BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /26 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: KRSA Dato: FANA, GNR. 121, BNR. 63, M.FL., ØVRE KROHNÅSEN. AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget ABO Plan & Arkitektur AS fremmer på vegne av forslagsstiller Atle Opstvedt planforslag for et område i Fana bydel på Krohnåsen ved Rådal sentrum/lagunen. Hovedformål Planområdets størrelse er ca. 7,3 daa, og det foreslås boligbebyggelse (blokk) med 13 enheter. Det er i dag en enebolig innenfor planområdet som forutsettes revet. Foreslått utnyttelse er på %-BRA = 105 %, og maksimal høyde er satt til kote + 64, tilsvarende ca. 4 etasjer inkludert parkeringskjeller. Parkering og atkomstløsning Atkomst er via privat atkomstveg Øvre Krohnåsen. Atkomstveg foreslås utvidet med fortau, og avkjørsel til Krohnåsveien utbedres. Det foreslås to avkjørsler, en til parkeringskjeller, og en avkjørsel til hovedinngangen for kortere stopp. Det legges opp til 14 parkeringsplasser for biler og 28 plasser for sykkel. Dette skal løses i felles parkeringsanlegg i underetasje. Side 1 av 10

2 Uteoppholdsareal Det skal per boenhet avsettes minimum 30 m2 felles uteoppholdsareal og 7 m2 privat uteoppholdsareal. Felles uteoppholdsareal er foreslått plassert mellom boligblokken og f_kv1, samt nedenfor foreslått rundkjøring ved inngangsparti. Private uteoppholdsareal skal løses med balkonger mot Apeltunvatnet. På grunn av den østvendte beliggenheten, legges det opp til at det også skal være private uteoppholdsareal ved inngangen til leilighetene. Planprosess utvidet plangrense Planforslaget ble første gang sendt inn til 1. gangs behandling høsten Det ble da foreslått 5 frittliggende eneboliger med en utnyttelse på %-BRA = 60 %. Planavgrensningen tok da ikke med krysset mot Krohnåsvegen, et kryss som i dag er svært dårlig utformet, uoversiktlig og har vanskelige stigningsforhold. Det ble krevd at krysset ble inkludert i planområdet og ble utformet etter håndbok N100 (tidligere benevnt håndbok 017). Dette ble varslet med utvidet plangrense den Planavgrensningen overlapper nå deler av områdeplan for Rådal sentrum/lagunen (plan-id ) for å tilpasse seg denne i forbindelse med utbedringer av krysset mot Krohnåsvegen. Krysset foreslås flyttet opp til 5 meter mot nordvest, og dette medfører endringer i det foreliggende områdeplanforslag for Rådal sentrum/lagunen. Områdeplanen er p.t. ikke vedtatt av bystyret, og en må derfor ta forbehold om at det kan bli justeringer i endelig vedtatt plan og at dette må tilpasses. Utfyllende planbeskrivelse For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Side 2 av 10

3 Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til de tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Utnyttelsesgrad/byggehøyder/estetikk Planområdet er avsatt til byggeområde i kommuneplanens arealdel, med krav om tilpasning til strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. Maksimal utnyttelsesgrad er % - BRA = 60 %. I kommuneplanen åpnes det for en differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 % og 200 % langs de store kollektivårene, der man i tillegg til kollektivdekning og sykkelstier tar hensyn til områdets kvaliteter. Planområdet ligger like utenfor avgrensingen til senterområde S 21 i kommuneplanen. Terminalen ved Lagunen, hvor det er hyppige buss- og bybaneavganger, ligger ca. 400 m unna. Da planområdet ligger i nærheten av god kollektivdekning, kan en vurdere en høyere utnyttelse enn 60 %. I disse områdene skal bebyggelsen tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. Planforslaget legger opp til en lavblokk i 3 etasjer pluss p-kjeller, med total utnyttelse på %-BRA = 105 %. Bebyggelsen ellers i Krohnåsen består stort sett av enebolig- og rekkehusbebyggelse. Ved Living i Laguneparken, samt i utbyggingsområde på Apeltun er det noe blokkbebyggelse med høyere utnyttelse. Fagetaten vurderer at beliggenheten og orienteringen av blokkbebyggelsen i disse områdene, i forhold til planområdet på Krohnåsen, gjør at områdene ikke er sammenlignbare med hensyn til strøkskarakter. Planområdet på Krohnåsen ligger østvendt og orientert mot Apeltunvannet. Deler av Apeltunvannet er vernet naturområde, og registrert som rik kulturlandskapssjø. Bebyggelsen i dette landskapsrommet er stort sett noe mer dempet og tilpasset naturlandskapet. Foreslått blokkbebyggelse vil også ligge eksponert mot Apeltunvannet, og gi brudd i naturlandskap og silhuett. Fagetaten mener blokken kan gi uheldige fjernvirkninger, samt bli dominerende mot Osbanetraseen. Den foreslåtte bebyggelsen vil etter fagetatens syn vanskelig kunne tilpasses strøkskarakteren og omkringliggende nabobebyggelse. Side 3 av 10

