BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /71 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: ULSA Fana, Gnr. 121, Bnr. 63 m.fl., Øvre Krohnåsen, Reguleringsplan. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget ABO Plan & Arkitektur AS fremmer på vegne av forslagsstiller Atle Opstvedt planforslag for et område i Fana bydel på Krohnåsen ved Rådal sentrum/lagunen. Hovedformål Planområdets størrelse er ca. 7,3 daa, og det foreslås boligbebyggelse (blokk) med 13 enheter. Det er i dag en enebolig innenfor planområdet som forutsettes revet. Foreslått utnyttelse er på %-BRA = 105 %, og maksimal høyde er satt til kote + 64, tilsvarende ca. 4 etasjer inkludert parkeringskjeller. Parkering og atkomstløsning Atkomst er via privat atkomstveg Øvre Krohnåsen. Atkomstveg foreslås utvidet med fortau, og avkjørsel til Krohnåsveien utbedres. Det foreslås to avkjørsler, en til parkeringskjeller, og en avkjørsel til hovedinngangen for kortere stopp. Det legges opp til 14 parkeringsplasser for biler og 28 plasser for sykkel. Dette skal løses i felles parkeringsanlegg i underetasje. Side 1 av 9

2 Uteoppholdsareal Det skal per boenhet avsettes minimum 30 m2 felles uteoppholdsareal og 7 m2 privat uteoppholdsareal. Felles uteoppholdsareal er foreslått plassert mellom boligblokken og f_kv1, samt nedenfor foreslått rundkjøring ved inngangsparti. Private uteoppholdsareal skal løses med balkonger mot Apeltunvatnet. På grunn av den østvendte beliggenheten, legges det opp til at det også skal være private uteoppholdsareal ved inngangen til leilighetene. Planprosess utvidet plangrense Planforslaget ble første gang sendt inn til 1. gangs behandling høsten Det ble da foreslått 5 frittliggende eneboliger med en utnyttelse på %-BRA = 60 %. Planavgrensningen tok da ikke med krysset mot Krohnåsvegen, et kryss som i dag er svært dårlig utformet, uoversiktlig og har vanskelige stigningsforhold. Det ble krevd at krysset ble inkludert i planområdet og ble utformet etter håndbok N100 (tidligere benevnt håndbok 017). Dette ble varslet med utvidet plangrense den Planavgrensningen overlapper nå deler av områdeplan for Rådal sentrum/lagunen (plan-id ) for å tilpasse seg denne i forbindelse med utbedringer av krysset mot Krohnåsvegen. Krysset foreslås flyttet opp til 5 meter mot nordvest, og dette medfører endringer i det foreliggende områdeplanforslag for Rådal sentrum/lagunen. Områdeplanen er vedtatt av bystyret Det er forutsatt at den foreliggende plan er i tråd med områdeplanen i den grad disse overlapper. Utfyllende planbeskrivelse For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 5 private merknader og 9 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Revidert planforslag etter offentlig ettersyn er kommet inn Oppretting etter teknisk plankontroll/giskontroll er mottatt I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Trafikkavvikling i Øvre Krohnåsveien Uheldig med inn- og utkjøring midt i svingen Uoversiktlig kryss Krohnåsveien/ Øvre Krohnåsen Nytt fortau må ikke redusere bredden på vegen i Øvre Krohnåsen Har tilaket god nok parkeringsdekning? Trafikkavvikling i anleggsperioden. Vegen kan ikke stenges. Bygget passer ikke inn i området. Manglende tilpasning til strøkskarakter mht. høyde og utnyttelsesgrad VA-anlegg. Grunnarbeider. Sikringstiltak Uheldig plassering av lekeplass Atkomstforhold for brannvesenet Hensynsone langs Osbanetraseen Riving av eksisterende bolig må dokumenteres. Side 2 av 9

