BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /66 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: KRSA YTREBYGDA, GNR. 119, BNR. 23 M.FL., RÅVARDEN/RÅTUN. AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget ABO Plan & Arkitektur fremmer på vegne av Gravdal utvikling AS planforslag for et område i Ytrebygda bydel på Råvarden/Råtun. Planens avgrensning Planområdet ligger mellom Fanavegen i øst og Fana Stadion i vest, innenfor et etablert boligområde på Råtun. Planområdet er på ca. 9,3 daa., og følger i stor grad avgrensningen til gnr. 119, bnr. 23, men omfatter også atkomstvegen til Råtun. Hovedformål Bakgrunnen for planarbeidet er et ønske om å fortette eiendommen gnr. 119, bnr. 23 med leilighetsbygg og rekkehus. Planforslaget legger til rette for ca. 37 nye boenheter fordelt på 10 boenheter i rekkehus, og de resterende i leilighetsbygg/lavblokk. Bebyggelsen varierer mellom 2-4 etasjer. Det legges opp til en utnyttelsesgrad på % - BRA = 120 %. Eiendommen er i dag bebygd med et bolighus fra 1919, med en tilhørende løe. Eksisterende bebyggelse forutsettes fjernet. Side 1 av 13

2 Leke- og uteoppholdsareal Det er satt av 355 m2 lekeareal innenfor felt f_lek, og skal i tillegg legges til rette for minimum 100 m2 lekeareal i tilknytning til blokkene øst i planområdet. Areal- og kvalitetskravene til uteoppholdsareal i kommuneplanen (2010) legges ellers til grunn for planområdet, og krav til uteoppholdsareal går foran grad av utnytting. Trafikkforhold Atkomstveg er planlagt fra sør via en forlengelse av kommunal veg Råtun. Denne vegen skal også sikre atkomst til to regulerte, men ikke utbygde, boligtomter nord for planområdet på gnr. 119, bnr. 17. Parkering skal løses i felles parkeringsanlegg under den nye bebyggelsen. Det legges til rette for tilknytning til fremtidig gang- og sykkelveg innenfor reguleringsplan for E39/Rv 580 Rådal-Sørås, samt gangveg/snarveg mot nærområdet i vest mellom planområdet og eiendommene gnr. 119, bnr. 609 og 159. Støy Planområdet ligger innenfor gul sone for trafikkstøy fra Fanavegen, og gul sone for støy fra skytebane. Ny E39 mot Os antas å øke støybelastningen og det er i den forbindelse utarbeidet støyrapport som tar for seg også fremtidig situasjon. Som støydempende tiltak skal det etableres støyskjerm med 2,5 meters høyde, og leiligheter skal være gjennomgående med støyfølsomme rom mot stille side. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 7 private merknader og 10 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Forslaget bør reduseres i omfang for å få bedre bokvalitet, arkitektonisk kvalitet, kvalitet på leke- og uteoppholdsareal, terrengtilpasning og samspill med bygningsmiljøet rundt. Planforslaget må tilpasses strøkskarakter mht. høyde, utnyttelsesgrad, landskapstilpasning m.m. Naboer er bekymret for innsyn og trafikksikkerhet. Mangelfull kulturminnedokumentasjon og VA-rammeplan. I forbindelse med innsendelse av revidert planforslag til 2. gangs behandling er det kommet inn ytterligere merknader fra naboer basert på det reviderte forslaget. Fagetaten har vurdert endringene i planforslaget til å ikke kreve en ny begrenset høring blant naboer. Endringene består stort sett av tekniske presiseringer, og reduksjon i total bygningsmasse, og fagetaten vurderer endringene til å ikke ha negative konsekvenser for omkringliggende bebyggelse. Side 2 av 13