4 Planområdet sett fra nordøst. Det blir beskrevet i forslagsstillers planbeskrivelse at fagetaten har gitt sin tilslutning til blokkbebyggelse. Fagetaten vil vise til at det har vært lengre dialog rundt denne plansaken, og presentert ulike utbyggingsløsninger. Nærværende planforslag avviker fra hva som ble antydet i oppstartsmøte, og i planforslag innsendt til 1. gangs behandling i Opprinnelig var det foreslått 5 eneboliger, med utnyttelse på %-BRA = 60 %, og fagetaten anbefalte konsentrert småhusskala med god landskapstilpasning. Det legges opp til en vesentlig høyere utnyttelse enn tidligere og forslaget som nå legges til offentlig ettersyn har fagetaten ikke tidligere tatt stilling til. De tilbakemeldinger som fremgår av fagnotatet vil være de gjeldende. Forholdet til nabobebyggelse Den foreslåtte blokken vil komme tett opp til rekkehusbebyggelsen i sørøst. Disse byggene har en maksimal høyde på kote + 50, mens den nye bebyggelsen vil kunne nå opp til kote Dette vil føre til reduserte solforhold i et allerede undersolt område. Fagetaten anbefaler at det ses nærmere på tilpasningen til nabobebyggelse, da foreslått leilighetsbygg vil fremstå som dominerende i høyde og volum, samt eksponert i skråningen fremfor rekkehusene (se figur under). Perspektivet, sett fra sørøst, viser planlagt bebyggelse opp mot eksisterende rekkehus. Side 4 av 10

5 Atkomst og trafikksikkerhet Den private atkomstvegen Øvre Krohnåsen er i dag en smal og bratt veg uten fortau som betjener ca boliger i Krohnåsen. Vegen munner ut i et kryss mot den kommunale vegen Krohnåsvegen, som på første strekket rundt Apeltunvannet deler vegbane med gang- /sykkelvegen Osbanetraséen. Atkomsten er etter fagetatens syn planens hovedutfordring, og en vil spesielt peke på følgende forhold ved atkomst som ikke er tilfredsstillende: Krysset hvor Øvre Krohnåsen møter Krohnåsvegen er i dag dårlig utformet med bratt stigning, dårlig sikt og store avvik fra vegnormal. Planforslaget legger opp til å gjøre noen justeringer av krysset, ved at Krohnåsvegen flyttes opp til 5 meter nordvest for bedre kurvatur, og kjørebanen flates noe ut like ved krysset. Kryssets utforming og stigningsforhold vil likevel ha store avvik fra håndbok N100. Den viktige gang-/sykkelvegen Osbanetraséen krysser like ved dette krysset. En utbygging med 13 nye enheter vil medføre % økt trafikkbelastning på krysset. Fagetaten ser det som uheldig med økt trafikkbelastning på et kryss med så store avvik fra kravene, og som i tillegg er et så viktig krysningspunkt for gående og syklende. Den private atkomstvegen er oppgitt til å ha stigning på 1:6-1:8 gjennom planområdet. Vegen er brattest i det nedre partiet mot Krohnåsvegen med stigning på 1:6, før den går inn i en skarp sving med radius r=8, og så slaker noe ut med stigning på 1:8. Atkomstvegen er generelt ellers bratt også videre oppover Krohnåsen. Planforslaget legger opp til i stor grad videreføre dagens stigning. Vegbredde på 4 meter beholdes, med en breddeutvidelse på 0,8 meter i svingen ved avkjørsel til f_v. Det foreslås anlagt fortau på 2,5 meter på utsiden av vegen. I henhold til håndbok N100 skal ikke atkomstveger A1 ha brattere stigning enn 1:12. Videre setter brannvesenet krav til stigning på maksimalt 1:8 med den hensikt å sikre fremkommelighet for utrykningskjøretøy. Den private atkomstvegen til Øvre Krohnåsen har store avvik fra kravene til stigning og horisontalkurvatur. Det legges opp til at avkjørsel til p-kjeller, som også er hovedatkomst for den nye bebyggelsen, legges midt i en skarp sving. I tillegg til å ha en liten radius, er det også bratt stigning på vegen gjennom svingen. Ned mot innkjøringen til p-kjeller går terrenget nedover, og danner et høgbrekk ved avkjørsel. Det er ikke vist profiler til denne avkjørselen, men det er grunn til å tro at dette vil medføre redusert sikt ved inn- og utkjøring til boligblokken. Til tross for de utbedringer som foreslås, med flytting av vegkryss og anlegning av fortau, ser fagetaten at planområdet ikke sikres en tilfredsstillende atkomst i henhold til gjeldende vegnormaler og brannvesenets krav. Krysset utbedres minimalt, og har fremdeles så store avvik fra vegnormal at det etter vår vurdering ikke tåler økt belastning. Fagetaten kan heller ikke anbefale utvidet bruk av en atkomstveg med stigning på 1:6. Utenom å kunne gi uheldige presedensvirkninger vil dette kunne gå på bekostning av sikkerhet både med hensyn til trafikantene og fremkommelighet for brannvesenet. Summen av avvikene ved atkomstvegen forsterker vår oppfatning om at vegen ikke vil tåle en utvidet bruk, og dermed heller ikke en fortetning i Øvre Krohnåsen. Dersom en vil gå videre med planforslaget må det vises at en kan oppnå en tilstrekkelig trafikksikker løsning, med tilfredsstillende stigningsforhold. Det må sees på alternative løsninger som går ut over planområdets grenser. Ved siden av å vise tilfredsstillende atkomst, må planforslaget suppleres med trafikkanalyse, samt snitt og profiler av alle veger, som i tillegg til å vise regulert kjørebane og grøfter, viser fyllinger og terrengmurer. Side 5 av 10

