Byrådssak 78/15 Ytrebygda, gnr. 119, bnr. 23 m.fl., detaljreguleringsplan for Råvarden / Råtun til andre gangs behandling NIHO ESARK-5121-201126730-85 Hva saken gjelder: Planområdet på 9,3 da ligger mellom Fanavegen og Fana Stadion og grenser til et eksisterende boligområde på Råtun. I tillegg til å regulere eiendommen gnr. 119, bnr. 23, er det også regulert en adkomstveg fram til den kommunale vegen Råtun. På eiendommen står det i dag et eldre bolighus og en løe, som begge er forutsatt revet. Eiendommen har i dag adkomst via en bratt veg fra Fanavegen. I gjeldende reguleringsplan er planområdet avsatt til seks eneboligtomter og et felles grøntområde. Det nye planforslaget er fremmet av ABO Plan & Arkitektur på vegne av Gravdal utvikling AS. Reguleringsplanen legger til rette for ca. 37 boenheter, med 10 boenheter fordelt på tre rekkehus og 27 boenheter fordelt på to lavblokker. Bebyggelsen varierer mellom 2 og 4 etasjer, og det legges opp til en utnyttingsgrad på % BRA = 120 %. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 12.01. 25.02.14. Det kom inn 7 private merknader og 10 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Fagetatens vurdering av merknadene framgår av vedlagte fagnotat. Etter høringen er det gjort noen mindre endringer som i hovedsak består i tekniske presiseringer og reduksjon i total bygningsmasse. Fagetaten mener endringene ikke vil få negative konsekvenser for omkringliggende bebyggelse, og at det ikke har vært behov for ny høring. Etter høringen har noen av naboene utarbeidet en sol- og skyggeanalyse for vintersolverv, fordi de mener dette bør inngå i beslutningsgrunnlaget. Analysen følger vedlagt denne saken. Alle endringene som er foretatt etter høringen, framgår av vedlegg D. 1
Utnyttingsgrad, bebyggelse og strøkskarakter Gangavstand fra planområdet til kollektivterminalen ved Lagunen er omtrent en kilometer (ca. 800 meter i luftlinje). Avstanden til øvrige busstopp i Fanavegen, Grimseidvegen og Flyplassvegen er 300-400 meter. Det er et bra utbygd gang- og sykkelvegnett i området, og planområdet ligger nær hovedrute for sykkel (jf. sykkelstrategi for Bergen 2010-2019). Det er ellers gangavstand til skole, barnehage og idrettsanlegg. I kommuneplanens arealdel er det utenfor de definerte senterområdene fastsatt en generell maksimal utnyttingsgrad på % BRA = 60 %, men samtidig er det i kommuneplanens bestemmelser punkt 23.1 presisert at det kan «.. åpnes for differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 % til 200 % langs de store kollektivårene, der man i tillegg til kollektivdekning og sykkelstier, tar hensyn til områdets kvaliteter.» I fagnotatet er det drøftet om reguleringsforslaget tilfredsstiller kravene i kommuneplanen for å kunne øke utnyttingsgraden til over 60 %. Fagetaten konkluderer med at vilkårene for høyere utnytting enn 60 % er til stede, under forutsetning av at kommuneplanens bestemmelse om at «ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting», blir imøtekommet på en tilfredsstillende måte. Den bebyggelsen som er i området fra før, er noe sammensatt og består stort sett av rekkehus og eneboliger på 2-3 etasjer. Planforslaget som var på høring viste fem lavblokker, mens det nå foreslås å regulere tre rekkehus på den vestre del av tomten. De to byggene mot øst nærmest Fanavegen, blir opprettholdt som lavblokker på fire etasjer. Illustrasjonsplan 2
Planområdet sett fra nordøst Fagetaten påpeker at blokken nærmest Fanavegen (husgruppe 3) er på grensen til å bryte med strøkskarakteren i området, siden blokken er forholdsvis langstrakt og på fire etasjer. Fagetaten har likevel kommet fram til at blokkens plassering og høyde gir få konsekvenser for omkringliggende bebyggelse. Blokken vil også fungere best som støyskjerm for utearealer og bebyggelsen innenfor, dersom den ikke deles opp i flere mindre blokker. Eierne av to regulerte, ubebygde tomter på gnr. 119, bnr. 17 nord for planområdet, har bedt om at hele den planlagte bebyggelsen må senkes. De to nabotomtene er regulert med maksimal byggehøyde