3 Fagetaten har likevel åpnet opp for at noen naboer har fått komme med uttalelser til planforslaget basert på planforslag innsendt til 2. gangs behandling, og videre fått disse kommentert av forslagsstiller/plankonsulent (vedlegg J). Merknadene går i hovedsak ut på følgende: Mener planforslaget må vise sol- og skyggeanalyse for vintersolverv, og naboer har som følge utarbeidet dette. Byggehøyde og utnyttelsesgrad må reduseres. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene Illustrasjonsplanen er gjort bindende opp mot type bebyggelse, plassering av bygg og byggehøyder. Avtrapping i høyder på deler av bebyggelsen. Noe lavere utnyttelsesgrad for planområdet som helhet. Redusert antall boenheter totalt på grunn av endring fra leilighetsbygg til rekkehus på deler av bebyggelsen. F_G2 innlemmes som del av bebyggelsesområdet, og erstattes med f_lek. Lagt inn snuhammer i enden av offentlig kjøreveg. Tekniske presiseringer i bestemmelser, som for eksempel at heishus kan overstige maksimal byggehøyde med 1 m. Side 3 av 13

4 Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Planstatus Hovedformålet boligbebyggelse er i samsvar med overordna plan. Planområdet er i gjeldende reguleringsplan avsatt til seks eneboligtomter og et felles grøntområde. Atkomst er i dag via en bratt avstikker fra Fanavegen som fungerer som atkomst kun for denne eiendommen. Denne avkjørselen skal saneres, og ny atkomst til eiendommen er regulert i forbindelse med reguleringsplan for E39/Rv 580 Rådal-Sørås. Den nye atkomstvegen skal også fungere som atkomst for to nye eneboligtomter like nord for planområdet. Det er i forbindelse med utbygging av ny E39 mot Os planlagt nye tunnelløp delvis under planområdet, med tunnelinnslag og vegkryssystem like øst for planområdet. Forannevnte plan legger også opp til ny gang-/sykkelveg forbi planområdet, og deler av det er derfor avsatt til midlertidig riggområde. Figur 3. Planområdets avgrensning (grønt omriss) vist opp mot kommuneplanens arealdel og reguleringsplan for E39/Rv 580 Rådal-Sørås. Utnyttelsesgrad, bebyggelsestype og strøkskarakter Planområdet ligger innenfor det generelle byggeområdet i KPA som angir utnyttelsesgrad på % - BRA = 60 %. Kommuneplanen åpner i tillegg for en differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 % og 200 % langs de store kollektivårene, der man i tillegg til kollektivdekning og sykkelstier, tar hensyn til områdets kvaliteter. Som følge av at planforslaget legger opp til en utnyttelsesgrad på % - BRA = 120 %, må det vurderes om området kan defineres til å ligge langs de store kollektivårene. For at et område kan vurderes til å ha nær tilknytning til en viktig kollektivåre stilles det vilkår i KPA 2010 om akseptabel gangavstand, fremkommelighet til holdeplass og frekvens på kollektivtilbudet. Fagetaten viser til Strategi for kollektivtrafikk bystyret sak 12/07, hvor det fremgår at stamruter og hovedruter skal ha en frekvens på 10 minutter eller bedre på dagtid hverdager. Planområdet ligger, målt i luftlinje, omtrent 800 m (ca minutters gange) fra kollektivterminal ved Lagunen, hvor det er avganger med buss og bybane. Bybanen har en frekvens på 4-5 minutter i rushtiden, og minutter ellers. Det er busstopp langs Fanavegen (rute 60, 61, 62, 64) i ca. 300 meters avstand, ved Grimseidvegen (rute 65) i ca. Side 4 av 13

