BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /43 Saksbeh.: YNLO Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Klage på vedtak: Fana, Søråshøgda 314. Gnr 119 bnr 227. Nybygg bolig. Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Klager er Rolf Arne Halleraker, representert ved Advokatfirma Alvheim Hansen v/kristoffer Evjen. Saken gjelder søknad om rammetillatelse til nybygg, tomannsbolig på tre plan, hvor garasje og boder utgjør det tredje planet. Det søkes videre om murer, terrasse, trapper, og avkjørsel fra fellesvei. Totalt bruksareal på nybygget er oppgitt til 321 m². Det ble gitt avslag i vedtak datert Det er lagt til grunn at tiltaket er i strid med reguleringsplanens krav til plassering av avkjørsel. Tiltakets trapper, murer, og adkomst, er plassert nærmere nabogrense enn 4 meter. Det er gitt avslag på søknad om dispensasjon fra bestemmelsene. Det er ikke dokumentert at tiltakshaver har veirett til eiendommen. Reguleringsplan: Ytrebygda/Fana, gnr 119 bnr 10 m.fl, Råvarden Planid: Ikraft: Mindre vesentlig reguleringsendring vedtatt I kommuneplanens arealdel er området definert med formål Bebyggelse og anlegg. Halve tomten ligger i gul støysone skytebanestøy fra Fana skytterlags skytebane. Klager anfører at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt og at det foreligger veirett. En omgjøring er avhengig av at det sendes inn dokumentasjon om at veirett er sikret. Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Kjersti B. Ulvik Prosjektleder

2 Om saken 1.1 Historikk Saken gjelder søknad om rammetillatelse til nybygg tomannsbolig på tre plan, hvor garasje og boder utgjør det tredje planet. Det søkes videre om tilhørende utomhusanlegg i form av murer, terrasse, trapper, og avkjørsel fra fellesvei. Totalt bruksareal på nybygget er oppgitt til 321 m². Det ble gitt avslag i vedtak datert Opplysninger av vesentlig betydning for behandling av klagen Det foreligger uttalelse fra Trafikketaten datert vedrørende flytting av avkjørsel: «Trafikketaten kan akseptera at det vert gjeve dispensasjon frå gjeldande reguleringsplan til ny avkjørsle på følgjande vilkår» Det vises til vilkår i uttalelsen. Det foreligger e-post datert fra Vestlandske boligbyggelag på vegne av Råtræetog Råvarden Huseierlag vedrørende tilknytning til vei og vann- og avløp. Det foreligger tinglyst erklæring datert om veirett over gnr 119 bnr 351. Det foreligger ikke forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten. Det foreligger imidlertid tinglyste erklæringer datert (Bergen kommune) og (Vestlandske boligbyggelag med flere) vedrørende private vann- og avløpsledninger. Saken har vært sendt til uttalelse til Fylkesmannen i Hordaland. Det er ikke kommet uttalelse. 2 Om klagen Klager har i klagen anført at prosjektet i klageomgang er justert ved at trapp mot nord er endret slik at det ikke kommer i konflikt med 29-4 jf. TEK Videre er terrassen mot nabo gnr 119 bnr 94 endret slik at denne holdes innenfor 4 meters grensen. Det er i klageomgang gjort endringer for å imøtekomme innsigelse om at prosjektet har et massivt og ikke ivaretar visuelle kvaliteter. Klager fastholder at tiltaket må ha kubistisk form og vil være et bindeledd mellom eneboligbebyggelse og blokk- og rekkehusbebyggelse i umiddelbar nærhet. Klager mener derfor at KPA 2010 punkt 6 er ivaretatt. I klagen vises det til at bakgrunn for endring av innkjørsel er at ved reguleringsendring i sak ble veitraseen endret. Vei ble hevet fra kote 86 til 99 som medfører betydelig vanskelig-gjøring av tilkomst i forhold til den som er fastsatt i planen. Innkjørselløsning i tiltaket er en konsekvens av dette. Klager viser til at dette ikke er kommentert i avslaget og må danne grunnlag for vurdering. Vedrørende dispensasjon for flytting av avkjørsel vises det til at trafikketaten har uttalt seg positivt til søknad om endring og den er derfor i samsvar med formålet bak bestemmelsen. Vedrørende spørsmål om fordelene er klart større enn ulempene; Avkjørsel sikrer best mulig utnyttelse av tomten og er derfor hensiktsmessig og gir stor fordel for tiltakshaver. Klager viser til at gnr 119 bnr 227 har tinglyst veirett over gnr 119 bnr 351. Klager viser og til vedtak i sak /6 hvor det fremgår at areal fremfor gnr 119 bnr 27 skal tillegges bnr 227, Tiltakshaver pretenderer derfor å være eier av dette areal og er derfor uenig i at endret 2

