BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201433250/13 Saksbeh.: ISRA Emnekode: EBYGG-5351 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 29. april 2015 Klage på vedtak: Laksevåg, Gnr. 136, Bnr. 199, Janaveien 84, Søknad om deling av eiendom Hvem klager? IEC-HUS (ansvarlig søker) på vegne av Astrid Karin Glistrup (hjemmelshaver). Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Fradeling av 1 parsell fra gnr. 136 bnr. 199 til boligformål. Avslag datert 19. februar 2015. Det gis ikke dispensasjon fra arealformål, plankrav, viste tomtegrenser og antall boliger. Det er ikke dokumentert tilfredsstillende veistigning, veirett, tilkoblingsrett til vann- og avløp samt konsekvenser av terrenginngrep. R 7630000 Laksevåg. Del av gnr.136 og 137, Drotningsvik Sør Øst, Ørnetua. R arealformål: Bolig. KPA arealformål: Næringsbebyggelse, KPA hensynssone: Gul flystøysone Vilkårene for dispensasjon er oppfylt, tiltaket er godt terrengtilpasset uten store terrenginngrep, tomten har veirett og mulighet for tilfredsstillende stigningsforhold. Det må dokumenteres tilknytnings- og etableringsrett til privat vann- og avløpsnett samt veirett. Veien må omprosjekteres slik at denne får tilfredsstillende stigningsforhold. Det må sendes inn geologiske rapport som viser mulige konsekvenser av tiltaket og eventuelle sikringstiltak. Avslag datert 19. februar 2015 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Jan Erik Førde prosessleder
1. Om saken Saken gjelder søknad om fradeling av 1 parsell fra gnr. 136 bnr. 199 til boligformål. Eiendommens samlede areal er 1744,2 m 2 og er i dag bebygd med 1 enebolig. Omsøkt fradelt parsell er i søknaden oppgitt til 505 m 2. Eiendommen er i gjeldende reguleringsplan, R 7630000, er avsatt til boligformål. I KPA 2010 er imidlertid eiendommen markert med arealformål «Næringsbebyggelse». Kommuneplanen gjelder foran reguleringsplanen som er fra 1988, jf. KPA pkt. 3. Dette innebærer at man må legge til grunn KPAs arealformål, «Næringsbebyggelse». I områder avsatt til næringsbebyggelse, gjelder det krav om områderegulering etter pbl. 12-2, jf. KPA pkt. 1. Formålet med områderegulering er å sikre en nærmere detaljering som ramme for videre utbygging og/eller vern. I plan under arbeid, R 61330000, er eiendommen vist med det samme arealformålet som i gjeldende reguleringsplan; Bolig. Dette er imidlertid en detaljreguleringsplan, fremmet av ABO Plan og Arkitektur AS på vegne av Bergen tomteselskap AS. I fagnotat til plan under arbeid vises det til at «I forbindelse med politisk behandling av reguleringsplan for Laksevåg, gnr. 137, bnr. 466 m.fl. Janaflaten vedtok Bystyret i møte 191009 at forslaget til reguleringsplan for gnr. 137, bnr. 466 m.fl. skal følges opp av en reguleringsplan for hele Drotningsvik næringsområde med fokus på grønne kvaliteter, gang- og sykkelveg samt fortettingspotensial. Dette er fulgt opp i kommuneplanens arealdel (KPA) 2010 hvor planområdet er avsatt til næringsbebyggelse (industri, kontor-, lagerområde - I/K/L15), markert med skravur for omforming/fortetting. Planområdet er markert med sone med krav om felles planlegging for flere eiendommer, herunder med særlige samarbeids- eller eieformer samt omforming og fornyelse, jf. pkt 27.5. I KPA 2010 pkt. 22 legges det opp til at det skal utarbeides områdereguleringsplaner for næringsområder under omforming/fortetting. Dette planforslaget for Drotningsvik næringsområde reguleres som en detaljregulering, og ikke områderegulering ( ) I KPA 2010 er det påpekt et behov for områderegulering av I/K/L 15 Drotningsvik. Dette planforslaget er en detaljplan, og må