JournalpostID: 19/20221 Arkiv: PLANID-2018016, PLANNAVN-Detaljregulering del av Roppestadkollen, FA- L13 Saksbehandler: Tore Nordvik Telefon: Kommuneutvikling Detaljregulering del av Roppestadkollen - detaljregulering nr. 2018016, 1.gangsbehandling Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg for kommunalteknikk 05.06.2019 145/19 Rådmannens innstilling 1. Forslag til reguleringsplan nr. 2018016 Del av Roppestadkollen, datert 13.05.2019 med tilhørende bestemmelser datert samme dato, samt oppheving av deler av reguleringsplan nr. 279, Vest for Roppestadkollen der denne overlappes av nytt planforslag, legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-11 og 12-14. Det vises til de vurderinger og begrunnelser som fremkommer i saksfremstillingen. Hovedutvalg for kommunalteknikk 05.06.2019: Behandling: Tone Kalheim, Felleslista SV/Rødt fremmet følgende protokolltilførsel: "Sett i ys av nedgan ibefolkningstall i Færder klommune igangsettesplan med byging av boenheter med alternative finansieringssystem i Roppestadområdet nord (Sandnesmodellen). Kommunen er fortsatt eier av restareal i området og planarbeid av det foreslåtte vbvygg - bolighus/boenheter med alernative kjøp/finansiering system - igangsettes nå." Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt HFK- 145/19 Vedtak: 1. Forslag til reguleringsplan nr. 2018016 Del av Roppestadkollen, datert 13.05.2019 med tilhørende bestemmelser datert samme dato, samt oppheving av deler av reguleringsplan nr. 279, Vest for Roppestadkollen der denne overlappes av nytt planforslag, legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-11 og 12-14.
Det vises til de vurderinger og begrunnelser som fremkommer i saksfremstillingen. Protokolltilførsel: Sett i ys av nedgan ibefolkningstall i Færder klommune igangsettesplan med byging av boenheter med alternative finansieringssystem i Roppestadområdet nord (Sandnesmodellen). Kommunen er fortsatt eier av restareal i området og planarbeid av det foreslåtte vbvygg - bolighus/boenheter med alernative kjøp/finansiering system - igangsettes nå."
Vedlegg: 00_Planbeskrivelse 01_Plankart 02_Bestemmelser 03_Situasjonsplan 04_Situasjonsplan utearealer 05_Terrengsnitt 06_Skyggediagram 07_3D-montasje 08_Støyrapport 09_Renovasjonsteknisk plan 10_Energivurdering 11a_Kommunalteknisk notat 11b_VA-plan 11c_Overvannsberegninger og -planer 11d_Vei-planer 12_Kopi av varsel og innkomne merknader2 Tegninger/øvrige saksdokumenter er tilgjengelige på kommunens hjemmeside. Kortversjon Det foreligger forslag til detaljregulering for plannr. 2018016 Del av Roppestadkollen. Planområdet er på ca 40 da og består for det meste av arealer innenfor Områdeplan Roppestadkollen, i tillegg en del av tidligere regulerte plannr. 279 Vest for Roppestadkollen. Forslag til detaljregulering følger i hovedsak opp de føringer som er gitt for området i Områdeplan Roppestadkollen. Planforslaget åpner for å bygge inntil 60 boenheter i form av eneboliger, tomannsboliger og leilighetsbebyggelse. Deler av området har noe krevende terrengforhold. Kommuneplanens krav til lek, parkering og uteoppholdsarealer er lagt til grunn for planen. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Innledning Ingeniørservice AS i samarbeid med KMS Arkitekter AS fremmer på vegne av Roppestadkollen AS planforslag for detaljregulering av plannr. 2018016, Del av Roppestadkollen. Formålet med detaljreguleringen er å legge til rette for oppføring av ny boligbebyggelse i form av eneboliger, tomannsboliger og leilighetsbebyggelse, hovedsakelig i tråd med gjeldende områdeplan. I tillegg er et areal for eksisterende bebyggelse i nord inkludert i planen etter kommunens ønske. Bakgrunnen for dette er at eksisterende reguleringsplan ikke stemmer overens med dagens situasjon, ny plan skal regulere dagens situasjon og vil erstatte gjeldende plan for disse områdene. Planområdet er på ca. 40 daa. Hovedutvalg for kommunalteknikk behandlet forespørsel om planoppstart for plannr. 2018016, Del av Ropestadkollen i møte 21.11.2018 som sak 283/18. Hovedutvalget gjorde følgende vedtak: 1. Oppstart av detaljregulering nr. 2018016 Del av Roppestadkollen, samt oppheving av reguleringsplan nr. 279, Vest for Roppestadkollen der denne overlapper ny plan, igangsettes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-3, 12-8 og 12-14. Planavgrensning settes i henhold til kartutsnitt datert 12.10.2018. 2. Det varsles samtidig oppstart av arbeidet med utbyggingsavtale, jfr. plan- og bygningsloven 17-4. Det vises til de vurderinger og begrunnelser som fremkommer i saksfremstillingen