6 Anleggsperiode Det er ikke omtalt hvordan trafikkavvikling er tenkt under anleggsperioden, og om denne vil være til hinder for atkomst for beboerene ellers i Øvre Krohnåsen. Det må også redegjøres for hvorvidt den eksisterende vegen tåler en belastning av tunge kjøretøy, og hvor vidt den er dimensjonert for dette. Disse forholdene må omtales og eventuelt følges opp i bestemmelsene til planen. Rekkefølgekrav for trafikkareal Det stilles i rekkefølgebestemmelsene krav til at f_kv1, f_fta1 og f_fta2 skal være opparbeidet før brukstillatelse. Det må vurderes om det skal stilles krav til at disse skal være opparbeidet på et tidligere stadium, mht. trafikksikkerhet. Rasfare og sikringstiltak Det foreslåtte prosjektet vil kreve utsprengninger av berg på tomten. Det er utført en rasfarerapport i forbindelse med ROS-analyse. Det blir i rapporten gitt anbefalte sikringstiltak i forbindelse med utsprengninger i terreng, og disse må innarbeides i rekkefølgebestemmelsene til planen. Det må avklares til 2. gangs behandling om det skal kreves at detaljerte geotekniske rapporter skal foreligge før igangsettelsestillatelse. Støy og luftforurensing Planområdet er berørt av hensynssone for støy og luftforurensning i KPA. Det er i planarbeidet lagt til grunn og vist til analyser for støy og luftforurensning utarbeidet i forbindelse med områdeplanarbeidet for Laguneparken. Selv om disse viser at området ikke er støy og luftforurensingsutsatt, må dette vurderes konkret for planområdet. Det må utarbeides støyrapport som viser støy på fasade og uteoppholdsarealer, samt analyse for luftkvalitet med eventuelle avbøtende tiltak. Uteoppholdsarealer En utbygging med 13 enheter vil kreve at det avsettes minimum 390 m2 til felles uteoppholdsareal. Det foreslås å legge 300 m2 felles uteoppholdsarealer i sør ved grensen til eiendommen gnr. 121, bnr. 5. Videre foreslås 100 m2 av felles uteoppholdsareal lagt på platået nedenfor «rundkjøringen». Fagetaten er negativ til å medregne delen på 100 m2 som en del av minimumsarealet. Fagetaten vil vise til at arealene skal ha hensiktsmessig form, størrelsesfordeling og plassering, og restarealer medregnes ikke. Området er relativt lite, og ligger ikke i sammenheng med det resterende uteoppholdsarealet. Sol/skyggestudiene viser også at store deler at dette området vil ligge i skyggen på ettermiddagen. Side 6 av 10