tilsvarende kote 64 og 66, mens byggehøydene til den nærmeste rekkehusbebyggelsen i reguleringsforslaget er foreslått til kote 70. De to boligblokkene mot øst og rekkehuset mot sør foreslås med byggehøyder til kote 73. Både forslagsstiller og fagetaten har vurdert konsekvensene av å endre bebyggelsen, og har kommet fram til at senkning av terrenget vil kunne redusere kvaliteten på de planlagte boligene vesentlig. Løsningene innenfor planområdet vil bli vanskeligere og lysforholdene blir dårligere. Planområdet ligger noe høyere i terrenget enn bebyggelsen i nord, og senkning av terrenget ville gi store terrenginngrep. Det er utarbeidet sol- og skyggeillustrasjoner som viser situasjonen ved vårjevndøgn, 20. mai og sommersolverv. Illustrasjonene viser at den nye bebyggelsen ikke vil ha skyggeutslag på nabobebyggelse andre steder enn i sør på gnr. 119, bnr. 17 fra kl. 12:00 til kl. 15:00 vårjevndøgn. Fagetaten viser til at sommerhalvåret anses for å være mest relevant i forhold til å sikre solforhold på utearealer. Retningslinjene krever ikke at det utarbeides illustrasjoner for vintersolverv i andre situasjoner enn når skole eller barnehage berøres. Naboer på eiendommer i nord har utarbeidet egne sol- og skyggeillustrasjoner for 22. desember, kl. 12:00 (vedlegg K), som viser at deres eiendommer vil ligge i skygge på dette tidspunktet. Slik fagetaten tolker illustrasjonene vil terrenget uansett gi noe skygge, mens den nye bebyggelsen vil skyggelegge mer av utearealene, spesielt til gnr. 119, bnr. 950. 3
Det felles utearealet er vist i felles tun mellom byggene, og på en lekeplass helt vest i planområdet. Planforslaget regulerer bort fellesområde Fe1 i eksisterende reguleringsplan, og det nye arealet f_lek skal fungere som erstatningsareal for dette arealet. Fagetaten mener den nye plasseringen har gode kvaliteter. Det er utarbeidet kulturminnedokumentasjon som beskrivelser eksisterende bebyggelse. På grunnlag av denne dokumentasjonen vil Byantikvaren ikke motsette seg at eksisterende bygninger innenfor planområdet rives. Byantikvaren påpeker at bygningene må dokumenteres nærmere i forbindelse med rivesøknad. Adkomst og parkering All parkering samles i et felles garasjeanlegg under bebyggelsen. Det er viktig å dimensjonere dekket over parkeringsanlegget slik at det tåler et lag løsmasser på minimum én meter. Fagetaten foreslår å sikre dette i planbestemmelsene. Fagetaten anbefaler også at reguleringsbestemmelsene inkluderer krav om at det skal sikres direkte gangadkomst til det interne uteområdet ved innkjøring til parkeringsanlegget. Adkomsten er planlagt fra sør via en forlengelse av den kommunale vegen Råtun. Dagens adkomst fra Fanavegen saneres som følge av at det skal bygges ny E39. Den kommunale vegen reguleres med vegbredde på 5,5 meter og et 2,5 meter bredt fortau. Den private vegen fra innkjøring til parkeringsanlegget og videre til de to tomtene på gnr. 119, bnr. 17, reguleres med 4 meters bredde. Det legges til rette for tilknytning til framtidig gang- og sykkelveg i reguleringsplan for E39/Rv 580 Rådal- Sørås, og gangveg mot vest mellom planområdet og eiendommene gnr. 119, bnr. 609 og 159. Støy og luftforurensning Planområdet ligger i gul sone for trafikkstøy fra Fanavegen. Bygging av ny E39 mellom Rådal og Svegatjørn, vil øke støybelastningen i området, og derfor har Norconsult gjennomført støyberegninger som tar hensyn til framtidig situasjon. Støyrapporten (vedlegg I) viser fasadenivåer på husgruppe 3 og 4 opp mot L den= 65 db i øverste etasje. Det skal etableres støyskjerm med 2,5 meters høyde, og leiligheter skal være gjennomgående med soverom mot stille side. Støyrapporten omfatter også støy fra skytebane, og resultatene viser at boligfeltet i stor grad vil ha nivåer lavere enn gjeldende grenseverdi. Nordre del av husgruppe 3 vil ligge på grensen til gul støysone. I følge rapporten, vil fasadenivåene kunne bli noe lavere på grunn av svalganger mot øst. Fagetaten mener støy er tilfredsstillende håndtert i planforslaget. Det er i forbindelse med planarbeidet