Forslag til reguleringsplan for: Mikkelsbråten - 1.gangsbehandling etter 12-10, i plan- og bygningsloven

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Steen Jacobsen L.nr.: 24108/2016 Arkivnr.: /L13 Saksnr.: 2014/1235 Utvalgssak Forslag til reguleringsplan for: Mikkelsbråten - 1.gangsbehandling etter 12-10, i plan- og bygningsloven Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester /16 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel, vedtatt Politisk behandling etter PBL 12-8 av råd gitt i oppstartsmøte, vedtatt VEDLEGG 1 Plankart, av Planbestemmelser, av Planbeskrivelse, av ROS-analyse, av SAMMENDRAG Planområdet for Mikkelsbråten består hovedsakelig av to eiendommer som fram til 2013 var i kommunalt eie. Ny eier ønsker å utvikle disse arealene med boligbebyggelse. Foreslått ny bebyggelse er hovedsakelig i to etasjer. I det midtre feltet vil bebyggelsen også omfatte toetasjes p-kjeller som delvis vil være synlig i terreng sett fra nord. Videre inneholder planforslaget turveg, gang- og sykkelveg samt snuplass for buss. Rådmannen vurderer planforslaget som tilfredsstillende utredet, i tråd med kommuneplanen og råd fra oppstartsmøtet. Det tilrådes at det legges ut på høring og til offentlig ettersyn. Side 1

2 OPPLYSNINGER Hensikt med saken Tiltakshaver har fullført planarbeid og levert endelig planforslag til behandling i kommunen. Hensikt med saken er å avgjøre om kommunen skal tilråde dette planforslaget og sende det ut på høring og til offentlig ettersyn. Kommunen overtar da formelt ansvar for den videre behandling av planen. Bakgrunn Bakgrunn for planarbeidet er ønske om å endre gjeldende regulering fra 1978, hvor de to eiendommene beskrevet nedenfor er regulert til Forretning og Parkering. Nye eiere ønsker å bygge boliger i tråd med områdets arealformål i kommuneplanen. Planområdet; eierforhold og arealstatus Planområdet ligger på Hovjordet i Krokstadelva og omfatter i hovedsak de to eiendommene gbnr 37/502 og 37/505, men tar også med seg areal vest og nord for disse eiendommene. På gbnr 37/505 (vist i mørk blått i illustrasjonen nedenfor til venstre) ble det oppført butikkbygg, men har lenge stått ubrukt/tomt. Den andre eiendommen, gbnr 37/502 (vist i lyst blått) har aldri vært bebygget. Eiendommenes plassering på Hovjordet Planområdet - vist med stiplet linje Regulering av Planområdet vist med stiplet linje Kommuneplanen. Planområdet vist med stiplet linje I kommuneplanens arealdel er planområdet i sin helhet avsatt til Boligbebyggelse. Det foreligger i kommuneplanen ellers ingen rekkefølgekrav eller vilkår for bruk av arealene innen planområdet. For videre omtale vises det til planbeskrivelsens kapittel 2-4. Side 2

