Arkiv: 504 Saksmappe: 2012/794-643/2015 Sakshandsamar: Linn Cecilie Martinson Dato: 12.01.2015 SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 11/15 Komité for plan og utvikling 20.01.2015 8/15 Kommunestyret 19.02.2015 Detaljreguleringsplan for Pollhaugen bustadområde, gnr 36/1 og 36/2 mfl. - Foldnes. Slutthandsaming. Tiltakshavar: Lars Paul Foldnes, Jan Terje Fjell og Arve Sletten. Samandrag av saka: Rambøll Norge AS har på vegne av tiltakshavarane Lars Paul Foldnes, Arve Sletten og Jan Terje Fjell utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Pollhaugen bustadområde, gnr/bnr 36/1 og 36/2 m. fl. på Foldnes. Formålet med planen er å leggja til rette for konsentrert bustadutbygging, fortetting av eksisterande bustadmiljø og utbetring av Foldnesvegen. Til saman legg planen til rette for etablering av 79 nye bustadeiningar. Planområdet er om lag 55 dekar og ligg på austsida av Fv 209, like nord for Austre Skiftedalsveg. I kommunedelplan for Straume 2005-2018 (KDP) er området avsett til framtidig tettbygd byggeområde for bustader med krav om heilskapleg reguleringsplan. I tillegg er det i kommunedelplanen regulert inn trasé for gangveg gjennom planområdet og ut til friluftsområdet i aust, og regulert inn gangveg for Straumemila langs med Fv 209. Planframlegget er i samsvar med overordna plan. Planen låg ute til offentleg ettersyn i tida 23.08-04.10.2014. Det kom inn fire merknader til høyringsframlegget, to frå private og to frå offentlege instansar. Med bakgrunn i merknadene vert det føreslege mindre endringar i planframlegget som i hovudsak gjeld vegtekniske tilhøve. Rådmannen tilrår at planen vert godkjend, med dei endringane som kjem fram av saksutgreiinga. Endringane ligg etter rådmannen si vurdering innanfor ramma av endringar som kan gjerast utan nytt offentleg ettersyn. Innstilling: Komité for plan og utvikling tilrår:
I medhald av 12-12 i plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret detaljreguleringsplan for Pollhaugen bustadområde, gnr 36/1 og 36/2 mfl. Foldnes, med plankart datert 05.12.2014, føresegner datert 08.01.2015 og planskildring datert 30.06.2014, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Straume, den 12.01.2015 Steinar Nesse Rådmann Berit Karin Rystad Plan- og utbyggingssjef Handsama i Komité for plan og utvikling - 20.01.2015: Arealplanleggjar Linn Cecillie Martinson orienterte om planen Innstillinga vart samrøystes vedteken. Tilråding i Komité for plan og utvikling - 20.01.2015: Komité for plan og utvikling tilrår: I medhald av 12-12 i plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret detaljreguleringsplan for Pollhaugen bustadområde, gnr 36/1 og 36/2 mfl. Foldnes, med plankart datert 05.12.2014, føresegner datert 08.01.2015 og planskildring datert 30.06.2014, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Handsama i Kommunestyret - 19.02.2015: Ronny Ekren bad kommunestyret vurdere hans gildskap med bakgrunn i at kona hans har levert inn merknad til planen. Kommunestyret vurderte han som ugild og han gjekk frå møtet. Tilråding gjort i komite for plan og utbygging vart samrøystes vedteke. Vedtak i Kommunestyret - 19.02.2015: I medhald av 12-12 i plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret detaljreguleringsplan for Pollhaugen bustadområde, gnr 36/1 og 36/2 mfl. Foldnes, med plankart datert 05.12.2014, føresegner datert 08.01.2015 og planskildring datert 30.06.2014, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Dokument vedlagt saka:
Plankart datert 05.12.2014 Føresegner datert 08.01.2015 Planskildring datert 30.06.2014 Illustrasjonsplan datert 27.06.2014 Merknader Saksopplysningar: Rambøll Norge AS har på vegne av tiltakshavarane Lars Paul Foldnes, Jan Terje Fjell og Arve Sletten utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Pollhaugen bustadområde, gnr 36/1 og 36/2 mfl. Foldnes. Formålet med planarbeidet er å leggja til rette for konsentrert bustadutbygging og fortetting av eksisterande bustadområde. Planstatus: I kommunedelplanen for Straume (KDP Straume) er området aust for Fv 209 avsett til framtidig byggeområde for bustader med krav om heilskapleg reguleringsplan. I tillegg er det i kommunedelplanen regulert inn trasé for gangveg tvers gjennom planområdet og ut til friluftsområdet i aust, og regulert inn gangveg for Straumemila langs med Fv 209. Det er vedteke oppstart av detaljreguleringsplan mellom Rv 555 Arefjord og Grunnavågen/Foldnes. Lengst nord vert reguleringsplanen for Pollhaugen råka av planarbeidet for vegtraseen, men det er ikkje planlagd bustader i dette området. Planområdet: Planområdet er om lag 55 dekar stort og ligg aust for fylkesveg 209 på Foldnes på Litle Sotra, om lag 1 km frå