot sentrumsnære områder med mulighet for utbygging med mindre arealkonflikter. Utvikling av nye, større boligområder må sees i sammenheng med behovet for infrastruktur. Det er nødvendig å ta vare på god matjord, men jordvernet må balanseres mot storsamfunnets behov. Planområdet ligger i areal avsatt til LNFR i kommuneplanen (illustrasjon nr. 2). Dette innebærer at planutkastet er i strid med kommuneplanen. Det er hensynssone for flom i Side 2

3 sidevassdrag, kvikkleire og høyspenningsanlegg i planområdet. Planområdet er i stor grad uregulert med unntak av gbnr. 14/11 som er regulert til jordbruk i dag. Illustrasjon nr. 1: Ortofoto, utbyggingsområdet i stiplet svart linje. Illustrasjon nr. 2: Utsnitt kommuneplanens arealdel, med varslingsgrense i rød stiplet linje. Side 3

4 Pågående planarbeid i nærområdet Det arbeides med områderegulering for Mjøndalen sentrum som grenser til planområdet i nord. Plan for Vikkolljordet/Agropolis må sees i sammenheng med denne planen, særlig knyttet til samferdsel. Planutkastet Planutkastet avviker vesentlig fra overordnet plan. Planområdet er i dag avsatt til LNFR og foreslås omdisponert til boligbebyggelse med bl.a. 800 nye boenheter, veksthus, driftsbygning, dyrehold og barnehage. En omdisponering av fulldyrka jord til boligformål vil medføre at ca. 173 daa jord av svært god kvalitet går tapt. Utbyggingen vil øke belastningen på eksisterende infrastruktur i sentrum. Samtidig ligger planområdet i kort avstand til kollektivknutepunkt og vil fremme en sentrumsnær utvikling som er rådmannens hovedargument for å vurdere planutkastet. Utnyttelse (BYA) Planutkastet skisserer en utnyttelse beregnet til ca. 20 % BYA. Byggehøyder Illustrasjoner i planinitiativet viser byggehøyder som varierer fra 2 til 5 etasjer. Uteoppholdsareal og lekeplass Planinitiativet legger vekt på å skape gode felles og private uteoppholdsarealer. Det er tenkt egen barnehage i planområdet som også fungerer som leke- og aktivitetsområde for beboerne og befolkningen ellers i sentrum. Parkering, atkomst og trafikk Planutkastet åpner for parkering hovedsakelig i parkeringskjellere. Det foreslås også noe parkering på bakkeplan, men det ønskes begrenset til et minimum. Atkomster foreslås fra Vikkollveien nordvest for planområdet, samt en atkomst sørøst for planområdet. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers forenklede planbeskrivelse i vedlegg 1. Vurdering Etter rådmannens vurdering vil planutkastet for Vikkolljordet/Agropolis utløse krav til konsekvensutredning etter plan- og bygningsloven 4-2. I følge forskrift om konsekvensutredninger (FOR , nr. 854) 6 første ledd bokstav b) skal reguleringsplaner for tiltak i vedlegg I konsekvensutredes og ha planprogram. Planutkastet omfattes av vedlegg I pkt. 25: «Nye bolig- og fritidsboligområder som ikke er i samsvar med overordnet plan». Grunnet planutkastets store avvik fra kommuneplanens arealdel, utfordringer ved økt trafikk og av hensyn til jordvern, er rådmannen i utgangspunktet negativ til å gå videre med reguleringsplanen. Kommunens landbrukskontor er negativ til at så store arealer med fulldyrka jord av svært god kvalitet vil gå tapt som følge av tiltaket. En omstrukturering av LNF-areal til boligformål som vist i planutkastet vil være mer hensiktsmessig å vurdere i rulleringen av kommuneplanens arealdel. Dette for å sikre en helhetlig vurdering av ringvirkningene av et slikt tiltak. Side 4

5 Rådmannens argument for å vurdere videre planarbeid er at området er svært sentrumsnært. Tiltaket vil fremme byutvikling i tråd med Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Videre planarbeid innebærer at planprogrammet legges ut på høring i første omgang for å vurdere innkomne merknader og avveie samfunnsinteresser. Nedre Eiker skal til slutt vedta en eventuell fastsettelse av planprogrammet. Konsekvenser for nye Drammen Planutkastet vil kunne bidra til en variert og fremtidsrettet boligutvikling for nye Drammen, med innovative grønne bomiljøer og fokus på å redusere bilbruk. Det foreslåtte tiltaket er så omfattende at det bør vurderes å behandles i fellesnemnda før fastsettelse av planprogrammet, fordi planen ikke er en del av den politiske plattformen. Økonomiske konsekvenser Det kan det være hensiktsmessig å ha kommunal veg inn i planområdet og det kan derfor forventes økte driftskostnader for kommunen. En utbygging av 800 nye boenheter vil medføre økt behov for skoletilgang og kommunale tjenester. Barn og unges interesser Ny barnehage med tilhørende leke- og aktivitetsområde vil være et naturlig samlingssted for barn. Det bygges ny lekeplass i Vikhagan, som ligger i kort avstand fra planområdet. Mjøndalen skole og Veiavangen ungdomsskole med utearealer ligger i gåavstand, samt Mjøndalshallen og Vassenga idrettspark som tilsammen utgjør et bredt fritidstilbud for barn og unge. Sikker skolevei er en viktig forutsetning for videre planarbeid. Miljøkonsekvenser Jordbruksinteresser påvirkes i svært stor grad, og det bør utarbeides en matjord-plan. Eventuelle negative konsekvenser for naturmangfold må utredes av tiltakshaver/forslagsstiller, og 8-12 i naturmangfoldloven skal utredes som separate vurderinger. Planområdet er flomutsatt i tillegg til at overvann samles i øvre del av planområdet. Flomveier må utredes og det må utarbeides VA-plan, herunder avløpskapasitet og overvannshåndtering. Store deler av planområdet omfattes av faresone kvikkleire, og det må derfor utarbeides geoteknisk vurdering/grunnundersøkelse. HMS/Folkehelse Tilrettelegging av turstier til eksisterende friluftsområder i Vikkollen vil være et viktig bidrag for økt folkehelse til befolkningen i Mjøndalen sentrum. Side 5