3 Pågående planarbeid i nærområdet Det er ingen pågående arbeid med reguleringsplaner i nærområdet. Rett nord for planområdet ble detaljregulering for Låven nylig vedtatt. I denne er det en gjennomgående turveg. Denne er forlenget gjennom denne sakens planområde for Mikkelsbråten. Planforslaget Hensikten med planen er todelt. Den skal legge til rette for: a) variert bebyggelse med felles utforming og tilpasning til eksisterende terreng b) utbedring av snuplass for buss og forbindelser for myke trafikanter (gang- og sykkelveg samt turveg) Disse forholdene er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen og er nedfelt i planbestemmelsenes 1 Planens hensikt. Hovedgrepene for å oppnå dette er som følger: Variert boligbebyggelse med mulighet for næring i 1. etasje På om lag 6 mål er det lagt opp til 5 bygg av ulike størrelser. I felt BKS (lengst vest) for konsentrert småhusbebyggelse med 2 frittstående bygg, eksempelvis flermannsboliger eller kjede-/rekkehus. Felt BKB for bolig/forretning (lengst øst) har også 2 frittstående bygg. Her foreslås tillatt små tjenesteytende virksomheter, små utsalg eller kontorvirksomhet, men kun i første etasje. Felles utforming og tilpasning til terreng I bestemmelsene er det krav om at bygg skal ha høy estetisk kvalitet og at de skal ha felles arkitektonisk utforming. I alle felt er BYA på høyst 40 %. Dette fordi dette var tillatt BYA i forrige kommuneplan når planarbeidet begynte. I gjeldende kommuneplanen er BYA satt til 35%. Rådmannen mener allikevel at grunnet områdets karakter, med høyblokker i nord og rekkehus i sør, tåler en BYA på inntil 40%. Byggehøyder er like i form av at det tillates bygg i 2 etasjer over evt. kjeller/sokkeletasje. Dette tilsvarer gesims på ca. 6,5m og møne 8,5m over kjelleretasje. Byggehøyder er i bestemmelsene angitt med kotehøyder. Disse varierer noe avhengig av byggets beliggenhet i terreng og spenner fra +153,5 til +159,0m. På grunn av skrått terreng vil noe av kjeller være synlig, slik at stedvis vil høyde på bygg synlig over grunn variere. Dette gjelder særlig for felt BBB (midt i planområdet) hvor 2 etasjer vil være synlige sett fra sør, mens det sett fra nord (snuplassen) vil mye av de 2 kjelleretasjene med parkering være synlig. Alle felt har begrensning på antall tillatte boliger. Til sammen tillates inntil 37 nye boenheter. I alle felt er boligstørrelser satt til mellom 60 m 2 og 130 m 2 BRA. Snuplass og gang-, sykkel- og turveger Gjeldende regulert snuplass for buss er i krysset Ulevannsveien x Kongleveien, slik vist med rød stiplet linje i illustrasjonen nedenfor. Side 3

4 Dagens/opparbeidet snuplass for buss (vist med blå stiplet linje) i Mikkelsveien er opparbeidet i strid med gjeldende regulering. Men den fungerer så godt at den er foreslått innlemmet i ny regulering. Utdrag fra gjeldende reguleringsplan av 1978 I tilstøtende nylig vedtatt detaljregulering for Låven er det regulert Turveg ned til Mikkelsveien. I dette planforslaget er den foreslått forlenget sørover slik tidligere regulert. Videre er gang- og sykkelveg regulert langs Mikkelveien. Denne koples til dagens gang- og sykkelveg med kulvert under Ulevannsveien. Det er rekkefølgekrav om opparbeidelse av både, snuplass, turveg og gang- og sykkelveg før bebyggelse kan tas i bruk. Lekeplass Det er krav om at ny småbarnslekeplass BLK (på om lag 100m 2 ) skal opparbeides i felt BKS fra 4. boenhet er bygget. Opparbeidelse av denne skal være tråd med ny kommunal veileder for leke- og aktivitetsareal. Det kreves tilgang til denne fra Mikkelsveien. Videre bør det nevnes at om lag 150m unna ligger det et 1200m 2 stort felt regulert til Lekeplass i tilstøtende detaljregulering for Låven. De to tilstøtende turvegene nevnt tidligere leder direkte til dette lekeplassfeltet. Parkering og atkomst Krav til parkeringsdekning er 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet, som i kommuneplanen. For maks. 14 boenheter i felt BKS (i vest) og maks. 9 i felt BBB (i midten) så foreslås krav til parkeringskapasitet (46 biloppstillingsplasser) dekket gjennom parkeringskjeller i to etasjer i felt BBB. Atkomst til p-kjeller vil være fra Mikkelsveien og felt SKV 1-3 (snuarealet for buss). Som nevnt vil deler av disse kjelleretasjene være synlige fra innkjøring i nord. For felt BKB (i øst) foreslås p-kapasitet innfridd enten i garasje eller som markparkering. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 3. Side 4