5 250 og 400 meters avstand, og ved Flyplassvegen (bl.a. rute 53) i 300 meters avstand. Planområdet ligger tett opp til hovedrute for sykkel (jf. sykkelstrategi for Bergen ), samt i gangavstand til skole, barnehage og idrettsanlegg. Etter fagetatens syn ligger forholdene til rette for at en kan benytte seg av miljøvennlig transport. På bakgrunn av dette slutter fagetaten seg til at det kan åpnes for en høyere utnyttelsesgrad enn % - BRA = 60 %. Fagetaten vil likevel vise til ordlyden i KPA punkt 23.1, «Ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting.» Bebyggelsestypen i området er noe sammensatt og består stort sett av småskala rekkehus- og eneboligbebyggelse i 2-3 etasjer. Planforslaget til offentlig ettersyn viste fem lavblokker/leilighetsbygg sammenbundet av svalganger (figur 4 og 5). Dette fremsto som noe lukket, og fagetaten pekte også på at bebyggelsen i øst fremstod som noe for tung og blokkmessig i det eksisterende småhusmiljøet. I etterkant av offentlig ettersyn er det arbeidet med uttrykket til bebyggelsen, for å få mer luft og lys inn i planområdet, og for å tilpasse volumene til omkringliggende bebyggelse. De tre byggene i vest foreslås nå som rekkehus. De er som følge heller ikke vist sammenbundet av svalganger som ved offentlig ettersyn, noe fagetaten pekte på som en dårlig løsning. Det foreslås en avtrapping i høyder av husgruppe 3 og 4, samt en reduksjon av vestlig del av husgruppe 4 (se figur 4). Husgruppe 2 er også redusert noe, mens husgruppe 1, 3 og 5 er vist med noe større fotavtrykk. Figur 4. Illustrasjonsplan ved offentligettersyn til venstre og revidert illustrasjonsplan til høyre. Etter fagetatens syn er det i hovedsak husgruppe 3 som kan vurderes til å bryte med strøkskarakteren i området. Denne husgruppen foreslås som blokk i 4 etasjer. Fagetaten har vurdert om denne kan deles opp i to volumer, men den vil trolig fungere best som støyskjermende element på uteoppholdsarealer og innenforliggende bebyggelse dersom den er sammenhengende. Blokkens plassering og høyde gir få konsekvenser for omkringliggende bebyggelse. Det bør derimot til byggesaken jobbes med å variere og bryte opp fasader ytterligere, for å unngå at den blir for dominerende i landskapet. Side 5 av 13

6 Figur 5. Planområdet sett fra nordøst ved henholdsvis offentlig ettersyn og 2. gangs behandling. Fagetaten finner at planforslaget samsvarer med kommuneplanens intensjon om å bygge tettere nær de store kollektivårene. Vi anser forutsetningene for en høyere utnyttelse for å være til stede, og at planen tar tilstrekkelig hensyn til eksisterende omgivelser. Ved vurdering av utnyttelsesgraden er det sett på plansituasjonen som helhet, og hvorvidt man vil klare å oppnå gode bokvaliteter og ta hensyn til eksisterende strøkskarakter. Det har vært jobbet med volumene for å forsøke å tilpasse de til småhusbebyggelsen omkring, og at planområdet ligger på et høydedrag. Fagetaten anbefaler foreliggende planforslag i sin nåværende form. Byggehøyder og forholdet til nabobebyggelse Naboer nord for planområdet reagerer på foreslått utnyttelsesgrad og byggehøyder, og har blant annet etterlyst flere illustrasjoner som viser situasjonen i forhold til disse. Av hensyn til å belyse situasjonen for berørte naboer er det bl.a. utarbeidet skisser som viser ny situasjon sett fra terrasse på gnr. 119, bnr. 950 (figur 6). Figur 6. Husgruppe 3 og 4 sett fra veranda på gnr. 119, bnr Side 6 av 13

