ArkivsakID 18/3497 Sakspapir Vår saksbehandler: Charlotte Marie Norstrøm Surèn Arealplan Detaljregulering for Østjordet boligfelt - 1.gangsbehandling Utvalg Saksnummer Møtedato Formannskapet 083/19 12.06.2019 Dokumenter vedlagt saken: Planbeskrivelse_2019-05-20 Plankart_2019-05-20 Bestemmelser_2019-05-20 3D-illustrasjon_1 Illustrasjonsplan Snitt-tegning 3D-illustrasjon_2 3D-illustrasjon_3 Øvrige dokumenter i saken Avklaringsmøte 29.04.2019 - referat Merknader til varsel om oppstart og høring av planprogram - Reguleringsplan for Østjordet Hanstad, Elverum Varsel om oppstart av planarbeid reguleringsplan for Østjordet boligfelt Hanstad i Elverum kommune sendt fra Statens vegvesen Svar - Varsel om oppstart av reguleringsarbeid for Østjordet boligfelt på Hanstad - arealplan-id 2018010 - Elverum kommune Referat fra oppstartsmøtet i plansaker Planinitiativ for Østjordet boligfelt FSK-083/19 Vedtak: Formannskapet vedtar at detaljregulering for Østjordet boligfelt, arealplan-id 2018010, med tilhørende plandokumenter datert 20.05.2019 legges ut til offentlig ettersyn. I forbindelse med offentlig ettersyn forutsetter formannskapet følgende: Parkering utgår under 1.2, første strekpunkt. Kun renovasjon tillates utenfor fastsatte byggegrenser. Formannskapet ber rådmannen følge opp denne forutsetningen.
Vedtaket er hjemlet i plan- og bygningsloven 12-10 og 12-11. 12.06.2019 Behandling i Formannskapet FSK - møtebehandling: Rådmann Kristian Trengereid orienterte om at kulepunkt 1 i rådmannens innstilling strykes. Avstemming: Rådmannens innstilling, med stryking av kulepunkt 1, enstemmig vedtatt. Forslag til vedtak: Formannskapet vedtar at detaljregulering for Østjordet boligfelt, arealplan-id 2018010, med tilhørende plandokumenter datert 20.05.2019 legges ut til offentlig ettersyn. I forbindelse med offentlig ettersyn forutsetter formannskapet følgende: Nøyaktig plassering for vann- og avløpsledninger langs Henrik Wergelands veg måles inn og verifiseres. Parkering utgår under 1.2, første strekpunkt. Kun renovasjon tillates utenfor fastsatte byggegrenser. Formannskapet ber rådmannen følge opp disse forutsetningene. Vedtaket er hjemlet i plan- og bygningsloven 12-10 og 12-11.
Utredning: Bakgrunn ANKR Rådgivning AS har på vegne av NORDBOLIG Tomteutvikling AS utarbeidet og fremmet forslag til privat detaljregulering for Østjordet boligfelt på Hanstad. Hensikten med planen er å legge til rette for konsentrert småhusbebyggelse på et ubebygd areal rett nord for Spar Hanstad. Arealet er i dag en del av eiendommen for Spar-butikken, men hvor grunneieren AKA eiendoms AS har inngått avtale med NORDBOLIG om regulering og utvikling av arealet. Planen medfører at noe areal som er avsatt til forretning blir omregulert til boligformål. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Planområdet Området som er under regulering er et ubebygd tilleggsareal til Spar Hanstad ca. 2,2 km sør for sentrum. Planområdet omfatter 4,3 daa, hvorav 3,2 daa er planlagt for bolig. Resterende areal tilhører Spar sin parkeringsplass. Området grenser til butikken med sitt parkeringsareal i sør, boligbebyggelse i vest og nord og Henrik Wergelands veg i øst. Vis à vis ligger Hanstad barne- og ungdomsskole. Sør for skola ligger barnehagen Solkroken. Ved siden av Spar Hanstad er det i tillegg planlagt og prosjektert en ny nærbutikk, Rema 1000. Planområdet er vist i planbeskrivelsen, side 6. Planstatus Området inngår i reguleringsplanen for et område på Hanstad øst for riksveg 2, vedtatt i 1973 og er regulert til forretning. Arealet er en del av forretningsarealet til Spar Hanstad, men er så langt ikke benyttet til formålet. I kommuneplanens arealdel for Elverum byområde er området også avsatt til forretning, som er videreført i forslag til ny byplan, Byplan 2030. Før den nye byplanen sluttbehandles vil sannsynligvis arealet gjøres om til boligformål, for at det skal samsvare med den planlagte bruken i dette planforslaget. For uteoppholdsareal, lekeplass, parkering o.s.v. er det rammene i den nye byplanen som er utgangspunktet for utarbeidelsen