3 innkjørsel opparbeides på eiendom tiltakshaver ikke råder over. Dette forhold kan derfor ikke tillegges vekt som ulempe. Klager viser til at areal innkjørsel søkes flyttet til, benyttes til postkasser og avfallsdunker som ikke er avsatt til dette formål. Dette kan derfor ikke anses for en beskyttelsesverdig ulempe. Dersom innregulert avkjørsel skal benyttes må bygningskropp plasseres så nært nabo på gnr 119 bnr 207 at dette vil være negativt for denne. Klager mener at samlet sett medfører dispensasjon ikke at formålet bak pbl 12-4 blir vesentlig tilsidesatt og fordelene ved slik dispensasjon er klart større enn ulempene. Det er innkommet tilsvar nabo Frode Moen Aarland datert I tilsvar vises det til at vesentlige forhold må avklares gjennom plan. Flere forhold det søkes om dispensasjon for er ikke begrunnet i foreliggende dispensasjonssøknad. Vedrørende avkjørsel: Det påpekes flere forhold med hensyn til trafikksikkerhet som medfører at omsøkte plassering av utkjørsel er uheldig. Vedrørende oppføring av tomannsbolig i eneboligområde: Nabo mener at søknadsdokumenter ikke gir godt nok grunnlag til å vurdere tiltaket. Tiltaket bryter med bebyggelsestype og det er ikke grunnlag for å gi dispensasjon. Vedrørende krav til utendørsareal jf. 3.2 i reguleringsplan : Det vises forutsetning for fortetning slik tiltaket medfører. «Vi kan ikke se at nærmiljøet tilføres nye og forbedrede kvaliteter, spesielt i forhold til grønnstruktur og trafikksikkerhet gjennom måten denne tomten er foreslått utnyttet.» Vedrørende dispensasjon fra avstandskrav så viser behov for dispensasjon at bygning i liten grad forholder seg til tomtens størrelse og omgivelser. Det vises til klage og tilsvar i sin helhet. 3 Vurdering av klagen Klager har i klagen lagt ved reviderte tegninger. Fagetaten viser til at det er tiltaket slik det er omsøkt og avslått som er til gjenstand for klagebehandling. 3.1 Krav om atkomst pbl Det følger av avslagsvedtak at det er gitt avslag med hjemmel i pbl 27-4 atkomst. Av begrunnelsen følger det at omsøkte tiltak kommer «i strid med pbl 27-4 Adkomst, da det ikke er vist dokumentasjon på å legge avkjørsel på gnr 119 bnr 351.» Klager anfører at gnr 119 bnr 227 har tinglyst veirett over gnr 119 bnr 351. Klager viser og til vedtak i sak /6 hvor det fremgår at areal fremfor gnr 119 bnr 227 skal tillegges bnr 227, Tiltakshaver pretenderer derfor å være eier av dette areal og er derfor uenig at endret innkjørsel opparbeides på eiendom tiltakshaver ikke råder over. Det følger av pbl 27-4 at: «Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som 3

4 kommunen godtar som tilfredsstillende. Avkjørsel fra offentlig veg må være godkjent av vedkommende vegmyndighet, jf. veglova 40 til 43.» Fagetaten viser til anførte sak som gjelder delingssak. Det følger av vedtak dok. 6 i saken datert at: «Søknaden er i samsvar med gjeldende plangrunnlag, bortsett fra når det gjelder restarealet etter 119/351, som ligger vest for regulert fellesvei. Dette arealet kan bare tillegges de tilstøtende eiendommene 119/227 og 119/207, jf. reguleringsplan.» Fagetaten viser til at vedtaket legger føringer for en eventuell sammenføyning av restarealet til gnr 119 bnr 351. Det er ikke foretatt slik sammenføyning. Delingssaken gir derfor ikke grunnlag for at søker har rettigheter der omsøkte avkjørsel er plassert. Klager vedlagt dokumenter som anføres som dokumentasjon på veirett. Dokument datert er tinglyst veirett. Det følger av veiretten at «gnr 119 bnr gir herved gnr 119 bnr 227 ugjenkallelig veirett over gnr. 119, bnr 351 som anvist på vedlagt kart merket met blått» Fagetaten viser til at vedlagt kart viser inntegnet plassering av veirett i samsvar med plassering av veirett i henhold til reguleringsplan. Veirett vises ikke der avkjørsel er omsøkt. Heller ikke e-post fra Vestbo datert er noen dokumentasjon på veirett der avkjørsel er omsøkt. I e-post opplyses det kun at Vestbo ikke vil motsette seg at gnr 119 bnr 227 knytter seg til vei og ledningsnett som fører opp til Råtræet- og Råvarden Huseierlag. Det ta i e-post forbehold om at eiendomsforhold er eier av gnr 119 bnr 227 sitt ansvar å få avklart/løst. Fagetaten tiltrer avslagsvedtakets konklusjon om at det ikke foreligger slik dokumentert veirett som sikrer lovlig atkomst slik tiltaket omsøkt. 