7 Figur 7. Oversiktsskart som viser eksisterende og regulert nabobebyggelse rundt planområdet (planområdet markert i lys rød skravur). Grunneiere av de to regulerte (men ikke utbygde) tomtene BF5 og BF6 (se figur 7) innenfor gnr. 119, bnr. 17, ber om at hele bebyggelsen senkes for å tilpasse til fremtidig bebyggelse i nord. Disse er gitt en maksimal byggehøyde på kote + 64 og + 66, se snitt A. De mener at byggehøyden må reduseres til maksimalt +66 og +69 samt at husgruppe 4 og 5 må senkes i terrenget. Forslagsstiller gir en vurdering av dette i e-post av 31.10, vedlegg J. Kort oppsummert mener forslagsstiller at en senkning av terrenget vil kunne medføre at kvaliteten på de planlagte boligene vil forringes vesentlig. Senkning av bebyggelsen, og dermed også p-anlegg, kan vanskeliggjøre enkelte løsninger og gå ut over lysforhold i planområdet. Planområdet ligger noe høyere i terrenget enn bebyggelsen i nord, og dersom en skulle senke terrenget til tilsvarende nivå ville det kunne gi store terrenginngrep, og negativ massebalanse. Fagetaten vil vanskelig kunne anbefale dette uten at konsekvensene er tilstrekkelig utredet. Figur 8. Snitt A (vedlegg F) viser foreslått bebyggelse sett fra vest oppimot nabobebyggelse hhv. nord (119/17) og sør (119/607) for planområdet. Stiplede linjer angir maksimale byggehøyder på ny bebyggelse BF5 og BF6 innenfor gnr. 119, bnr. 17. Figur 9. Snitt C viser planforslag sett fra sør oppimot nabobebyggelse hhv. vest (BF7) og øst (119/950) for planområdet. Side 7 av 13

8 Solforhold Det er utarbeidet sol- og skyggeillustrasjoner som viser situasjonen ved ulike tidspunkt på vårjevndøgn, 20. mai og sommersolverv. Disse viser at den nye bebyggelsen ikke vil ha skyggeutslag på nabobebyggelse annet enn i sør på gnr. 119, bnr. 17 kl. 12:00-15:00 på jevndøgn. I henhold til kommunens kravspesifikasjon for reguleringsplanforslag, krever vi ikke at det utarbeides illustrasjoner for vintersolverv annet enn dersom forslaget inneholder skole eller barnehage. Sommerhalvåret anses for å være mest relevant i forhold til å sikre solforhold på uteoppholdsareal. Naboer på eiendommer i nord har utarbeidet egne illustrasjoner for tidspunktet 22. desember, kl. 12:00 (vedlegg K) som viser at deres eiendommer vil ligge i skygge på dette tidspunktet. Slik fagetaten leser disse vil terrenget uansett gi noe skyggeutslag på dette tidspunktet, men at den nye bebyggelsen vil skyggelegge mer av utearealene til spesielt gnr. 119, bnr De fleste fortettingsprosjekt i eksisterende boligområder vil kunne oppfattes negativt av nabolaget. En vil likevel forsøke å begrense konsekvensene mest mulig slik at utbygging ikke går på bekostning av eksisterende kvaliteter som solforhold på uteareal, innsyn og utsikt. Det er i etterkant av offentlig ettersyn forsøkt å tilpasse nabobebyggelsen ved å ha bebyggelse mot nord i 2-3 etasjer, og å redusere husgruppe 4 noe mot vest samt avtrappe øverste etasje. Noen av eiendommene nord for planområdet har relativt nylig vært gjennom en egen planprosess (mindre endring av reguleringsplan), og fagetaten har forsøkt å få til et samarbeid mellom de ulike partene for samarbeid om en helhetlig plan nettopp for å finne de gode og omforente løsningene for plassering av bygg, utearealer, grøntstruktur, infrastruktur osv. En har ikke lykkes med anmodningen om samarbeid og endt opp med to separate planarbeid. Fagetaten anser at en må kunne forvente en ny bebyggelse i dette området til å ha 2-3 etasjer. Selv om den nye bebyggelsen ligger noe høyere i terrenget enn bebyggelsen nord for planområdet, er avstandene mellom ny og eksisterende/fremtidig bebyggelse i nord store nok til at ny bebyggelse ikke vil ha nevneverdige konsekvenser for solforhold i sommerhalvåret (vedlegg H). Om ny bebyggelse vil gi skyggeutslag på uteareal på de nye tomtene på gnr./bnr. 119/17 er avhengig av hvor de plasserer sitt uteareal. Det vil derimot kunne bli noe mer innsyn, og redusert/endret utsikt mot sør. Bebyggelsen på bnr. 950 ser ut til