av det private planforslaget. Langs med Henrik Wergelands veg er det utarbeidet en plan for ny gang- og sykkelveg, og sør-vest for planområdet er det vedtatt en plan for ny dagligvare (Rema 1000). Planforslaget Plankartet viser to delfelt, ett for boligbebyggelse (BKS) og ett for forretning (BF). Hensikten med planen er å bygge boliger i form av rekkehus på BKS. Det er planlagt to frittstående bygg og prosjekter med totalt 13 boenheter. Hovedsakelig vil de nye boligbyggene være i 2 etasjer, mens det på deler av bygget (mot vest) er ønske om en tredje etasje. Det er satt begrensninger i planen for at en tredje etasje kun gjelder en liten del av bygget. Høydene på byggene vil da kunne bli 7,5 meter generelt, med unntak på den tredje etasjen som vil kunne få gesimshøyde 10,5 meter. Adkomsten er planlagt fra Henrik Wergelands veg og parkering er integrert som en del av boligene. Gjesteparkering
er løst på barmark mot parkeringsarealet til Spar. I planforslaget er det fastsatte byggegrenser, men utbygger foreslår enkelte unntak. Blant annet et det åpnet for parkering og renovasjon utenfor byggegrensene (alle retninger), gjesteparkering utenfor byggegrensa mot sør og boder inntil 6 kvm utenfor byggegrensa mot vest. Intensjonen fra utbygger er å ikke låse planen uhensiktsmessig mye, men å la planen ha noe romslige rammer. Byggene er plassert slik at de skjermer mot butikkarealet, med både privat og felles uteareal nordvendt. Det er avsatt 150 kvm til lekeplass og i tillegg vist 900 kvm til felles uteoppholdsareal. Renovasjon er planlagt som en felles løsning og er vist langs med vegen. For skolebarna er det satt krav til en trygg kryssing av vegen med opphevet gangfelt og belysning. Arealet for forretning, BF, inngår i planen med tanke på eksisterende adkomst inn til butikken. Som en konsekvens av nyetablering av adkomst til boligene må adkomsten til Spar flyttes noe sørover. Samtidig skal denne oppgraderes i tråd med dagens standard. Hensikten er å lage et klart skille mellom trafikken inn til butikken og trafikken inn til de nye boligene, for å unngå blandet trafikk. Bestemmelsene for forretningsarealet er videreført fra den gjeldende planen m.t.p. parkeringsorm, høyder, utnyttelse og formål. Arealet for butikken blir dermed delt i to forskjellige planer, men med helt like rammer vil det være uproblematisk å håndtere en byggesak for området. Som vedlegg følger illustrasjonsplan, sol- og skyggeanalyser og 3D-illustrasjoner av de nye byggene. Illustrasjonsplanen er ikke juridisk bindende, men illustrerer hvordan utbygger ser for seg opparbeidelsen av arealet. Vurdering: Fortetting i eksisterende boligområder er i tråd med både nasjonale og kommunale føringer. Området ligger relativt sentrumsnært og med skole, barnehage og nærbutikk i umiddelbar nærhet. Beliggenheten tilsier at beboere kan velge gange og sykkel heller enn bilen. Rådmannen vurderer prosjektet som et godt grep for å oppnå målene om kompakte og miljøvennlige byer. Bokvalitet Det er planlagt rekkehus i et eksisterende boligområde. Dette er i tråd med rammene for ny byplan, hvor fortetting skal være moderat og tilpasset området det ligger i. De nye boligene skal bygges nært Spar, hvor varelevering og persontrafikk genererer noe støy. Det er positivt at dette hensyntas ved å vende oppholdsarealet mot nord og at bygget i seg selv skjermer for innsyn og støy. Dette gagner også naboene lenger nord. Det er satt av både privat og felles utearealer som legger til rette for trivsel. Det er tatt hensyn til gode solforhold på utearealene. Rådmannen er positiv til at parkering er integrert i bygget for å få en mer effektiv arealutnyttelse og dermed flere enheter. Prosjektet gir, etter rådmannens vurdering, ingen nevneverdige konsekvenser for naboene i området. Barn og unge