3.2 Krav til Byforming og arkitektur, KPA2010 punkt 6. Det følger av bestemmelser til kommuneplanens arealdel» Punkt 6: Tiltak, bygninger og anlegg skal bidra til lesbarheten og opplevelsen av Bergens naturlandskap og kulturhistoriske landskap. Høy kvalitet på stedsutvikling, byforming og arkitektur skal vektlegges. Det skal redegjøres for dagens stedskvaliteter og hvilke nye bruksmessige og visuelle kvaliteter som tilføres omgivelsene og det offentlige rom. Der god tilpasning til omgivelser og terreng er viktig skal utformingen visualiseres. Nye tiltak, bygninger og anlegg skal: -Ha god terrengtilpasning med minst mulig bruk av store skjæringer, fyllinger og murer, -Utformes i samspill med de bygde omgivelsenes karakter, gjennom begrunnet valg av form, volum, skala, fasade og materialbruk, -Gi gode gate- og uterom. Klager har i klagen anført at prosjektet i klageomgang er justert. Fagetaten viser til at det ikke er tatt stilling til denne justering. Fagetaten viser til at det er tiltaket slik det er omsøkt og avslått som er til gjenstand for klagebehandling. Klager fastholder likevel at tiltaket må ha kubistisk form og vil være et bindeledd mellom eneboligbebyggelse og blokk- og rekkehusbebyggelse i umiddelbar nærhet. Klager mener derfor at KPA 2010 punkt 6 er ivaretatt. 4

5 Fagetaten viser til avslagsvedtaket som fastslår at «Imidlertid har bygningsmyndighetene den oppfatning at omsøkte bolighus med sin moderne form og takparkering ikke harmonerer med omgivelsenes karakter, som innenfor reguleringsplanens delfelt B13 består av bolighus med tradisjonell form, og hvor takformen utelukkende er saltak. Også de nærmeste rekkehusene på nabofeltene i sør er tradisjonelle i formen.» Fagetaten viser til dette og til foreliggende tegninger av tiltaket. Fagetaten kan i klageomgang ikke se at tiltaket tilstrekkelig harmonerer med omgivelsenes karakter slik det er omsøkt og tiltrer derfor avslagsvedtakets begrunnelse og konklusjon. 3.3 Vedørende dispensasjon: Fagetaten viser til at avslagsvedtaket og legger til grunn at «Bygningsmyndighetene tolker reguleringsplanen slik at det ikke er krav til at det bygges enebolig, og at det dermed ikke er krav til 500 m² utendørs oppholdsareal pr boenhet, dersom det søkes om tomannsbolig. Søknad om dispensasjon vedrørende disse forhold blir følgelig ikke behandlet i påfølgende vedtak.» Fagetaten tiltrer denne konklusjon og dispensasjon fra reguleringsplan 3.2 vedrørende uteareal behandles ikke i dette fagnotat. Vedrørende klage på avslag på søknad om dispensasjon fra avstandskrav pbl 29-4 og avkjørselsplassering vist i reguleringsplan R : Det følger av pbl 19-2 at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.» I tillegg må «fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det følger av Ot.prop nr 32 ( ) at «det må foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene» Videre følger det av forarbeidene at «det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjoner» I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken Vedørende dispensasjon fra pbl Det følger av avslagsvedtak:.. «med hjemmel i pbl 29-4 avslås søknad om tillatelse til oppføring nybygg tomannsbolig på tre plan og utomhusanlegg i form av murer, terrasse, trapper, og avkjørsel fra fellesvei.» «Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i pbl 29-4 Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense, for bygging nærmere nabogrense mot gnr 119 bnr 94 og gnr 119 bnr 207. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt.» Tiltaket kommer i strid med pbl 29-4 andre ledd som regulerer et byggverks avstand til nabogrense. Det søkes om å plassere trapper og murer nærmere enn 4 meter fra nabogrenser mot gnr 119 bnr 94 og gnr 119 bnr 207. Det følger av avslagsvedtak at det er gitt avslag på søknad om dispensasjon fra pbl