å være orientert mer mot sørøst, men vil likevel få noe endret utsikt fra uteoppholdsarealene sørvest på eiendommen. Trafikkforhold Planområdet sikres ny atkomst fra kommunal veg Råtun. Dagens atkomst fra Fanavegen saneres som følge av utbygging av ny E39. De deler av atkomstveg som er kommunal reguleres med vegbredde 5,5 m og 2,5 m bredde på fortau. De deler av den private deler av vegen som går fra innkjøring til p-anlegg og frem til de to nye tomtene på gnr./bnr. 119/17 som skal ha atkomst denne vegen, reguleres med vegbredde 4 meter og uten fortau. Trafikketaten ber til offentlig ettersyn om en ny vurdering av hvilken side det blir riktig å plassere fortau. Forslagsstiller kommenterer at det blir naturlig å ha det på denne siden pga. tilknytning til ny gang-/sykkelveg langs østsiden av planområdet. Fagetaten anser at det er fordeler og ulemper med begge sider, og har ikke innvendinger til foreslått løsning, men ber om at det legges til rette for trafikksikre krysningspunkt fra fortau og mot det nye boligfeltet, samt forbindelser derfra og inn i det felles området mellom byggene. Naboer har ved offentlig ettersyn merknad til trafikksikkerhet ved den kommunale vegen Råtun fra kryss ved gnr. 119, bnr. 605, og frem til krysset mot Grimseidvegen. Forslagsstiller har vurdert at vegen er tilstrekkelig for å tåle en økt trafikk. Trafikketaten og Statens Vegvesen har videre ikke stilt krav til at veg/kryss skal oppgraderes. Side 8 av 13

9 I følge planbeskrivelsen skal fortauet være gjennomgående. Dette er ikke vist som gjennomgående i plankartet med SOSI-kode 2800, og fagetaten anbefaler at dette rettes opp før kunngjøring av vedtatt plan. Figur 10. De røde sirklene angir hvor fortau bør være gjennomgående med nedsenket fortauskant i avkjørslene. Terrengtilpasning Atkomstvegen er vist med en linjeføring som krever inngrep i kollen nord i planområdet. Etter fagetatens syn gir dette dårlig terrengtilpasning da det vil bli skjæring på ene siden av vegen, og mur på motsatt side. For å dempe inntrykket av skjæringer bør disse i størst mulig grad kunne beplantes. Eksponerte murer bør oppføres i naturstein. På grunn av parkeringsanlegget som skal etableres, vil det naturlige terrenget som er på tomten i dag i stor grad forsvinne. Det blir derfor viktig at terrengkontakt sikres ved lekearealet i vest, og mot kollen i sør. Uteoppholdsareal Det felles uteoppholdsarealet er vist i felles tun mellom byggene, samt på lekeplass helt vest i planområdet, f_lek. Det foreliggende planforslag regulerer bort fellesområde Fe1 i eksisterende plan. Reguleringsbestemmelsene sikrer at f_lek skal fungere som erstatningsareal for dette arealet, som er felles for «B1» og «B2» i plan-id Fagetaten anser den nye plasseringen til å ha gode kvaliteter, og er positiv til at det også innenfor felt B skal sikres en småbarnslekeplass i nærmere tilknytning til blokkene. KPA 2010s areal- og kvalitetskrav til uteoppholdsareal legges ellers til grunn, og krav til uteoppholdsareal går foran grad av utnytting. Det er positivt at parkeringen samles i felles garasjeanlegg under bebyggelsen, og frigjør mer areal mellom bygningene, men da deler av de felles utearealene skal etableres oppå et parkeringsanlegg, må deler av dekket være dimensjonert til å tåle et lag løsmasser på minimum 1 m. Fagetaten anbefaler at dette sikres med en bestemmelse. Planforslaget viser ikke gode løsninger for tilkomst til det felles uteområdet for de som kommer gående fra sør og øst. For de som kommer fra sør og øst vil en enten måtte komme seg dit ved hjelp av heis, eller bruke trappeforbindelsen i nord. Etter fagetatens syn bør det være mulig å lage interne gangveger inn i planområdet både like sør for husgruppe 3 og ved innkjøring til p-anlegg, se figur 11. Fagetaten anbefaler at reguleringsbestemmelsene inkluderer krav om at det skal sikres direkte gangadkomst til det interne uteområdet ved innkjøring til p-anlegg. Side 9 av 13