7 De felles uteoppholdsarealene er vist til høyre og venstre for «rundkjøringen». Det legges opp til private uteoppholdsareal på balkonger mot øst. For å kunne oppnå tilfredsstillende solforhold legges det også opp til å ha private uteoppholdsareal i tilknytning til inngangen til leilighetene. Planforslaget viser ikke hvordan dette skal løses i kombinasjon med svalganger. For eksempel vil leilighetene under svalgangene i 1. etasje få dårlige solforhold. Barn og unges interesser Terrenget innenfor f_g er bratt og uegnet til barn og unges lek. Det foreslås opparbeidet lekeplass innen for det felles uteoppholdsarealet. Så fremt det vises at det dokumenteres at lekeområdet vil være skjermet for støy og støv og annen helsefare, anser en barn og unges interesser ivaretatt. Universell utforming Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn og det vil være krav om heis og tilgjengelige boenheter. Forbindelse mellom boenhetene, parkering og uteoppholdsarealet skal være universelt utformet. Planfremstilling Følgende planmateriell er ikke tilfredsstillende utført: Snitt og profiler av alle veger, som i tillegg til å vise regulert kjørebane og grøfter, viser fyllinger og terrengmurer. Trafikkanalyse må utarbeides. Støy- og luftforurensingsanalyser må utarbeides. Nedre del av gangveg til gnr. 119, bnr. 867, ser ut til å reguleres delvis bort i planforslaget. Planen må sikre en løsning for denne. Rekkefølgekrav knyttet til opparbeiding av selve krysset mot Krohnåsvegen må inn i bestemmelsene. Anbefalte sikringstiltak i skredfarevurdering må innarbeides i bestemmelsene. Plankart og bestemmelser må bearbeides videre. Side 7 av 10

8 Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig, men har vesentlige merknader knyttet til atkomstveg og utnyttelsesgrad/tilpasning til strøkskarakter. Fagetaten vurderer disse til å ikke være tilstrekkelig løst i nærværende planforslag. Fagetaten velger likevel å legge planforslaget ut til høring for innspill fra berørte parter og høringsinstanser. Dersom fagetaten skal kunne anbefale planforslaget må det omarbeides vesentlig til å vise en bebyggelse som er tilpasset omkringliggende bebyggelse og landskap, med gode uteoppholdsarealer, og der det sikres tilfredsstillende atkomst. Det må på bakgrunn av trafikkfaglige innspill i den videre prosess tas stilling til hvorvidt det er mulig å gjøre utbedringer på den eksisterende veg som kan åpne for noe bebyggelse, eller om det finnes alternative atkomstløsninger. Uavhengig av vegløsning vil fagetaten anbefale en reduksjon av prosjektet. Ved så tung bebyggelse burde et større område blitt regulert. Ved fortetning på en enkelt eneboligtomt kan vi i denne situasjonen ikke anbefale mer enn konsentrert småhusbebyggelse med utnyttelse rundt %-BRA = 60 %. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 8 av 10

9 Vedtak 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: - Fana, gnr. 121, bnr. 63 m.fl., Øvre Krohnåsen. Detaljregulering, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: - Planområdet må sikres tilfredsstillende trafikksikker atkomst i henhold til gjeldende vegnormalkrav, og brannvesenets krav til atkomstveier. - Utnyttelsesgrad og antall enheter reduseres til et prosjekt tilpasset omkringliggende bebyggelse og landskap. - Uteoppholdsarealer skal tilfredsstille areal- og kvalitetskrav gitt i kommuneplanens arealdel. - Rekkefølgekrav må avklares. - Planmateriellet må oppdateres i henhold til «planfremstilling» på side 7. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 9 av 10

10 Vedlegg: A. Plankart, datert , dok 26 fil 3 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 26 fil 4 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, , dok 26 fil 5 D. Illustrasjonsplan, snitt og perspektiver, dok 26 fil 6 E. Sol- og skyggestudie, dok 26 fil 7 F. Lengdeprofil, dok 26 fil 8 G. ROS-analyse, dok 26 fil 9 H. Skredfarevurdering, dok 26 fil 10 I. Kulturminnedokumentasjon, dok 26 fil 11 J. VA-rammeplan, dok 26 fil 12 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi: ABO Plan & Arkitektur AS Side 10 av 10