6 Klager har vist til at tiltaket i klageomgang er justert slik at det ikke kommer i strid med pbl Fagetaten viser til at det ikke er tatt stilling til denne justering. Fagetaten viser til at det er tiltaket slik det er omsøkt og avslått som er til gjenstand for klagebehandling. Det følger ikke anførsler i forhold til avslagsgrunnlaget med hensyn til pbl Fagetaten har vurdert avslagsvedtakets begrunnelse og konklusjon men har ikke funnet grunnlag for at vurderingene er uriktige. Fagetaten viser derfor til vedtakets begrunnelse og konklusjon og tiltrer denne Dispensasjon fra reguleringsplan. Det følger av avslagsvedtak at:.. «med hjemmel i pbl 12-4 «Rettsvirkning av reguleringsplan», avslås søknad om tillatelse til oppføring nybygg tomannsbolig på tre plan og utomhusanlegg i form av murer, terrasse, trapper, og avkjørsel fra fellesvei.» «Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan, jf. reguleringsplan R , vedrørende at plassering av avkjørselen ikke er i henhold til regulert avkjørsel. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra og hensynene i lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt.» Fagetaten viser til at avslagsvedtaket legger til grunn at avkjørsel er i strid med reguleringsplan. Dette har klager ikke bestridt. Det er i avslagsvedtaket gitt avslag på dispensasjon fra reguleringsplan i forhold til endret plassering av avkjørsel. Reguleringsplanen er juridisk bindende, jf. pbl Det fremgår av pbl 19-2 at kommunen kan gi dispensasjon fra regler fastsatt i eller i medhold pbl. Fordi tiltaket er i strid med bestemmelser i reguleringsplan kan tiltaket bare tillates gjennom dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser. Hovedhensynet bak inntegning av avkjørsler i reguleringsplanen, er å få kontroll på hvor avkjørslene skal bygges. Dette er viktig i en overordnet sammenheng innad i planområdet, slik at det ikke skapes uheldige trafikale forhold. I klagen vises det til at bakgrunn for endring av innkjørsel er at ved reguleringsendring i sak ble veitraseen endret. Vei ble hevet fra kote 86 til 99 som medfører betydelig vanskeliggjøring av tilkomst i forhold til den som er fastsatt i planen. Innkjørselløsning i tiltaket er en konsekvens av dette. I hvilken grad dette forhold vanskeliggjør tilkomst har fagetaten ikke godt nok grunnlag for å vurdere. Fagetaten legger likevel til grunn at dette forhold kan være et moment i saken som isolert sett vil være en fordel. At avkjørsel sikrer best mulig utnyttelse av tomten og derfor er hensiktsmessig og gir stor fordel for tiltakshaver legger fagetaten også til grunn taler for å gi dispensasjon. Fagetaten viser likevel til at det ikke foreligger eiendomsrett eller private rettigheter til veiforbindelse for å bygge avkjøring der denne omsøkes og dette er en klar ulempe. Det vises til at også trafikketaten påpeker at «Dersom frisiktsona eller andre delar av avkjørsla kjem inn på andre sin eigedom, måløyve til dette innhentast frå dei respektive rettshavarar/ grunneigarar.» Selv om det foreligger fordeler med tiltaket kan fagetaten ikke se grunnlag for å gi dispensasjon ut fra det forhold at det tiltakshaver ikke har eiendomsrett der avkjørsel søkes bygget. Reguleringsplan har lagt utgangspunkt for den avkjøringsløsning som det foreligger grunnlag for. Ut fra dette tiltrer fagetaten avslagsvedtaket konklusjon. 6

7 4 Konklusjon På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge Vedlegg: 1. Situasjonskart datert Flyfoto datert Situasjonsplan datert Skråfoto 5. Orientering fra Vestbo datert Motsvar til klage datert fra Frode Moen Aarland 7. Klage datert Avslag datert Tegninger 3D 10. Snitt- og plantegninger 11. Bilder av vei 12. Uttalelse fra Trafikketaten datert Merknad datert fra Råvarden Sameie 14. Merknad/spørsmål datert fra Råvarden Tilsvar datert til merknader fra Råtræet Søknad om dispensasjon datert vedlagt søknad 17. Merknad datert fra Råvarden Tilsvar datert til merknader fra Råtræet Merknad datert fra Råvarden Merknad datert fra Råtræet Veirett datert Erklæring datert vedrørende vann- og avløp 23. Erklæring datert vedrørende vann- og avløp 24. Epost datert vedrørende vei, vann og avløp Vestbo 7