Planoppstart ble kunngjort med annonse i Tønsbergs Blad og på Færder kommunes hjemmeside 30.11.2018. Informasjonen ble også gjort tilgjengelig på digital plandialog. Berørte parter og instanser ble varslet med brev datert 28.11.2018. Frist for merknader ble satt til 07.01.2019. Planforslaget Planområdet er på ca 40 da. Planforslaget legger til rette for opparbeidelse av inntil 60 boenheter i form av eneboliger, tomannsboliger og leilighetsbebyggelse med 4, 8 og 12 leiligheter med tilhørende infrastruktur. - Område BB1-a: To leilighetsblokker i tre etasjer med tilsammen 16 leiligheter. - Område BB1-b: Tre vertikaldelte tomannsboliger med tre etasjer og integrert carport. - Område BB2: To leilighetsblokker i tre etasjer med til sammen 16 leiligheter. - Område BB3: Leilighetsblokk i fire etasjer med tilsammen 8 leiligheter. - Område BKS1: Eneboliger i to etasjer med takterrasse og garasje. - Område BKS2: Eneboliger i to etasjer med integrert takterrasse og garasje. For området BB1-a, BB2 og BB3 planlegges parkering på egne avsatte parkeringsformål, P1-3. Det åpnes for å bygge garasjer innenfor angitte byggegrenser på disse parkeringsarealene. For de andre byggeområdene skal parkering løses på egen tomt. Planforslaget opprettholder grønnstruktur som var fastlagt i Områdeplan Roppestadkollen og det er avsatt nærlekeplasser i tråd med kommuneplanens krav i utfyllende bestemmelser og retningslinjer. Faktagrunnlag Plan- og bygningsloven kap. 12 Reguleringsplan. Plan- og bygningsloven 12-3 Detaljregulering. Plan- og bygningsloven 12-10 Behandling av reguleringsplan. Områdeplan Roppestadkollen, plannr. 2011003, vedtatt 21.05.2014 Kommuneplanens arealdel, utfyllende bestemmelser og retningslinjer, vedtatt 31.1.2018. Kommunedelplankart Nøtterøy, vedtatt 31.1.2018. Vurderinger Innkomne merknader til planoppstart Det er kommet inn 7 merknader til varsel om planoppstart fra henholdsvis Vegvesenet, Skagerak Energi, NVE, Fylkesmannen i Vestfold og Telemark, Vestfold fylkeskommune, Kjartan M. og Hanna J Murel, og Miljørettet helsevern Vestfold. Merknadene er gjengitt og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen (vedlagt). Rådmannen slutter seg i hovedsak til de vurderingene av merknadene som forslagsstiller har, men vil knytte noen utfyllende kommentarer til merknadene fra Fylkesmannen og Vestfold fylkeskommune. Fylkesmannen peker på hensynet til utvalgt naturtype, hule eiker. Det er en god del eik i planområdet, men det er ikke registrert trær som omfattes av forskrift om utvalgte naturtyper. Forslagsstiller har befart området og ikke funnet eiker som faller inn under forskriften. Rådmannen mener det er positivt at planforslaget sikrer forskriftseiker i reguleringsbestemmelsene selv om det i dag ikke er kjente forekomster. Dette gir en sikkerhet i forhold til eventuelle forskriftseiker som ikke er oppdaget ennå, samt trær som over tid kan vokse seg til en størrelse som gjør dem verneverdige. Vestfold fylkeskommune ber om at det legges inn en turvei i sør innenfor planområdet. I områdeplan for Roppestadkollen ble behovet for turveier vurdert i sammenheng med planlagt grønnstruktur. Her ble det fastsatt at turvei mot sør skal ligge innenfor friområdet FO i områdeplanen. Turstien er sikret i reguleringsbestemmelsenes 10.1. Forhold til overordnet plan
Planforslaget forholder seg til kommuneplanens føringer for arealbruk. Områdeplan for Roppestadkollen har videre lagt føringer for senere detaljregulering. Forslag til detaljregulering som nå foreligger forholder seg til disse føringene i all hovedsak. Det er noen mindre forhold som avviker noe fra områdeplanen. Det er foretatt en mindre justering mellom lekeområder og BKS1. Videre er vendehammer for KV2 snudd nordover. I BKS1 og 2 er det foreslått åpnet for frittliggende eneboliger, eneboliger i kjede og rekkehus. I områdeplanen var det i dette området åpnet for rekkehus, kjedete boliger og flermannsboliger. Det er i bestemmelsene satt krav til minimum antall boenheter som sikrer god utnytting av byggeområdene. Rådmannen vurderer at dette avviket har mindre betydning så lenge det er sikret god utnyttelse av området. Naturmangfold Det er ikke registrert truede arter, viktige områder for vilt eller andre spesielle naturverdier innenfor planområdet. Utbygging av området vil derimot medføre tap av vegetasjon og naturareal. I henhold til naturmangfoldlovens 7 skal prinsippene i 8 til 12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Vurderingen skal fremgå av beslutningen. Prinsippene gjelder kunnskapsgrunnlaget, føre-var-prinsippet, økosystemtilnærming og samlet belastning, hvem som skal bære kostnadene ved miljøforringelse, samt miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. 