derfor være mer detaljert enn en områdeplan, da vi ikke kan forlange ytterligere detaljregulering for hvert delfelt.». (vår utheving) Det er søkt om dispensasjon fra KPAs arealformål «Næringsbebyggelse», plankrav (KPA pkt.1) samt viste boliger i reguleringsplan. Bygningsmyndigheten mottok den 10. mars 2015 søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens viste tomtegrenser. Det foreligger forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert 10. november 2014. Det gis her forhåndssamtykke til å legge stikkledninger for vann og spillvann i forbindelse med tilkobling til privat VA-anlegg. Trafikketaten anbefaler i uttalelse datert 7. oktober 2014 at det gis utvidet bruk av regulert avkjørsel fra kommunal vei, Janaveien, til omsøkte parsell. Uttalelsene kan leses i sin helhet i sakens dokumenter. Eier av gnr. 136 bnr. 292 har avgitt erklæring om at gnr. 136 bnr. 199 skal ha rett til påkobling og til å legge vann- og avløpsledning inn på dennes eiendom. Erklæringen er 2
imidlertid ikke gitt til omsøkt fradelt parsell av gnr. 136 bnr. 199, men den eksisterende eiendommen gnr. 136 bnr. 199 som helhet. Bygningsmyndigheten ga i vedtak datert 16. april 2015 avslag på søknad om nybygg på omsøkt fradelt parsell, se vår saksref. 201432742. Vi kan ikke se at dette avslaget er påklaget. Det er i forbindelse med klage innsendt «Revidert dokumentasjon», vedlagt søknad om dispensasjon fra viste tomtegrenser i gjeldende reguleringsplan. Vi kan ikke se at denne dokumentasjonen inneholder noen nye eller endrede opplysninger, med unntak fra ovennevnte dispensasjonssøknad. Opplysningene fremstår som en utfyllende klage. Avslaget opprettholdes, og saken fremmes til politisk behandling. Bygningsmyndigheten har befart eiendommen. Bilder fra denne befaringen følger vedlagt. 2. Om klagen Klagen er mottatt pr e-post den 3. mars 2015, og således rettidig innkommet, jf. forvaltningsloven 29. Utfyllende dokumentasjon er mottatt 10. mars 2015. Klager anfører i hovedsak at vilkårene for dispensasjon er oppfylt, tiltaket er godt terrengtilpasset uten store terrenginngrep, tomten har veirett og mulighet for tilfredsstillende stigningsforhold. For øvrig vises det til klagen i sin helhet. 3. Vurdering av klagen 3.1 Innledning Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealformål, plankrav samt gjeldende reguleringsplans viste tomtegrenser og antall boliger. Det er søkt som slik dispensasjon. Det er ikke dokumentert tilfredsstillende veistigning, veirett, tilkoblingsrett til privat vann- og avløpsnett samt konsekvenser av terrenginngrep. Avslagets punkt om tilkobling til privat vann- og avløpsnett er ikke påklaget, og er derfor ikke gjenstand for klagebehandling. Det vurderes først hvorvidt vilkårene for å innvilge dispensasjon er oppfylt. 3.2 Dispensasjonsvurdering 3.2.1 Innledning Vilkårene for å gi dispensasjon fremgår av pbl. 19-2 hvoretter: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelen ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering» (vår utheving). Videre fremgår det av Ot.prp.nr. 32 (2007-2008) s.242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon. Dette skiller seg fra den tidligere gjeldende plan- og bygningslov hvor det var tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg sterkt gjeldende. 3