3 Terrengtilpasning Universell utforming Utbygging bør ikke skje før krysset Øvre Krohnåsen/Kronåsveien er prosjektert og bygget iht. vegnormalen. Det må knyttes rekkefølgebestemmelse til utbedring av dette krysset før arbeidet iht. planforslaget igangsettes. Det bør kunne skje en utvidelse av senterområde i Laguneområde, men dette bør gjøres i en helhetlig plan for området, og ikke gjennom enkeltplaner Det vises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Dette er følgende : Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Utnyttelsesgrad/byggehøyder/estetikk Planområdet er avsatt til byggeområde i kommuneplanens arealdel, med krav om tilpasning til strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. Maksimal utnyttelsesgrad er % - BRA = 60 %. I kommuneplanen åpnes det for en differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 % og 200 % langs de store kollektivårene, der man i tillegg til kollektivdekning og sykkelstier tar hensyn til områdets kvaliteter. Planområdet ligger like utenfor avgrensingen til senterområde S 21 i kommuneplanen. Terminalen ved Lagunen, hvor det er hyppige buss- og bybaneavganger, ligger ca. 400 m unna. Da planområdet ligger i nærheten av god kollektivdekning, kan en vurdere en høyere utnyttelse enn 60 %. I disse områdene skal bebyggelsen tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. Planforslaget legger opp til en lavblokk i 3 etasjer pluss p-kjeller, med total utnyttelse på %-BRA = 105 %. Bebyggelsen ellers i Krohnåsen består stort sett av enebolig- og rekkehusbebyggelse. Ved Skeidar ( tidligere Living ) i Laguneparken, samt i utbyggingsområde på Apeltun er det noe blokkbebyggelse med høyere utnyttelse. Fagetaten vurderer at beliggenheten og orienteringen av blokkbebyggelsen i disse områdene, i forhold til planområdet på Krohnåsen, gjør at områdene ikke er sammenlignbare med hensyn til strøkskarakter. Planområdet på Krohnåsen ligger østvendt og orientert mot Apeltunvannet. Deler av Apeltunvannet er vernet naturområde, og registrert som rik kulturlandskapssjø. Bebyggelsen i dette landskapsrommet er stort sett noe mer dempet og tilpasset naturlandskapet. Foreslått blokkbebyggelse vil også ligge eksponert mot Apeltunvannet, og gi brudd i naturlandskap og silhuett. Fagetaten mener blokken kan gi uheldige fjernvirkninger, samt bli dominerende mot Osbanetraseen. Den foreslåtte Side 3 av 9

4 bebyggelsen vil etter fagetatens syn vanskelig kunne tilpasses strøkskarakteren, landskapet, og omkringliggende nabobebyggelse. Planområdet sett fra nordøst. Det blir beskrevet i forslagsstillers planbeskrivelse at fagetaten har gitt sin tilslutning til blokkbebyggelse. Det har vært lengre dialog rundt denne plansaken, og presentert ulike utbyggingsløsninger. Nærværende planforslag avviker fra hva som ble antydet i oppstartsmøte, og i planforslag innsendt til 1. gangs behandling i Opprinnelig var det foreslått 5 eneboliger, med utnyttelse på %-BRA = 60 %, og fagetaten anbefalte konsentrert småhusskala med god landskapstilpasning. Det legges opp til en vesentlig høyere utnyttelse enn tidligere og det er ikke tidligere gitt en anbefaling av tiltaket. Forholdet til nabobebyggelse Den foreslåtte blokken vil komme tett opp til rekkehusbebyggelsen i sørøst. Disse byggene har en maksimal høyde på kote + 50, mens den nye bebyggelsen vil kunne nå opp til kote Dette vil føre til reduserte solforhold i et allerede undersolt område. Foreslått leilighetsbygg vil fremstå som dominerende i høyde og volum, samt eksponert i skråningen fremfor rekkehusene (se figur under). Side 4 av 9