10 Fig. 11. Pilene på illustrasjonsplanen angir hvor fagetaten mener det bør være mulig å etablere gangforbindelse. Risiko og sårbarhet Støy Planområdet ligger i KPA innenfor gul støysone for vegtrafikkstøy, og gul støysone for støy fra skytebane i kommuneplanens arealdel. Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442, legges til grunn for behandling av støy. Det er planlagt utbygging av ny E39 mellom Rådal og Svegatjørn, der et nytt vegsystem vil ligge nærme opp til planområdet. Støybelastningen forventes derfor å øke. Norconsult har gjennomført støyberegninger som tar høyde for situasjonen etter denne utbyggingen. Støyrapporten (vedlegg I) viser at planområdet vil ha fasadenivåer opp til 65 db Lden i øverste etasje, selv med støyskjermingstiltak. Husgruppe 3 og 4 vil ha den største støybelastningen. Alle byggene vil ha tilgang på «stille side», og det stilles som følge av dette krav til gjennomgående leiligheter med minst ett, og minimum halvparten av soverom mot stille side. Leilighetene i 1. etg i husgruppe 3 vil ha den «stille siden» inn mot parkeringsanlegget, og må som følge av dette gå over to etasjer. Støysonekartene som er lagt ved støyrapporten viser at felles og private uteoppholdsarealer sikres tilfredsstillende støyforhold i henhold til kravene i KPA og T Støy fra skytebane Støyrapporten tar også for seg støy fra skytebane, og resultatene viser at boligfeltet i stor grad vil ha nivåer lavere enn gjeldende grenseverdi. Nordre del av husgruppe 3 vil ligge på grensen til gul støysone. I følge rapporten vil fasadenivåene kunne bli noe lavere pga. svalganger mot øst. For husgruppe 3 vil det uansett være krav om støyfølsomme rom mot stille på grunn av vegtrafikkstøy. Fagetaten finner at støy er tilfredsstillende løst i planforslaget. Luftforurensning Det er i forbindelse med planarbeidet for E39/Rv 580 Rådal Sørås utarbeidet beregninger for luftforurensning for eksisterende bebyggelse på gnr. 119, bnr. 23. Denne konkluderer med at nivåer for Nitrogendioksid (No2) og svevestøv (PM10) ikke vil overskride nasjonale mål etter utbygging av ny E39. Det blir likevel i bestemmelsene satt krav til at f_g skal tilplantes med trær som forebyggende element for å bedre luftforurensning av svevestøv fra E39. Side 10 av 13

11 Barn og unges interesser Forslagsstiller opplyser om at det ikke er spor etter barn og unges bruk av planområdet i dag. Da felles grøntområde i eksisterende reguleringsplan reguleres bort og nå inngår i bebyggelsesområdet, er det gjennom bestemmelsene sikret at f_lek skal fungere som erstatning for Fe1 i plan-id Fagetaten vurderer dette arealet til å ha en god plassering mht. terreng, solforhold og støy. Det er også tatt inn en bestemmelse som tilsier at det skal etableres 100 m2 småbarnslekeplass i tilknytning til blokkene. F_GG sikrer snarveg mot idrettsanlegg og skole. Skolekapasitet Nærmeste barneskole er Skeie skole. Elevtallsprognosen fra 2013 viser at skolen vil ha begrenset med ledig kapasitet de kommende årene. Fagetaten anbefaler at det i bestemmelsene stilles krav om å dokumentere skolekapasitet før igangsettelsestillatelse til boliger. Universell