Straume. Hovudtilkomsten er via Austre Skiftedalsvegen, tilkomstvegen til Foldnes Kyrkje. Det er i dag nokre eksisterande bustader i sør. Aust for planområdet ligg eit mykje brukt turområde, og det er tilrettelagd ny turveg frå Foldnes kyrkje fram til Hjelteryggen. Vegbreidda på fylkesveg 209 er varierande og enkelte stader veldig smal. Det er gode bussforbindingar langs fylkesvegen og det ligg eit busstopp i kvar retning langs med planområdet. Det er om lag 0,5 km til Foldnes skule, og næraste ungdomsskule er Fjell ungdomsskule som ligg på Bildøyna, vel 2 kilometer frå planområdet. Det er fleire barnehagar i nærområdet. Det er kort veg til service- og helsetilbod på Straume, og Straume idrettspark ligg 15-20 minutts gange sørover. Planområdet er i hovudsak anten grunnlendt med vekslande bergknausar eller myr. Vegetasjonen i planområdet er elles for det meste lyng, mindre lauvtre og buskar. Planframlegget: Bustader: Planen legg til rette for etablering av 79 nye bustadeiningar med to ulike bustadformål, frittliggande småhus (BF) og lågblokker (BKS). I tillegg skal det leggjast til rette for ny internveg, uteopphaldsareal, parkeringsplassar, leikeplassar, og utviding av Fv 209. I dei 11 BF-formåla legg planen til rette for oppføring av 22 nye bustadeiningar, der det kan byggast 7 bustadeiningar i dei ubygde delane av området og 15 som fortetting av eksisterande utbygde tomter. Maks mønehøgde for frittliggande bustader er 9 meter. I dei 4 BKS-formåla legg planen til rette for oppføring av 7 nye lågblokker med til saman 57 nye bustadeiningar. Maksimum gesims- eller mønehøgd er mellom 9-14 meter over gjennomsnittleg planert terreng. Leike- og uteopphaldsareal:
Det skal leggjast til rette for tre leikeplassar, f_leik1-3. Minimum 20 % av kvar leikeplass skal vera universelt utforma og det skal vera minst ein universelt utforma tilkomst til leikeplassane f_leik 1-2. Opparbeiding av alle leikeområda er sikra med rekkefølgjekrav. Veg- og trafikktilhøve: Planforslaget regulerer del av fylkesveg som grensar til bustadområdet, og legg opp til ei utviding frå 4-5 meter til 6,25 meters vegbreidde. I tillegg regulerer planen 3 meters gang- og sykkelveg på vestsida av fylkesvegen. Tilkomst til bustadområdet blir via ein ny avkøyrsel frå fylkesvegen, like nord for dagens busshaldeplass. Den nye internvegen vert 4 meter brei med fortau på 2,5 meter. Det er tilrettelagt snarvegar internt i planområdet, i tillegg til ny turveg langs Tussavatnet mot Foldnes Kyrkje. Parkering: Parkering for dei konsentrerte bustadområda skal vere i kjellar/under bygg eller i garasje, medan parkering for dei frittliggande bustadområda skal vera på eigen tomt. Gjesteparkeringsplassane kan liggja som overflateplassar. Det skal opparbeidast minst 4 parkeringsplassar for personar med nedsett funksjonsevne. Parkeringsdekninga er 1,5 plassar per bustadeining. Vatn- og avløp: Eksisterande vassleidningar ligg i fortau langs fylkesvegen, og nye bustadar nord i planområdet kan koplast på dette. Påkoplingspunktet i krysset mellom fylkesvegen og Haugavegen kan nyttast til bortleiing av avløp. Bortleiing vil krevje ny pumpestasjon i planområdet, og dette er lagt inn i plankartet med formål o_var. Støy: Det er utarbeidd ein støyrapport som viser tiltak som vil avgrensa trafikkstøy innanfor planområdet, men fleire av byggeformåla vil likevel liggja i gul støysone. Det skal difor etablerast ein støyskjerm mot vegen ved BF-formåla. Offentleg ettersyn: Planframlegget låg ute til offentleg ettersyn i tida 23.08-04.10.2014, og det kom inn fire merknader, to frå offentlege instansar og to frå private. Ei kort oppsummering av merknadene og rådmannen si vurdering av desse følgjer nedanfor. Merknadene ligg i sin heilskap som vedlegg til saka. Fylkesmannen i Hordaland, merknad motteke 07.10.14: Ingen vesentlege merknader til planframlegget Statens vegvesen, merknad motteke 09.09.14 Det er planlagt støyskjerm mellom avkøyringane til vegane f_kv2 og o_kv4 og eit kort stykke på nordsida av avkøyringa til f_kv2. Statens vegvesen gjer merksam på at støyskjermar ikkje kan byggast innanfor frisiktsoner til kryss og avkøyringar, og ber om at det blir teken omsyn til dette ved etablering av støyskjerm rundt arealet f_au. Statens vegvesen viser til at alle bustader i planområdet skal støyisolerast slik at innandørs støynivå vert innanfor krava i gjeldande støyforskrift, T-1442. Det må takast med ei formulering i føresegnene som sikrar skjerming av utendørsareal som har eit støynivå over 55 dba. Statens vegvesen viser til at «anna vegareal» skal ha ein breidde på minimum 3 meter og at private avkjørslar i f_kv1 ikkje er regulert med utforming i samsvar med normalkrava i handbok N-100 (Hb 017).