5 Perspektivet, sett fra sørøst, viser planlagt bebyggelse opp mot eksisterende rekkehus. Atkomst og trafikksikkerhet Den private atkomstvegen Øvre Krohnåsen er i dag en smal og bratt veg uten fortau som betjener ca boliger i Krohnåsen. Vegen munner ut i et kryss mot den kommunale vegen Krohnåsvegen, som på første strekket rundt Apeltunvannet deler vegbane med gang- /sykkelvegen Osbanetraséen. Atkomsten er en hovedutfordring i planforslaget. Krysset hvor Øvre Krohnåsen møter Krohnåsvegen er i dag dårlig utformet med bratt stigning, dårlig sikt og store avvik fra vegnormal. Planforslaget legger opp til å gjøre noen justeringer av krysset, ved at Krohnåsvegen flyttes opp til 5 meter nordvest for bedre kurvatur, og kjørebanen flates noe ut like ved krysset. Kryssets utforming og stigningsforhold vil likevel ha store avvik fra håndbok N100. Trafikketaten har på denne bakgrunn ikke anbefalt løsningen. Den viktige gang-/sykkelvegen Osbanetraséen krysser like ved dette krysset. En utbygging med 13 nye enheter vil medføre økt trafikkbelastning på krysset. Fagetaten ser det som uheldig med økt trafikkbelastning på et kryss med så store avvik fra kravene, og som i tillegg er et så viktig krysningspunkt for gående og syklende. Foreliggende løsning kan ikke anbefales. En forutsetning for å øke trafikken på krysset er etter dette en utbedring av dette i henhold til gjeldende vegnormal. Dette innebærer også at det stilles rekkefølgekrav til opparbeiding. Forslagsstiller er uenig i at dette prosjektet skal pålegges rekkefølgekrav til opparbeiding, og dermed også kostnader ved dette. Fagetaten har forståelse for at dette kan være en stor kostnad for prosjektet å bære, men anser rekkefølgekravet for nødvendig dersom en skal tillate økt bruk av krysset. Det understrekes at rekkefølgekravet alene stiller krav til at krysset må utformes iht. gitte krav. Vedr. finansiering kan undersøkes muligheten for å inngå en utbyggingsavtale der flere aktører bidrar. Trafikketaten oppgir at de ikke har muligheter til å utbedre krysset. Den private atkomstvegen er oppgitt til å ha stigning på 1:6-1:8 gjennom planområdet. Vegen er brattest i det nedre partiet mot Krohnåsvegen med stigning på 1:6, før den går inn i en skarp sving med radius r=8, og så slaker noe ut med stigning på 1:8. Atkomstvegen er generelt ellers bratt også videre oppover Krohnåsen. Planforslaget legger opp til i stor grad videreføre dagens stigning. Vegbredde på 4 meter beholdes, med en breddeutvidelse på 0,8 meter i svingen ved avkjørsel til f_v. Det foreslås anlagt fortau på 2,5 meter på utsiden av vegen. I Side 5 av 9

6 henhold til håndbok N100 skal ikke atkomstveger A1 ha brattere stigning enn 1:12. Videre setter brannvesenet krav til stigning på maksimalt 1:8 med den hensikt å sikre fremkommelighet for utrykningskjøretøy. Den private atkomstvegen til Øvre Krohnåsen har store avvik fra kravene til stigning og horisontalkurvatur. Det legges opp til at avkjørsel til p-kjeller, som også er hovedatkomst for den nye bebyggelsen, legges midt i en skarp sving. I tillegg til å ha en liten radius, er det også bratt stigning på vegen gjennom svingen. Ned mot innkjøringen til p-kjeller går terrenget nedover, og danner et høgbrekk ved avkjørsel. Det er ikke vist profiler til denne avkjørselen, men det er grunn til å tro at dette vil medføre redusert sikt ved inn- og utkjøring til boligblokken. Det er i planforslaget foreslått utbedringer at atkomstvegen, med flytting av vegkryss, anlegning av fortau, og møtelomme med veg f_v. Det er imidlertid vanskelig å se planområdet gjennom dette er sikret tilfredsstillende atkomst i henhold til gjeldende vegnormaler og brannvesenets krav. Krysset utbedres minimalt, og har fremdeles så store avvik fra vegnormal at det ikke tåler økt belastning. Det kan ikke anbefales utvidet bruk av en atkomstveg med stigning på 1:6. Utenom å kunne gi uheldige presedensvirkninger vil dette kunne gå på bekostning av sikkerhet både med hensyn til trafikantene og fremkommelighet for brannvesenet. Planforslaget kan på denne bakgrunn ikke anbefales. Anleggsperiode Det er ikke omtalt hvordan trafikkavvikling er tenkt under anleggsperioden, og om denne vil være til hinder for atkomst for beboerene ellers i Øvre Krohnåsen. Det må også redegjøres for hvorvidt den eksisterende vegen tåler en belastning av tunge kjøretøy, og hvor vidt den er dimensjonert for dette. Disse forholdene må omtales og eventuelt følges opp i bestemmelsene til planen. Rekkefølgekrav for trafikkareal Det stilles i rekkefølgebestemmelsene krav til at f_kv1, f_fta1 og f_fta2 skal være opparbeidet før brukstillatelse. Her må etableres midlertidige løsninger i anleggsperioden, jf. ovennevnte punkt. I rekkefølgebestemmelsene er ikke tatt med oppgradering og ferdigstilling av krysset ved Kronhnåsveien/Øvre Krohnåsen. Det vises til avsnitt ovenfor om attkomst og trafikksikkerhet vedr. dette team. Rasfare og sikringstiltak Det foreslåtte prosjektet vil kreve utsprengninger av berg på tomten. Det er utført en rasfarerapport i forbindelse med ROS-analyse. Det blir i rapporten gitt anbefalte sikringstiltak i forbindelse med utsprengninger i terreng. Krav til oppfølgning av rasfarerapporten i senere byggesak er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene Støy og luftforurensing Planområdet er berørt av hensynssone for støy og luftforurensning i KPA. Det er i planarbeidet lagt til grunn og vist til analyser for støy og luftforurensning utarbeidet i forbindelse med områdeplanarbeidet for Laguneparken. Selv om disse viser at området ikke er støy og luftforurensingsutsatt, må dette vurderes konkret for planområdet. Det er etter offentlig ettersyn innhentet støyrapport, som viser at planforslaget lar seg gjennomføre med boenheter med stille side ift. støy. Krav til oppfølgning av støykravene er lagt inn i reguleringsbestemmelsene 5.8. Det er videre gjort en vurdering luftkvalitet utfra arbeidet med områdeplanen for Lagunen som viser at dette ikke er problematisk ift. planforslaget. Side 6 av 9