tilgjengelighet Deler av bebyggelsen medfører i henhold til TEK10 krav om heis, og boenhetene skal som følge etableres som tilgjengelige boenheter. Det oppgis at trinnfri atkomst i planområdet er tenkt løst via heis og atkomstveg i nord. Ut i fra illustrasjonene er det vist en trappeforbindelse mellom husgruppe 4 og 5. Etter fagetatens syn må det kunne være mulig å unngå trapp ved å i stedet lage en rampe fra vegen og inn mot det felles uteområdet mellom husgruppene. Kulturminneinteresser Byantikvaren hadde til offentlig ettersyn merknad til at kulturminnedokumentasjonen var mangelfull, og kunne ikke uttale seg om planforslaget på grunnlag av den. Det er derfor utarbeidet en ny kulturminnedokumentasjon av «Historikarverksemda», som gir en nærmere beskrivelse av eksisterende bebyggelse. Byantikvaren uttaler at de ikke vil motsette seg rivning av eksisterende bebyggelse i planen på grunnlag av den foreliggende dokumentasjonen. Byantikvaren har heller ingen merknad til planforslaget, men viser til at bygningene må dokumenteres nærmere i forbindelse med rivesøknad. Planfremstilling For å sikre forutsigbarhet i plassering av byggene, er illustrasjonsplanen er gjort bindende for type bebyggelse, plassering av bygg, samt byggehøyder. Mindre justeringer i bebyggelsens plassering tillates, men da innenfor planområdets byggegrenser. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet boligbebyggelse og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt, men det gjenstår behov for noen mindre justeringer av plankart og bestemmelser. Side 11 av 13

12 Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: - Ytrebygda, gnr. 119, bnr. 23 m.fl., Råvarden/Råtun, Detaljregulering, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert På plankartet må avkjørsler som er markert på figur 10 i fagnotatet, reguleres som gjennomgående med SOSI-kode I reguleringsbestemmelsene legges til: tilføyes med en setning med følgende ordlyd: «Det må legges til rette for gangatkomst til det interne uteområde ved innkjøring til p-anlegg.» - En bestemmelse med følgende ordlyd: «Deler av uteoppholdsarealene kan etableres på dekke over parkeringsanlegg. Det skal legges til rette for beplantning/etablering av nytt terreng. Der det er hensiktsmessig skal dekke på parkeringsanlegg dimensjoneres for et lag løsmasser med minimum 1 meter dybde, for beplantning av trær.» - En bestemmelse 3.2 med følgende ordlyd: «Før det gis igangsettelsestillatelse til boliger skal tilfredsstillende skolekapasitet i bydelen være dokumentert.» - En bestemmelse med følgende ordlyd: «For å sikre tilstrekkelige lys og støyforhold skal leiligheter som har fasade mot øst, og grunnplan foran parkeringskjeller, oppføres over to plan.» 4. Plankart og bestemmelser rettes opp i henhold til overnevnte før kunngjøring av planvedtak. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 12 av 13

13 Vedlegg: A. Plankart datert , dok. 66, fil 2 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok. 66, fil 3 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok. 66, fil 4 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert , dok. 66, fil 5 E. Illustrasjonsplan datert , dok. 66, fil 6 F. Snitt datert , dok. 66, fil 7 G. Perspektiver, dok. 66, fil 8 H. Sol- og skyggeanalyse, dok. 66, fil 9 I. Støyrapport, dok. 66, fil 10 J. Oppsummering og kommentar til innkomne merknader i etterkant av offentlig ettersyn, dok. 66, fil 11 K. Solstudier 22. desember, dok 66, fil 12 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 13 av 13