6 Konklusjon På bakgrunn av rådmannens vurdering, legges følgende alternativer fram: Alternativ 1: Planarbeidet fortsetter og det utarbeides konsekvensutredning med planprogram hvor blant annet følgende utredningstema inngår: Omgjøring av LNFR til boligformål Matjord-plan Geoteknisk vurdering/grunnundersøkelse Trafikkanalyse/atkomstveier Støy VA-plan, herunder avløpskapasitet og overvannshåndtering Flomveier Alternative utbygninger Kulturminner Opplistingen er ikke uttømmende. Alternativ 2: Planarbeidet avslås, grunnet planutkastets store avvik fra kommuneplanens arealdel, utfordringer ved økt trafikk og av hensyn til jordvern. Tilråding og begrunnelse Rådmannen anbefaler alternativ 1. Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling: Planområdet er svært sentrumsnært og tiltaket vil fremme byutvikling i tråd med Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Ifølge lovverket faller tiltaket inn under kapittel 2 i Forskrift om konsekvensutredninger (FOR , nr. 854) som utløser plikten til å konsekvensutrede og utarbeide planprogram. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 vedtar Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at planarbeidet for Vikkolljordet/Agropolis fortsetter. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-3 og 12-9 vedtar Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at det etter reglene i 4-1 og 4-2 skal utarbeides konsekvensutredning med planprogram for reguleringsplan for Vikkolljordet/Agropolis. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester anbefaler at blant annet følgende utredningstema skal inngå i forslag til planprogram: Omgjøring av LNFR til boligformål Matjord-plan Geoteknisk vurdering/grunnundersøkelse Trafikkanalyse/atkomstveier Side 6

7 Støy VA-plan, herunder avløpskapasitet og overvannshåndtering Flomveier Alternative utbygninger Kulturminner Opplistingen er ikke uttømmende. Planmessig begrunnelse for vedtaket: Planområdet er svært sentrumsnært og tiltaket vil fremme byutvikling i tråd med Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Ifølge lovverket faller tiltaket inn under kapittel 2 i Forskrift om konsekvensutredninger (FOR , nr. 854) som utløser plikten til å konsekvensutrede og utarbeide planprogram. Vedtaket om krav til konsekvensutredning oppfattes ikke som et enkeltvedtak etter forvaltningslovens 28 og gir derfor ikke klagerett. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Tonje Enersen (AP) fremmet forslag om rådmannens innstilling, med følgende tilleggspunkter: Skolekapasitet Sikre matproduksjon i området Votering: Tonje Enersen (AP) sitt forslag om rådmannens innstilling med tilleggspunkter ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 vedtar Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at planarbeidet for Vikkolljordet/Agropolis fortsetter. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-3 og 12-9 vedtar Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at det etter reglene i 4-1 og 4-2 skal utarbeides konsekvensutredning med planprogram for reguleringsplan for Vikkolljordet/Agropolis. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester anbefaler at blant annet følgende utredningstema skal inngå i forslag til planprogram: Omgjøring av LNFR til boligformål Matjord-plan Geoteknisk vurdering/grunnundersøkelse Trafikkanalyse/atkomstveier Støy VA-plan, herunder avløpskapasitet og overvannshåndtering Flomveier Side 7

8 Alternative utbygninger Kulturminner Skolekapasitet Sikre matproduksjon i området Opplistingen er ikke uttømmende. Planmessig begrunnelse for vedtaket: Planområdet er svært sentrumsnært og tiltaket vil fremme byutvikling i tråd med Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Ifølge lovverket faller tiltaket inn under kapittel 2 i Forskrift om konsekvensutredninger (FOR , nr. 854) som utløser plikten til å konsekvensutrede og utarbeide planprogram. Vedtaket om krav til konsekvensutredning oppfattes ikke som et enkeltvedtak etter forvaltningslovens 28 og gir derfor ikke klagerett. Side 8