8 Kunnskapsgrunnlaget Tilgjengelige registreringer og informasjon er sjekket. Området er befart/undersøkt i forhold til forekomst av hule eiker. Det ikke funnet spesielle naturverdier. 9 Føre-var prinsippet Rådmannen legger til grunn at de utredninger som foreligger gir et godt kunnskapsgrunnlag for å vurdere planforslagets konsekvenser med tanke på naturmangfoldet. Det legges derfor mindre vekt på føre-var prinsippet, utover at det er tatt inn reguleringsbestemmelser som sikrer eventuelt hule eiker nå og i fremtiden. 10 Økosystemtilnærming og samlet belastning Planforslaget vil ha konsekvenser for naturområder som vil bli bebygd. Det er ikke registrert spesielt sårbare arter og naturverdier innen planområdet. Konsekvensene for naturmiljø er arealtapet, men det er etter rådmannens vurdering innenfor det akseptable og i samsvar med det vedtak tidligere kommunestyret har fattet ved å legge aktuelle areal inn som byggeområde i kommunedelplan for Nøtterøy. 11 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver. Vurderes som uaktuelt. 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Vurderes som uaktuelt. Samlet vurdering Kunnskapsgrunnlaget er relativt godt kjent. Virkningene en gjennomføring av planen vil gi, er etter rådmannens vurdering samlet sett ikke større enn at planen bør kunne vedtas med de krav og bestemmelser som er lagt inn i planen. Trafikk Områdeplanens hovedprinsipper for veisystemer videreføres i detaljreguleringen. Færder kommunes veinorm er lagt til grunn for dimensjonering av veier. Området vest for Roppestadkollen som ikke inngår i områdeplanen vil benytte eksisterende adkomstvei i området. Det er satt krav til utbedring av denne slik at den støtter veinormens krav. Barn og unges interesser
Områdeplanens plangrep videreføres og det er avsatt store arealer til lek og friområder. Trafikksikkerhet for myke trafikanter er vektlagt i planleggingen. Rådmannen legger til grunn at planforslaget ivaretar hensynet til barn og unge på en god måte. Estetikk og landskap Områdeplanen har satt krav til byggehøyder som skal ivareta tilpasning til kollen og dempe fjernvirkningen. Forslag til detaljregulering følger opp disse føringene. Det er utfordrende terreng innenfor planområdet som gjør det stedvis utfordrende å gjennomføre en naturlig tilslutning til terrenget. Dette gjelder spesielt områdene innenfor BB1-b. Boligene er utformet slik at hovedetasje ligger på nivå med adkomstvei og parkeringsarealet i øst, og man får sokkeletasje delvis nedgravd i terrenget. Sokkeletasje vil få direkte utgang til utearealet som utvides ved bruk av terrengfylling. Dette gjøres for å tilfredsstille krav til størrelse av utearealet og krav universell utforming. Terrengfyllingen vil bli to til fem meter høy og skal sikres med bruk av støttemurer. Det er utarbeidet snitt og illustrasjoner som viser situasjonen. Gjennom materialvalg skal byggene tilpasses den lokale bebyggelsen. Tre i naturlige farger er planlagt som hovedmateriale. Det skal veksles mellom lysere og mørkere trefargetoner, blandet med puss- og steinmaterialer i sokkelen for å lette opp fasaden. Hvert enkelt felt har sin egen topografisk karakter. Denne karakteren har vært utgangspunktet for plassering av husene og arkitekturen. Bebyggelsen er utformet slik at den er tilpasset lys- og solforholdene i området for å oppnå gode bokvaliteter i bygg og uteområder. Det er prosjektert en blanding av eneboliger, tomannsboliger, 4- mannsboliger og 3-4 etasjers leilighetsblokker. Enkelte leiligheter går over to etasjer med terrasse på tak eller på bakkenivå. En vesentlig felles helhetskarakter for alle feltene er et variert taklandskap. Dette skaper variasjon i arkitekturen som sammen med skjermede takterrasser gir gode utearealer på forskjellige høydenivåer. I reguleringsbestemmelsene stilles det krav om at ny bebyggelse skal utformes slik at det ved volumoppbygging, materialbruk, farger og detaljering oppnås høy estetisk kvalitet og et helhetlig preg i boligområde. Kommunalteknikk Kommunalteknisk plan foreligger og er godkjent av Drift og anleggsseksjonen. Samlet vurdering Rådmannen vurderer det slik at detaljreguleringen følger opp de føringer som er gitt i områdereguleringen på en tilfredsstillende måte. Konklusjon Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan nr. 2018016 Del av Roppestadkollen, samt oppheving av deler av reguleringsplan nr. 279, Vest for Roppestadkollen der denne overlappes av nytt planforslag, legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-11 og 12-14.