7 Uteoppholdsarealer En utbygging med 13 enheter vil kreve at det avsettes minimum 390 m2 til felles uteoppholdsareal. Det foreslås å legge 300 m2 felles uteoppholdsarealer i sør ved grensen til eiendommen gnr. 121, bnr. 5. Videre foreslås 100 m2 av felles uteoppholdsareal lagt på platået nedenfor «rundkjøringen». Fagetaten er negativ til å medregne delen på 100 m2 som en del av minimumsarealet. Fagetaten vil vise til at arealene skal ha hensiktsmessig form, størrelsesfordeling og plassering, og restarealer medregnes ikke. Området er relativt lite, og ligger ikke i sammenheng med det resterende uteoppholdsarealet. Sol/skyggestudiene viser også at store deler at dette området vil ligge i skyggen på ettermiddagen. Bebyggelsen er således ikke planlagt med gode nok uteoppholdarealer etter kravene i KPA De felles uteoppholdsarealene er vist til høyre og venstre for «rundkjøringen». Det legges opp til private uteoppholdsareal på balkonger mot øst. For å kunne oppnå tilfredsstillende solforhold legges det også opp til å ha private uteoppholdsareal i tilknytning til inngangen til leilighetene. Planforslaget viser ikke hvordan dette skal løses i kombinasjon med svalganger. For eksempel vil leilighetene under svalgangene i 1. etasje få dårlige solforhold. Barn og unges interesser Terrenget innenfor f_g er bratt og uegnet til barn og unges lek. Det foreslås opparbeidet lekeplass innen for det felles uteoppholdsarealet. Så fremt det vises at det dokumenteres at lekeområdet vil være skjermet for støy og støv og annen helsefare, anser en barn og unges interesser ivaretatt. Universell utforming Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn og det vil være krav om heis og tilgjengelige boenheter. Forbindelse mellom boenhetene, parkering og uteoppholdsarealet skal være universelt utformet. Side 7 av 9

8 Naturmangfoldsloven Planforslaget berører ikke forhold etter naturmangfoldsloven. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig, men kan ikke anbefale forslaget slik det nå foreligger, jf. ovennevnte vurdering. Dette utfra følgende forhold : - Bebyggelsen er ikke tilpasset terreng og nabobebyggelse. - Bebyggelsen har ikke gode nok uteoppholdarealer etter kravene i KPA Bebyggelsen er ikke sikret tilfredsstillende atkomst Vedtak : 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, avvises følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: - Fana, gnr. 121, bnr. 63 m.fl., Øvre Krohnåsen. Detaljregulering, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert Begrunnelsen fremgår av saksutredningen. Planforslaget kan vurderes på nytt dersom atkomstveg og kryss Krohnåsveien / Øvre Krohnåsen planlegges i henhold til vegnormalen, og at gjennomføring av dette tiltaket sikres gjennomført. Videre må planlagte bygg tilpasses terreng og nabobebyggelse. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 8 av 9

9 Vedlegg: A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, revidert D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer E. Illustrasjonsplan F. Plan, snit og perspektiver G. Fotomontasje H. Lengdeprofil Øvre Krohnåsen Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 9 av 9