Kommentar: Rådmannen viser til at støyskjermane er regulert utanfor frisiktsonene. Det er i føresegna 2.5 sikra alle bustader i planområdet skal støyisolerast slik at innandørs støynivå vert innanfor krava i gjeldande støyforskrift, T-1442. Det er også sikra at dei areala som har eit utandørs støynivå over 55 dba, må ha skjerma uteområde med støynivå under 55 dba. Anna veggrunn tekniske anlegg langs fylkesvegen er no utvida frå 2,5 til 3,0 meter, jf. merknad. Alle private avkjørsler i den nye tilkomstevegen f_kv, har no regulerte siktsoner i høve til N-100. Tiltakshavar har hatt dialog med vegvesenet etter høyringsperioden og fått godkjent at ny versjon av plankartet er i samsvar med merknaden og krava i vegnormalane. Jannicke Wilhelmsen, merknad motteke 05.09.14: Gjer merksam på at Fjell kommune ikkje har område kvar hundar kan gå laus, og at det hadde vore flott med eit slikt inngjerda areal for hund. Kommentar: Merknaden tek opp eit tema som rådmannen meiner ikkje er naturleg å løysa i denne reguleringsplanen. Christine Brensdal, merknad motteke 06.10.14: Gjer merksam på at det er tilsig frå myrområde i nordre del av planområdet til eigedommar vest for fylkesvegen. Brensdal er bekymra for at det kan bli ein forverra tilstand og ønskjer at det skal gjerast forbetringar ved utbygging av området. Kommentar: Rådmannen viser til at overvasshandtering har vore eit sentralt tema i planarbeidet. I føresegnene er det mellom anna lagt inn krav til at avrenning frå tette flatar skal ledast til terreng, infiltrasjonsflatar eller fordrøyingsmagasin, jf. kommunens VA-norm. Ved utbygging vil det gjennomførast masseutskifting i nordre delen av området, noko som kan bidra til mindre avrenning mot vest. Vurdering: Samordna bustad-,areal- og transportplanlegging: Straume-området er under stor vekst og reguleringsplanen for Pollhaugen er lokalisert nær den kommande Sotra kystby. Utbygginga bidreg til ei positiv bustadfortetting i eit sentrumsnært område, og legg opp til ein variert bustadstruktur som kan tene innbyggjarane i ulike livsfasar. Det er tilgjenge til skule, barnehage, service- og handelstilbod, natur, kollektivtransport og nærleikeplassar innan korte avstandar. Planen samsvarar difor godt med intensjonane i dei rikspolitiske retningslinene for samordna bustad-,areal- og transportplanlegging som handlar om å sikra god stads- og byutvikling. Planens sentrale lokalisering bidreg til mindre transportbehov. Rådmannen meiner at det må sikrast opparbeiding av sykkelparkering jf. retningsliner for parkering i KDP Straume, og at denne vert overbygd for å skjerma for ver og vind. Det er difor utarbeida ei føresegn som sikrar dette. Bruk av sykkel og gange vil bidra til å effektivisera transportsystemet og redusera uønska klimautslepp. Rådmannen meiner planen fremjar ei berekraftig utvikling som gjev effektiv ressursutnytting, god trafikktryggleik og forbetring av trafikktilhøva. Planframlegget har vore igjennom ein grundig prosess og rådmannen meiner det har blitt ein plan med svært gode kvalitetar. Veg/gangveg: Ei standardheving av fylkesveg 209 er positiv for trafikktryggleiken i området, og opparbeiding av gang- og sykkelveg langs same strekket er naudsynt og i tråd med ønskja utvikling for infrastrukturen på Foldnes. Rådmannen er nøgd med at det er gjort ei vurdering av trygg skuleveg for den nordlegaste delen av planområdet og at det er sikra trygg overgang mellom o_fta1 og o_gs1.