for E39/Rv 580 Rådal Sørås utarbeidet beregninger for luftforurensning for eksisterende bebyggelse på gnr. 119, bnr. 23. Beregningene konkluderer med at nivåer for nitrogendioksid (NO 2 ) og svevestøv (PM 10 ) ikke vil overskride nasjonale mål etter at ny E39 er ferdigstilt. Barn og unges interesser Forslagsstiller opplyser at det ikke er spor etter barn og unges bruk av planområdet i dag. Innenfor planområdet er det regulert et lekeområde (f_lek) i tillegg til at det skal etableres en 100 m 2 småbarnslekeplass ved blokkene. Universell tilgjengelighet Deler av bebyggelsen har i medhold av TEK10 krav om heis. Det oppgis at trinnfri adkomst i planområdet er tenkt løst via heis og atkomstveg i nord. Illustrasjonene viser trappeforbindelse mellom husgruppe 4 og 5. Etter fagetatens syn må det kunne være mulig å unngå trapp ved i stedet å lage en rampe fra vegen og inn mot det felles uteområdet mellom husgruppene. 4
Fagetaten slutter seg til hovedformålet boligbebyggelse og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt, men det gjenstår behov for noen mindre justeringer av plankart og bestemmelser. Byrådets merknader: Byrådet legger med dette fram forslag til detaljreguleringsplan for Råvarden / Råtun (gnr. 119, bnr. 23 m.fl.), og anbefaler at planforslaget vedtas med noen mindre justeringer. Byrådet mener at reguleringsplanen bygger opp under kommuneplanens mål om høyere utnytting av arealer i byggeområder nær bydelssentra, kollektivknutepunkter og store kollektivårer. Byrådet slutter seg til fagetatens vurdering om at vilkårene for høyere utnytting enn % BRA=60 % er til stede, og at planen i tilstrekkelig grad tar hensyn til omgivelsene. Etter høringen har det skjedd en bedre tilpasning til nærområdet, ved at tre av lavblokkene i høringsforslaget nå er erstattet med rekkehus. Svalgangene mellom byggene er fjernet, og de gjennomførte endringene har i sum medført en mer åpen bebyggelse. Byrådet vil for øvrig påpeke at det i byggesaken bør arbeides videre med løsninger for å oppnå enda bedre tilpasninger til omgivelsene. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 er det bystyret som vedtar reguleringsplaner. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, vedtas: a. Ytrebygda, gnr. 119, bnr. 23 m.fl., detaljreguleringsplan for Råvarden/Råtun, planid 62500000, vist på plankart datert 08.12.2014 b. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert 02.12.2014, med følgende endringer: - 1.3 tilføyes: «Det må legges til rette for gangadkomst til det interne uteområdet ved innkjøring til p-anlegg.» - Ny 1.3.2 med følgende ordlyd: «Deler av uteoppholdsarealene kan etableres på dekke over parkeringsanlegg. Det skal legges til rette for beplantning/etablering av nytt terreng. Der det er hensiktsmessig, skal dekke på parkeringsanlegg dimensjoneres for et lag løsmasser med minimum 1 meter dybde, for beplantning av trær.» - Ny 3.2 med følgende ordlyd: «Før det gis igangsettelsestillatelse til boliger, skal tilfredsstillende skolekapasitet i bydelen være dokumentert.» - Ny 5.1.4 med følgende ordlyd: «For å sikre tilstrekkelige lys og støyforhold skal leiligheter som har fasade mot øst, og grunnplan foran parkeringskjeller, oppføres over to plan.» - I 5.1.3 erstattes dato 27.11.2014 med ny dato 8.12.2014. 2. På plankartet må avkjørsler som er markert på figur 10 i fagnotatet, reguleres som gjennomgående med SOSI-kode 2800. 3. Før bystyrets vedtak kan kunngjøres, må plankart, planbestemmelser, illustrasjonsplan og planbeskrivelse rettes opp i samsvar med bystyrets vedtak. Dato: 17. februar 2015 5
Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert 18.12.2014 A. Plankart datert 08.12.2014 B. Reguleringsbestemmelser, datert 02.12.2014 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 02.12.2014 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 08.12.2014 E. Illustrasjonsplan datert 19.09.2014 F. Snitt datert 08.12.2014 G. Perspektiver H. Sol- og skyggeanalyse I. Støyrapport J. Oppsummering og kommentar til merknader K. Solstudier 22. desember 6