5 VURDERING Oppfølging av råd i oppstartsmøte I oppstartsmøte ble det gitt følgende krav og føringer for det videre planarbeid: Krav / føring 1 Arealformål. Det anbefales at det reguleres kombinert formål bolig/forretning på del av eiendommen. Rådmannens vurdering Utført. BKB er bolig/forretning. Videre åpnes det for små tjenesteytende virksomheter tilknyttet boliger i BKS Utført. Lekeplass ligger i felt BKS 2 Det reguleres inn formål for lekeplass og ev. friområde. Dette må avgjøres i det videre planarbeidet. 3 Byggehøyden begrenses til 2 etasjer pluss sokkelparkering. Utført. Over grunn 2 etasjer. Flere p-etasjer synlige i terreng. 4 Bussholdeplass reguleres der hvor den ligger i dag. Utført Utforming tilpasses gjennomgående gang- og sykkelveg. 5 Lekeplass må opparbeides på eget areal. Utført. Småbarnslekeplass innarbeidet i planforslaget Oppfølging av merknader til varsel om oppstart Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet ved brev til naboer og andre berørte og i avis den Tiltakshaver mottok 4 merknader til planarbeidet. På sidene i planbeskrivelsen gjengis hovedtrekkene i innkomne merknader og tiltakshavers vurdering av disse. Rådmannen vurderer at de fleste av merknadene fra varsel om oppstart er tatt til etterretning og så langt som mulig innarbeidet i planforslaget. Virkninger av planforslaget og vurdering av samsvar/avvik fra kommuneplanen Planforslaget vurderes å være i tråd med krav til boligbebyggelse i kommuneplanen. Videre er råd fra oppstartsmøte innlemmet i planforslaget. Planforslaget vurderes å bidra til folkehelse ved å bedre turveg og gang- og sykkelvegnettet. Utbedring/stadfesting av snuplass for buss i planforslaget vurderes også som positivt. Lekeplass mangler utredning i form av solstudie. Dette må utføres før 2.gangsbehandling. Risiko og sårbarhetsforhold er kjent, dokumentert og ivaretatt i utforming av plankart, samt innhold i (standard-)bestemmelser. Barn og unges interesser er også ivaretatt på samme måte. Grunnforhold er omtalt i planbeskrivelsen og vurdert i Risiko- og sårbarhetsanalyse, men geoteknisk vurdering er ikke ferdigstilt. Planområdets overflater består av vanlig marine løsmasser og forvitringsmateriale. Berggrunnen er kvartære sediment. Planområdet er omkranset av stabil bebyggelse hvor skredfare vurderes lav. Av den mener rådmannen at det er sannsynlig at disse 6 målene også vurderes som trygg byggegrunn. Av den grunn anbefales at planforslaget kan sendes på høring. Men planområdet er kun 60-70m fra bratt terreng med fare for ras/steinsprang, hvilket kan medføre krav til at avbøtende tiltak må gjøres. Av den grunn stilles det vilkår om geoteknisk vurdering utføres før saken kan gå til 2.gangsbehandling. Side 5