Det første spørsmålet er hvorvidt det kan gis dispensasjon fra viste tomtegrenser og antall boliger. 3.2.2 Reguleringsplanens viste tomtegrenser og antall boliger, jf. pbl. 12-7, jf. 12-4 Nye eiendomsgrenser er verken i samsvar med tomtegrensene i gjeldende reguleringsplan eller den reguleringsplanen som er under utarbeidelse. Klager viser til at «Ved omsøkt fradeling er det gjort vurderinger ut i fra hensynet bak bestemmelsen. Tilpasning til allerede eksisterende bolig, tomtens størrelse og plassering på tomten og at det ikke skal være til sjenanse for naboer har veid tungt.» Fagetaten ser at en rekke av de tilgrensede eiendommene ikke har sammenfallende eiendomsgrenser og tomtegrenser. Verken tomtegrensene i gjeldende eller plan under utarbeidelse åpner imidlertid for ytterligere utnyttelse av eiendommen, verken i BYA eller ved ytterligere boliger. Vi forstår det tvert om slik at det i plan under utarbeidelse tas sikte på en innskjerping i tomteutnyttelsen på denne eiendommen. Gjeldende reguleringsplan viser ikke bolig på omsøkt parsell. Eiendommen er her kun vist bebygget med 1 bolig. Eksisterende bolig er bygget i samsvar med dette. Det er ikke innregulert bolig på omsøkt parsell i plan under utarbeidelse. Dersom det skal bygges ytterligere bolig på eiendommen, mener fagetaten at dette må tas inn i plan under utarbeidelse og ikke tillates gjennom dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Fagetaten vurderer det slik at en dispensasjon fra antall viste boliger i vesentlig grad vil tilsidesette formålet bak gjeldende reguleringsplan. Grunnvilkåret for å kunne gi dispensasjon etter pbl. 19-2 er dermed ikke oppfylt. Vi finner det derfor ikke nødvendig å gå nærmere inn i en vurdering av fordelene og ulempene ved en dispensasjon. Spørsmålet er så om det kan gis dispensasjon fra kommuneplanens arealformål («Næringsbebyggelse») og krav til områderegulering. 3.2.3 Kommuneplanens arealformål («Næringsbebyggelse») og områderegulering Eiendommen vises i gjeldende reguleringsplan med arealformål «Bolig». I arealplankartet til KPA er imidlertid eiendommen vist som «Næringsbebyggelse». Kommuneplanen gjelder foran reguleringsplanen som er fra 1988, jf. KPA pkt. 3. Dette innebærer at man må legge til grunn KPAs arealformål, «Næringsbebyggelse». Deling til boligformål kommer i strid med næringsformålet. Spørsmålet er om det kan dispenseres fra næringsformål til fordel for boligformål. Klager anfører «Det er imidlertid verd å merke seg at reguleringsplan på grunnen (7630000) viser bolig og ny reguleringsplan (61330000) som er under arbeid viser boligformål. Det å nevne at ulempene ved å tillate en fradeling til boligformål er større enn fordelene virker ikke riktig vurdert. Tomten vi her drøfter vil ikke bli næring i framtiden noe nytt utkast til reg. plan viser.» Fagetaten har forståelse for Klagers anførsel om at det kan være naturlig å dispensere fra kommuneplanens arealformål, all den tid eiendommen både i gjeldende reguleringsplan og i plan under utarbeidelse er regulert til boligformål. Selv om også reguleringsplan under arbeid viser boligformål, åpner imidlertid ikke planen for ytterligere utnyttelse av eiendommen. Den viderefører kun gjeldende boligformål, med de begrensninger i antall boliger som allerede ligger i planen. Fagetaten vurderer også planen slik at denne strammer inn tillatt 4
tomteutnyttelse på eiendommen. En dispensasjon fra kommuneplanens arealformål vil undergrave både kommuneplanen og reguleringsplanen som styringsverktøy, og foregripe det endelige utfallet av planprosessen. Fagetaten mener derfor at arealformålet må avklares i planarbeidet, herunder hvor det skal være næringsformål, boligformål, grad av tomteutnyttelse osv., og ikke gjennom bruk av dispensasjoner. En dispensasjon fra arealformålet vil i vesentlig grad tilsidesette formålet bak gjeldende reguleringsplan. Grunnvilkåret for å kunne gi dispensasjon etter pbl. 19-2 er dermed ikke oppfylt. Vi finner det derfor ikke nødvendig å gå nærmere inn i en vurdering av fordelene og ulempene ved en dispensasjon. På ovennevnte bakgrunn opprettholdes også kravet til områdereguleringsplan. 