Det er sikret areal for lekeplass i bestemmelsene med krav om innhold og når denne skal være ferdig opparbeidet. Det er videre satt krav til at lekeplassen skal ligge skjermet for trafikk. Rett ovenfor planområdet ligger skolen, med store utearealer og mulighet for aktivitet. Ellers er det hundremeterskog nord-øst for skolen og området ligger i gå og sykkelavstand til sentrum. Rådmannen anser barn og unges interesser som tilstrekkelig ivaretatt. Byggehøyder I den nye byplanen er intensjonen at fortetting skal legge til rette for bygninger i 2 etasjer, som er normen i de fleste boligområdene. Planen er fremmet slik at det kan bygges en tredje etasje på deler av bygget. Utbygger argumenterer med at dette vil være med å gi dynamikk i bebyggelsen, spesielt med tanke de større bygningsvolumene ved siden av Spar-butikken og kommende Rema 1000. Rådmannen er i utgangspunktet skeptisk til å åpne opp for tre-etasjes boligbygg i eksisterende boligområder, men mener at det i denne saken må tas i betraktning at det grenser til større bygningsvolum. De to nye boligbyggene vil ligge i en randsone mellom stort og smått, og rådmannen vurderer da at det kan aksepteres en tredje etasje på deler av bygget. Faren for presedens anses som liten siden det er svært få lignende saker. Det er utarbeidet illustrasjoner og snittegninger som viser høydevirkningen, disse ligger som vedlegg. Hensynssone for vann- og avløpsledninger I tråd med kommunens norm er det lagt hensynsone på de kommunale vann- og avløpsledningene langs med vegen (H410). Hensikten med denne sonen er at kommunens drift og vedlikehold på ledningen ikke kommer i konflikt med bebyggelse. Det er derfor ikke tillatt med ny bebyggelse innenfor en slik sone. I planen er det foreslått at renovasjon kan tillates innenfor sona. Rådmannen vurderer det som kurant med forutsetning om at det er minimum 2 meter fra nærmeste ledning. Dette er innarbeidet i bestemmelsene. Det er derimot en utfordring med at dataene for ledningene ikke er verifisert og nøyaktig beliggenhet er noe usikker. For å forhindre at dette uavklarte momentet skal gi unødige utfordringer i byggesaken, mener rådmannen at innmåling må gjøres før planen vedtas. Rådmannen anbefaler derfor at det i forbindelse med offentlig ettersyn gjøres en innmåling og kvalitetssikring av dataene for VA-nettet. Byggegrenser Så lenge det er vist byggegrenser i en plan skal i utgangspunktet all ny bebyggelse forholde seg til dette, uavhengig type bebyggelse. I planen er det lagt opp til en høy utnyttelse samt byggehøyder som tilsier at man må ha denne byggegrensa vist i planen. Byggegrensene vil derimot styre alt annet av bebyggelse, som kan være uheldig dersom framtidige beboere ønsker å sette opp mindre bygg nærmere enn 4 meter. Rådmannen er derfor positiv til at det legges inn unntak i bestemmelsene for byggegrenser for å ikke låse planen og resultere i dispensasjonssøknader. Rådmannen har derimot anbefaling om én endring i bestemmelsene vedrørende unntakene. Det gjelder bestemmelsen som sier at både parkering og renovasjon kan tillates utenfor byggegrensa. Dvs. at parkering, som i denne planen tilsier inntil 19 parkeringsplasser, kan plasseres svært nære
boligbebyggelsen i nord og vest samt nært den kommunale vegen. Dette mener rådmannen ikke er tilrådelig med tanke på interessene til naboene og drift- og vedlikehold på vegen. Slik rådmannen forstår hensikten med planen er det kun nødvendig å tillate renovasjon utenfor byggegrensa i øst og gjesteparkering mot sør. Rådmannen anbefaler derfor at bestemmelsene samsvarer med planens intensjon. Kostnader drift og vedlikehold Adkomsten er fra Henrik Wergelands veg som er kommunal. Denne driftes og vedlikeholdes av kommunen i dag. Planforslaget vil ikke tilsi noen flere vedlikeholds- eller driftskostnader for kommunen. Konklusjon Rådmannen vurderer planforslaget som i tråd med både nasjonale og kommunale føringer for planlegging, hvor man legger til rette for fortetting og dermed en miljøvennlig utvikling. God bokvalitet anses som ivaretatt, med skjerming for butikkarealet, gode solforhold, tilstrekkelig med uteoppholdsareal m.m. Området ligger i gang- og sykkelvegavstand til sentrum som er positivt for folkehelsa. Butikk, barnehage og skole ligger nært ved og gir mindre behov for bilkjøring. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.