6 Planforslaget er vurdert i henhold til naturmangfoldloven Det er ikke funnet noen registreringer eller gjort noen funn i felt som tyder på at det finnes verdifulle arter eller naturtyper innenfor planområdet. Tiltaket er vurdert til å være godt nok utredet i forhold til naturmangfoldlovens miljørettslige prinsipper for offentlig beslutningstaking, jf. Naturmangfoldlovens Mulig virkning for kommunen Det forventes ingen juridiske eller økonomiske krav eller konsekvenser for kommunen ved utbygging i planområdet. Noen økonomiske virkninger for Nedre Eiker kommune kan oppstå i fordeling av kostnader til eventuell opprusting av teknisk infrastruktur som veg, vann- og avløpsnett mv. Gjennomføring av planen offentlig- kontra privatrettslige forhold Vedtak av reguleringsplan med binding av arealbruk er offentligrettslig. Vedtak av planen er ikke avhengig av at privatrettslige forhold er avklart. For gjennomføring av planen stiller det seg annerledes, særlig der tiltakshaver ikke eier vedtatte byggeområder. Da må enten samtykke innhentes (kun der anlegg skal opparbeides) eller areal kjøpes dersom tiltakshaver skal bebygge slike areal. I noen tilfeller, der partene ikke kommer til privatrettslig enighet, så kan det bes om offentligrettslig prosess for ekspropriasjon for å gjennomføre planen. Deler av byggeområdet (om lag 250 m 2 i BKS og 50 m 2 i BBB) ligger på kommunal grunn. Dersom dette skal bebygges må tiltakshaver kjøpe grunn fra kommunen. For opparbeidelse av turveg (GT) må samtykke innhentes eller areal kjøpes. Traséen foreslås rettet noe ut i forhold til traséen i gjeldende reguleringsplan. Dette medfører at ny formålsavgrensning for turveg dekker om lag 50 m 2 kommunal grunn, samt at om lag 30 m 2 som tilhører annen privat grunneier foreslås omregulert til konsentrert småhusbebyggelse (i felt BKS). Idet det er rekkefølgekrav på opparbeidelse av turvegen, så må dette avklares før gjennomføring. Før vedtak av denne planen kan det vurderes at trasé for turveg justeres noe, nettopp av hensyn til gjennomføring. Det samme gjelder for noen av byggegrensene. KONKLUSJON Politisk handlingsrom I tråd med plan og bygningslovens er det normalt fire mulige alternativ til vedtak ved behandling av et forslag til detaljregulering innsendt av andre enn kommunen selv: Alt. 1 Omforent planforslag vedtas sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn. Alt. 2 Rådmannens alternative planforslag vedtas sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn. Alt. 3 Planforslaget ønskes endret og sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredning. (jfr. kommunens utrednings- og informasjonsplikt i 17 i forvaltningsloven). Hovedutvalget kan da gi retningslinjer for videre arbeid. Alt. 4 Planforslaget avslås. Dette er et enkeltvedtak som krever begrunnelse og gir klagerett. Dersom planforslaget er i tråd med kommuneplanen kan tiltakshaver kreve planen lagt fram for kommunestyret. Side 6

7 Tilråding Rådmannen tilråder alternativ 1. Begrunnelse (jf. forvaltningslovens 25) for tilrådning er at : - Planforslaget tilfredsstiller regler for saksbehandling og krav til utredning (dvs. varsling, medvirkning, kartforskrift, samt kommunens råd og maler) - Planforslagets faktiske forhold er i tråd med kommuneplanen (dvs. arealbruk og bestemmelser i kommuneplanens arealdel) - Planmessig skjønn er til fordel for miljø og samfunn (dvs. rimelig avveining mellom hensyn til utbygger og innbygger). Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, vedtar Hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til detaljregulering for Mikkelsbråten, med plankart og planbestemmelser, begge datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Begrunnelse for vedtaket er at: Planforslaget er tilfredsstillende utredet og i tråd med kommuneplanens arealdel. Det vurderes å bidra til utvikling av Hovjordet, ved i tillegg til boligbebyggelse også tillater noe forretningsvirksomhet i 1. etasje. Videre vurderes planforslaget også å bedre anlegg for myke trafikanter og busstrafikk. Vilkår: Før 2.gangsbehandling skal det utføres: - geoteknisk vurdering av planområdet. - solstudie for lekeplass/uteareal. Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, vedtar Hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til detaljregulering for Mikkelsbråten, med plankart og planbestemmelser, begge datert , sendes på høring og legges ut til Side 7

8 offentlig ettersyn. Begrunnelse for vedtaket er at: Planforslaget er tilfredsstillende utredet og i tråd med kommuneplanens arealdel. Det vurderes å bidra til utvikling av Hovjordet, ved i tillegg til boligbebyggelse også tillater noe forretningsvirksomhet i 1. etasje. Videre vurderes planforslaget også å bedre anlegg for myke trafikanter og busstrafikk. Vilkår: Før 2.gangsbehandling skal det utføres: - geoteknisk vurdering av planområdet. - solstudie for lekeplass/uteareal. Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Side 8