3.3 Opprettelse og endring av eiendom, jf. pbl. 26-1 - Byform og arkitektur, jf. KPA pkt. 6 Av pbl. 26-1 (1) 2 pkt. følger det at deling av eiendom «må ( ) ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov». Bestemmelsen må ses i sammenheng med både pbl. 28-1 («Byggegrunn, miljøforhold mv.») og KPA pkt. 6 («Byform og arkitektur»). Av pbl. 28-1 (1) 1 pkt. fremgår det at «Grunn kan bare bebygges, eller eiendom opprettes eller endres, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Det samme gjelder for grunn som utsettes for fare eller vesentlig ulempe som følge av tiltak.» Hensynet bak bestemmelsen i pbl. 28-1 er å hindre at det bygges på tomter der natur- eller miljøforhold kan være skadelig for bygninger eller beboere, eventuelt at det i slike områder tas nødvendige forholdsregler knyttet til bebyggelsen, jf. Ot.prp.nr.45 (2007-2008) side 338. Områder med fare- eller risikomomenter vil normalt ikke reguleres til bebyggelse. Det er tiltakshaver som har hovedansvaret for å fremskaffe dokumentasjon på at byggegrunnen har tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe, jf. Ot.prp.nr. 45 (2007-2008) side 215. Videre følger det av KPA pkt. 6 at det nye tiltak skal utføres med «minst mulig bruk av store skjæringer, fyllinger og murer». Omsøkt fradelt parsell ligger på en høyde og etablering av bolig forutsetter bruk av skjæringer, fyllinger og murer, jf. situasjonsplan hvor det er tegnet inn en 2,5 meter høy mur med en lengde på 26,5 meter. Klager har imidlertid verken sendt inn ROS-analyse eller konsekvensanalyse av eventuelle sprengningsarbeid. Det foreligger kun en skredfarerapport. Denne viser situasjonen slik den er pr i dag, uten bygging av bolig på toppen. Som også påpekt i ovennevnte skrefarerapport, må det ved en eventuell tillatelse sendes inn geologisk rapport som viser ovennevnte forhold. Fagetaten bemerker også at bygging av bolig på denne høyden er uheldig ut fra et landskapsmessig perspektiv. 3.4 Atkomst, jf. pbl. 27-4 Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse, skal «byggetomten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som 5
kommunen godtar som tilfredsstillende. Avkjørsel fra offentlig veg må være godkjent av vedkommende vegmyndighet, jf. veglova 40 og 43». Trafikketaten anbefaler i uttalelse datert 7. oktober 2014 at det gis utvidet bruk av regulert avkjørsel fra kommunal vei, Janaveien, til omsøkte parsell. Klager har imidlertid verken dokumentert at omsøkt fradelt parsell er sikret lovlig atkomst eller at veien frem til eiendommen har akseptabelt stigningsforhold. Før en eventuell delingstillatelse kan gis, må Klager sende inn erklæringer som viser at omsøkte parsell er sikret rett til vei over gnr. 136 bnr. 382, 292 og 32 samt gnr. 135 bnr. 1 frem til offentlig vei i samsvar med vist situasjonsplan. Klager må også omprosjektere veien slik at denne får akseptabelt stigningsforhold. 4. Konklusjon Avslag datert 19. februar 2015 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Ortofoto 2014 4. Flyfoto 5. Plan- og fasadetegninger 6. Bilder fra befaring 7. Avslag byggesak datert 16. april 2015 8. E-post datert 27. mars 2015 9. Revidert dokumentasjon datert 10. mars 2015 10. Klage datert 3. mars 2015 11. Avslag datert 19. februar 2015 12. Flystøy- og skredrapport 13. Dispensasjonssøknad 14. Vann- og avløpsetatens uttalelse datert 10. november 2014 15. Trafikketatens uttalelse datert 7. oktober 2014 16. Erklæringer 6