Barn og unge: Rådmannen meiner planen ivaretek barn og unges interesser med trygg skuleveg, fleire leikeplassar, snarvegar og tilgang til naturområde. Planen legg opp til at bustadane skal lokaliserast slik at det vert lune og tenlege uteareal med fokus på barns og unges behov jf. KDP Straume. Leikeareala er av ulik karakter, ligg skjerma i terrenget og i nærleiken av bustadane. f_leik2 ligg ikkje innanfor kravet som seier at det skal vera minimum 50 meter avstand mellom nærleikeplasser og tilhøyrande bustader. Rådmannen meiner at dette likevel kan aksepterast grunna storleiken på leikeplassen og strukturen på den eksisterande busetnaden. Etter offentleg ettersyn er det lagt inn ei føresegn som sikrar tilstrekkeleg tilkomst til f_leik3 jf. 5.5.4. Det er gjennom rekkefølgjekrava i føresegnene sikra opparbeiding av leikeareala. Rådmannen tilrår at ein kan sjå bort frå universell utforming og universell tilkomst til f_leik3 då ein ser det positivt å ivareta landskapstrekka i området. Rådmannen meiner også at det er naudsynt å ivareta eller opparbeida vegetasjon på leikeareala og har difor utarbeida ei føresegn for f_leik2 som sikrar dette. Leikearealet f_leik2 har god storleik og barn og unge har godt utbytte av å leika i trygge naturlege omgjevnader. Landskap og utemiljø: Rådmannen er nøgd med at byggegrensene er lagt naturleg i terrenget og på ein måte som ivaretek landskapstrekka. Kollen/høgdedraget mellom bygga i BKS2 og BKS3 er regulert som grønstruktur og leikeplass. Dette bidreg til å ivareta terrenget og gjer at området held på si karakter som eit bustadområde knytt til naturen. Fleire stader i planområdet er det også lagt inn snarvegar og turvegar som bidreg til eit godt bustad- og utemiljø. Ein mindre strekning av den planlagde Straumemila ligg langs med planområdet og vert ikkje hindra ved utbygginga. Fleire turvegar og gang- sykkelvegar sikrar god allmenn tilgjenge gjennom heile området. Renovasjon: Med omsyn til dagens klimaendringar, meiner rådmannen at areal avsett til renovasjon bør skjermast/overbyggjast ut i frå omsyn til estetikk, tryggleik og forureining. Rådmannen viser til føresegn 5.3.4 kvar dette er lagt inn. Naturmangfald: Det går fram av naturmangfaldlova (nml) 7 at prinsippa i 8 til 12 skal leggast til grunn ved utøving av offentlig mynde. Temaet vart derimot utfyllande omtalt ved 1. gangshandsaming av planen, og rådmannen kan ikkje sjå at det ved offentleg ettersyn er kome nye opplysningar som krev ny vurdering. Oppsummering: Rådmannen tilrår at planen vert godkjend med følgjande endringar: - Annan veggrunn- formåla langs Fv 209 er utvida og frisiktsoner for alle avkjørsler er lagt inn. Avkjørsla f_rea4 er også flyttet litt for å betre sikttilhøva. - Innkjørsel til BF5 er utvida, og annan veggrunn-formåla o_vg2-3 har fått endra eigartilhøve til felles. - Føresegnene knytt til støy er revidert i høve til merknad frå Statens Vegvesen. - I 5.5.2 er f_leik1 retta til f_leik2. - Det er sikra gangtilkomst til f_leik3, og det er gjeven unntak frå krav om universell utforming for f_leik3 jf. 2.4.1. - Det er sikra vegetasjon på minimum 10% av arealet på f_leik2. jf. 5.5.3. - Det er sikra at anlegg for renovasjon skal vera skjerma/overbygd jf. 5.3.4.
- Det er sikra at det skal opparbeidast sykkelparkering for BKS1- BKS4 jf. 6.8.3. Dei skal vera overbygd og skjerma for ver og vind. Endringane er utført i samråd med tiltakshavar og endrar ikkje hovudformålet eller intensjonen med planen. Endingane ligg etter rådmannen sitt syn innafor ramma av endringar som kan gjerast utan nytt offentleg ettersyn. Så langt ein kan sjå, er føresetnaden for å nytta eigengodkjenning i samsvar med 12-12 i plan- og bygningslova tilstades. Rådmannen meiner planframlegget er tilfredstillande løyst, og sikrar gjennomføring og etablering av ny busetnad på ein tilfredstillande måte. Rådmannen vil difor tilrå at kommunen godkjenner reguleringsplanen med dei endringane som kjem fram av saksutgreiinga.